سرمقاله امروز «دنیای اقتصاد»:

مدل اجرایی وام مسکن

👤 مهدی حیدری

✍️ در آمریکا میانگین درآمد خانوار حدود ۷۰هزار دلار در سال است و با فرض پس‌انداز ۳۰درصدی، هر خانوار به‌طور متوسط در سال حدود ۲۰هزار دلار پس‌انداز خواهد داشت. این در حالی است که میانگین قیمت خانه در این کشور بیش از ۴۰۰هزار دلار است که معادل بیش از ۲۰سال پس‌انداز خواهد بود (نرخ پس‌انداز در آمریکا بسیار پایین‌تر از ۳۰درصد است). با این حساب نمی‌توان انتظار داشت که افراد در جوانی با پس‌انداز خانه‌دار شوند.

✍️ اما وام رهنی مسکن مساله را تا حد زیادی حل کرده و افراد به پشتوانه درآمد آتی می‌توانند درصد بالایی از قیمت خانه را به وسیله وام رهنی تامین مالی کنند. مانده وام‌های رهنی در آمریکا حدود ۱۲تریلیون دلار است که این عدد تقریبا به اندازه نصف تولید ناخالص داخلی این کشور و حدود یک‌سوم ارزش سهام ۵۰۰شرکت بزرگ آمریکاست.

✍️ جالب اینجاست که با توجه به وجود وثایق مناسب، تقریبا به اندازه کل وام‌های رهنی آمریکا، اوراق بدهی با پشتوانه وام رهنی (MBS) منتشر شده است. در واقع نظام بانکی و سایر نهادهای مالی اعطاکننده وام مسکن، وام‌های رهنی را به اوراق نقدشونده تبدیل کرده و بخشی را در ترازنامه خود نگه داشته و بخش دیگر را در بازار به فروش رسانده‌اند.

✍️ در کشور ما سال‌هاست مسکن یکی از بزرگ‌ترین معضلات مردم و سیاستگذار است و راه‌حل‌های مختلفی برای آن پیشنهاد شده است. آیا راه‌حل وام رهنی که مهم‌ترین ابزار خانه‌دار شدن در کشورهای توسعه‌یافته است، امکان اجرایی شدن در کشور دارد یا خیر؟...👇

🔗متن کامل سرمقاله

#دنیای_اقتصاد #سرمقاله #مهدی_حیدری #مسکن #وام_مسکن #خرید_خانه #مسکن_آمریکا #وام_مسکن_در_آمریکا #مدل_آمریکایی_وام

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

افت ۸۸ درصدی پرداخت واقعی وام برای خرید مسکن

🔹 حجم ریالی پرداخت وام خرید مسکن در 8 ماه اول امسال کمتر از 10‌درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

🔹 ظاهر این کارنامه، از رشد وام‌‌‌دهی به متقاضیان خرید مسکن حکایت دارد اما از آنجا که «سقف وام خرید مسکن در سال‌جاری نسبت به سال گذشته 2 برابر شد»، میزان پرداخت واقعی تسهیلات خرید خانه، بیش از 90‌درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

🔹 به بیان ساده، «تعداد خانوارهایی که امسال موفق به دریافت وام مسکن و خرید خانه شدند، کمتر از سال گذشته بوده است»، مگر آنکه دریافت‌‌‌کنندگان وام خرید مسکن در سال‌جاری، «تسهیلات با سقف خیلی کمتر از مبالغ فعلی وام» دریافت کرده‌‌‌ باشند که اگر این باشد، باز هم «اشکال بزرگ در نظام تامین مالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌‌‌‌ها» وجود دارد.

🔹 ماجرای «پشت‌‌‌خالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در شبکه بانکی کشور»، فقط به امسال ختم نمی‌شود. حجم واقعی پرداخت «وام خرید مسکن» به متقاضیان خرید خانه در حال حاضر نسبت به «زمان قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن»، حدود 55‌درصد کاهش پیدا کرده است.

#دنیای_اقتصاد #وام_مسکن #خانه_اول

🔗متن کامل

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 وام خرید مسکن ۴ برابر می‌شود؟

🟡 روزنامه دنیای‌اقتصاد نوشت:

◀️ طرحی از سوی یک گروه کارشناس بانکی حوزه مسکن برای ارایه به بانک مرکزی تدوین شده که قفل «وام خرید» را باز می‌کند.

⭕️ مبلغ میانگین وام خرید مسکن در کشور در حال حاضر ۳۲۰ میلیون تومان است اما این رقم فقط ۱۰ مترمربع را پوشش می‌دهد.

🔺 قدرت پوششی وام مسکن باید حداقل ۶۰ مترمربع باشد.

❌ با این حال در صورت افزایش سقف وام خرید مسکن، اقساط ماهانه آن از استطاعت پرداخت وام‌گیرنده‌ها خارج می‌شود.

