Від якої суми можна інвестувати в нерухомість Варни?

Я вже казав, що вважаю однією з переваг інвестування в Болгарію комфортний поріг входу.

Вартість студій на старті будівництва в Варні починається від 45000 Євро.

При цьому, як і в Україні, квартиру можна взяти в розтермінування.
Як правило, перший внесок – 30%
Розтермінування дають на 24 місяці (середній термін реалізації проєкту)

Тепер в цифрах.
Вартість квартири: 45000 Євро
Перший внесок: 13500 (30%)
Місячний платіж: 1312 Євро
Розтермінування: 24 місяці

👉Наприкінці місяця очікую старт продажів нового проєкту у Варні, який буде цікавий для інвестицій.

#FAQ_про_болгарію

Як можна заробити на інвестуванні в Болгарію?

1️⃣ Перепродаж
Ця стратегія була популярною в Україні й зараз добре працює в Болгарії.
В ній ми заробляємо різницю між ціною покупки на старті продажу і ціною продажу в зданому будинку.

Купуємо квартиру на старті продажів або навіть на пресейлі по мінімальній ціні (пам’ятаємо, що в інвестиціях дуже важлива точка входу) – в процесі будівництва забудовник кілька разів підіймає ціну – після здачі буднику ціна найвища, тому перепродаємо квартиру – отримуємо свій прибуток.

2️⃣ Здача в оренду
Купуємо квартиру вже з ремонтом – здаємо в оренду подобово/довгостроково – отримуємо пасивний дохід від оренди в Євро.
Ця стратегія має найнижчу дохідність серед усіх, але є найбільш прогнозованою та зрозумілою.

3️⃣ Комбінована стратегія (моя улюблена)
В ній ми використовуємо переваги стратегії з перепродажу, щоб збільшити дохідність від подальшої здачі в оренду.

1. Купуємо квартиру на старті продажів та обираємо кращий варіант за найнижчою ціною.
2. Коли будинок готовий – здаємо квартиру в оренду протягом 3-5 років та отримуємо пасивний дохід. Внаслідок низької ціни покупки, отримуємо вищу дохідність від оренди.
3. Після цього продаємо квартиру й отримуємо різницю між ціною покупки та продажу.

Саме цю стратегію ми використовуємо з моїм клієнтом в кейсі – купили квартиру в Варні на старті за 46600€, зараз вона вже коштує на 9000€ більше, тобто наша поточна дохідність – 19%.
На цьому етапі це вже дуже гарний результат, але буде ще кращий, адже ціна на квартиру підніметься після здачі будинку.

🖊Важливий момент: результат вашої інвестиції в нерухомість напряму залежить від точки входу. Щоб отримати найвищу дохідність – треба правильно обрати об’єкт для інвестування та вчасно в нього зайти.

#FAQ_про_болгарію

👆Моє спостереження про відмінності забудови Варни та Одеси.

Малоповерхові новобудови Варни цікаві як для інвестування (додатковий плюс - що швидко будуються), так і як місце, куди можна самим приїжджати на відпочинок (якщо купуєте під оренду).

Що про Болгарію вам було б ще цікаво дізнатись? Питайте в коментарях

Скільки можна заробляти на здачі в оренду квартири в Варні? (довгострокова оренда)

Актуальні ціни на оренду квартир станом на осінь 2023 року👇

Студія – від 350 €/місяць
1-к квартира (1+1) – від 500€/місяць
2-к квартира (2+1) – від 700€/місяць

Ціни вказані на квартири в новобудовах з недорогим, але сучасним ремонтом.

Також фактори, які впливають на ціну оренди:
1. Локація (в якому районі знаходиться квартира)
2. Вік будинку (чим новіший будинок – тим дорожче можна здавати)
3. Стан ремонту в квартирі (сучасний/не сучасний, свіжий/втомлений)

📌Здача квартири в довгострокову оренду - найбільш простий та зрозумілий спосіб інвестування, який дає можливість отримувати пасивний дохід в Євро.

А в наступному пості розповім, скільки можна заробити на перепродажі👀

#FAQ_про_болгарію

Скільки можна заробляти на перепродажі?

Заробіток на перепродажі – це найдохідніша схема інвестування і при цьому максимально проста. Її суть полягає в тому, що на старті будівництва ціна на нерухомість нижче, ніж у вже зданому будинку.

🏗Тому, можна купити квартиру на старті будівництва і потім продати її, коли будинок збудували. Таким чином ви можете заробити різницю між ціною покупки та продажу.

Ця схема була дуже популярна в Україні. Я сам її успішно використовував (для себе та з моїми клієнтами), і, майже впевнений, що дехто з вас теж так інвестував :)

Заробити на цьому можна від 17 до 25% від вкладених коштів.

Наприклад, купуєте 1-кімнатну квартиру на старті за 60 000 Євро (з першим внеском від 20 000), продаєте в зданому будинку за 70 000-75 000, відповідно заробляєте 10 000-15 000 Євро.

👉Дохідність залежить від наступних факторів:
1. Точка входу (тут все просто: якщо хочете заробити максимально – купуйте по мінімальній ціні. Можливість купити по найнижчій ціні – це старт продажів або пресейл).
2. Привабливість проєкту і попиту на нього (чим цікавіший об’єкт, тим більше на нього виросте ціна та тим простіше буде продати).

#FAQ_про_болгарію

Старт продажів ЖК Forest Castle – квартири з першим внеском від 15 000 €

ЖК Forest Castle – це нова черга будівництва в одному з наймасштабніших проєктів у Варні – ЖК Forest Club. Комплекс будується посеред справжнього лісу в оточенні дерев, займає велику територію з власною інфраструктурою та розвагами (басейни, spa-комплекс, озеро, ресторан та ін.)

🌊800 метрів до моря – 20 хв. пішки або 5 хв. на гольф-карі

ЖК з сучасною архітектурою (якої, до речі, дуже не вистачає в Варні).

Проєктом передбачено:
- декілька черг будівництва малоповерхових житлових будівель
- індивідуальні котеджі
- окремий spa-комплекс та декілька басейнів (в тому числі з підігрівом)
- зони для BBQ, fitness зона, ресторан
- дитячий та спортивний майданчик

📍Район Чайка (неподалік від відомого в Варні комплексу La Mer)
- чудові широкі пляжі
- до центру міста – 20 хвилин на авто
- влітку до моря відвозять гольф-кари

Здача – 4 квартал 2025 (термін будівництва 2 роки)

Особливі умови на старті:
🔥Ціна (в процесі будівництва буде рости)

- Перший внесок від 25% (від 15 000 €)
- Розтермінування без здорожчення на 24 місяці

💰Інвестиційна привабливість👇

Дохідність від 20% – а комплекс має всі передумови для оптимістичного прогнозу здорожчання.
Ідеально підходить як для інвестування (перепродажу або здачі в оренду), так і для особистого проживання влітку або цілорічно.

Вважаю, це перспективний проєкт та найкращий старт у Варні на сьогодні. Попереду ще декілька черг будівництва, проєкт розвивається і разом з цим буде зростати ціна.

Звʼязок зі мною: @futura_RS

Тут відповім на найчастіші питання👇

❓Чи може громадянин України придбати квартиру в Болгарії?
Так, може і придбати, і отримати нотаріальний акт (аналог права власності в Україні). Жодних обмежень з цього приводу немає.

❓Що треба мати, щоб придбати квартиру в Болгарії?
- Закордонний паспорт
- Рахунок не в українському банку (допомагаємо з відкриттям рахунку при необхідності)
- Гроші

❓Які додадкові витрати будуть при купівлі квартири (податки, оформлення права власності та ін.)?
Всі витрати складають від 3,5 до 4% від загальної вартості нерухомості.

❓Яка ціна на квартири?
В цьому проєкті вартість складає від 1250 до 1320 Євро за м2.
Мінімальна вартість квартири - 59 000 Євро.

❓Чому саме в цей проєкт вигідно інвестувати зараз?
Це перспективний проєкт, який тільки починає розбудовуватись. В процесі розбудови та насичення інфраструктурою буде зростати і ціна за м2 (зараз ціна невисока для проєкта такого рівня, особливо при купівлі на пресейлі)

👉 Скільки коштують мої послуги?
Як і при купівлі в Україні, мої послуги оплачує забудовник, тобто для вас, як для покупця, комісія при купівлі буде 0%

#FAQ_про_болгарію

Варні сильно не вистачає якісного, нового житла

Варна – велике місто. Населення понад 400 000 людей. Але абсолютна більшість будинків була побудована ще в минулому сторіччі. І я би не сказав, що за ними якось особливо доглядають (власне, як і у нас). Тому стан такої нерухомості з кожним роком лише погіршується.

Тобто що ми маємо на сьогодні? У Варні дуже багато досить старої, недоглянутої нерухомості (в якій у більшості людей немає особливого бажання жити та в яку немає сенсу інвестувати). А от сучасного, комфортного, нового житла – сильно не вистачає.

Нових будівництв мало, самі проєкти – невеликі. Як результат, попит на новобудови стабільно високий і буде продовжувати зростати.

Тому квартири у нових привабливих проєктах розбирають інвестори ще на ранніх етапах будівництва (як це раніше було і в Одесі). Самі ж болгари залюбки купують житло у новобудовах – під інвестиції або щоб переїхати зі старої квартири у більш сучасну. До речі, молодь теж не бажає жити в панельках і обирає новобудови для себе як перше власне житло.

Сучасний ринок Варни мені дуже нагадує ринок Одеси 10-річної давнини. Тоді новобудови почали масово будуватися і покупці нерухомості відчули переваги нового житла, в результаті попит став значно більшим за пропозицію.
Це був один з найкращих моментів для інвестування в Одесі, адже ринок тільки формувався й ціни почали зростати.

Що таке пресейл і чому це цікаво інвесторам

🤔Що найбільше впливає на прибутковість інвестиції?
Правильна відповідь – точка входу. Саме точка входу в проєкт визначає майбутній прибуток інвестора. Не дарма інвестори намагаються купити квартиру на ранніх етапах, по стартовим цінам – так вони прагнуть максимізувати свій прибуток.

Пресейл – це попередні продажі обмеженої кількості квартир, ще до офіційного старту продажів.
Окремі забудовники роблять пресейл для оцінки попиту, створення ажіотажу, а також для залучення інвесторів ще до етапу будівництва.

Що ще варто знати про пресейл:

1️⃣ На пресейл забудовники виділяють обмежену квоту квартир, яку зазвичай розподіляють між агенціями, з якими мають гарні партнерські відносини.
2️⃣ Від пресейлу до офіційного старту продажів може пройти від двох тижнів до двох місяців.
3️⃣ Ціна на офіційному старті продажів вище на 5-10% ніж ціна на пресейлі.

📈Під час будівництва ціна продовжує зростати, динаміка росту залежить від обсягів продажів та етапу будівництва. В результаті, інвестори зароблять від 20% на вкладені кошти.

Чому я кажу, що пресейл – найкращий момент для інвестицій? Бо дає максимальний прибуток від росту ціни в процесі будівництва. Ви можете купити квартиру за ціною, навіть нижчою, ніж на старті продажу, до того ж – маєте можливість обрати найліквідніший варіант квартири (за плануванням, площею, видом з вікна та ін.)

З усіх питань пишіть мені в особисті: @futura_RS

🤔Коли краще купувати нерухомість інвестору? Взимку чи літом?

1️⃣ Якщо говорити про інвестування в готові будинки з метою здачі в оренду, то таку нерухомість не варто купувати перед або під час сезону.
Чому:
▪️ продавці починають підіймати ціни перед сезоном, адже навіть якщо вони не продадуть свою нерухомість – вони зароблять на ній в сезон.
▪️ багато варіантів просто знімають з продажу в сезон/перед сезоном, тобто у вас буде менший вибір.

Тому таку нерухомість ідеально обирати восени та взимку.

✍️Але, моя особиста рекомендація – краще інвестувати саме під перепродаж.
Поточний стан ринку Варни дає від перепродажу більшу дохідність.

2️⃣ Якщо ви хочете інвестувати в новобудову, то для вас сезону не існує, просто запам’ятайте)
Існує тільки старт (або предстарт) продажів, незалежно від пори року.

Тобто вам важливо вчасно увійти в проєкт, коли ціни найпривабливіші – саме це дає максимальний профіт інвестору, і це є і ваш “золотий час” для інвестиції.

🔎Підсумки 2023 року

Навесні цього року я відкрив напрямок інвестування в нерухомість Болгарії, бо побачив на це запит та перспективність цього ринку. І авжеж, найважливіші підсумки року для мене – це результати клієнтів, тому почну із них.

По угодах поки ще рано фіксувати прибуток, адже клієнти його фактично отримають, коли продадуть нерухомість. Тому я хочу підбити проміжні результати перших 3х угод, які ми зробили в цьому році.

2 угоди в червні 2023 року:

👉№1
Ціна покупки: 46 614 €
Поточна ціна: 57 696 €
💶Приріст: 11 082 € (+23,7%)
Пройшло часу з моменту покупки: 6 місяців

👉№2
Ціна покупки: 47 082 €
Поточна ціна: 58 928 €
💶Приріст: 11 846 € (+25%)
Пройшло часу з моменту покупки: 6 місяців

👉№3 угода в серпні:
Ціна покупки: 47 220 €
Поточна ціна: 53 729 €
💶Приріст: 6 509 € (+13,7%)
Пройшло часу з моменту покупки: 4 місяці

Також є вже перші результати по останньому проєкту Forest Castle, угоди по якому проводились в минулому місяці.
І там вже є приріст ціни на рівні +5-6%, а це тільки початок.


