На примере Дубльдома расскажу с какими вопросами сталкивается частный застройщик.
Выбор участка. От этого зависит очень многое. Простота получения разрешения на строительство. Его можно получить за один день и бесплатно, а можно за один год, потратив не одну сотню тысяч рублей. А можно вообще не получить. Стоимость фундамента. В зависимости от геологии и рельефа стоимость фундамента под один и тот же дом может отличаться более чем в два раза. Условия подключения к коммуникациям. Подключение к электричеству может обойтись в дестяки тысяч рублей и произойти меньше чем за месяц, а может растянуться на год и обойтись в сотни тысяч рублей. Подключение к газу может обойтись в 500 тысяч рублей, а может исчисляться миллионами рублей. А иногда ни за какие миллионы его не подключить. Для Дубльдома подключение газа не требуется. К участку может быть подведен магистральный водопровод, а может быть придется бурить скважину. Скважина может иметь глубину 50 метров, а может так оказаться, что до глубины 150 метров воды нет. Т.к. берут деньги за метр, то стоимость устройства скважины может отличаться в разы. Вдоль участка может проходить магистральная канализация. Вывод канализации из дома может самотеком попадать в эту систему. Бывают участки с уклоном от дороги. А дом расположен тоже ниже уровня дороги. В таком случае вывод канализации скорее всего не попадет самотеком. Нужно будет делать перепадный колодец и ставить насос, чтобы поднимать стоки на нужный уровень. Разумеется такая система менее надежная и стоит дороже. Если магистральной канализации нет (не редкость), то придется устанавливать локальное очистное сооружение. Из него предусмотрен сток очищенной воды, который должен куда-то уходит. Переходим к следующему вопросу: ливневка. Тоже может быть, может не быть. Писал недавно какие варианты бывают.

Участок выбрали, приобрели. Дубльдом заказали (что тоже не так скучно, нужно выбрать опции). Куда его ставить на участке? На какой фундамент?

Проект фундамента. Под одноэтажные каркасные дома редко делают инженерно-геологические изыскания. Часто это винтовые сваи. Обычно фирма-подрядчик по фундаменту делает схему исходя из своего опыта и «пробной сваи». Но местоположение дома им должен предоставить заказчик.
Заказчик может топнуть ногой и сказать, что дом будет здесь. А может дать план с привязками к границам участка и привязкой нулевой отметки.

Проект благоустройства. Концепция расположения дома и остальных строений или сооружений. Кроме основного дома на участке обычно расположены как минимум площадка для автомобилей, дорожка к дому, инженерные сооружения (колодец или скважина водопровода, очистное сооружение, коллекторный колодец дренажа и ливневки, электрический щит по границе участка), забор с воротами и калиткой, ландшафтные светильники. Расположив просто дом без учета остального может получится очень нерациональное решение. Определившись с концепцией делают схему вертикальной планировки, схему дорожек, выбирают тип покрытия дорожек, определяются с конструктивом дорожек, схему расположения ландшафтных светильников, выбирают сами светильники, определяют внешний вид забора и разрабатывают его конструктив. Это если все по-простому. Если на участке будет «ландшафиный дизайн», то количество вопросов вырастает кратно.

Далее делается схема наружных инженерных сетей. Для Дубльдома необязательно делать полный проект, как для более сложных объектов. На этой схеме намечается инженерные объекты, их привязки к границам участка и к нулевой высотной отметке, намечаются трассы прохождения сетей. Потому что рабочие фирмы-подрядчика по скважине приедут и спросят где ее делать. Если не будет заранее проработанной схемы, то заказчик оказывается в безвыходном положении и показывает это место пальцем. Будет ли потом эта скважина налезать на дорожки или на площадку для авто, как трасса водопровода от скважины будет пересекаться с другими сетями? Это уже как повезет, если нет схемы. Аналогичные вопросы и по другим сетям.

В Дубльдоме нет нормальной системы отопления. Нужно будет привлечь подрядчика на выполнение системы отопления на основе теплового насоса, согласовать с ним вопросы.

Меблировка и детали интерьера. Наверное, самые приятные хлопоты. Вопросов тоже много.

Мы видим, что даже с Дубльдомом огромное количество вопросов, которые нужно решить. Чем сложнее проект, тем больше вопросов и тем сложнее и дороже они решаются. Строительство дома по индивидуальному проекту добавляет ко все этим вопросам элемент непредсказуемость.

Нет ничего плохого в том, чтобы строить дом по готовому или по индивидуальному проекту. Главное выбирать вариант по силам и знать обо всех трудностях заранее, чтобы романтическое приключение по созданию дома не стало адовым.

А вот скриншот комментария к посту одного производителя готовых домов. Да, таким и должен быть цивилизованный рынок. Но в его основе типовые решения. Иначе каждый раз велосипед с граблями. Строительство по индивидуальным проектам это сложно и дорого. Доступно далеко не всем, да и честно говоря нужно тоже далеко не всем. Это штучный товар на большого любителя с солидной финансовой подушкой.

Нужна ли вентиляция в современном доме?
Не смотря на очевидный ответ этот вопрос часто возникает у многих частных застройщиков. Все просто: человек не быстро привыкает к новому. Раньше вентиляцию не делали. Кстати, а как обходились без вентиляции?
Еще вентиляция стоит определенных денег, впрочем как и любая инженерная система. Всегда находятся любители сэкономить.
Эффект от вентиляции не виден глазу. Да и духота не ощущается так резко, как холод или жара.
Кому неочевидно рекомендую:
1) Купить измеритель CO2 и понаблюдать.
Для примера мои наблюдения за концентрацией углекислого газа:
В квартире в условиях самоизоляции.
Работа за компьютером, быт, сон ≈ 500-600 ppm (нормально, горит зеленая лампочка на приборе)
Кардиотренировка ≈ 1600-1700 ppm (ненормально, горит красная лампочка на приборе)
Приготовление плова на газовой плите > 3000 ppm (совсем ненормально, цифры на приборе закончились)
От полезной тренировки и полезной еды может быть не так много пользы, если не следить за уровнем CO2.
2) Обратить внимание, что во всех общественных зданиях (даже в дешевых кафе) есть вентиляция.
3) Обратить внимание, что даже в самом дешевом автомобиле есть вентиляция.
4) Почитать блог Виктора Борисова на тему вентиляции. Множество опытов и измерений. Может показаться, что Виктор заинтересованное лицо, т.к. сейчас занимается запуском производства приточно-вытяжных установок, а также оказывает услуги по монтажу вентиляции. Но история обратная. Сначала Виктор осознал важность вентиляции в доме. Смонтировал систему в собственном доме. И только потом, когда другие увидели как это работает ему стало поступать множество запросов на проектирование и монтаж таких систем.
5) Посмотреть на опыт цивилизованных стран...

И еще важный момент. Мне, как руководителю бюро было бы проще, чтобы в доме не было вентиляции потому что:
1) Вентиляция занимает место под потолками, с заказчиком нужно согласовать короба. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровный потолок.
2) Вентиляция это еще и вертикальные шахты, если дом двухэтажный. В плане нужно найти место и согласовать его с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать помещения без шахт.
3) Вентиляция это воздухозаборная решетка на фасаде. Для которой нужно найти место и согласовать с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровный фасад.
4) Вентиляция это приточные и вытяжные решетки, диффузоры, анемостаты. Нужно подобрать подходящий дизайн этих элементов и их местоположение, чтобы не испортить интерьер. Согласовать с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровные потолки и стены.
5) Воздуховоды вентиляции пересекают конструкции дома. Нужно согласовать с конструктором.
6) Приточно-вытяжная установка занимает место. Обычно ее располагают в котельной. Нужно согласовать ее местоположение с другим оборудованием.
7) И еще много мелких вопросов.
8) Решение одного вопроса часто вызывает изменение решения другого. Приходится возвращаться к предыдущему и так несколько раз. Это всегда сложно и муторно. Проще не делать систему вентиляции.

«Продать» систему вентиляции заказчику очень сложно. Гораздо проще «продать» открывающиеся форточки. Рано или поздно заказчик все равно придет к пониманию надобности вентиляции. Но будет поздно, т.к. систему вентиляции закладывают на этапе архитектурных решений. В готовой коробке, где не предусмотрены шахты, высота потолков и т.д. будет очень сложно разместить вентиляцию. В готовом доме еще сложнее: нужно будет делать полноценный ремонт.

Определяться с вентиляцией нужно заранее. Свежий пост Виктора Когда можно обойтись без вентиляции

Разрешение на строительство за один (!) день. В понедельник подано заявление в электронном виде через портал госуслуг. Во вторник получен положительный ответ. Многое зависит от местоположения участка. Данный участок был без дополнительных согласований типа аэродромов, недр, культурного наследия и т.д.
Важно так же правильно заполнить заявление.

ГОСТы
Часто сталкиваюсь с иллюзиями относительно ГОСТов. Многие считают, что они для потребителя. Нет. ГОСТы помогают производителю снизить процент брака не повышая качество, что наглядно показано в предыдущем посте. Сделать по ГОСТу = сделать брак, но придраться к нему формально вы не сможете. Добротная продукция делается не по ГОСТу и стоит других денег. В частности свои проекты мы делаем не по ГОСТу, о чем пишем в договоре.

Я еще не решил.
Многие частные застройщики откладывают важные решения на потом. На самом же деле ничего не откладывается, все решается прямо сейчас, просто о результатах этих решений частный застройщик узнает намного позже.

У вас будет гараж или навес?
Я еще не решил = Дом может встать так, что не будет ни гаража, на навеса, либо в этом гараже будет помещаться только одна машина вместо двух, либо две, но не будут открываться двери.

У вас будет камин?
Я еще не решил = Камина скорее всего не будет или будет не тот, который хотел, не в том месте в котором хотел.

Вы определились с облицовочным кирпичом для фасада?
Я еще не решил = Значит этот решит конструктор, который оставит выступ в фундаменте под облицовочный кирпич или не оставит. Заодно и решит какой толщины будет облицовочный кирпич.

В какой бюджет планируете уложиться?
Я еще не решил = Значит это решит архитектор, т.к. архитектурные решения определяют нижнюю планку бюджета. Далее частный застройщик решает другие вопросы: либо тратить определенную сумму, либо делать новый проект, либо заменять проектные решения по ходу и строить карикатуру на проект.

Я еще не решил в глобальном смысле значит:
1) у меня достаточно денег, я в процессе буду переделывать много раз, но все равно добьюсь своего .
2) я уже решил, что будет не так как я хочу, но пока об этом не знаю.

#рекомендации_по_строительству

«Ручная» графика.
Нужна ли она современному архитектору? Раньше не было иных способов превратить мысли в чертежи и изображения. Сейчас есть компьютерное моделирование. Не просто трехмерное моделирование, а именно строительное моделирование, когда дом строится на компьютере, как в жизни (ну или почти).
Молодым архитекторам я рекомендую потратить время и энергию на изучение строительных процессов. Программы изучают сейчас почти все, а со смыслом в них работают немногие.
Эскизы от руки всегда будут актуальны при генерации идей, обсуждений этих идей с заказчиком и членами команды. Но тратить тысячи часов на доведения «ручной» графики до высокого уровня бессмысленно в 21 веке. Достаточно простых почеркушек. Основная работа будет выполнена на компьютере.
Некоторые «олдскульные» архитекторы пишут про преимущества «ручной» графики, что это вдохновляет заказчика, заставляет его больше уважать труд архитектора и прочую лирику.
Красивая графика многим понравится. Но архитектура это не изобразительное искусство. Архитектура это искусство проектировать и строить. Задача архитектора «продать» заказчику не красивую картину, а качественный дом. А это две разные задачи. Красивая (я имею ввиду не быстрый эскиз от руки, который могут делать многие архитекторы, а именно длительная трудоемкая работа) ручная графика может быть просто лирическим отступлением. Чаще всего ненужным, потому что это съедает ресурсы.
#профессия_архитектор

Доверие.
— Вы предлагаете нам довериться вам, а нам хотелось бы иметь возможность маневра.
— Вы можете не доверять именно мне, но кому-то придется все равно довериться. Если планируете строить дом по индивидуальному проекту, то придется довериться архитектору. Мне или любому другому. Вы много раз заказывали проекты? Как вы сможете определить качественный проект или нет? Максимум, что вы сможете это оценить внешний вид: нравится/не нравится, оценить планировочные решение. Из технических решений какие-нибудь очень очевидные ошибки могут бросится в глаза. Все. В остальном вы не разбираетесь (даже насмотревшись ютуба). Как вариант можете привлечь стороннего эксперта для помощи, но и ему придется тоже довериться. Некоторые хотят все контролировать лично, лезут в детали. Но специальных знаний нет, а следовательно нет контроля, только иллюзия. Многие вопросы всплывают только в процессе строительства, поэтому даже эксперт не избавит на 100% от необходимости довериться архитектору. Помимо архитектора в создании дома принимают участие множество других специалистов, которым тоже придется доверять. Вообще в жизни мы много кому доверяем, часто совершенно незнакомым людям, например, садясь за руль мы доверяем человеку (и не одному, а множеству) едущему по встречке, что он хорошо выспался и не устроит аварию. Архитектора в отличие от водителя из встречного потока можно выбрать.
Доверие это не значит потеря контроля. Контроль заключается в выборе соответствующих задаче исполнителей, а детали своей работы они проконтролируют сами.

В качестве примера привожу проект фундамента одного из домов. Что там можно проконтролировать не являясь опытным конструктором или строителем? Какие-то очень грубые ошибки, наверное. Но такие ошибки допускают либо совсем новички, либо совсем дебилы. И тех и тех видно невооруженным глазом. А какие-то мелочи даже специалист может не заметить.
#психология_строительства

Дизайн фасадов.
Есть такая услуга на рынке. Некоторые производители фасадного декора даже бесплатно ее предлагают при условии заказа у них самого декора.
Красота фасада зависит в первую очередь от правильных пропорций, которые определяются длиной и шириной дома, высотами этажей, размерами и местоположением окон и прочих элементов. Если на этапе архитектурного проектирования эти моменты были упущены (бывает такое, что заказчик еще не решил какой будет у него фасад или архитектор не знает что хорошо, а что плохо), то потом уже никакой дизайн фасадов не поможет.
Даже очень дорогая отделка не сделает фасад красивым, если композиция создана непрофессионально. И если каждый отдельный элемент декора может быть сам по себе прекрасен, а работа фасадчиков может быть первоклассной, то обо всем доме в целом такого не скажешь.
Красота дома, как и красота человека — в пропорциях. Иначе дом будет напоминать о жертвах синтола — вроде объем мышц есть, но что-то не то...
#рекомендации_по_строительству

Почему дома из предыдущего поста некрасивые.
Пример правильных пропорций справа. Я не очень люблю все эти песни «пропорции классической архитектуры вырабатывались столетиями», но это действительно так.
Слева собран винегрет из элементов. В совокупности это достаточно дорогой фасад, на него потрачено много денег, но красивым он от этого не стал. Если взять очень дорогие продукты и без понимания дела приготовить блюдо, то не будет вкусно.
«Классическая» архитектура это не только очень-очень дорого в реализации, но и очень-очень сложно в проектировании. Чтобы получилось красиво нужно глубокое понимание правил этой архитектуры. Иначе будет карикатура.
Еще есть большой вопрос: А нужно ли делать эту «классическую» архитектуру, если это так дорого и так сложно? Об актуальности «классической» архитектуры в 21 веке я отдельно еще напишу.
Еще одно подтверждение, что слева «колхоз» это сочетание изделий из камня на несколько миллионов рублей с самой дешевой подшивкой свесов крыши из пластика. При этом я подозреваю, что хозяин этого дома искренне хотел сделать хорошо и не жалел средств.
#рекомендации_по_строительству

Как не ошибаться.
Я руководитель архитектурного бюро и одна из моих задач это снижение количества ошибок в проекте. Да-да, ошибки бывают абсолютно во всех проектах. Если кто-то говорит иначе, то он нагло врет, покажите мне его проект и я найду в нем ошибки.
Просто ошибки бывают разные по значимости. Условно говоря, если написать в проекте крипич вместо кирпич, то дом от этого не развалится. А вот если на схеме армирования несущей балки допустили опечатку в написании диаметра арматуры, то это уже опасно для жизни. Разумеется за этими опасными ошибками все тщательно следят. Но помимо этого в проектах есть еще и куча других промежуточных ошибок, которые совершенно не опасны для жизни, не так смешны как крипич, но при этом доставляют кучу неудобств.
Кто-то скажет про чек-листы. Чек-листы это не панацея. Это очень важный инструмент, но он автоматически не избавляет от ошибок. Да и не составишь чек-листы на все случаи жизни. Обычно они охватывают какие-то очень важные моменты, но далеко не все.
Для минимизации ошибок я использую несколько важных принципов, которые внедряю среди сотрудников.

Простота.
Если что-то делается долго и сложно, значит, это делается неправильно. Все должно быть максимально простым и понятным. Творческое или техническое решение, чертеж, текстовое описание, руководство в базе знаний – максимально просто, максимально понятно. Всегда нужно искать самые простые решения. Нужно спрашивать себя: "Какой самый простой способ решения этой задачи?"
Чем проще решения, тем меньше вероятность ошибки. Например много размеров на чертеже это не хорошо, это каша, в которой запутается и проектировщик и строитель. Размеры должны быть только по делу, только те которые нужны. Сложная планировка со всякими выступами и закутками врядли будет удобной, функциональной и красивой в интерьере, зато наверняка усложнит конструктивные решения, решения по инженерке и интерьеру. Стройная и гармоничная планировка проста и логична для всех.

Осознанность.
Все нужно делать осознанно. Если не осознаешь, то нужно остановиться и осознать, а потом продолжить делать. Нужно быть уверенным на 100% в том, что делаешь. Не уверен – разобраться, получить уверенность на 100%, а потом делать. Нужно постоянно спрашивать себя: "Что я делаю?", "Зачем я это делаю?" Если ответа на какой-либо из вопросов нет, нужно остановится, получить ответ, затем продолжать работу. Пример: Вот ставишь ты двери на модели дома, значит ты должен знать какой шириной делать проем в каком случае, какой высотой, с каким отступом от стены, должен понимать направление открывания двери, какое пространство должно быть вокруг двери, конструктив самой двери из чего она состоит. Нет понимания - остановись, изучи, потом продолжай, иначе будет куча косяков.
Глобально нужно понимать две вещи: как это будет строится и как это будет эксплуатироваться. Простой пример: если ты переписываешь текст на незнакомом языке, то для тебя это просто набор символов. Если пропустишь букву или слово, то и не заметишь, т.к. не осознаешь смысла этого текста. Если текст на родном языке, то пропуск сразу будет бросаться в глаза. Еще пример: если ты посчитал рост человека и получилось 1850 см, то очевидно, что что-то не так, таких людей не бывает, скорее всего в расчетах ошибка с запятой. Если вычисляет расчетное сопротивление теплопередаче наружной стены и выходит 20 (м²•˚С)/Вт, то очевидно, что где-то ошибка. Но это очевидно для человека понимающего что такое расчетное сопротивление теплопередаче и в каких диапазонах бывают его значения.

Не делать руками.
Все должно быть максимально автоматизировано. Все что пишется, считается руками это потенциальная ошибка. Самый простой пример это арифметические операции в таблицах. Можно считать сумму ячеек при помощи встроенной функции автоматом, а можно посмотреть глазами, посчитать на калькуляторе и вбить руками в нужную ячейку. Вероятность ошибки во втором случае намного выше. BIM (технология строительного моделирования) позволяет многое автоматизировать, но это не волшебная таблетка, поэтому внимательность и аккуратность никто не отменял.

Таким образом, если простые проектные решения принимаются осознанно, а рутина в проекте автоматизирована, то количество ошибок будет зависеть от внимательности и аккуратности.

Внимательность это ограниченный ресурс. Человек не может бесконечно быть сконцентрированным. Поэтому задача системы сделать объем данных соразмерным возможностям человека.


Некоторые заказчики любят «бороться с системой», требуют определенных решений, которые заведомо приведут к ошибкам не только в проекте, но и к строительным ошибкам. Такие решения очевидны опытному архитектору и совершенно неочевидны заказчику, тем более, что он мог видеть что-то подобное в интернете (правда в интернете не всегда пишут сколько это стоило и какие были проблемы).

Поэтому основное условия минимального количества ошибок это правильное ТЗ и правильная работа с заказчиком. Если этого не будет, то вышеописанная система не поможет.

Каким вы увидите свой дом через 15 лет?
Увидел в инстаграме рекламу с очередной лирикой про баланс, индивидуальность и прочее.

Я понимаю, что интереснее начинать с архитектуры отражающей индивидуальность хозяина и локации, но для того чтобы она была актуальна через 50 лет начать все же следует с планирования бюджета.

Иначе свой дом можно увидеть на ЦИАНе и не через 15 лет, а даже раньше.
#бюджет
#психология_строительства

Например этот недострой. Обратите внимание на площадь участка и стоимость домовладения.