Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
🗣Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
«То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья.
Сейчас существенное изменение геополитический обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет.
Чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад – на период с 2014 по 2017 годы. В 2014 году наблюдались похожие явления – конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше.
Именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку – только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать – не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены.
Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра – 260 тысяч рублей, в средняя зарплата – около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой – 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы». #ИпотечныйБумеранг #мнение
@rusipoteka
«То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья.
Сейчас существенное изменение геополитический обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет.
Чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад – на период с 2014 по 2017 годы. В 2014 году наблюдались похожие явления – конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше.
Именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку – только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать – не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены.
Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра – 260 тысяч рублей, в средняя зарплата – около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой – 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы». #ИпотечныйБумеранг #мнение
@rusipoteka
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
🗣Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN RU»:
«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек.
При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей...
В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.
Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной... Ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья. Цены уже ползут вниз». #мнение #ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек.
При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей...
В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.
Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной... Ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья. Цены уже ползут вниз». #мнение #ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka