Чи варто зараз інвестувати?
Куди взагалі інвестувати?
Це питання мені задають щодня.
Куди б я зараз НЕ інвестувала?
1. В велике будівництво, яке налаштовано на довгий шлях. Жк, де заплановані великоповерхівки, більше ніж одна.
Які ризики:
-безумовно, воєнні
-брак попиту. Тобто брак фінансування грошима інвесторів
-брак фінансування власними грошима
-брак кредитних програм, в тому числі державних.

2. Великі офісні забудови.
Перши проблеми почалися ще в локдаун. Вони не суть українські, бо зараз в країнах Європи також є вакантність офісних площ.
3. Земельні ділянки під забудову. Бо буде дуже ретельний перегляд приватизації землі та зміни їх цільового призначення.
4. Квартири великої площі, якщо тільки не під розподіл.

Куди раджу вкладати кошти:
-не висотні забудови, 4-5 поверхів, бажано свічки в один підʼїзд в розвинутих місцях з інфраструктурою;

-невеликі приміщення в заселених жк, під мережевий бізнес, кавʼярні, салони краси, ательє, словом, те, що люди в будь-який час будуть споживати;
- приміщення будь-якої площі під мережевий Рітейл;
-квартири меншої площі, бо в кризу вони найбільш ліквідні.
-земельні ділянки с/х призначення, невеличкі ділянки в живописних місцях під забудову приватних будинків.

Що ще можу порадити?
Прискіпливо перевіряйте все, куди плануєте інвестувати.
І все може буквально на тиждень-два-місяц змінитися.
В такі часи живемо :)

Хочете інвестувати, не знаєте, куди і як?
Звертайтесь до мене!
Ваш консультант з інвестицій Олена Маленкова.

Маю зробити заяву.
Раптом ви не в курсі були. Вивезти гроші з України ви можете суто свої. Тобто, якщо ви продали нерухомість по довіреності, вашу довірену особу за кордон митниця не пропустить!
Консультую з цього приводу.
Сьогодні розібралася, як проскочити між Сцилою та Харибтою.

З рубрики «Запитуєте- відповідаємо!
«Чому не продається моя квартира»?
По-перше, дуже не люблю пасивний залог. Квартира сама себе не продасть.
По-друге, є всього 2 способи перевірити, в чому, власне, причина неуспіху.

І. Маркетинг.
Маркетинг -поняття багатогранне та багатошарове.
Задача маркетингу дуже проста - зробити так, щоб про продаж дізналося як мога більше людей.

Проблема багатьох продавців, що вони розуміють маркетинг як рекламу. Але це не реклама. Реклама лише один з інструментів маркетингу.
Де ми розміщуємо рекламу?
На профільних ресурсах, де люди шукають нерухомість.

Але тут є деякі підводні камені.
Розповім свій власний кейс.
Ми шукали паркінг в своєму жк. Підходили до охорони, розміщували оголошення, опитували знайомих і шукали оренду паркомісця на дошках оголошень.
Але все було даремно.
Ми втомилися та подруги на це діло.

Якось я виходила з ліфту і провчила свіже оголошення на столику в холі.
Я подзвонила і відразу погодилася на оренду, не спитав, яке місце нам пропонують.
І навіть відправила відразу 1500 грн на картку, такі тоді було ціни.
4 роки ми користувалися паркінгом і не бачили власника.
Зняли б ми цей паркінг, якщо б не я не побачила оголошення?
Ні. Ми припинили пошук.

Тобто, реклама це не маркетинг. Це розміщення оголошення.
А нам потрібно максимальне охоплення.
Щоб побачили не тільки ті, хто шукає, а також ті, хто купив би, але зараз не в активному пошуку, а також ті, в кого можуть бути знайомі, друзі та родичі, які латентною шукають, але наше охоплення до них не доходить.

Що ми робимо ще?
1. Сторіс та рілси, відео ролики.
2. Розміщення в фб та тг групах оголошення.
3. Моніторинг оголошень аналогічних квартир, які продають інші брокери.
4. Продзвони таких брокерів щ пропозицією пропонувати наш обʼєкт за комісійні є нашої сторони. Бо ми не жадібні, а працюємо по СПП-по партнерським програмам.
5. Проактивний продаж. Продзвін власної бази покупців, які зайшли на інші обʼєкти.

І тільки потім, якщо маркетинг не дає результату, рекомендуємо

ІІ - зниження ціни.
Бо наша головна задача, щоб клієнт пішов задоволений та написав нам позитивний відгук.

Друзі, ми нарешті стартували з новим проектом!
Прошу подивитися, висловити свою думку і поширити, звичайно!
Полетіли 🚀

http://www.smartdohid.com

Хто буде купувати житло через 10 років?!

Прослухала Discussion court «Що буде з цінами на нерухомість» від Kukhar Mykhailo.
Раджу послухати уважно, можна на х1.25, як я це роблю, коли треба, але 3 години занадто для зайнятої людини.
Для тих, хто не має часу або лінь, коротке самері.
Як в будь-якій чемній дискусії, думки розділилися на оптимістичні, умовно песимістичні і реалістичні.

1. Сьогодні найбільш високі ціни на заході України та Закарпатті.
В деяких невеличких містах ціни явно недооцінені. Велика хвиля переселенців, яка почалася з широкомасштабкою сприяла цьому. Не всі мешканці можуть жити в великих містах. В Києві осіли в основному мешканці Харкова, Днепра, більшість бігло з Херсонщини та знищених міст східної України, які не звикли до ритму мегаполісів.
2. Бум релокаціі привів до того, що в відносно депресивних регіонах, де зазвичай були низькі ціни на нерухомість, таких як наприклад, Хмельниччина, почалося зростання. Бізнес почав будувати виробництва, створювати робочі місця, ринок нерухомості підтягнувся та зростає.
3. В Києві ціни нижче за львівські.
На сьогодні у Львові за статистичними даними мешкає 1.1 млн людей.
Ціни зростало відповідно зі зростанням оренди.
Те ж саме в Ужгороді, Трускавці, де заможні біженці не хотіли переплачувати шалені сотні доларів за двокімнатну хрущівку і вирішили купувати квартиру на всяк випадок.
4. Бум в курортних містечках Яремче, Славському, Буковелі триває. Основні покупці -інвестори готельної нерухомості від 13м2 ( ось де місце для ̶С̶р̶а̶ч̶у̶ ̶дискусії по смарт-квартирам ) до 41м2 від $1500 до $5500/м2!
5. Зараз в Києві замала рентабельність від оренди житла -4-5%, це штучно, тому Київ однозначно чекає зростання цін на оренду і відповідно, вартості житла.

Це була, як ви вже зрозуміли, оптимістична частина 🙂
1. Зараз девелопери відчувають великий брак робочих рук. Головна причина не гроші, бо рівень заробітних плат залишається на високому рівні.
В 2021му році в нас будл 3,5 млн заробітчан, вже трохи починався брак робітників в будівельної галузі. Зарплатня стабільно зростала.

Зараз головне не гроші, а мобілізація. Більшість чоловіків вже на фронті. А тих, хто поки не в лавах сил оборони, можуть призвати в будь-який момент. Бронь на будівельну галузь не поширюється.
Хто може їх замінити?
Девелопер каже, що пробували набирати ще в мирні часи таджиків та інших, хто розуміє хоча б російську, але працюють вони в рази гірше, ніж українці ( ось так! )

2. Демографічна яма. Ми ( СРСР та Україна в новітньої історії) мали вже демографічні кризи. Авсоя 2ї світової, коли жінки та діти працювали на заводах під час та після.
В 1991-1993му, коли економіка була в руїнах, а жінки народжували мінімально.
Саме зараз ми переживаємо наслідки тієї кризи.

Зараз за кордоном знаходяться від 4,5 до 8,5 млн ( за різними оцінками).
2 роки великий строк, щоб діти вивчили мову, інтегрувалися в інше суспільство і стали там своїми.
Кому ми будемо продавати все, що набудували?..
Вік покупця від 30 до 60 років. Світова практика показує, що на заході людина змінює житло в середньому 3 рази:
Купує в 30, потім покращує в 45, коли декілька дітей і обирає затишне в 55-60.

3. Реалістичне. Ринок нерухомості прав є як фондовий ринок.
Погані новини або немає новин- ринок завмирає.
Лише зʼявляються гарні новини. Як 12% російських нпз, відразу пожвавлюється.
Ми дуже чутливі зараз, не дивлячись на обʼєктивні фактори.
Ми всі залежимо від подій на фронті, від зовнішньої допомоги та лідерства наших партнерів.
Ми також залежимо від внутрішнього ворога-непродуктивних рішень, некомпетентності влади та всеукраїнського срачу.
Як ви здогадалися, останнє це від мене.

Сьогодні говорили про ситуацію на ринку нерухомості України на радіо Прямий FM. Дякую, Natalya Gaewska, за запрошення!
Було дуже приємно спілкуватися з вами.
Сподіваюся на подальшу плідну взаємодію!

Про що говорили:
1. Який зараз ринок, покупця або продавця?
2. Чи однакова ситуація на ринку Києва, Вінниці, Умані та міст на заході країни?
3. Чи пора зараз купувати?
4. Чому ціни у Львові в да за ціни в Києві?
5. В які обʼєкти зараз варто інвестувати, а які будуть втрачати в ціні?
І багато іншого, що встигли вкласти в годинну розмову.
Рада була розповісти реальний стан ринку!

Давно, коли ми переживали кризу 2008го року, ми практично вперше стикнулися з таким обвалом цін на нерухомість.
Ми підходили до міських телефонів, підіймали слухавку, може, вже відключили? Бо телефони мовчали як мертві.

Мої працівники були розгублені.
Тоді я зібрала їх і спитала: чи є зараз той, хто почуває себе гарно?
Агенти подумали і відповіли:
-Так, аптеки, продуктовий Рітейл, магазини типа Ева та Простор.
Тому що люди завжди будуть витрачати кошти на їжу, ліки та миючі засоби.

Хто зараз гарно себе відчуває?
Всі ті ж самі.
Ба більше, вони активно розвиваються та шукають приміщення.
А інвестори готові вкладати гроші в такі обʼєкти, де гарантовий дохід на 7-10 років, ще з щорічним підвищенням орендної плати.

Прямо зараз в нас є такий самий обʼєкт!
Доходність 12,5%
Окупність 7,8 років
Якщо зацікавлені в інвестуванні в такі обʼєкти, пишіть, або дзвоніть.
Підберемо.

Хочете інсайт про фсбшний теракт ? Тоді вам до Христо Грозєва)
А я вам розповім про нерухомість.
Я в ній трошки розбираюся 😉

Вчора був довгий день.
Ми запустили перші 6 угод по смартам.
Отримали 10 бронювань.
Продовжуємо спілкуватися з забудовниками, які будують смарт-концепти.
В нас вже є призначений менеджер проекту, отже я можу видихнути ( але це не точно))

Ми беремо в роботу не всі обʼєкти.
Отже, «смарт»- це не «маленька квартира» за $20-25000.
Це абсолютно концептуально новий підхід до житла.
Ми інвестуємо самі, тому дуже ретельно шукаємо цікаві обʼєкти та прискіпливо перевіряємо забудовників, документи, місцевість, відносини з сусідами.

Коли я вирішила вперше спробувати інвестувати в такий формат, було багато сумнівів.
-Тут можна жити?- спитав мене мій чоловік.
І дійсно, хто буде жити в квартирі 16-20-25м2?
Але потім ми почали дивитися проекти.
І зрозуміти відмінність.

В смарт-квартирах не «живуть» в звичайному розумінні цього слова.
Бо сюди приходять спати.
А «живуть» тут в місяцях загального користування.
Працюють в коворкінгу, насолоджуються кавою в кавʼярні на -1му поверсі,
Або роблять барбекю на даху.
Єдине, що потрібно-це замовити на рецепції місце для своїй компанії.

Хто цільова аудиторія такого образу життя?
-Студенти
-Аутсорсери
-Молодь, яка анекдот:
«Мама, я іду додому, що купити?
-Купи собі житло і залиш нас в спокої»-
Сприйняла буквально як поштовх до дії.
Ходять чутки, що в одному такому концентрі вже зіграли 16 весіль 😇

І тут виникає питання: а чому, наприклад, в інших будинках, де немає такого комьюніті та способу життя, ціни на квартири нижче в півтори рази, а іноді й вдвічі?
Тому що такі будинки -це в першу чергу комерційна нерухомість.
Вартість оренди в таких квартирах від 13000 грн за 17тиметрову кімнату на останній станції метро до 17000 за таку ж саму в Шевченківському або Голосіївському районах.

Керуюча компанія поза лаштунками розповідає, що має виш-лист на оренду та раз на півроку підвищує ціни.

А ще мені дуже подобається, що зараз забудовники таких обʼєктів конкурують між собою не ціною, а якістю або додатковими сервісами.
Хтось віддав частину площі під спортивний зал, хтось під пральню, а хтось під сауну.
Сподіваюся дочекатися також використання зелених технологій, що буде запорукою зменшення тарифів на комунальні платежі.
Хочете заробляти з нами або отримувати сталий дохід?!
Інвестуйте з smartdohid.com!

Друзі, Україна пережила шалені дні. Пошкоджені житлові будинки, автівки, є загиблі.
Київ, Харків, Суми, Донеччина…

💪Під час нічної атаки воїни ПС з кулеметів Browning M2 знищили на підльоті до столиці російську крилату ракету Х-101.
Мій друг і колега Ігор Данько вже отримав для своїх зенітників 153ї бригади від волонтерів пікапи, ще 2 пообіцяли наступного тижня, а другий взвод з 6 машин почне формувати після завершенння формування першого.

Що потрібно, щоб і далі ППО могли ефективно та надійно захищати наше небо?
1. Прожектори з робочою дальністю не менше 2 км. Їм конче потрібно 6. Але вже наступного тижня треба буде 12.
Подивилася ціни . Від 19800 до 92000. Будемо розбиратися, на який компроміс зможемо піти.
2. Каліматорні приціли до Браунінг М2 з сіткою ППО, 3хкратним зумом з нічним баченням.

Дуже рідко оголошую збір тут, в блозі, в основному обходимося власними силами, але є речі, коли ми не можемо впоратися без вашої підтримки.
Буду дуже вдячна вам за донати.
Я, наша команда та Атланти, які тримають небо.

5375411215255683

https://send.monobank.ua/jar/AAic3B8MqA

Друзі, давайте зробимо невеличке опитування 👆

Ну що, хлопці-дівчата, законно отримати квитанції при продажу нерухомості в Україні стало ще складніше.
Забудьте про віртуальні квитанції. Тепер в договорі відтермінування платежів, а власник з покупцем будуть ходити разом до банка, та ставити підписи під квитанціями про зняття. На кожній.
Кошти може вивезти лише власник, який зазначений в договорі.
Враховуючи кількість клієнтів, які продають, щоб купити за кордоном, ситуація стає цікавою.
Тримаємо руку на пульсі та спитайте вашого фінансового консультанта, як він це бачить.
Перестановка можлива, але сприйме банк «там» готівку. Всі ці питання треба вирішити заздалегідь, перед тим, як виставляти квартиру в продаж.

Що купувати для інвестування, якщо небагато грошей?
Якщо хочете отримувати сталий дохід від оренди, куди вкластися: в
Первинку чи вторинку?
Багато хто рахує кошти від здачі в оренду, помножуючи вартість оренди на 12 ( місяців) та на 5-7-10 років.

Однак, не все так лінійно.
Якщо враховувати лише вартість орендної плати в часі, і те неможна використовувати лише математику перших класів.
По-перше, розрахунки мають бути з врахуванням простою.
По-друге, амортизація, ремонт.
Третє, капіталізація нерухомості або амортизація будинку.
Якщо ви купуєте квартиру в будинку, якому вже на сьогодні 40-50 років, то за 10 років ціна на квартири в таких будинках впаде.
Залишимо за дужками війну.

Четверте, скільки будинків, жк набудували б за 10 років?
Вже в 2019му ходив анекдот, що кожна бабуся у підʼїзді знає, шо треба продати свою стару хрущівку та вкластися в новобудову.
Додайте сюди програми підтримки будівельної галузі і в вас складеться пазл, чи купувати старі допотопні хрущовки, панельки та 9-12-16 багатоповерхівки, чи все ж таки вкладатися в новобудови.
Акцентую: лише в ті, на будівництво яких ви можете вплинути.
Всім доброго ранку і гарного дня!

А скажіть, друзі, хто з вас інвестує в нерухомість на заході України? В нас зараз є чудовий будинок повністю під ключ з ремонтом та меблями, під керуванням відомої компанії.
Ціна за 80м2, с. Славське.
Ціна $210000.
Якщо цікаво, пишіть, відправлю презентацію.

https://kdu.com.ua/property/prodazh-kotedzhiv-smt-slavsko-lvivska-obl/

Пост виключно для колег-агентів з нерухомості.
Решта друзів та підписників прошу не читати.

Вчора спілкувалися з покупцем на квартиру, яку ми продаємо згідно з ексклюзивним договором з власником. Отже, покупець, який має намір її купувати, не є нашим клієнтом.
Ми зʼясували важливі питання, поспілкувалися відео звʼязком з власниками та вже хотіли прощатися, як покупець сам почав розмову.
-Я сам підприємець та працюю в галузі обслуговування споживача,- каже він. - І завжди вважав ріелторів такими ж, хто надає послугу.
Я вирішив продавати свою квартиру сам.
Дав оголошення.
Мене просто задовбали дзвінками ріелтори.
У всіх один і той же скрипт:
-Квартира ще актуальна? В мене є покупець.
-А ви заплатите ріелтору?
Я питаю:
-А хто ваш клієнт? Він вам не платить?
-А вам шкода заплатити за послугу?
-Сорі, а я вам цю послугу замовляв?

А знаєте, що ще викашує?
Крадіжка моїх фото, на які ріелтори ставлять водяні знаки.
Крадіжка тексту.
Ціни, які самі видумують.
Олено, в мене думка, що ріелтори навмисно це роблять, щоб покупець ніколи не знайшов власника.

Ви не уявляєте, як я вас розумію, шановні власники.
Одне прохання: не називайте цю шпану РІЕЛТОРАМИ.

Все забуваю написати.
Дуже часто до мене звертаються власники з просьбою оцінити свою нерухомість. Я зазвичай кажу, що вам моя оцінка нічого не дасть, бо для мене це просто трамплін ( прозвучало двояко :)), або сходинка, відправна точка.
Що буде далі, залежить від багатьох факторів, маркетингу, правильно визначеної цільової групи, охопленню, вмінню спілкуватися з покупцями та колегами.
А також від жадібності ріелтора, який може ( або не може) запропонувати частину свого заробітку колезі.

Але запити йдуть і йдуть.
Не завжди власники готові продавати, а лише хочуть оцінити нерухомість.
Отже, увага, питання:
Чи буде має сенс зробити окрему послугу детальної аналітики та оцінці нерухомості?

До нашої голосувалки, чий зараз ринок: покупця чи продавця.
І який прогноз на найближчий час, можете самі зробити висновки.

Інформація яка є в Млс Україна, житлова нерухомість:

В січні, 2024 на ринок вийшло 282 об’єкти, продалось 58.

58/282= 21%

В лютому, 2024 на ринок вийшло 342 об’єкти. 50 продалось.

50/382 = 15%



В березні, 2024 на ринок вийшло 377 об’єктів, 16 продалось на сьогодні (я перерахував, 12 під завдатком)

16/377 = 4%

Шалом, православні!
Вчора спілкувалася з колегою з Іспанії.
Ринок просто заточений на покупця.
І ринок покупця там з початку 90х, коли була зруйнована залізна завіса.
Іспанська нерухомість почала зростати такими темпами, що влада мала ввести податок на купівлю, щоб якось захистити внутрішній попит.

В нульові, коли до рашки пішли нафтодолари, вони оптом та в роздріб купували вілли, апартаменти, земельні ділянки.
За перше десятиріччя ціни на нерухомість зросли втричі.

Другий бум розпочався з 1ю фазою війни росіі проти України в 2014му, бо в 2010-2012 Іспанію наздогнала криза 2008го.
А після 2012го почалися банкрутства закредитованих власників нерухомості.
Можна було викупати в банків квартири з великим дисконтом, чим і скористалися новітні бізнесмени.

В 2013му моя знайома купила 2 квартири у Валенсії за €45000 та €52000.
Після початку широкомасштабки в Іспанії знову почався небувалий бум на нерухомость.
Квартири моєї знайомої зараз коштують €110000 та €120000 відповідно.

А що в Україні?
Ми переживаємо найвеличнішу кризу в історії держави- війну, коли неможна планувати своє життя.
Неможна будувати плани на десятиріччя, що залишити своїм дітям та онукам.

І тут, в самий час розпачі, мені подзвонив мій старий знайомий, який 20 років живе в США.
-Олено, давно хотів купити квартиру собі біля Золотих Воріт. Як зараз ціни? Трохи впали?
Колись мені пропонували там за 500-600к.
-Так, зараз можеш купити вдвічі дешевше :)
-Тоді підбери 4-5 варіантів, а влітку приїду.
-А сенс зараз підбирати? Бо до твого приїзду їх вже не буде.
-В сенсі не буде?! В вас же війна!
-Так не ти один віриш в нашу перемогу :)


Бо, як я завжди кажу, що нерухомість це завжди питання Віри.
Якщо ви вірите в нашу перемогу, ви інвестуєте в майбутнє.
Всім тихого мирного сонячного суботнього дня!