Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на тот или иной объект недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии (отсутствии) ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения. Выписка из ЕГРН необходима при проведении сделок с недвижимостью, использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и др.

Важно понимать, что в зависимости от ситуации вам потребуется определенный вид выписки.

Сведения бывают общедоступные и ограниченного доступа – в чем разница?

Выписки из ЕГРН подразделяются на те, которые предоставляются по запросу любого заинтересованного лица, и те, которые доступны только ограниченному кругу лиц, установленному законом (собственникам или их законным представителям, правоохранительным органам, судам, судебным приставам, нотариусам, органам власти). Это зависит от того, какие сведения в них содержатся – общедоступные или ограниченного доступа.

К общедоступным (открытым) сведениям относятся сведения о характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него и сведения о переходе прав на объект (при этом в отношении правообладателя в этих случаях указываются неполные сведения - например, только фамилия, имя, отчество, если собственником является физическое лицо).

К сведениям ограниченного (закрытого) доступа относятся:
- сведения о правах отдельного лица на имеющиеся (имевшиеся) у него объекты недвижимости;
- сведения о содержании правоустанавливающего документа;
- сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.

Также к сведениям ограниченного доступа относится предоставление копий документов, на основании которых в ЕГРН были внесены сведения об объекте недвижимости.


Выписки с общедоступными сведениями.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Такая выписка может понадобиться тому, кто хочет подтвердить свои права на недвижимость, а также тем, кому необходимо получить информацию о наличии зарегистрированных обременений в отношении объекта недвижимости.

В ней содержится информация о собственнике, такая выписка не будет содержать полных сведений о собственнике, а будут указаны, например, фамилия, имя, отчество, адресе объекта, его кадастровой стоимости, дате ввода объекта в эксплуатацию (дате завершения строительства).

Здесь же можно посмотреть сведения о возможном ограничении прав и обременении объекта, план расположения помещения на этаже, схематическое отображение расположения объекта на земельном участке.

2. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

Данная выписка содержит наиболее полную информацию о характеристиках объекта недвижимости. Например, она поможет определить, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, а также узнать, включен ли объект в реестр объектов культурного наследия.

В нее включено описание местоположения границ объекта, сведения об ограничениях его использования, а также о наличии или отсутствии ранее возникших прав, то есть прав, которые возникли до 31.01.1998 г.

3. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект.

Такая выписка может понадобиться, чтобы узнать полную историю владения объектом.

Выписка содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих собственниках. При этом указываются даты регистрации переходов права собственности и вид документа, на основании которого был зарегистрирован такой переход права.

4. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ)

Такая выписка нужна тем, кто приобретает квартиру или нежилое помещение по уступке права требований. Потенциальный участник долевого строительства с ее помощью сможет выяснить, сколько объектов уже продано в конкретном строящемся доме.

@zarabotoknadolgah

Документ представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель земельного участка, а зарегистрированные ДДУ перечисляются в качестве обременений на сам участок.

5. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Данная выписка поможет узнать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и проверить правильность расчета налога на имущество.

Документ содержит расширенную информацию о величине кадастровой стоимости на дату, указанную в запросе; об акте, на основании которого определена кадастровая стоимость; о кадастровом номере объекта недвижимости; о датах утверждения и применения кадастровой стоимости.

А о выписках со сведениями ограниченного доступа в следующий раз....

@zarabotoknadolgah

Продолжаем про выписки из ЕГРН.

Сегодня про выписки со сведениями ограниченного доступа.

1. Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.

Такая выписка может пригодиться в случае, если вам продолжает приходить уведомление об уплате налога за недвижимость, которая была продана.

В данной выписке содержатся сведения о наличии прав собственности на недвижимость по состоянию на определенную дату, если правообладатель ее указал. Документ позволяет подтвердить, какой недвижимостью владел правообладатель в течение конкретного периода.

2. Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко выписку из ЕГРН с подобной информацией необходимо предоставлять в суд или нотариусу в качестве подтверждения, что участник сделки с недвижимостью является дееспособным. Это обусловлено тем, что сделка, совершенная с недееспособным правообладателем, будет считаться недействительной.

3. Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.

Данный документ может понадобиться, если правообладателю необходима информация о том, кто интересовался его недвижимостью.

Справка отобразит физических и юридических лиц или органы местного самоуправления, которые получали сведения об объекте недвижимости, дату получения ими сведений и исходящий номер соответствующей выписки.

4. Выписка о содержании правоустанавливающих документов.

Такой вид выписки пригодится, например, если оригиналы документов на жилье утрачены. В ней можно получить информацию о содержании документа, на основании которого возникло право собственности.

@zarabotoknadolgah

При покупке квартиры с торгов, иногда нужно выселить не только предыдущего собственника и членов его семьи, но и бывают случаи, когда банкрот сдал квартиру в аренду.

По закону, при перехода права собственности на нового собственника и перейдёт данный договор аренды, таким образом уже новому собственнику необходимо выселить арендаторов.

Выселить арендаторов можно только двумя способами: по соглашению сторон или через суд.

Выгонять жильцов по своему одностороннему желанию, даже если они не платят вовремя, нельзя.

В корне не верный, но самый популярный совет от друзей и знакомых собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно - "выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник". Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно.

Собственник может запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов не вправе ни при каких обстоятельствах, даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора.

Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт мирно, но сложно предвидеть, как всё будет в действительности - эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем.

Кроме того, квартиранты вполне могут обвинить хозяина жилья в краже дорогих вещей или крупной суммы денег. Доказывать ложность таких обвинений опять же придётся собственнику. Таковы реалии.

Соответственно, в этом вопросе лучше ни на шаг не отступать от буквы закона: это защитит каждого из участников и позволит сделать процесс наименее нервным.

Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:
- есть ли договор найма с жильцами;
- что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
- нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Жильцы могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Даже если в договоре не описаны условия, при которых собственник можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.

Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить жильцов:
1. Нарушение сроков оплаты;
2. Причинение вреда квартире;
3. Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника;
4. Систематическое нарушение прав и интересов соседей.


Если есть сомнения в том, что жильцы освободят квартиру добровольно по первому требованию, лучше сразу оформить претензию письменно. В претензии необходимо описать ситуацию, сослаться на ст. 687 Гражданского кодекса РФ и приложите подтверждение нарушений — например, выписки со счёта, свидетельствующие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы портят квартиру.
А также заявить в претензии требование об освобождении квартиры. Если претензия не произведёт эффект, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится в суде.

В исковом заявлении указывается, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Нужно быть готовым к тому, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначить им время для исправления поведения - вплоть до 1 года.

@zarabotoknadolgah

Если суд встаёт на сторону собственника, и решение суда вступило в законную силу, а квартиранты отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они вправе насильно выгнать жильцов из квартиры.

Никто - включая полицейских - не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих квартирантов.

Хотя полиция может доходчиво объяснить нарушителям, чем им грозит сопротивление при освобождении жилья, и составить протокол.

К сожалению, быстрого и законного способа выселить жильцов из съёмной квартиры нет. Даже если они нарушают договор и портят жильё. Именно поэтому очень важно выверить все условия договора найма, это главный инструмент, который поможет расторгнуть договор быстро и безболезненно, а заодно защитить права в суде.

Однако самым действенным методом остаётся заключить мировое соглашение, ведь принудительное выселение не принесёт выгоды ни собственнику, ни квартирантам.

@zarabotoknadolgah

За время своей деятельности по участию в торгах по банкротству., нами было выкуплено и перепродано свыше 100 объектов недвижимости. Это были не только квартиры. Но и земельные участки, машиноместа, коммерческие помещения.

Не сказать, что все так легко и гладко, и схема: “купил дешево – перепродал быстро и дорого”, работает только у теоретиков. Те, кто ежедневно проводит время в полях, знаю, что бывают различные загвоздки, то приставы не охотно снимают аресты и запреты, то Росреестр тормозит, иногда приходится и подбадривать арбитражных управляющих и т.д. препятствий много, и они иногда встречаются там, где их не ждешь.

Каждый объект, который был выкуплен, это своего рода серия большего сериала про торги.

Бывали и очень хорошие, прям шоколадные кейсы, ну и не обходилось без нервотрепательных случаев.

Об одних из самых запомнившихся случаев, прошедших сделок хочется поделиться с вами.

В серии постов, я расскажу вам, с какими ситуациями пришлось столкнуться, и каким образом были решены эти вопросы. В общем делюсь опытом с вами…

@zarabotoknadolgah

#опыт

Те, кто выкупают с торгов недвижимость знают, что необразованные сотрудники Росреестра, строящие из себя королей и верховную власть, могут долго издеваться над нами, как покупателями, очень долго. Иногда высасывают приостановки из пальца, сочиняют, в прямом смысле этого слова, причины данных приостановок. Для этих сотрудников кроме "закона о регистрации", ничего другого не существует, и плевать они хотели на все доводы и факты.

Агентский договор, который регламентируется ст. 1005 Гражданского кодекса или доверенность, иногда для их бывает не довод.

Иногда Росреестр смотрит в документы, где черных по белому все написано, но не видит, что там написано. Про Росреестр можно писать очень долго, и часто они своей тупизной выводят просто из себя. Но благо и на них есть рычаги воздействия.

При подаче очередных документов на переход права собственности по квартиры, выигранной на торгах. Росреестр вынес нам приостановку. В своей приостановке Росреестр сослался на то, что договор купли-продажи заключён не с тем лицом, так как на в протоколе торгов указан один человек, а в дкп и на ЕФРСБ – другой.
Несмотря на то, что при подаче документов был приложен агентский договор, сдавались документы по доверенности, и еще 8 раз в дальнейшем был донесен агентский договор, Росреестр посчитал, что это не основание для регистрации перехода права собственности.

Перед тем как подать иск в суд на Росреестр, существует досудебный порядок обжалования приостановок и отказов в регистрации.

Данный досудебный порядок, носит имя – апелляционная комиссия при Росреестре.
Туда подается жалоба и через какое-то время назначается заседание этой комиссии.

Пробовать можно, конечно, ведь иногда суд спрашивает было би досудебное урегулирование вопроса, но согласно статистике, размещенной на сайте Росреестра, данная апелляционная комиссия только в 2% отменяет приостановки либо отказы, другими словами, 98% всех поступающих жалоб будут неудовлетворены, то есть останутся без изменения.

Суд — это очень хорошо действующий и прибыльный инструмент, для борьбы с Росреестром.

В нашей ситуации, когда мы обжаловали отказ в регистрации, из-за того агентский договор – это не основание заключать договор купли-продажи с другим лицом.

Ах, какие же мы плохие люди с конкурсным управляющим, законов не знаем, а Росреестр знает 🙈😂

Мы подали в суд, по месту нахождения имущества, административный иск. На судебное заседание пришел юрист из Росреестра, и пытался доказать, что ст. 1005 ГК РФ, это не закон и может быть применена к деятельности Росреестра. Но суд вынес решение в нашу пользу, и признал действия Росреестра незаконными и обязал произвести регистрацию. А в дальнейшем мы подали на судебные расходы, и суд удовлетворил их.

В итоге, Росреестр не только произвел нам переход права собственности по решению суда, но и выплатил денежную компенсацию. 😎

@zarabotoknadolgah

#опыт

Если продолжать говорить, о том, что через суд можно решить многие вопросы, связанные с действиями не только Росреестра, но и управляющих компаний.

Нами была выиграна на торгах квартира. Оформив собственность, мы электронно направили заявление об открытие нового счета по жкх на имя нового собственника. УК нам счет не открыла, а просто сменила ФИО банкрота, на имя нашего клиента и долги еще перенесла на него.

Разговоры с сотрудниками УК ничем хорошим не закончились и было принято решение о подаче иска в суд на УК.

Еще в далеком 2018 году, один из арбитражных управляющий сказал, что дураков деньгами учить надо.

Ну в данном случае так и получилось.

В своем иске мы просили обязать УК открыть нам новый счет без долгов за жкх.
На удивление судебное заседание назначили очень быстро. УК написали отзыв на иск, что не согласны с требованиями, и что ст. 153 ЖК РФ для них не указ.

Суд вынес решение за одно судебное заседание, без нашего участия. После того, как решение суда вступило в законную силу, УК еще какое-то время сопротивлялись, им не верилось в это, мы уже думали, что пора подключать сотрудников ФССП, но видать директор УК сходил к Гудвину, и тот дал ему мозгов и УК открыли счет. А мы, недолго думая подали на судебных расходы, хоть и не присутствовали в суде, и суд их частично удовлетворил.

Таким образом, сама же УК частично и за свои же деньги оплатила наш счет на коммунальные услуги.

С сотрудниками УК надо быть жесткими и беспощадными. Их, с одной стороны, можно понять, что задолженность — это минус в их прибыли, но и у нас бизнес, поэтому ничего личного.

@zarabotoknadolgah

17 июля в 1992 году было первое официальное упоминание профессии - арбитражный управляющий.

Сегодня их работа – неотъемлемая часть банкротной сферы России.

Арбитражные управляющие, с праздником!

#опыт

Вопрос экономии – это самый острый вопрос у нас. Ведь экономика должна быть экономной.

Всем свои клиентам, для оплаты задатков для участия в торгах и оставшейся суммы по договору купли-продажи, мы рекомендуем использовать карту "Тинькофф банка", а тем, у кого ее еще нет - оформить. Ведь в у "Тинькофф банка" отсутствует комиссия при оплате по реквизитам, а для, кто часто участвует в торгах часто, вопрос экономии на комиссии — это большая боль.

Допустим если оплачивать задатки либо производить оплату оставшейся суммы по дкп, и использовать при этом ВТБ банк, то комиссия может достигать до 3000 руб. за операцию, в Сбере в среднем 1500 руб. и т.д.

По мимо отсутствии комиссии за переводы у "Тинькофф банка" есть и другие плюшки, среди них, это ежемесячное начисление процента на остаток, кэшбек деньгами практически на все покупки, а также есть гарантированный кэшбек в размере 1%, пополнять карту можно через мобильное приложение либо в личном кабинете на сайте используя карту любого банка и тоже бе комиссии.

А самый главный плюс в том, что платежи доходят в течении нескольких часов, например на РАД зачисляются платежи уже через 2 часа после оплаты, на МЭТС на следующее утро, если оплачивать вечером или ночью.

для оформления карты "Тинькофф банка" просто переходите по ссылке: tinkoff.ru/sl/3dYQ6ii8TVC

и банк вам подарить бесплатное обслуживание НАВСЕГДА, а карту доставят в удобное для вас место!

@zarabotoknadolgah

#опыт

Иногда мы идем на крайнее меры, чтобы спасти сделку по перепродаже, для нас важно, чтобы проект завершился как можно скорее, и с наибольшей маржинальностью.

На торгах мы выиграли квартиру в Островцах, Раменского района. Банкротом была бывшая сотрудница Сбера, которая купила эту квартиру пока работала в банке с использованием ипотеки, но в дальнейшем жизнь ее пошла по наклонной, и она уволилась, перестала выплачивать ипотеку.

Банк сначала просудил долг, потом пытался взыскать деньги, а вскоре подал на ее банкротство, так квартира и оказалась на торгах.

Снялась она с рег учета самостоятельно, мы с ней договорились по миру, отблагодарив ее. После того, как квартира была полностью готова к продаже, мы выставили ее в рекламу.

Показ за показом, и вот одна женщина решила ее купить.

Проблема была только в одном – у нее не было денег на первоначальный взнос по ипотеке.
Но это не проблема, ведь подобного рода сделки многие знают, как проводить.

И вот банк назначает дату сделки, мы приезжаем… и та дам… Банк просит первоначальный взнос не на бумаге, а наличными в кассу 🤦‍♂

У риэлтора покупателя и у самого покупателя паника, они не знают, что делать, и ту на помощь приходим мы, как палочка-выручалочка, снимаем в банкомате 600 тыс. руб. на первоначальный взнос, заключаем договор займа под залог будущей квартиры, и передаем деньги.

Это все происходит на глазах сотрудников банка, которые были, мягко говоря, в шоке.😁

Квартира проходит быстро регистрацию, и мы получаем обратно свой первоначальный взнос и сумму, за которую была продана квартира.

Иногда, чтобы спасти сделку идешь на все по максимуму, ведь проще подождать пару дней, чем нести вновь расходы по проекту на рекламу и тратить время на показы, в ожидании нового покупателя.

@zarabotoknadolgah

После общения с банкротом в суде на повышенных тонах, который слишком много 3,14здел. 🙈

#опыт

Не всегда объекты без обременений и прописанных сладкие.

К такому выводу мы пришли на своей практике, кто выкупили в одном доме в Звенигороде сразу несколько квартир.

Рыночная цена, по сравнению с ценой на торгах была шикарная и виднелась хорошая маржинальность, ну мы чуть выше начальной цены и выкупили.

Как говорится, опыт хорошая штука, только берет дорого.

Так и получилось, что все увидели эти квартиры и рыночную стоимость и разом все квартиры были выкуплены. Разом все оформилось в собственность. И разом же появились все квартиры в рекламе.
Одинаковая площадь, одинаковое состояние, менялись только этажи и цены. Мы не успевали следить за ценами, как они шли вниз. Каждый хотел продать свою квартиру с наибольшей маржой.

В итоге, квартиры продавалась дольше, чем планировалось, и маржа была меньше, чем ожидалось, но главное, что продалось все, и деньги не зависли.

Выводы сделаны, идем дальше, но впредь не заходим в проекты для перепродажи, где большое количество квартир равной площади в одном доме.

@zarabotoknadolgah

#опыт

В своей деятельности мы часто общаемся с банкротами, а от этого никуда не деться.

Одни мило улыбаются, а потом по среди квартиры оставляют 💩

Другие идут на принципы, и с ними приходится общаться только в судебном порядке.

Третьи, оставляют вещи, мебель и убегают из квартир.

Четвертые рассказывают такие сказки, что просто не верится, и т.д.

Но к каждого нужен свой подход.

С некоторыми банкротами остаешься в нормальных отношения, и даже уже после того, как мы перепродаем их бывшие квартиры, продолжаем общаться, а с кем-то и стоять рядом не хочется.

Историй на самом деле масса, как происходило общение с ними, с кем-то общались сидя на кухне, и они в нас видели жилетку и плакались, кто-то из банкротов, наоборот, нам оплачивал обед в кафе, кто-то вызывал на нас сотрудников полиции, и мы писали объяснительные, а кому-то было даже стыдно в глаза нам посмотреть, и они общались только смс.

Все мы люди, и все мы разные, и в любой ситуации прежде всего нужно оставаться человеком, но при общении с банкротами нужно держать ухо в остро и ту сказку что они рассказывать, можно слушать через слово, ведь лапши там мало, а говорят они все практически одно и тоже, что у мужчин виноваты жены, а у женщин – мужья.

Многие, даже не подозревают, что через себя проносят те, кто постоянно работают в полях.

@zarabotoknadolgah

Для более удобного обсуждения деталей по встрече в августе, переходим по ссылке:

https://t.me/+G9NXZkifZK4yNzU6

#опыт

Рассказов про управляющие компания, у нас очень много.

Наверное, за всю практику, было всего штук 5 УК, на которых не нужно было бы открывать рот и доказывать, что они не правы.
Эти пять УК сами тут же, моментально открывали новые счета без долгов, вот такие компании заслуживают уважения.

Самый запоминающийся случай произошел с нами в Домодедово. Квартира находилась в Домодедово, но сама УК находилась в Подольске, и пару раз в неделю сотрудники приезжали из Подольска в Домодедово на пару часов.

И каждый их приезд, совпадал с нашим нахождением там. Случайности не случайны.

В первый раз мы подали им все документы и написали заявление, чтобы нам все сделали красиво для оплаты услуг жкх, но через месяц платежка пришла на банкрота.

Через месяц мы значит поинтересовались в чем дело, и нам сказали, что следующая платежка будет нормальная, но следующая платежка снова пришла корявая, но она уже была на наше имя, но с долгами. И тут случайно на улице попалась бухгалтер этой УК и сказала, что какая-то ошибка и все исправит, но ничего не исправила.

Потом мы выиграли квартиру в Подольске, и по дороге заехали в УК, но на месте нашей УК уже была другая УК, а бухгалтер тот же. Ну мы же люди не глупые, понимаем, что к чему. В итоге, мы нашли офис нашей УК, буквально в 10 метрах от старого офиса, зашли, там шел ремонт, и добрые строители сказали, когда они заканчивают.

И снова поездка в Подольск, по квартире и по пути заезжаем в УК в новый офис, по квартире в Домодедово. Двери закрыты, но слышно, что люди внутри есть.

Вообщем мы попали в офис, а они там бухают. Выпивают коньячок, и директор там, и юрист, и бухгалтер, которая якобы не работает там, вообще все там. И меня то они уже знают там все (видать глаза так сильно намозолил, что буду сниться в страшном сне). Пришлось прочитать лекцию юристу, что такое реестр кредиторов, что такое текущие платежи т.д. Бухгалтер послушал в свой адрес слова о своей лжи. А директор стоял и хлопал глазками, но волшебные три буквы ГЖИ его вернули к жизни и новый счет без долгов и квитанции были получены тут же на руки, и буквально, через пару дней квартира в Домодедово была продана.

Видать незакрытый гештальт с коммунальщиками не давал сделке ход. 😄

@zarabotoknadolgah

#опыт

Осмотр необходим, чтобы не было таких сюрпризов после победы на торгах 😁🙈

@zarabotoknadolgah