Давно хотіла написати про ситуацію, яка склалася в США.
Ось пост моєї колежанки з Харкова:

У США справжня революція у рієлтоській сфері.

Американська Національна асоціація ріелторів @nardotrealtor прийняла рішення про поділ комісії та зобов'язала кожного учасника платити своєму ріелтору окремо.

Заборонили комісією від Продавця ділитися із ріелтором Покупця, як було раніше.
Свого ріелтора повинен платити сам клієнт, який його найняв, кожен зі свого боку.

Все це супроводжували добрими намірами та аргументами за прозорість ринку, підвищенням якості обслуговування тощо»

А це моя відповідь :

Американська МЛС трималася на тому, що всі витрати були включені у вартість. Такий собі магазин нерухомості.
Покупцеві можна було просто вибрати в лістингу об'єкт, перекинути своєму ріелтору і той дзвонив, торгувався, домовлявся і відстоював інтереси свого клієнта-покупця.

Покупець давав доручення банку відправити узгоджену суму на escrow рахунок, звідки гроші відправлялися обом ріелторам (захист від кидалова), технічному експерту, оцінювачу, іпотечному брокеру, адвокатам обох сторін тощо.

Усього в угоді могли брати участь до 9 учасників. Решта надсилалася власнику.
Покупець ні про що не турбувався і в принципі якщо торгувався, то з рекомендацій свого представника. Який міг порадити напроти підняти вартість, щоб обʼєкт дістався саме йому. Бо торги в США закриті. Буває до 20 оферів. І є лише один шанс.
Коли покупець виходить на ринок, він не розуміє, чий зараз ринок: покупця чи продавця. Та може зробити помилку, надаючи оферту нижче, ніж інші покупці, які прийшли з ріелтором.

Так, в покупця може скластися хибне враження, що він рулить.

В цій стрункій системі усі заробляли та сплачували податки в Американську економіку. Усі були у вигоді.
у виграші.
Що сталося?

Адвокати, яким захотілося зірвати величезний куш, вирішили хакнути Американську МЛС.
Не знаю, якому «розумнику» це спало на думку, але тільки через їхні непомірні апетити, система зламана.

Тепер, скажіть мені, навіщо покупець звертатиметься до ріелтора і платитиме йому, якщо він розуміє, що йому потрібно заплатити екстра ціни?
Яким буде його наступний крок, не важко здогадатися!
Він піде у лістингу шукати прямого власника або його ріелтора.

Ріелтори почнуть ганятися за покупцем наввипередки ( зовсім, як в Україні), демпінгуючи і вихоплюючи покупця з рук конкурентів.
Ціни на ріелторську послугу почнуть падати.
МЛС почне втрачати гроші. Економіка 🇺🇸 також.

У результаті ринок нерухомості стане дуже схожим на дикий ринок України.
Хак системи відбувся.
Все у програші, окрім адвокатів, які збагатилися.
Ріелтори втратили частину комісії та гарантоване звернення до них.

Економіка втратила податки.
Власники втратили можливість обирати найкращого покупця та продавати за максимальною ціною.
Покупець залишився віч-на-віч з акулами Американського real estate ринку, які обдеруть його до нитки, а його інтереси не буде кому захистити.
Все у програші.

А як ви думаєте?
Голосуємо в наступному пості.

Отримали вчора запит від покупчині, ще поки не клієнтки.
Бо клієнт -це той, хто вже сформував та замовив послугу.
Запит складний, я б сказала, безкомпромісний.
Але я про друге.
В ТЗ серед багатьох пунктів є такий :
Якщо квартира з ремонтом, вона має бути такою, в якій ніхто не жив.
Або якщо жили, щоб це було непомітне.

Коли я кажу власникам, якщо ви хочете продати свою квартиру чи будинок за максимально можливу ціну, ваша оселя має виглядати як готельний номер, я не перебільшую.
Ще одна моя улюблена сентенція: «в оселі не має бути продуктів життєдіяльності колишніх хазяїв».

