Цены на подобные домики. Правда это первая линия у моря. И нужно понимать особенности рынка недвижимости в Сочи, что цены на сайте и по факту могут отличаться, и очень сильно.

А вот и «подноготная». На одном из домов уже идет реконструкция фасадов и кровли.
Должен отметить, что на сегодняшний день это норма.
А вот строить добротные дома это не норма, это из ряда вон выходящее явление. Далеко не у всех хватает на это денег и ума. Да и не всем это нужно.
#ошибки

Отдельно отмечу, что проблемы с кровлей и фасадами начинаются с непродуманной архитектуры, с нерешенных вопросов водосточки, узлов примыкания кровли и фасадов. Продолжается это все непрофессионализмом при строительстве. И, повторюсь, это норма. Так строит большинство: по профанскому проекту с разгильдяями строителями. Построить «ненормальный» дом будет существенно дороже.

Архитектурные решения домов для коттеджных поселков.
На неделе выступал с докладом на эту тему на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи. Слушал другие выступления, общался с экспертами в неформальной обстановке. Приехал с полной головой мыслей. Публикую.

Будущее ИЖС это готовые поселки с готовыми домами. Рано или поздно мы к этому придем.
Большинство людей будет покупать готовые дома в готовых поселках. Заниматься индивидуальным строительством будут только очень богатые и очень бедные люди. Об этом подробно говорю на втором семинаре.

Проектирование это услуга В2В.
Проект бывает разной глубины проработки. Чем глубже проект проработан, тем он дороже. Чем менее проработан проект, тем менее рационально расходуются средства при строительстве и тем уровень получаемого объекта. Грамотный и глубоко проработанный проект — штука дорогостоящая. Экономическая целесообразность такой разработки возникает только при массовом применении. Это просто математика. А математику не обмануть. Все потуги частных застройщиков разработать грамотный проект недорого это теоретически нерешаемая задача.

О стоимости проектирования.
Индивидуальное проектирование обходится примерно 5% от стоимости строительства. И еще немаловажный момент: придется потратить 3-5% от стоимости строительства на сопровождение. Это минимум. Все, что дешевле с высокой долей вероятности будет неполный проект, неглубокой проработки или вообще профанация, когда проектом будет заниматься «специалист», которые в этом слабо понимает. А это, к удивлению многих, вообще не редкость. Редкость это понимающие специалисты.

Значит за 50 тысяч рублей можно разработать грамотный проект для дома за миллион?
Нет. Нельзя. Для домов дешевле 25-30 млн. рублей правило 5% перестает работать. Именно поэтому дома дешевле, чем за 25-30 млн. рублей нецелесообразно строить в индивидуальном порядке. Да, сегодня есть проблема с готовыми предложениями. Но тот факт, что вы не нашли подходящие готовые предложения не сделает индивидуальное проектирование дешевле.

Проектирование это дорого.
Индивидуальное проектирование стоит дорого, а разработка серийного проекта для массового строительства в разы дороже. Непонимание этого факта никак не влияет на результат строительства. Некоторые частные застройщики, а иногда и профессионалы имеют некое «представление о стоимости проектирования». Математику не обмануть. Если представление заказчика о стоимости проектирования не совпадает с реальностью, то это его проблема. Это заказчик потратит свой бюджет нерационально.

Проект это как воронка. Представьте, что вам нужно разлить ценную жидкость из большого ведра по бутылкам с узким горлышком. Без воронки вы много прольете мимо. С примитивной воронкой свернутой из подручных материалов прольете поменьше. С дешевой воронкой еще меньше, с дорогой возможно перельете без потерь. Кто-то скажет, что не готов платить за воронку 5% от стоимости жидкости, да еще и 3-5% за инструктаж по пользованию этой воронкой. Пожалуйста, пусть льют мимо. А кто-то занимается этой процедурой каждый день на регулярной основе. Он готов отдать за удобную воронку 15-25% от стоимости разового объема жидкости, но через время, за счет многократного применения, стоимость воронки будет намного ниже 1% от стоимости прошедшей через нее жидкости.

Рациональное решение задачи с грамотным и недорогим проектированием только одно: массовое строительство. Только так в пересчете на один дом проектирование будет стоить дешево, а результат, т.е. сам дом будет высокого уровня.

Идет процесс «эволюции» в загородном строительстве.
Идет постепенно. Один человек провалился, два человека провалилось, тысяча, десять тысяч... Потом другие обращают на это внимание и корректируют свои действия.
Надо отметить, в том числе и по результатам выступлений экспертов на конгрессе, что корректируют свои действия не только заказчики, но и исполнители. Все более популярной становится тема строительства домов на продажу вместо строительства на заказ. Есть удачные примеры целых поселков. Но явление это пока далеко от того, чтобы его назвать не то, что массовым, а хотя бы нередким.
#психология_строительства

«Течение строительной эволюции» ведет нас постепенно к будущему, когда большинство домов будет продаваться в готовом виде в готовых обустроенных поселках.
Можно игнорировать течение, упираться, двигаться против течения, тратить ресурсы на решение теоретически нерешаемых задач, а можно двигаться в попутном направлении.

По этой части есть вопросы?

Мое выступление было про проектные решения.
По опыту скажу, что самое сложное это завязать в одном проекте функционал, эстетику, инженерию, конструктив и чтобы все это стоило разумных денег, было практично, комфортно и безопасно в эксплуатации. По отдельным направлениям специалистов немало, а увязать все в единую систему задач очень сложная. Особенно, если речь идет о недорогом доме.

Многие строительные компании, многие застройщики поселков хотят иметь «портфель с готовыми решениями», которые можно брать и привязывать к конкретным условиям.

В чем я вижу сложность?
Во-первых, стандартная схема, когда рисуется сначала архитектура, потом под нее подгоняются все остальные решения не работает для проектов массового применения. Здесь нужно действовать итерациями и действовать поочередно то сначала, то с конца, т.е. от обратного, когда не технологии подгоняются под архитектуру, а архитектура подгоняется под технологии. Грубый пример: мебель ИКЕА. Там при создании дизайна думают об упаковке. А не наоборот, когда сначала нарисовали красивую табуретку, а потом придумали упаковку, в результате коробка для хранения этой табуретки будет в два раза больше, чем сама табуретка в собранном виде, а следовательно высокие затраты на хранение и перевозку. Это один из секретов успеха. С проектом дома намного сложнее. Там сразу нужно думать об очень многом.
Пока мало кто понимает схему создания подобного рода проектов. Я бы назвал это продукты. Потому что это именно готовый продукт.

Во-вторых, мало кто понимает, что такая нестандартная схема стоит намного дороже стандартной. Но разовые затраты могут быстро отбиться и в будущем позволят заработать намного больше. Многие профессиональные застройщики идут пока по стандартной схеме. Разрабатывают непродуманный продукт, реализуют его, мучаются по пути, воюют с покупателями/заказчиками. Кое-как реализуют поселок, забывают проект, как страшный сон. Приступают к реализации нового поселка. И что вы думаете? Опять наступают на те же грабли. Потому что «их представления» о стоимости проектирования не позволяют им действовать рациональным способом.

Средняя площадь домов — 100 м².
80-120 м², две, три, четыре спальни — это наиболее востребованный формат.
При массовом строительстве можно достичь стоимости дома и участка не дороже 10 млн. рублей.
Дома бОльшей площади это уже не массовая история.

К «портфелям готовых проектов» мы постепенно придем.
Это тоже эволюционный процесс.

Кто-то скажет, что и так уже есть множество готовых проектов. Да, есть. Но почему-то их массово не используют. Да, их могут покупать отдельные частные застройщики. Да, отдельные профессиональные застройщики могут застраивать отдельные поселки по таким проектам. Но опыт показывает, что уже «наелись». И «наелись» даже не в эстетическом плане, что внешний вид или планировки этих домов потеряли актуальность, а наелись с техническими проблемами.
Поэтому все ищут новое.
Я подскажу, где его найти :-)

Отдельно хочу отметить, что приятно видеть на мероприятии позитивно настроенных людей. У этих людей было все хорошо, сейчас все хорошо, а будет еще лучше. Эти люди горят своими идеями, ищут пути для их реализации, реализуют их, хорошо зарабатывают на этом, придумывают новые идеи и так далее.
Пессимисты тоже были, есть и будут всегда, независимо от обстоятельств, у них всегда все плохо. Пессимистом быть невыгодно.

Я вспоминаю кризис 2008 года, тогда множество городских строек в Москве просто встало. Печальная картина была. Многие стройки запустились не сразу, а только через несколько лет. И даже тогда в загородке были платежеспособные клиенты на проектирование и строительство. Сейчас уже много лет чисто визуально строительство в Москве кипит и процветает по сравнению с теми годами. Огромное количество новостроек. И все это продается.

Это к вопросу о том, что у людей денег нет. Да, у кого-то нет, а у кого-то есть. Просто разные люди живут в разных мирах. Кто-то ноет, кто-то действует. На конгрессе я пообщался со многими состоятельными людьми, у которых уже все есть для «сытой» жизни, но они все равно действуют, придумывают новое, ломают голову над решением сложных проблем. В том числе думают о том, чтобы те нытики могли получить жилье качеством выше, чем сейчас.

Из доклада ЦИАН (крупнейший в России сайт с объявлениями по недвижимости, у них крутая аналитика): спрос на загородную недвижимость после 24 февраля не упал! Спрос на коттеджные поселки немного просел, но не в разы, а на проценты. И в целом по разным направлениям тоже все неплохо.

Тема с поселками это огромное непаханое поле.
Это перспектива на десятилетия вперед. Поселки с индивидуальными домами это «кони» не простые, дикие, оседлать их пока получается у немногих, системы пока нет, но решения нащупываются.
Ещё интереснее тема с мини-городами, городами спутниками.
На конгрессе познакомился с очень интересным человеком, основателем города L-town в Челябинске. Посмотрите видео про этот город 👉 https://www.youtube.com/watch?v=36I_GHVTU58

Wi-Fi термометр и гигрометр.
Устройство позволяет через приложение удаленно следить и собирать статистику по температуре и влажности в помещении.
Давно такой хотел. Заказали на Алиэкспресс, но прибор так и не прислали.
Этот прибор подарил мне заказчик, за что я очень благодарен ему.

Тепловая инерция в каркасном доме.
А вот и применение прибора. Скриншот статистики температуры в помещении за сегодня. В доме никого нет. Отопление обычное, без погодозависимой автоматики.
Ночью было похолодание, а днем вышло солнышко.
Температура воздуха в помещении изменилась с 14 градусов в 5 утра до 27 градусов в 6 вечера.
Дом быстро нагревается и быстро остывает.
Писал об отличиях каркасного дома от каменного.

Дренаж «от застройщика».
Я много пишу, что теоретически купить готовый дом выгоднее. См. второй семинар https://t.me/zaboris/831
Однако по факту на данный момент цивилизованных предложений очень мало. У покупателей домов есть выбор либо смотреть на свойства этих домов сквозь пальцы, либо выделять более солидный бюджет и строить добротные дома в индивидуальном порядке по продуманным проектам.

Есть такое выражение «окна от застройщика», которые по-хорошему нужно сразу демонтировать и поставить добротные, если конечно внутри дома планируется добротное оснащение.

Сегодня познакомлю с понятием «дренаж от застройщика».

Если дренажную трубу закидать глиной вместо песка, то дренаж не будет работать, вода не будет уходить.
Долго ждать не придется. Момент истины настанет во время сильного ливня или на следующий год во время снеготаяния.
Это же место во время ливней в июне 2020 года: https://t.me/zaboris/190 — это соседи нашего заказчика.

Наш заказчик поступил рационально, когда увидел, как застройщик делает дренаж у соседей сказал: «спасибо, мне такое не надо».
Заказчику спроектировали и построили системы дренажа и ливневки. В итоге во время ливней в июне 2020 года его участок выглядел так: https://t.me/zaboris/189
#ошибки

Найдите на фото дренаж.
Сегодня просматривая фотографии другого объекта увидел еще один дренаж «от застройщика».
Дренажная труба закопана глиной. У большинства соседей в этом поселке в принципе нет дренажа, потому что «никто не хочет и думать о том, пока «Титаник» плывет». Задумаются об этом многие в тот момент, когда «Титаник» утонет, т.е. участок затопит, вода будет стоять и не будет уходить. Тогда будут вызывать разные фирмы, которые делаю дренажи. Но у многих уже будут газоны, посадки, дорожки, площадки, все это придется вскапывать, прокладывать дренаж, закапывать и делать благоустройство заново.

Как выглядит полный пакет проектной документации?
Полный пакет проектной документации — мечта любого частного застройщика.
Смотрите короткое видео.

Модель дома, участка, вспомогательных сооружений и наружных сетей.

Куда уходит вода с крыши дома?
У большинства этот вопрос решен стихийно.
А при рациональном планировании схема проста.
Смотрите короткое видео:
https://youtube.com/shorts/sZ1mYtjkhIA?feature=share

Куда уходит вода с крыши дома: на примере реального объекта по нашему проекту.
Смотрите короткое видео.