🏗І авжеж, одне з найважливіших рішень 2023 року – будувати.

Останні місяці ми з партнером займались пошуком та покупкою ділянки. І вже у лютому-березні 2024 році ми запустимо будівництво спільного проєкту у Варні.
Це буде сучасний ЖК комфорт-плюс класу із 3-х пʼятиповерхових будинків недалеко від моря.

Наступного разу обовʼязково розповім про нього трошки детальніше і навіть покажу перші візуалізації майбутнього проєкту. І так – ми зробимо його цікавим для інвестування🔥. Тому готуйтесь😉

І з Новим роком, друзі🎄
Бережіть себе.
Дякую, що продовжуєте читати мій канал і інвестуєте разом зі мною. В новому році обіцяю більше цікавого контенту та перспективних проєктів для інвестування.

😮Болгарія приєднається до Шенгенської зони з березня 2024 року.

Друзі, гарна новина – на Новий рік Болгарія отримала приємний подарунок від Санта Клауса Єврокомісії та стала ще на крок ближче до великої Європейської родини.

30 грудня Єврокомісія прийняла рішення про приєднання Болгарії та Румунії до Шенгенської зони та скасування паспортного контролю на морі та у повітрі. Контроль на сухопутному кордоні тимчасово залишається, але дата його скасування вже обговорюється.

Це добре з багатьох причин:
1️⃣ Це ще більше інтегрує Болгарію в ЄС.
2️⃣ Збільшить потік відпочиваючих. Прискорить розвиток туризму, торгівлі та інших видів бізнесу.
3️⃣ Збільшиться кількість авіарейсів в Болгарію з ЄС.
4️⃣ Євросоюз буде більш зацікавлений в інвестиціях в розвиток Болгарії.
5️⃣ Зросте інтерес інших інвесторів до Болгарії. В тому числі й в нерухомість.
6️⃣ На болгарський ринок активніше почнуть заходити Європейські компанії.

❗️Що це означає для інвесторів у нерухомість Варни:
Вступ в Шенгенську зону має призвести до зростання туристичного потоку, особливо в міста, де є морський порт та аеропорти (про потенціал Варни я вже не раз писав – тепер є додаткове підтвердження моїх думок).

Як наслідок – зросте інтерес та попит на нерухомість. Це, своєю чергою, має вплинути і на ціни – вони зі збільшенням попиту підуть вгору.

Для інвесторів це гарний сигнал – адже вступ Болгарії до Шенгенської зони призведе до росту вартості їх нерухомості💰І саме інвестори, які вчасно інвестують в ринки, що зростають – мають можливість отримати винагороду у вигляді високої дохідності.

Якщо однією із ваших цілей на 2024 рік було інвестувати в закордонну нерухомість, і щоб ваші гроші почали працювати – звертайтесь, складемо покроковий план разом💪

💶Перехід Болгарії на Євро – що це означає?

Моя думка на цей рахунок – майбутній перехід на Євро ще підсилить інтеграцію Болгарії у ЄС.

Основна мета переходу на Євро – це прискорення економічного та соціального розвитку країни.

Досвід країн, які раніше відмовились від національної валюти та перейшли на Євро, показує, що це має суттєвий вплив на збільшення зовнішніх інвестицій. Адже в інвесторів більше довіри до Євро, ніж до менш стабільних національних валют.

📈Також збільшуються обсяги зовнішньої торгівлі, зменшуються витрати на банківські операції (відсутність комісій за конвертацію валют) та ін.

Серед недоліків для населення (знов-таки, з досвіду інших країн) – це помірне посилення інфляції та зростання цін. Але це, через деякий час, компенсується ростом заробітної платні.

Розбір проєкту в Варні – варто інвестувати чи момент для вигідної інвестиції вже пройшов?

Прийшла новина, що з 1.02 планується підвищення цін в проєкті AquaView (не так давно розповідав про кейс мого клієнта, який інвестував якраз в цей комплекс). Чи варто інвестувати в цей проєкт зараз, щоб встигнути до зростання ціни?

❗️Своїм клієнтам я вже не рекомендую купувати під інвестицію саме у цьому проєкті, тому що вважаю, що його “золотий час” для інвестування вже пройшов.

