Секрет успеха этих домов: делать все по-простому, «как у соседа».

- железобетонный фундамент, когда бетон льют прямо в траншею, без всяких излишеств в виде гидроизоляции, утеплителей и прочего;
- несвязанные с фундаментом полы по грунту или надцокольное перекрытие из ж/б плит с холодным подпольем;
- стены из noname блоков, какие подешевле;
- облицовка российским кирпичом;
- дешевые пластиковые окна;
- металлочерепица на кровле;
- пластиковые софиты (подшивка свесов кровли);
- внутри дома простой котел, двухтрубная разводка системы отопления;
- простая отделка в духе «Леруа Мерлен»;
- отсутствует приточно-вытяжная вентиляция;
- ввод электроснабжения по воздуху;
- забор на железобетонной ленте со сваями, столбы из российского кирпича, профнастил;
- мощение из брусчатки купленной на ближайшем строительном рынке.

На фото случайный дом, я не был внутри, просто пример, как бы мог выглядеть такой дом.
Все что перечислено мной выше это не недостатки, это свойства этого дома. Это не плохой дом, как может кому-то показаться. В таких домах нормально живут далеко не самые бедные люди.
Частая ошибка, когда частный застройщик видит дом у соседа и думает, что он дурак, построил такой убогий дом за такие бешеные деньги. Частный застройщик думает, что пойдет к архитектору, нарисует красивый дом с индивидуальной планировкой, сделает проект с «правильным» конструктивом и современными инженерными системами и... все это будет стоить, как у соседа, но по сути будет лучше — ведь сосед дурак, а он умный. Здесь обычно засада: дом по индивидуальному проекту будет стоить намного дороже. Не на 100-200 тысяч рублей, а часто раза в два и более.
Очень часто «дом, как у соседа» более рациональное решение в текущих реалиях, чем идти к архитектору и рисовать красивые картинки, которые никогда не станут реальностью.
#бюджет
#психология_строительства

Каменный дом для массового строительства.
В продолжение предыдущей темы.
В Ютубе увидел канал строительной компании Апрель. Сразу скажу, я не знаком с этой компанией, ничего плохого или хорошего про них не скажу, отзывы о них не читал, с клиентами не общался. Сужу только на основе видео, которые показались мне интересными. Во-первых они показывают процессы строительства, а во-вторых ко многим видео прикладывают проект (не только архитектуру, но и конструктивные решения). Это все те же дома дешевле 70 000 руб/м², правда на видео показано строительство только до этапа «теплый контур».

Мои комментарии относительно решений на примере этого дома (это не критика, это обзор):

- Ливневки вокруг дома нет. Ее придется делать позже, откапывая тот щебень, который был утрамбован. Иначе вода с крыши будет течь под фундамент.

- Дренажа нет. Даже если сделают ливневку, то та щебеночная подушка не защищена от попадания дождевых и талых вод. Если не сделать под фундаментной плитой будет стоять вода.

- Фундамент не является морозозащищенным. Чтобы предотвратить морозное пучение грунтов по фундаментной плитой вокруг нее нужно уложить утеплитель с отступом. По опыту скажу, что это 1200 мм для Подмосковья. В этом проекте утеплитель уложен под плитой, то не выведен за ее периметр. Это тоже можно доработать, тем более дренаж и ливневку придется доделывать.

- Мостик холода у низа стены. Первые ряды выполнены из кирпича, который лежит сразу на плите. Ни кирпич, ни торец плиты не утеплены. Из-за этого внутренняя поверхность стены в районе плинтуса и выше будет холодной и на ней возможно выпадение конденсата, что приведет к испорченной отделке и может быть причиной грибка и плесени. Это тоже можно доработать, добавив утеплитель поверх нижних рядов кирпича и торца фундаментной плиты. Возникает вопрос: как это отделывать? Но этот вопрос возникает и до утепления. На видео видно торчащий ступенькой край плиты. Отделать можно, но будет ли это красиво — вопрос спорный.

- У фундаментной плиты нет полноценной гидроизоляции. То что есть уже отклеилось, это видно на видео. Открытая ступень фундаментной плиты открыта для попадания дождя. Плита будет набирать влагу, утеплитель уложенный на эту плиту внутри дома будет издавать хлюпающие звуки при ходьбе. Это тоже можно доработать: гидроизолировать открытые участки перед их утеплением.

- Мостик холода на мауэрлате (это где крыша опирается на стену). Ситуация, как и у плинтуса, но только сверху стены. Тоже можно доработать, но намного сложнее: подлезть в угол, чтобы уложить утеплитель и при этом оставить сверху вентзазор будет очень сложно. Это лучше делать до монтажа кровельного покрытия.

- Чердачное перекрытие железобетонное, по монолитному поясу. Это свидетельство того, что экономят не на всем. Ради экономии могли бы сделать деревянные балки, как в других проектах этой же компании, не делать монолитный пояс, в просто выложить три ряда кирпича.
Про внешний вид и планировку политкорректно промолчу.

Все кроме планировки и внешнего вида можно доработать. Однако эти доработки будут стоить солидных денег. Почему строительная компания сразу не сделала это? Я думаю, они не отказались бы от дополнительного объема работ, а вот заказчик бы отказался от увеличенной сметы. Маловероятно, что заказчики этих домов будут выполнять эти доработки, скорее всего будут жить «так». А потом, когда «клюнет», может быть какие-то отдельные части дома и доработают.

Эти дома не плохие и не хорошие. Они такие какие есть. Кому-то подходят, кому-то нет. Тем не менее я снова предостерегаю частных застройщиков от распространенной ошибки заказать индивидуальный проект в архитектурном бюро и надеяться построить лучше и дешевле. Либо лучше, либо так же, либо дешевле.

Нужно лучше? Пожалуйста, у нас есть готовые проекты, но строительство по этим проектам будет дороже 70 000 руб/м² и приближаться к 100 000 руб/м². Есть возможность строить по нашим индивидуальным проектам, но это еще дороже.

Если нужно так же, то лучше обращаться в строительную компанию подобную Апрель. Не могу дать рекомендаций к кому именно можно обращаться. Могу сказать только, что это будет поточная работа, с заказчикам особенно сюсюкаться никто не будет, а результат придется просто «принять».

Нужно дешевле? В этом случае стоит вопрос целесообразности. Я бы рекомендовал перейти на более дешевую технологию и отказаться от каменного дома, если нужно дешевле.

В Ютубе и Инстаграме по запросам «Дома в Краснодаре» и «Дома в Белгороде» можно найти еще много примеров подобных домов, там в основном дома на продажу, но решения похожи.

Если посмотреть сквозь пальцы на мои комментарии (а не смотреть сквозь пальцы стоит намного дороже), то эти дома могут быть вполне рациональным решением в бюджете до 70 000 руб/м².

Внешний вид дома. Гидроизоляция по торцам плиты уже отклеивается.

Вместо ж/б плит могли бы сделать деревянные балки. А вместо монолитного пояса кладку из двух рядов кирпича.

На прошлой неделе выступал с лекцией на турнире кровельщиков в УНИКМА на очень сложную тему «Зачем нужен архитектор». Мысли на эту тему до сих пор продолжают приходить в голову.
Увидел в ленте: «...мы не шьем себе сами одежду, не ремонтируем автомобиль и не делаем себе стрижку. Видение пространства архитектором отличается от видения обычного человека».
Ну во-первых есть люди и немало, которые сами шьют одежду, ремонтируют автомобили и делают стрижку. Во-вторых далеко не все заказывают индивидуальный дизайн одежды, при этом одежда, которая продается в магазине создана по какому-то дизайну. Далеко не всем нужен индивидуальный дизайн автомобиля. Не все идут к стилисту за стрижкой.
По-моему разумению услугу рационально заказывать, когда от нее есть польза в конкретном случае.
Прежде чем обращаться к архитектору я рекомендую присмотреться к покупке готового дома. Этот рынок, к сожалению пока слабо развит, купить дом не так просто, как одежду. Если бюджет позволяет построить с нуля, то рекомендую для начала рассмотреть строительство по готовому проекту. И только если строительство по готовому проекту показалось слишком простым и дешевым вариантом я рекомендую начинать индивидуальное проектирование дома с архитектором.
Сами услуги по проектированию стоят относительно недорого. Но польза от услуги будет только при условии строительства по проекту. А вот построить дом по индивидуальному проекту это уже совсем недешево.

«Мне кажется, что архитекторы в нашей стране, к сожалению и пока, - совсем не те профессионалы, которые работают для большинства людей. Они работаю для немногих избранных, которые готовы и имеют возможность оплачивать их фантазии и придумки. Я не против фантазии и творчества, конечно! Это прекрасно и как без этого? Но все-таки это удел высокой архитектуры, а значит и высоких бюджетов. Ведь редко кому из архитекторов удается совмещать мировое признание в архитектурном сообществе с практикой ежедневного проектирования стандартных домов для людей с ограниченным бюджетом.» — тоже увидел в ленте.
Заказчик архитектора это застройщик. Застройщик может быть профессиональным, а может быть любителем, т.е. частным застройщиком, который строит дом для себя без цели заработать на этом. Профессиональный застройщик, а это как правило организация, может себе позволить привлекать архитектора для создания «стандартных домов для людей с ограниченным бюджетом», более того не просто может позволить, а привлекает, чтобы получить больше прибыли. Разумеется это не разовый проект, а целая застройка. Потому что индивидуальное проектирование и «стандартные дома для людей с ограниченным бюджетом» вещи несовместимые.
Индивидуальное проектирование это нестандартные дома для людей с неограниченным бюджетом, а «стандартные дома для людей с ограниченным бюджетом» это массовая застройка. И так не только с домами, так везде. Массовый продукт всегда намного дешевле индивидуального.

«Растущий» дом.
Это когда в будущем к дому планируется пристройка сверху или сбоку.
Такое имеет смысл, если это недорогой дом по примитивным технологиям и хозяин дома не обращает внимания на мелочи.
Для дорогих домов по современным технологиям это нерациональное решение.
Для «растущего» дома нужно сразу закладывать всю инженерку с возможностью подключения пристройки. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация — как все это будет реализовано в пристройке. Относительно легко только электрику провести. Все остальное это целая история. Это переплата на раннем этапе. Например, нужно будет заложить котел большей мощности, приточно-вытяжную установку большей производительности, трубы большего диаметра. Но по полной это заработает только через несколько лет, а может и никогда.
В «растущем» доме нужно предусмотреть место для лестницы наверх (если пристройка сверху) или коридор для перехода (если пристройка сбоку). И то и другое приводит к менее функциональной планировке.
Для пристройки сверху потребуется полный демонтаж кровли, а также рассчитанный с запасом на дополнительный этаж фундамент.
Для пристройки сбоку потребуется частичный демонтаж фасада и сложное примыкание нового фундамента к существующему. Нужно понимать, что существующий фундамент уже «сел», а новый будет осаживаться какое-то время. Это осложняет узлы примыкания по наружной и внутренней отделке, по инженерным сетям. В примитивных домах хозяина, как правило, не беспокоят возможные трещины, деформации и т.д. — главное дом не падает, остальное мелочи.
Я рекомендую строить дом по текущим потребностям в соответствии с бюджетом. Той площади, которая нужна сейчас и за те деньги, которые есть сейчас, или будут в обозримой перспективе двух лет. Долгострой невыгоден для хозяина. Лучше продать дом через несколько лет и построить новый под новые потребности. Часто владельцы домов сталкиваются с проблемой — дом не продается годами по цене ниже себестоимости. Это значит, что дом очень нерациональный и никому не нужен. Более или менее приемлемые варианты быстро «улетают».

Дом 7х9 «Фортуна» в комплектации «Премиум». Увидел в Инстаграме. Решил поделиться. Просто иллюстрация, как выглядит дом за 26 327 руб/м².

Это не какое-то уникальное в своем роде предложение. Подобных много.
Это дом за полтора с небольшим миллиона рублей с «внутренней отделкой».

Фактически да, он отделан внутри вагонкой, на полу доска, потолок тоже вагонка. Сверху этой суммы останется доделать разводку коммуникаций, установить светильники, розетки, выключатели, сантехнику, решить вопрос с отоплением и можно жить. Водосточная система тоже отдельно.
Разумеется, вопросы благоустройства, наружных сетей никто не отменял, они тоже нужны.
В итоге в 2-2,5 миллиона я думаю можно уложиться.

Вот так выглядит дом за 61 737 руб/м².
Т.е. его еще не строили. Это просто обещание пока. Внутри получше, чем в доме из предыдущего поста, но без шика: на полу ламинат, натяжные потолки, стены имитация бруса (это чуть дороже вагонки).

Сколько стоит дом 161 м² как на фото в 2021 году?
Под ключ примерно 18 млн. рублей.
Дом на фото был построен в 2013 году несколько дешевле. Но и цены тогда были другие. Например облицовочный кирпич Terca Agaat тогда стоил 35 руб/шт (правда по акции, без акции в районе 40 рублей), а сейчас он стоит 108 руб/шт. Инженерное оборудование с тех пор сильно подорожало.
#наши_объекты

Ориентировочная стоимость «теплого контура» этого дома в 2021 году.
Фасад посчитан из половинчатого кирпича (из полноформатного будет в полтора раза дороже — 2,5 млн примерно).
#бюджет