🔴بوی تو طعه آزارمان می‌دهد، #کمپین کمیته حقیقت یاب باید تشکیل شود
مردم ایران شرور نیستند
احمدی نژاد از رهبر طی نامه‌ای مصرانه از سوی #مردم در خواست کمیته حقیقت یاب نماید
رهبر گفت در اقتصاد سر رشته ندارد
مسائل امنیتی پیچیده تر است
و
سر رشته بیشتر میخواهد
با 4 تا گزارش که نمیشه مردم را اشرار نامید
همین جا
#قول شرف میدم
طرح گرانی بنزین هم به هیچ کدام از اهدافش✔️ نمیرسه
#صرفه جویی، انجام نخواهد شد، چون مشکل خودرو غیر استاندارد است و نه مردم
#کمک هزینه متوسط 150 هزار تومنی در تورم حداقلی 10%برای 5دهک از 7 دهک در یافت کننده ضرر میشود
و
#عدالت سوبسیدی نیز بر قرار نمیشود
#پراید مسافر کش 60 لیتر بنزین 1500 داره
و
اون# پولداری که 3 نفرن و 4 تا ماشین دارن240 لیتر بنزین گیرش میاد
#این هم از عدالتش
می مونه صادرات
که
محاله ممکنه بتونن از طریق صرفه جویی به صادرات اضافه کنند
✅یعنی همش کشکه✔️
فقط میمونه اهداف# پشت صحنه و نمایش اغتشاش👉🔴
#باید کمیته حقیقت یاب تشکیل شود👌
@adalat2
مردم ایران شرور نیستند
احمدی نژاد از رهبر طی نامه‌ای مصرانه از سوی #مردم در خواست کمیته حقیقت یاب نماید
رهبر گفت در اقتصاد سر رشته ندارد
مسائل امنیتی پیچیده تر است
و
سر رشته بیشتر میخواهد
با 4 تا گزارش که نمیشه مردم را اشرار نامید
همین جا
#قول شرف میدم
طرح گرانی بنزین هم به هیچ کدام از اهدافش✔️ نمیرسه
#صرفه جویی، انجام نخواهد شد، چون مشکل خودرو غیر استاندارد است و نه مردم
#کمک هزینه متوسط 150 هزار تومنی در تورم حداقلی 10%برای 5دهک از 7 دهک در یافت کننده ضرر میشود
و
#عدالت سوبسیدی نیز بر قرار نمیشود
#پراید مسافر کش 60 لیتر بنزین 1500 داره
و
اون# پولداری که 3 نفرن و 4 تا ماشین دارن240 لیتر بنزین گیرش میاد
#این هم از عدالتش
می مونه صادرات
که
محاله ممکنه بتونن از طریق صرفه جویی به صادرات اضافه کنند
✅یعنی همش کشکه✔️
فقط میمونه اهداف# پشت صحنه و نمایش اغتشاش👉🔴
#باید کمیته حقیقت یاب تشکیل شود👌
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
#ترزش ذاتی #ریسک #باز گشت سرمایه#دخالتها و انحصارات و احتکتارات #دولت#مافیاهای رسمی و غیر رسمی #کارتلها# بازار سازان#بانکها# بنگاه‌های انحصاری # جریان سازی رسانه ها و بانکها و...... ودر نهایت تحرکات رمه ای متاثر از جریان سازی #بورس بازی و سفته بازی
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
اگر با همان 2 ملیون اگر سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 120 سکه
حالا بیش از 1 ملیارد قیمتش است
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
اگر با همان 2 ملیون اگر سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 120 سکه
حالا بیش از 1 ملیارد قیمتش است
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
#ترزش ذاتی #ریسک #باز گشت سرمایه#دخالتها و انحصارات و احتکتارات #دولت#مافیاهای رسمی و غیر رسمی #کارتلها# بازار سازان#بانکها# بنگاه‌های انحصاری # جریان سازی رسانه ها و بانکها و...... ودر نهایت تحرکات رمه ای متاثر از جریان سازی #بورس بازی و سفته بازی
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان می‌کند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول می‌تواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» می‌تواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل می‌کند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت می‌تواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که می‌تواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سال‌ها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2