⭕️ برای حل این معادله دو‌مجهولی، طرح پرداخت شراکتی وام مسکن پیشنهاد شده است.

🔺 این وام که پیشنهاد ۱.۲ میلیارد تومانی برای رقم آن در نظر گرفته شده به صورت «پرداخت چند قسمتی به خریداران مشارکتی یک واحد مسکونی» طراحی شده است.

🔻 در سال‌های اخیر بخاطر قیمت بالای واحد مسکونی، اعضای خانواده به صورت شراکتی اقدام به خرید می‌کنند.

🔺 در این حالت وام بزرگ می‌تواند بین خریداران تقسیم شود و هر نفر به نسبت سهمی از وامی که به او تعلق می‌گیرد، مشمول پرداخت قسط می‌شود.

🔻 در نتیجه قسط نیز در استطاعت خواهد شد.

⭕️ قسط وام یک میلیارد و‌ ۲۰۰ میلیون تومانی نزدیک به ۲۵ میلیون تومان است.

❌ در حال حاضر برای خرید یک خانه در شهرهای ایران، متوسط بالای ۳ میلیارد تومان بودجه لازم است.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وام_مسکن #قسط #وام_خرید_مسکن #بانک_مرکزی

✅ کانال رسمی روزنامه‌دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چند درصد خانه‌اولی‌ها موفق به خرید می‌شوند؟

✅ دنیای‌اقتصاد: حدود 90 درصد آپارتمان‌های شهر تهران و همینطور سایر شهرهای اصلی کشور را «سرمایه‌گذاران ملکی» خریداری می‌کنند.

📊 این برآورد را می‌توان از روی نتایج نظرسنجی گروه شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای‌اقتصاد» ارایه کرد.

🔺 هیچ مستندات و اطلاعات مشخصی از «جنس خریداران آپارتمان» در یک شهر از بابت اینکه «خریدار مصرفی (خانه‌اولی)» هستند یا «خریدار سرمایه‌ای»، وجود ندارد.

🔺 اما براساس یک مشاهده قدیمی و متعارف در بازار مسکن،
هر زمان «قیمت مسکن جهش می‌کند» و «معاملات خرید افت شدید می‌کند»،
به دلیل آنکه «خانوارهای نیازمند خرید خانه اول» و همچنین «خانوارهایی که مالک آپارتمان هستند اما قصد تبدیل بهتر را دارند» از بازار خرید خارج می‌شوند، معمولاً سهم آنها از کل خریداران به حدود 30 درصد کاهش پیدا می‌کند و برعکس زمان «رونق غیرتورمی» می‌شود.

◀️ اکنون اما این سهم، «سقوط شدید» کرده است.

🔼 نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، فقط 11 درصد از خانوارهایی که نیازمند خرید خانه مصرفی هستند، توانسته‌ند در یکسال گذشته از بازار آپارتمان خرید کنند.

🔼 همچنین فقط 14 درصد نظردهنده‌ها طی دو سال اخیر توانسته‌اند، «خرید مصرفی» انجام دهند.

🔼 هر چند این درصد از جمعیت خانه‌اولی‌ها الزاماً به معنای همین میزان سهم از کل معاملات خرید مسکن نیست اما می‌توان برآورد کرد این سهم بسیار پایین‌تر از دوره‌های قبلی جهش قیمت شده است.

🔼 بخصوص آنکه در همین نظرسنجی 90 درصد زوج‌ها اعلام کرده‌اند، طی 2 سال گذشته از وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان‌ استفاده نکرده‌اند.

🔼 ناکارآمدی وام خرید مسکن به لحاظ قدرت پوشش، مهمترین ابزار دست خانه‌اولی‌ها را از کار انداخته است.

🔼 اگر تسهیلات با مبلغ مناسب در اختیار خریداران مصرفی مسکن بود، حضور آنها تقویت می‌شد.

🔼 سال گذشته در تهران، رکود تاریخی معاملات خرید رقم خورد؛ این نظرسنجی آن رکود را توضیح می‌دهد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #نظرسنجی #بازار_مسکن #وام_مسکن #رکود #قیمت_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 دروغ بزرگ درباره وام مسکن

🟡 روزنامه دنیای‌اقتصاد نوشت:

◀️ یک عده در بدنه سیاست‌گذاری پولی حضور دارند که هر زمان صحبت از «وقت احیای قدرت وام خرید مسکن» می‌شود، در مقابل این «نیاز ضروری خانه‌اولی‌ها»، گارد می‌گیرند و یک «ادعای کهنه» را وسط می‌کشند.

❌ این گروه فوبیای وام مسکن دارد و معتقد است، «افزایش سقف وام باعث تورم ملکی» می‌شود.

⭕️ اما این، توهم‌ تورم است و واقعیت ندارد.