Хтось прислухається, хтось ні.
Навіть, добряче пошарпану квартиру можна привести в гідний вигляд, якщо трошки вкласти в неї грошей.
Наш нещодавний кейс каже сам за себе.

Двокімнатна квартира 72м2 в гарному будинку, побудованому після 2014го року.
В неї жила молода сімʼя. Потім переїхали в іншу країну, квартиру здавала декілька років.
Ремонт 2015/16 років. Ясно, що трохи втомлений, але досить непоганий.

Агент оцінив квартиру в 85- максимум $90000, але наліт втоми на всьому міг зіпсувати навіть тих покупців, хто хотів купити квартиру саме в цьому будинку.
Агент вважав, якщо привести квартиру до ладу, ціна може бути +$5000.

Власникам було запропоновано викликати хоумстейджера ( фахівець, який підготовлює квартиру до продажу), та отримати первинну консультацію.
Власники із сумнівами ставилися до всяких «штучок», але погодилися поспілкуватися з фахівцем.
Потім спілкування велося виключно між ними. В решті решт власники погодилися на деякий апгрейд і не прогадали!

Оновлену та декоровану квартиру виставили в рекламу.
В перші 30 хвилин агент отримав 20 дзвонків і майже всі вони починалися зі слів «А там точно все так, як на фото»?

Агент вийшов з ціною $95000. В перший же день покупці самі стали змагатися між собою за цю квартиру, хоча агент не планував підіймати ціну. Покупці просто вмовляли віддати квартиру саме їм і пропонували ціну вище за стартову.
На сумі $98000 власники зупинили торги і обрали тих покупців, які їм по-людські більше сподобалися.

Ми отримали завдаток і зняли квартиру з реклами.
Але потік дзвонків не зупинявся. Квартира потрапила до баз даних колег, багато хто з тих, хто подивився, але не не дав спочатку пропозицію, теж дозріли.
Люди журилися, засмучувалися та питали, чи немає в нас ще такої самої квартири? :)

Не журіться, обовʼязково буде та ще не одна!
Тому що ті, хто прислухається до фахових порад, отримують більше!

ДО

ПІСЛЯ

Забудовникам будуть компенсувати створення інфраструктури.
Які наслідки для будівельної галузі та ринку нерухомості в майбутньому, напишу в наступному пості.

Кабінет Міністрів України постановою від 15.03.2024 за №292 затвердив:

⭕Порядок надання компенсації вартості збудованих заявником або інвестором із значними інвестиціями об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, необхідних для реалізації інвестиційного проекту із значними інвестиціями;

⭕Порядок надання компенсації витрат на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж, необхідних для реалізації інвестиційного проекту із значними інвестиціями.
А також рекомендував органам місцевого самоврядування в свої діяльності керуватися порядками затвердженим цією постановою.

❗Звертаємо уваги, що в контексті постанови

об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури — об’єкти інженерних, транспортних споруд і комунікацій (автомобільні шляхи, лінії зв’язку, засоби тепло-, газо-, водо- та електропостачання та водовідведення, інженерні комунікації тощо).

#proВласність #компенсація #інвестиції #інфраструктура

Зробити угоду в період сонячного затемнення та ще в ретроградний Меркурій дорого варте)

Такі складні угоди бувають дуже рідко.
І питання не психологічне, а бюрократичне.
Найлегше було правильно визначити ціну, зробити привабливі фото та зробити потужний маркетинг.
Найважче було скласти всі пазли в один візерунок.
Перепони, які зараз робить держава в сенсі легального вивозу грошей, вимагає максимальних зусиль.
І остаточний відгук нашої клієнтки-власниці: «Ніхто, крім вас, не зробив би цю угоду», надихає та мотивує.
Але я б з великим задоволенням займалась би своєю основною справою-продажем нерухомості, а не траблшутерством.
Чесслово.

Просили написати про те, як легально вивезти гроші. Всі вже знають, що треба мати квітанцію про транзакцію в гривні.
Тобто, покупець та продавець мають відкрити рахунки в гривні, покупець переказує на рахунок продавця кошти і він в принципі вільний.
Далі продавець ходить в банк, як ослик за морквою, та знімає по 100.000 гривень.
Ризиків як грибів в кошику: курсові, кримінальні ( бігати по банках з грошима).
Деякі банки відкривають відразу 4 рахунки, тож можна зняти 400.000 грн одразу, але це якщо маленька сума.
Потім треба купувати валюту, зараз частіше купують євро, рідко долари.
В залежності хто куди вивозить.

Ясно, що ми якось викручуємося. Деякі банки дозволяють отримати квітанціі без гривневої трансакції, але цей головняк не менший.
А ще обмін грошей, відтермінування в договорі купівлі-продажу, ходіння власника з покупцем за ручку в банк, поки термін не закінчаться.
Наприклад, ви продали квартиру для $100.000.
Вам треба отримати квітанцію за одне зняття, 100.000 грн, це ~$2600.
Це 39 робочих днів.
Якщо ви живете за кордоном, ви маєте тут знаходитися 2 місяці. Бо вивіз коштів за кордон ви можете лише з безліччю квитанцій червоним коридором.

Або шукати виходи. Вони є, але складні.
Всім гарних та легких угод!
І скорішого закінчення війни!

Я не буду торгуватися! Ніякого торгу!
Ціна може бути тільки вище!
Коли так кажуть власники, їх можна зрозуміти, бо житлова нерухомість це завжди про емоційні привʼязки.
Людина прожила в цьому будинку якусь частину свого життя, виростила дітей, була щаслива.
Ціна для власника є мірилом того, наскільки він вклав душі в цей будинок.
Не тільки грошей, а енергії, любові, емоцій.
Йому здається, якщо він поступиться, то зрадить все, що було йому дорого.

Тексти про 5 стадій прийняття неминучого не байки.
Спочатку власник відчуває гнів. Як так? Ти не ціниш мій будинок, ти не розумієш, що скільки коштувало! Одна гідроізоляція обійшлася в н-ную суму!
Якщо ти не розбираєшся, йди далі по базару!

Далі настає стадія заперечення. Ні, ви просто не розумієте. Давайте я вам покажу документи, скільки коштувала ця плитка. І ось ці двері. Подивіться, і ви зрозумієте, чому саме така ціна!

Стадія торгу. Ну, добре, ви запропонували ціну. Бачу, вам подобається будинок. Але ви недооцінюєте його. Що ви ще бачили? Впевнена, що наш найкращий! Додайте ще до вашої пропозиції і по рукам!

Депресія. Що відбувається? Я проаналізувала ринок, такі самі будинки виставлені за шалені гроші! Навіть гірше! Я свій продаю не за всі кошти світу! Чому ви дивитеся та йдете?

Прийняття.
Я розумію. Такі часи. Війна. Так, всі під Богом ходимо. Ви готові купляти?

Я розумію все про психологію власника-продавця, бо поводимо іноді себе точно також, коли продаємо своє.
Я тільки не можу зрозуміти агентів, які кажуть «Торгу не буде»!
Що з ними не так?

По-перше, брати за стартову ціну ту, яку хоче власник не професійно.
Ви маєте довести, показати аналітично, що власник втрачає не тільки час, але і гроші. Коли ринок має тренд до падіння, зволікання та невміння донести правду є злочин перед клієнтом.

По-друге, що чує покупець, у якого всі полиці в супермаркеті повні? Торгу не буде!
Що ж, піду до іншого, бо варіантів багато.

Дарую безкоштовно фразу, якою я відповідаю на запитання від покупця:
«Торгуватися- конституційне право будь-якої людини. Чекаємо на вашу пропозицію. Ми обовʼязково передамо її власникові, бо тільки він вирішує, кому з покупців віддати перевагу».

Так ви висловите повагу до покупця ( та його грошей), дасте йому привід замислитися та зробить пропозицію, а ще обережно натякнете, що він не один, кому сподобався будинок.

А власник отримує пропозицію.
Навіть якщо вона його відразу не влаштує, він також замислиться, чому покупець робить саме таку пропозицію. Чому торгується? Які аргументи доводить.
І взагалі, перша пропозиція як точка відліку.
Приймати необовʼязково, але підводить на крок до продажу.
Всім доброго ранку та гарного дня!

Навіяно розмовою з колегою на огляді будинку :)

Чи любите ви відкати?)
Чи скільки насправді може коштувати 1м2, якщо ціна на кожному кроці буде чесною?
Цікава стаття від Микити Ковалевського
https://thepage.ua/ua/experts/pro-vidkati-na-budivnictvi

-Олено,що треба від нас, щоб потрапити до вас smartdohid.com? -запитує забудовник.
-Все дуже просто:
-Мати право власності на земельну ділянку/або договір оренди
-Мати дозвільну документацію на будівництво
-Мати фінансову подушку на початок будівництва
-Мати стратегію та концепт
-Мати партнерську програму
-Мати репутацію.

В місті Київ ми нарахували 40+ жк, які позиціонують себе як смарт-концепти, з яких відібрали 12.

Що таке смарт-концепт?
Чому це про комерцію та інвестиції?
Хто цільова аудиторія покупців?

1. Смарт концепт-це клубний будинок, де 4-6 поверхів.
«Клубний» тому, що в ньому не так багато мешканців, всі один одного знають, спілкуються та зустрічаються в місцях загального користування.
2. Це комьюніті з молоді, переважно одного віку, які розуміють один одного, які разом проводять час, збираються на барбекю на даху або на каву в коворкінгу.
3. Це керуюча компанія, яка відповідає за здачу в оренду, якісне обслуговування, утримання місць загального користування.
4. Це рентабельність вартість -оренда
в порівнянні з квартирами в жк, де власник самостійно виконує обовʼязки керуючій компанії.

Треба розуміти, що цінність смарт-концептів саме в цьому, а не в квадратних метрах.

Якщо цікаво, звертайтеся, пишіть, бронюйте, інвестуйте!

Одного разу мій колега виставив в продаж відомий обʼєкт сумнозвісного забудовника. Войцеховського, хто ще памʼятає такого.
І відразу отримав купу хейту.
Зашкалював цей хейт.

- Та як ви могли взагалі за таке взятися?! -волали одні.
-Цю будівлю треба знести, а не продавати її!- вторили їм інші.

«За кожним великим багатством ховається злочин»- сказав колись Оноре де Бальзак, а творець «Хрещеного батька» Маріо Пʼюзо навіть поставив цю фразу епіграфом.

За кожним проблемним жк стоять люди. Можна лаяти їх, можна казати, що вони самі винуваті та мали заздалегідь перевіряти, куди вкладають свої гроші.

Але в Україні багатство складалося точно також, як і скрізь, де авантюристи створювали первісне накопичення капіталу.
Вони обманювали, не віддавали кредити, підкупали бюрократів та навіть вбивали.
Скільки людей потрапили в халепу АО МММ, «На вас попер Хапёр»!

Державі було не врегулювання законодавства. Вона озброїлася гаслом «збагачувався».
Тепер ми розуміємо, чим мала озброюватися держава, але це нас коштувало 20% втрачених територій та тисяч життів.

Так що ж робити з проблемними жк?
В мене є 2 успішних кейса.
Не моїх, колег.
Є такий будинок на Харківському шосе, 19. Де Мегамаркет.

Про цей будинок знають в Києві всі.
Мешканці там виходили на протести, коли їм спробували відключити електрику.
Правильно відключити, бо запитані вони за тимчасовою лінією, від іншого будинку.
Але мешканці вийшли та перекрили шосе.
Влада здалася і знову залишила все, як є.

А що мала зробити?
1- зібрати мешканців, провести збори та запропонувати їм доплатити якусь суму, щоб легально підкосити будинок до комунікацій;
2- прийняти непросте рішення легалізувати злочин та ввести будинок в експлуатацію силами міста. Тобто, за наші з вами податки.

Як думаєте, який спосіб обрав Київ?
Залишити все, як є.
Бо жоден з цих способів не є популярним.

Тепер про «успішний кейс» колег.
Квартири в цьому будинку здаються за звичайною орендною ставкою.
А продаються на 20% дешевше.
Тобто, деякі сміливі та відчайдушні покупці готові купувати квартири в таких будинках з надією на те, що термін окупності 5-6 років ( статистика довоєнна), або на те, що за цей термін проблема розсмоктується.

Я ж вважаю, що перед тим, як хоч щось купувати, треба буде добре подумати.
А ще не намагатися зекономити та найняти професійного юриста, щоб він дав вам підстави для ухвалення рішення.

Ми ж отбираємо тільки легітимні обʼєкти на ринку нерухомості.
Отже, звертайтеся до професіоналів!
P.S. Щодо мого колеги, який взявся продавати такий обʼєкт від власника, то до нього взагалі не може бути жодних питань.
Він написав чесно:
Будинок Войцеховського, підключений за тимчасовою схемою.
Хочете купувати- будь ласка. Це ваші ризики або сподівання.

Памʼятаєте, я вам казала, що є попит на аналітику окремо від всього процесу продажу?
Так ось, я визначилася.
Окремо продавати аналітику не буду.
Чому?
По-перше, тому що аналітика -це 50% успіху продажу.
Тобто, вона має коштувати 50% від загальної вартості послуги.
По-друге, тому що аналітика може не допомогти замовнику, а іноді нашкодити.

Як ми робимо аналітику?
Ми використовуємо 5 способів:
1. Також, як і власник, ми знаходимо на сайтах та порталах схожі оголошення.
Різниця між нами та власником в тому, що ми вважаємо такі обʼєкти не «аналогами», а конкурентами.
Це принципово різний підхід. Бо ми ставимо себе на місце покупця і дивимося його очима: Я маю Х грошей, що я можу купити на них?
2. Ми відбираємо з обʼєктів-конкурентів ті, які продають колеги, продзвонюємо їх та запитуємо, скільки обʼєкт вже на ринку, чи були пропозиції?
З цієї інформації ми робимо висновок, чи адекватна ціна в оголошенні, чи цікава вона покупцям?
3. В нас є секретна програма «статистика», яка доступна лише ріелторам. Там ми знаходимо схожі обʼєкти, які, але продані. При чому вартість в цій програмі буде чесною, бо інформацію в неї подають рієлтори анонімно.
4. Дохідний спосіб. Ми використовуємо метод 8-10% дохідності обʼєкта. Ми знаємо, скільки наразі може отримати власник, якщо здасте квартиру в оренду.
5. Метод конкуренції -2. Ми дивимося, чи є в будинку, де знаходиться квартира, або жк інші квартири на продаж. Чим більше виставлених квартир, тим нижче коефіцієнт вірогідності продажу.

Всі ці цифри, отримані вищевказаними способами ми складаємо і виводимо середнє арифметичне.
І це могла б бути стартова ціна, з якою варто виходити на ринок.
Але ні 😅
Після всій проведеної роботи
досвідчений рієлтор подивиться на лівий крайній верхній кут стелі і скаже: Все це фігня.
Починаємо з…

Тому що інтуїцію ще ніхто не скасував)
А ще у професійних рієлторів саме там написані цифри.
Бо біг дата наше всьо.
Живіть тепер з цим 😂

Закрили сьогодні угоду по продажу 4х кімнатної квартири.
Хронологія подій:
1. 2021й рік-знайомство з клієнткою по рекомендації мого партнера. Абсолютно по іншому приводу: треба було купити для корпорації велике приміщення.
2. 2024й рік- клієнтка звернулася за консультацією, як продати квартиру, а головне, як провести всю процедуру, щоб легально вивезти гроші.
*90% клієнтів, які звернулися за консультацією, мали ті ж самі питання.
3. 2024й рік, березень. Клієнтка звернулася з метою продати 4х кімнатну квартиру в центрі Києва.
4. Наша агентка, якій було доручено продаж, зробила аналітику і запропонувала зробити хоумстейджінг квартири.
*Хоумстейджінг-комплекс мір для підготовки квартири до продажу.
5. Хоумстейджером були запропоновані деякі кроки, щоб привести квартиру до стану, який буде привабливий для покупців.
6. Були зроблені професійні фотографії та написаний «текст, що продає».
7. 24.03 квартира була виставлена на продаж.
24.04.2024 ( зацініть красу цифр!) продана.
Щоб клієнтка могла отримати гроші та всі необхідні документи для вивозу грошей, треба було задіяти не одну людину та скласти всі 🧩

Покупець був без свого представника, тому був дуже прискіпливий, але все склалося добре 👌
Американці називають таку угоду «подвійним агентством», тобто, ріелтор власника виконує ще роботу для покупця.

Я люблю складні угоди. Моя партнерка Олена забороняє мені таке писати.
Каже, ти притягуєш задачки з зірочкою *
Я це люблю 👌

Прочитала висер ( вибачте, іншого слова не знайшла) одного чоловіка в фб.
Всі ріелтори м@даки. Професія ріелтор має зникнути як мамонти.
І все в такому дусі.

Думаєте, я засмутилася?
Взагалі ні.
Нещодавно я написала комент в одному політичному каналі. Цей комент не сподобався комусь і він написав мені в приватні щось на кшталт «ти товста, тому сиди та мовчи»!

Я точно про себе знаю, що не товста, бо в мене розмір S)
Тому лише посміхнулася.
Тобто, якщо ми про себе знаємо, що ми окей, нас не чіпають будь-які образливі слова.

Що ми маємо робити, щоб нас це не стосувалося?
1. Не працювати з тими, хто не замовив послугу, тобто, без договору.
2. Робити все для клієнта та заради клієнта.
3. Ніколи не брехати клієнту та не зраджувати його.
4. Мати мужність казати своєму клієнту правду! Не маринувати його, щоб він «дозрів» до ринкової ціни, бо на ринку, що падає, він втратить не лише час, але й гроші.
5. Мати достатньо високу кваліфікацію, бути обізнаним в своєму секторі, орієнтуватися в конʼюнктурі цін на кожному відрізку графіку.
6. Розумітися в юридичних та податкових питаннях, бо вони нерозривно повʼязані з ціновою політикою обʼєкту.
7. Не бути жадібним, не «очікувати прямого клієнта», а бути готовим поділитися з агентом, який може привести покупця.
8. Бути обізнаним в маркетингу, або мати достатньо фінансів та можливості креативіти.
Памʼятайте про це, і вам ніхто не задасть питання, «за що ви берете такі «шалені гроші»?!

Що ще?
Бути людиною. Памʼятати, що ви працюєте з людьми.
Крапка.

Нещодавно я написала пост https://t.me/Realtyblogger/2244
Отримала багато відгуків, як від колег, так і від споживачів.
Також на мій пост відгукнулися «українські американці», які з радістю повідомили мене про «революцію» в real estate - торгівлі нерухомості.

Які аргументи вони приводили?
Американська система, що існує понад 100 років ( з 1909, якщо точніше), цілком застаріла та порушує права покупців.
Вона ( система) зобовʼязує покупців звертатися до ріелторів, які взагалі нічого не роблять, а просто заходять в систему ( програму), де знаходять за заданими параметрами потрібний варіант та пропонують його покупцю.
При цьому покупець платить дорожче, ніж міг би, якби він сплачував комісію свому ріелтору за домовленістю.

А тепер міфи та реалії.
1. «Система», MLS- multi listing service- список обʼєктів, які в програму вносять ріелтори, що підписали з власниками контракти на продаж.
2. В MLS внесені лише ті обʼєкти, які реально представлені на ринку США, з правильною, чесною ціною, яку легко підтвердити або перевірити. Жодних «качок» або заманух.
3. В MLS вказані (були) %, які ріелтор власника був готовий сплатити зустрічному ріелтору, якщо він покупця, який пропонував найкращу ціну.
4. Ріелтор покупця, який отримав замовлення від свого клієнта ( зверніть увагу, це важливий момент!) звертався до MLS, робив ресьорч, згідно з запитом, та отримував декілька варіантів для свого клієнта.
5. Після того, як покупець обирав варіант(и), його ріелтор замовляв перегляди.
6. Після переглядів, коли покупець вже визначився з вдалим варіантом, ріелтор покупця вступав в перемовини з ріелтором власника. Іноді такі перемовини тривали 1-3 дні, іноді 1-3 тижні. В особливо складних випадках навіть пів року. Реальний кейс*
7. Після того, коли власник приймав пропозицію -оферту- ріелтори переходили до другого етапу, підготовці документів до угоди.
При цьому кожний зі сторін звертався до свого адвоката, які готували договір купівлі-продажу, технічного експерта, який мав дати висновок до стану будинку, іпотечного брокера, тощо.
Бувало до 9 діючих осіб, які брали участь в угоді.
8. Коли угода відбулася, кожен з учасників отримував свій гонорар, який банк покупця переказував до компанії escrow, щось на кшталт наших нотаріусів, але не зовсім. А вже з їх рахунку кошти розподілялися всім учасникам.
Жодного «кидалова», непрозорості тощо.

А тепер контрольний в голову.
Хто в даній схемі був в програші?
Власник, який звернувся до свого ріелтора з метою продати нерухомість як мога дорожче?
Всі ріелтори , в яких міг бути покупець, одночасно побачили новий обʼєкт, який вийшов на ринок, та звернули на нього увагу.
За рахунок цього, власник іноді отримував більше, ніж чим міг, якщо б не було такої «поганої системи».

Покупець, який миттєво отримав пропозицію, вступив в гру, в той час, коли його інтереси представляв найманий ним ріелтор?
Так, він не працював безкоштовно, тому що отримував гонорар ( компенсацію) від ріелтора власника. Але в нього був контракт з покупцем, який в тверезому розумі погоджувався передати повноваження своїй довіреній особі щодо торгів та всіляких перемовин.
Покупець отримував найкращий товар за найкращою ціною.

Адвокат, який готував контракт, сперечався з протилежною стороною щодо найкращих умов для свого клієнта? І отримував свій % від угоди.
Технічний експерт?
Іпотечний брокер?
А може, держава, яка отримувала свої податки з кожного з 9 учасників «поганої схеми»?

Хто залишився в програші, підкажіть мені?
Я вам скажу. Соціалісти, які хочуть, щоб ніде не було «посередників», щоб можна було «напряму» купувати будинок, викручуючи руки власнику або покупцю, які не обізнані в real estate, не мають спеціальних знань.

Соціалісти, які взагалі ненавидять капіталізм, вважають його шкідливим.
Десь ми вже таке чули, чи не так?
Карл Маркс, «Капітал».
Муамар Каддафі, який взагалі заборонив real estate в Лівії.
Багатьом подобалося, як і заборона банкам брати відсоток при банківських операціях та давати гроші в кредит.

Якщо Америка хоче дійти до такого розвитку подій, то здається мені, вона вже на пів шляху до такого стану.
Особливо на тлі антисемітизму в найкращих університетах США, лівацьких настроях та лівого дискурсу на всіх напрямках внутрішньої та зовнішньої політики.

Я, як і моя однобічники, брали зразок з «системи», яку побудували американські ріелтори.
Мені, нам, здавалося, що система моральна, струнка та абсолютно логічна. Вона вписувалася в нашу картину світу.
Що сталося?
Відбувся не збій, а злом системи.
Зараз ті, хто хакнув систему, лікують та відчувають радість.

Що прогнозую я?
Як будь-який хак, повне перезавантаження, що зруйнує ринок real estate.
В програші залишаться усі.
Навіть ті, хто цю систему хакнув.
Як завжди, будуть бенефіціари, яким це вдалося навмисно та за допомогою корисних ідіотів.

-Яке інвестування?! -відповів мені один з моїх постійних клієнтів в інвестінгу.
-Та ви з глузду зʼїхали, хто буде інвестувати в українську нерухомість в умовах повної невизначеності?
Хто буде інвестувати?
Давайте порахуємо.

На сьогодні я працюю з пʼятьма портфельними інвесторами і одним корпоративним клієнтом.
За 6 місяців клієнти інвестували :
1. 12 смарт-квартир на предсейлі за ціною $1000/м2.
Таких цін ніколи не було в Києві на дрібних м2, і впевнена, не буде.
Забудовник зробив «вкид» на початковій стадії будівництва, бо його трошки «підставив» партнер, який не зміг витягнути кошти.
На цей момент інвестори вже заробили мінімум 240$/м2.
2. 6 нежитлових приміщень площею від 40 до 125 м2 під оренду.
Приміщення купували як від будівельників на перспективу зростання ціни по готовності, так і з готовим орендарем.
3. 4 квартири площею від 90 до 160м2 під розділення. Безумовно, перед тим погодили проект з фахівцями цієї справи.
4. Одне велике приміщення 500м2 під елітну мийку.
5. Земельну ділянку з цільовим призначенням осг з перспективою малоповерхової забудови.

Що ще замовили портфельні інвестори?
1. Земельну ділянку від 10 Га з цільовим осг або комерційну забудову з жд гілкою ба комунікаціями під технопарк.
2. Земельну ділянку в Києві під багатоповерхову житлову забудову з дозвільними документами.
3. Окрему офісну будівлю або 1-3 поверхи в БЦ.
Якщо в вас є цікаві варіанти, які мають перспективу зростання, можемо заробити разом.

Хто зараз в здоровому глузді буде інвестувати в Україну?
Ті, хто в неї вірить.
Ті, хто розуміє, що таких цін вони ніколи більше не побачать.

Трошки мотивуючих цитат.

«Чим гірший стан ринку, тим більше можливостей для отримання прибутку» – золоте правило контрарного (від лат. contrarius – протилежний) інвестування.

«Купуй, коли на вулицях тече кров, навіть якщо вона і твоя».
Барон Ротшильд.

«На ринку акцій Ви сплачуєте дуже високу ціну за сприятливий консенсус». Іншими словами, якщо кожен погоджується з вашою інвестиційною ідеєю, швидше за все це не найкраща ідея».
Уоррен Баффет.

Ведмежий ринок 1973-74 гг. дозволив Уоррену Баффету придбати частку компанії Washington Post Company. Ця інвестиція, згодом збільшилася у 100 разів щодо ціни купівлі.

-Олено, можна до вас звернутися за консультацією? Терміново.
-Терміново не получиться, бо я зараз у відпустці. Буду 24.05, якщо час терпить.
-О, шкода. А можете дати когось такого ж компетентного? Дуже терміново треба!
-Залюбки! Пишіть ваше питання і відразу ловіть контакти компетентного спеціаліста.

Друзі, зараз я у відпустці, хочу присвятити вільний час дітям та онукам.
Але поганий той керівник, який пішов у відпустку, а за цей час всі продажі просіли.
Так що наша компанія працює!
Звертайтеся!

До речі, вчора почала дивитися крутий міні-серіал про нерухомість, вже записала собі декілька думок.
А значить, після повернення будуть нові проекти 👌

P.S. Тг не читаю. Погані новини не дивлюся. Всепропальщиків не слухаю.
Доначу.
Все. Буде. Україна!