🧐Чому? Я досить часто кажу про те, що в інвестуванні дуже важливо:
а) обрати правильний об’єкт для інвестування
б) вчасно в нього увійти

Недарма кажуть, що інвестор в нерухомість найбільше заробляє саме в момент покупки, адже ціна та час покупки - критично важливі для дохідності.

Розберемо ситуацію по цьому проєкту.
1️⃣ В ньому вже 3 рази підіймали ціни, і станом на сьогодні вони виросли на 23% (це добре для моїх клієнтів, які вже інвестували в цей проєкт, адже вони зароблять на зростанні ціни під час будівництва). Але, інвестування в цей проєкт зараз – і близько не дасть такий результат, адже до верхньої межі росту ціни залишилось не так багато.

2️⃣ До того ж, в наявності залишилось мало варіантів квартир – а це значить, що найкращі планування та види на море вже розібрані. Тобто ті, хто купував на перших етапах (на старті продажів або на початкових етапах будівництва), встигли не тільки купити по найнижчій ціні, а й забрали найліквідніші квартири, які потім буде легше та вигідніше продати.

✍️Який висновок?
Якщо ви вже вирішили інвестувати у нерухомість, то краще заздалегідь підготуйтесь до цього кроку (з’ясуйте відповіді на ваші питання, підготуйтесь морально до цього рішення, визначтесь з цілями та бюджетом).

І тоді, коли з’явиться цікавий для інвестування проєкт – приймайте рішення зважено, але не пропустіть вдалий час для інвестування.

🧐Що не так з нерухомістю у Светий Влас та Сонячному березі або чому я не рекомендую інвестувати в ці курорти Болгарії

Час від часу клієнти питають у мене, чому я не пропоную нерухомість у містах Сонячний берег, Несебир, Светий Влас або інших подібних маленьких курортних містечках.

У покупців складається враження, що там хороша пропозиція, адже нерухомість відчутно дешевше, ніж у Варні, та і купити можна у вже готовому будинку, з ремонтом та меблями, часто – ще й у розтермінування від забудовника.

І от після ще одного такого звернення, вирішив написати цей пост та пояснити, чому я не рекомендую розглядати нерухомість Сонячного берега в якості інвестицій.

👉Причина №1 – це виключно літні курорти

Оренда в цих містах популярна тільки у сезон і розрахована на туристів. Із закінченням сезону – велика кількість інфраструктури та ЖК переходять в режим очікування наступного літа. Тобто там просто немає людей і нема чого робити.

❗️Це означає, що навіть якщо вам вдасться завантажити нерухомість в сезон, весь інший час вона не буде працювати. Ефективно здавати в оренду її буде неможливо.

Такі курорти можна порівняти із Затокою біля Одеси. В якій люди активно відпочивають влітку, але в міжсезоння робити там абсолютно нічого.

👉Причина №2 – пропозиція вища за попит

Кількість нерухомості, яка там продається – дуже велика. Це і пропозиції від власників, і пропозиції від забудовників з розтермінуванням у вже готових будниках.

З однієї сторони – для покупця це великий вибір та можливість поторгуватись. Але з точки зору інвестора, перед тим як вкласти гроші, треба подумати про те, як у майбутньому виходити з інвестиції.

Велика кількість пропозиції та розтермінування від забудовника свідчать про перевагу пропозиції над попитом.

❗️А це означає, що ліквідність нерухомості невисока і швидко та вигідно продати нерухомість може бути досить складно.

Вам треба буде конкурувати як з іншими продавцями, так і з забудовниками, які пропонують розтермінування у готових будинках (яке ви запропонувати покупцю не зможете).

👉Причина №3 – відсутність високого потенціалу для росту ціни на нерухомість

Інвестори в готову нерухомість можуть заробляти за рахунок:
1️⃣Здачі нерухомості в оренду.
2️⃣Ринкового зростання вартості нерухомості.

При цьому другий показник – дуже важливий. Тому що наслідком зростання ринкової вартості нерухомості є зростання вартості оренди та ліквідності.

❗️Але в цих невеликих містах якраз низький потенціал до зростання цін.

Бо велика кількість пропозиції формує високий рівень конкуренції серед продавців нерухомості, а ця конкуренція, своєю чергою, стримує зростання ринкових цін.

✍🏻Як висновок. Якщо ваша ціль – купити нерухомість в Болгарії біля моря виключно для власного відпочинку, то в цьому випадку маленькі курортні міста можуть бути для вас гарним варіантом. Але я вважаю, що саме для інвестування в нерухомість вони не цікаві.