🔺 بررسی‌ها از روند تغییرات سقف وام مسکن و همینطور قیمت مسکن حاکی است، «در سال‌های ۸۴ تا ۹۲، مبلغ وام خرید مسکن ریالی افزایش پیدا نکرد اما قیمت مسکن ۷ برابر شد».

🔻 همچنین در سال ۹۴ برعکس این شد یعنی مبلغ وام ۷۰ درصد افزایش یافت ولی قیمت مسکن هیچ رشدی نکرد.

◀️ داده‌های رسمی می‌گوید، تورم‌زایی وام مسکن دروغ بزرگ است و تورم مسکن تحت تاثیر فاکتورهای دیگری از جمله «ریسک‌های غیراقتصادی» و «نرخ دلار» است.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #وام_مسکن #بانک_مرکزی #تورم #بازار_مسکن #خانه_اولی_ها

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

⚠️ صندوق ملی مسکن؛ حیاط خلوت دولت یا منبع مولد تسهیلات؟

🟡 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

◀️ بخش مسکن از یکسال گذشته به یک نهاد مالی جدید تحت عنوان صندوق ملی مسکن مجهز شده است که دست‌کم سه نوع ظرفیت استثنایی برای «نجات بازار مسکن از خشکسالی مالی_اعتباری» دارد.

❌ این ظرفیت‌ها اما هنوز بکار گرفته نشده است، آن هم به یک دلیل مشخص.

🔺 صندوق ملی مسکن طبق قانون تشکیل شده است و قرار بود «درآمدهای مالیاتی دولت از محل مالیات‌های بخش مسکن» به عنوان منابع در اختیار این صندوق قرار بگیرد.

🔺 با این حال، بخاطر ضعف شدید سیاست‌های مالیاتی از 12 هزار میلیارد تومان مالیات مصوب 1402 در بودجه، فقط 107 میلیارد تومان درآمد وصول شد؛ تقریباً هیچ.

⭕️ به این ترتیب، منابع پایدار تاکنون به صندوق تزریق نشده است.

🔻 در سمت مصارف نیز به جای آنکه «یارانه اجاره‌بها» و «تسهیلات خرید مسکن مختص جامعه هدف» و همچنین «کمک به راه‌اندازی بازار رهن ثانویه» از این مسیر محقق شود، صندوق عمدتاً در خدمت پروژه‌های سفارش دولت، یعنی «مسکن‌سازی دولتی» بوده است.

🔻 این در حالی است که بازار مسکن برای خروج از رکود تورمی به «احیای توان خرید مصرفی» و «تجهیز مالی سازنده‌ها در بازار واقعی ساخت مسکن» نیاز دارد.

⭕️ صندوق ملی مسکن در کشورها، به عنوان «اهرم مادر در تجهیز بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن» نقش ایفا می‌کند.

❌ بانک پرداخت تسهیلات مسکن در کشورمان با عدم تعادل در مناطق و مصارف روبرو است و صندوق می‌تواند آن را برطرف کند، مشروط به پایان تسلط دولت بر آن.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #صندوق_ملی_مسکن #وام_مسکن #دولت #بخش_خصوصی #خرید_خانه_اول #بازار_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چرا بانک‌ها به «وام مسکن» پشت کرده‌اند؟

🟡 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

◀️ اگر نظام تامین مالی مسکن در ایران از نسخه آمریکایی این حوزه استفاده کند، قدرت وام‌دهی بانک‌ها به خریداران مسکن دست‌کم ۲ برابر وضع موجود خواهد شد.

🔺 در ۴ سال گذشته، میانگین سهم سالانه بخش مسکن از کل ‌وام‌های بانکی، ۷ درصد بوده است.

🔺 این سهم در حالت نرمال و با هدف رونق غیرتورمی مسکن باید حداقل ۲۰ درصد باشد.

🔺 علت اینکه بانک‌ها به بخش مسکن پشت کرده‌اند، «نرخ سود دستوری» است.

🔺 نرخ سود پایین‌تر از تورم، ریسک پرداخت وام بلندمدت (خرید مسکن) را برای بانک‌ها بالا می‌برد.

🔺 این عارضه، عوارض بزرگتری دارد تحت عنوان «محرومیت بازار مسکن از اوراق رهنی».

🔺 وقتی نرخ سود وام مسکن پایین‌تر از تورم باشد، اوراق رهنی منتشر شده به پشتوانه این تسهیلات نیز «فاقد جذابیت در بازار سرمایه» است.

🔺 اوراق رهنی در آمریکا اما بخش قابل توجهی از وام خرید مسکن را ساپورت می‌کند و ارزش آن معادل ۲۲ درصد ارزش بازار سرمایه است.

⚠️ بازار مسکن ایران اما از این اوراق محروم است.

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #وام_مسکن #بانک #بانک_مرکزی #نرخ_سود

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir