Самые рискованные квартиры на рынке новостроек сейчас часто продаются с самыми красивыми акциями.

Ставка 0,01%.

Ставка 2,98%.

Ставка 8%.

Рассрочка на несколько лет.

Платёж, который выглядит почти как аренда.

Звучит круто?

Конечно.

И я не говорю, что такие программы — это плохо.

Наоборот.

Сейчас на рынке есть действительно сильные предложения, благодаря которым квартиру могут позволить себе гораздо больше людей, чем они думают.

Но есть один вопрос, который покупатели почти никогда не задают:

Почему застройщик вообще даёт такие условия?

А зря.

Потому что одна и та же акция может означать совершенно разные вещи.

В одном случае застройщик выходит в новую локацию, запускает новый проект, хочет быстрее набрать продажи или имеет специальные условия от банка. Тогда акция — это просто грамотный маркетинг и инструмент продаж.

В другом случае покупатель сам оплачивает эту «выгоду» через серьёзное удорожание квартиры.

А бывает и так, что застройщику срочно нужны деньги, и красивое предложение становится способом закрыть кассовый разрыв.

И вот здесь уже нужно очень внимательно смотреть на цифры.

Потому что большинство покупателей анализируют ставку, платёж и размер первоначального взноса.

Но почти никто не анализирует самого застройщика.

А ведь именно от него зависит, получите вы ключи вовремя или будете ждать их ещё несколько лет.

Недавно выяснилось, что один из застройщиков, который должен был передать квартиры ещё в декабре прошлого года, перенёс выдачу ключей на лето 2027 года.

Фактически люди получили задержку больше полутора лет.

Почему я не продавала этот проект?

Потому что математика не сходилась.

Некоторые программы выглядели настолько щедрыми, что возникал вопрос:

«За чей счёт банкет?»

Именно поэтому сегодня недостаточно выбрать квартиру по принципу «где самая низкая ставка».

Важно понять:

— кто строит;
— на какие деньги строит;
— что происходит с другими объектами компании;
— есть ли систематические задержки;
— насколько устойчива финансовая модель;
— и почему именно сейчас появились такие привлекательные условия.

Потому что цена ошибки здесь может измеряться не сотнями тысяч рублей.

Иногда это миллионы.

А иногда — несколько лет ожидания своей квартиры.

Поэтому хорошая акция — это не повод сразу бежать покупать.

Это повод задать ещё больше вопросов.

Именно этим хороший специалист отличается от человека, который просто показывает красивые рекламные буклеты.

Почему я не отправляю подборки квартир в чат?

Недавно после первого созвона клиент спросил:

— А дальше вы просто пришлёте варианты, а мы посмотрим?

И я поняла, что практически никогда так не работаю.

Потому что подобрать квартиру — это не открыть сайт, поставить фильтр «двушка до 13 миллионов» и отправить 20 ссылок. Это может сделать любой агрегатор недвижимости.

На первом созвоне мне обычно называют достаточно простой запрос: бюджет, количество комнат, желаемый район, размер первоначального взноса. Но уже через час разговора выясняется гораздо больше. Кто-то планирует ребёнка через пару лет, кто-то хочет иметь возможность продать квартиру через 5–7 лет без серьёзных потерь, кому-то важнее платёж, чем метраж, кто-то готов пожертвовать количеством комнат ради более удобной локации или лучшего жилого комплекса.

Именно поэтому после созвона я не просто ищу квартиры. Я собираю стратегию покупки под конкретную ситуацию.

Но есть ещё одна причина, почему я не люблю подборки в переписке.

Очень часто человек открывает презентацию, смотрит первую страницу и говорит:

— Нет, не нравится.

И на этом всё.

Хотя иногда именно этот вариант максимально соответствует его запросу.

Просто на одной картинке невозможно увидеть всё, что вижу я.

Невозможно понять перспективы района, планы по развитию транспортной инфраструктуры, будущие дороги и станции метро, репутацию застройщика, качество уже построенных объектов, особенности конкретной программы покупки, ликвидность квартиры, потенциал роста стоимости и десятки других факторов, которые влияют на итоговое решение.

Иногда клиент открывает вариант и говорит:

— Зачем мне вообще смотреть эту локацию?

А через 10 минут разговора выясняется, что именно там строится новая транспортная развязка, которая кардинально изменит доступность района. Или что стоимость квадратного метра сейчас заметно ниже соседних локаций при сопоставимом качестве проекта. Или что именно здесь есть программа покупки, которая лучше всего подходит под его финансовую ситуацию.

И наоборот. Бывает, что квартира выглядит очень красиво на рендерах, находится в популярном районе и кажется очевидным выбором. Но когда начинаешь считать, сравнивать, смотреть условия покупки и перспективы, оказывается, что существуют варианты гораздо интереснее именно для этого клиента.

Поэтому мне важна не только сама квартира.

Мне важна ваша реакция на неё.

Какие вопросы вы задаёте. Что вас цепляет. Что смущает. Какие аргументы для вас важны, а какие вообще не имеют значения.

Когда мы встречаемся лично или созваниваемся, я могу показать варианты, сравнить их между собой, ответить на вопросы, объяснить плюсы и минусы каждого решения, разобрать риски и помочь увидеть то, что невозможно увидеть в обычной подборке ссылок.

Поэтому после подбора я всегда предлагаю встречу или видеосозвон.

Не потому что люблю усложнять процесс.

А потому что моя задача — не отправить вам список квартир.

Моя задача — помочь принять правильное решение в вопросе недвижимости.

Последние полгода я отвечала клиентам одинаково:

«Да, такие разговоры ходят. Но пока нет официального подтверждения — это всего лишь слухи».

Похоже, что теперь это уже не слухи.

Помните, как последние полгода рынок постоянно обсуждал изменения семейной ипотеки?

То ставку привяжут к количеству детей.

То программу урежут.

То изменят условия.

Я периодически упоминала эти разговоры, но всегда с одной важной оговоркой:

никаких подтверждённых фактов на тот момент не было.

А вы знаете, что я не люблю пугать людей новостями ради того, чтобы кто-то быстрее купил квартиру.

Если нет фактов — значит нет фактов.

Но сейчас ситуация изменилась.

На видео ниже Марат Хуснуллин прямым текстом говорит, что новые параметры семейной ипотеки готовятся к запуску с 1 июля. На доработку условий осталось буквально несколько недель.

И одно из изменений, которое уже подтверждено, — ставка будет зависеть от количества детей в семье.

Поэтому сейчас это уже не слухи из чатов и не пересказы чьих-то знакомых.

Это официальное заявление.

Я не пишу этот пост для того, чтобы кого-то напугать или заставить срочно покупать квартиру.

Я пишу его потому, что очень не хочу, чтобы кто-то упустил свою возможность просто потому, что решил: «Да это опять очередные разговоры».

Если у вас один ребёнок до 7 лет и вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке, то я бы точно не откладывала анализ своей ситуации на июль.

Возможно, условия останутся для вас приемлемыми.

А возможно, через несколько недель вы будете смотреть на те условия, которые доступны сегодня, и жалеть, что не разобрались в вопросе раньше.

Поэтому сейчас самое время хотя бы понять свои возможности.

Посчитать бюджет.

Посмотреть доступные программы.

Понять, на какую квартиру вы проходите.

И уже потом принимать решение.

Но принимать его лучше, имея на руках факты, а не надежду, что изменения вдруг не произойдут.

Вот возможные условия, которые могут ввести после 1 июля

Недавно со мной НЕ купили квартиру.

И я считаю, что это хороший результат.

Ко мне обратилась пара, которая хотела купить свою первую квартиру.

Мы разобрали бюджет, ипотеку, платежи, посмотрели много вариантов, созванивались, встречались, переписывались, сравнили локации, застройщиков, сроки сдачи, экологию, транспорт и перспективы.

В какой-то момент мы нашли вариант, который был очень близок к тому самому.

Но потом начались вопросы.

Сначала про экологию.
Потом про дорогу до работы.
Потом про размер платежа.
Потом про то, насколько комфортно будет жить с этой финансовой нагрузкой несколько лет.

И знаете что?

Они не купили.

Потому что в процессе поняли важную вещь:

Сейчас квартира требует слишком большого количества компромиссов.

А я полностью поддержала это решение.

Потому что моя задача — не продать квартиру любой ценой.

Моя задача — помочь человеку принять правильное решение.

Иногда это решение звучит так:

«Да, берём.».

А иногда так:

«Нет. Пока не время».

После этого клиенты написали мне сообщение, которое я перечитывала несколько раз.

Они поблагодарили за работу и сказали, что получили самое главное — понимание своих возможностей, рынка и того, какие компромиссы для них допустимы, а какие нет.

Именно поэтому консультация со мной не всегда заканчивается сделкой.

Иногда она заканчивается гораздо более важным результатом:

вы перестаёте покупать квартиру на эмоциях и начинаете понимать, что подходит именно вам.

А это зачастую экономит миллионы рублей и годы жизни.

Сегодня День России.

И я всегда знала, что не хочу уезжать отсюда насовсем.

Путешествовать — да.
Смотреть мир — да.
Жить в другой стране — нет.

В детстве я занималась русским народным пением, изучала славянские традиции, историю и культуру. И чем старше становилась, тем больше понимала, насколько богатое наследие нам досталось.

У меня была возможность строить жизнь по-другому. Моя двоюродная сестра уехала учиться за границу и осталась там жить.

А я всегда чувствовала, что моё место здесь.

Здесь мои родители.
Здесь мои друзья.
Здесь люди, которых я люблю.
Здесь всё, что сделало меня мной.

И, наверное, мы часто не замечаем, насколько крутая у нас страна.

Мы привыкли к бесплатному образованию и медицине.
К тому, что многие услуги можно получить буквально в пару кликов.
К современной банковской системе и цифровым сервисам, которыми во многих странах до сих пор восхищаются.

Мы привыкаем к красоте вокруг и перестаём её замечать.

А ведь Россия — это невероятное количество красивых мест, сильных людей, разных культур и удивительных историй.

Поэтому сегодня мне хочется просто поздравить вас с Днём России.

Любите то место, где живёте.
Берегите его.
Заботьтесь о нём.

Потому что страна начинается с каждого из нас.

— Ты точно не ошиблась?
— Да!
— Однокомнатная с чистовой отделкой???
— Да!
— И без первоначального взноса?
— Да!

Примерно так сегодня выглядел наш разговор с клиенткой 😅

Мы пытались воспользоваться её правом на семейную ипотеку.

Запрос был довольно частый:

✔ без первоначального взноса
✔ платёж до 35 тысяч рублей
✔ не покупать что попало только потому, что подходит по бюджету

И нашли очень интересный вариант.

📍 Краснодар
🏡 1-комнатная квартира 34,5 м²
✨ чистовая отделка от застройщика
🚗 около 20 минут до центра города
💰 стоимость 5 520 000 ₽
💳 платёж по семейной ипотеке — 33 095 ₽ в месяц
💸 первоначальный взнос — 0 ₽

Честно, я как специалист таким вариантам уже не удивляюсь.

Но каждый раз удивляются клиенты.

Потому что многие до сих пор уверены, что сегодня нельзя ничего купить не имея своих денег и с таким платежом .

А потом оказывается, что есть и другие возможности.

Краснодар сейчас один из самых быстрорастущих городов России.

Сюда переезжают люди со всей страны, развивается инфраструктура, строятся новые районы, растёт спрос на жильё.

А значит, растёт и стоимость хорошей недвижимости.

И есть ещё один интересный момент.

Многие думают, что семейная ипотека — это только если есть ребёнок до 7 лет.

Но в Краснодарском крае семейная ипотека распространяется и на семей с двумя несовершеннолетними детьми до 18 лет.

Поэтому иногда люди даже не подозревают, что имеют право на льготную ипотеку.

К сожалению, банк не одобрил ипотеку моей клиентке.

Поэтому квартира снова свободна.

И купить её на текущих условиях можно до 1 июля.

И знаете, что я думаю по этому поводу?

Намного обиднее не тогда, когда не захотел.

Намного обиднее тогда, когда захотел — и уже не можешь.

Когда программа закончилась.
Когда условия изменились.
Когда возможность была, но её не использовали.

Я бы сама такую квартиру купила.

С удовольствием.

Но права на семейную ипотеку у меня уже нет 😅

Поэтому если у вас есть дети и вы не уверены, какие льготные программы вам доступны — напишите мне.

Возможно, возможностей у вас гораздо больше, чем кажется ❤️

+79218451465 Ксения Ящук

Если вам не актуально — просто поделитесь этим постом https://t.me/zoer_spb/835 ❤️

Возможно, среди ваших знакомых есть семьи, которые могут воспользоваться семейной ипотекой, но даже не знают об этом.

Особенно если:
✔ ребёнку ещё нет 7 лет
или
✔ в семье двое несовершеннолетних детей до 18 лет.

Все подробности и мои контакты — в посте выше 👆

Честно?

Я сегодня выдохнула.

Последние несколько недель мне было очень некомфортно.

С одной стороны, я терпеть не могу продажи через страх. Не люблю фразы вроде «срочно покупайте, завтра всё отменят». Это вообще не мой подход.

С другой — практически каждый день появлялись новые заявления, новости, комментарии, обсуждения. Банки, застройщики, коллеги, чиновники… Все говорили о возможных изменениях семейной ипотеки.

И вот ты сидишь и думаешь: что говорить людям?

Промолчишь — а вдруг действительно всё изменится, и человек потеряет возможность, которой мог воспользоваться.

Будешь говорить о рисках — потом чувствуешь себя тем самым мальчиком, который кричал: «Волки!»

Вчера Минфин сообщил, что с 1 июля изменений не будет. Более того, обсуждение перенесли на 1 октября.

И я этому искренне рада.

Потому что я хочу, чтобы у моих клиентов было больше времени. Чтобы решения принимались спокойно, а не за один вечер.

Но знаете, что я поняла за последние годы?

Моя задача не угадывать будущее.

Моя задача — рассказать, что известно на сегодняшний день, какие есть риски и какие последствия будут у каждого варианта.

Именно поэтому я никогда не говорю: «Точно отменят» или «Точно ничего не изменится».

Потому что никто этого не знает.

Зато я знаю другое.

Когда менялись условия господдержки и IT-ипотеки, очень многие были уверены, что всё ещё успеют. А потом оказалось, что уже нет.

Поэтому я всегда выбираю честность.

Не нагнетать.

Не успокаивать без оснований.

А давать людям максимум информации, чтобы они сами могли принять правильное для себя решение.

И, если честно, очень хочется, чтобы льготные программы становились только лучше, а не наоборот. Потому что за каждой такой новостью стоят не цифры в постановлении, а семьи, которые просто хотят купить свой дом.

Вчера я настолько была погружена в работу, что даже не заметила одну важную дату.

Ровно 2 года назад я пришла в недвижимость.

И знаете… это было одно из лучших решений в моей жизни!

Вчера был именно тот день, ради которого когда-то и хотелось сменить профессию: встречи с клиентами, созвоны, подбор вариантов, поездка на объекты. День пролетел так быстро, что вечером я вдруг поняла — сегодня же мой маленький профессиональный день рождения.

И символично, что за день до этого я была на мероприятии по недвижимости… в том самом здании, где когда-то должна была работать, если бы осталась в IT. Иногда жизнь очень красиво расставляет точки.

За эти два года изменилось многое.

Я познакомилась с потрясающими людьми. Помогла десяткам семей сделать важный шаг. Поняла, что недвижимость — это не просто квадратные метры. Это мечты, спокойствие, безопасность и новые этапы жизни.

Сейчас у меня начинается новый виток.

Я внедряю новые инструменты в работу, обучаю Надежду, чтобы она стала сильным специалистом по недвижимости, помогаю коллегам осваивать нейросети, создаю новые продукты и даже начала писать книгу.

И вчера случилась ещё одна очень тёплая история)

Моя близкая подруга давно мечтала разменять свою квартиру на квартиру ребенку и двушку себе) и одна моя фраза привела к тому, что за один вечер мы нашли решение, как сделать эту мечту реальностью. А сегодня она уже поехала к будущему жилому комплексу, чтобы закопать монетку — на исполнение желания. Чтобы именно её планировка дождалась того момента, когда она продаст свою квартиру:)

Я очень хочу, чтобы таких историй становилось всё больше.

Потому что моя работа — не просто подобрать объект!

Иногда самая хорошая сделка — это та, которая не состоялась. Потому что именно она помогает человеку понять, чего он хочет на самом деле, и не совершить ошибку.

Для меня всегда важнее человек, чем сама продажа.

С днём рождения меня в этой профессии!)

И спасибо каждому, кто доверяет мне одну из самых важных покупок в жизни. 🤍

Два года позади…

А ощущение такое, будто всё самое интересное только начинается😍

https://youtu.be/eRg_7KjX61I?si=xcw2U9RTa0UvAUAY

Записали с Марией Харитоновой подкаст, будем благодарны за лайки и комментарии