Ливневка в поселках.
Чтобы участок был сухой, фундамент не подмывало на участке делают системы дренажа и ливневой канализации.
Система ливневой канализации собирает воду через дождеприемники от водосточной системы и водосборные лотки с поверхностей площадок и дорожек. Смысл ливневки в том, чтобы отвести собранную воду подальше от участка до того как она попала в грунт.
Дренаж это перфорированные (с дырочками) трубы, лежат в под землей, собирают лишнюю воду, которая попала в грунт сверху (осадки, снегатаяние) и снизу (грунтовые воды) и отводят в коллекторный колодец.
Можно ли объединить эти системы? Нет. Если подлкючить к дождеприемнику перфорированную дренажную трубу, то вся собраная с крыши вода будет просачиваться через перфорацию в грунт, т.е. получим еще более увлажненный грунт, чем если бы ничего не делали.
Ок. Сделали две системы, собрали воду в коллекторном колодце. Куда дальше ее девать?
А дальше все зависит от того что в поселке.

В поселках ливневка бывает трех типов:
1) Ее нет вовсе. Довольно распространенная история. В том числе и в поселках бизнес-класса. Чтобы продать участки дешевле застройщик поселка экономит на всем. Покупатель не понимая масштаба бедствия с радостью приобретает участок. Вопрос ливневки никуда не денется. Ее все равно нужно будет делать. Но теперь уже в готовом поселке нужно будет уговорить всех собственников (а не все это понимают, а некоторых может и не подтапливает) скинуться и сделать поселковую ливневку. Это долго, это сложно, это нервно и это дороже, чем переплатить за участок в поселке с ливневкой. Нередко собственникам участком не удается договориться об общей ливневке. В этом случае на участке делают так называемый фильтрационный колодец в который поступает вода из двух систем и дальше впитывается в грунт (если повезет с геологией). Если повезет с уклоном, то воду сбрасывают ниже по уклону, куда-либо, лишь бы подальше.
2) Открытая канава. Вариант поселков эконом- и стандарт-класса. Рабочий вариант, но со временем нужно будет чистить, что тоже дополнительные деньги.
3) Поземная система. Самый цивилизованный способ. Обычно в поселках бизнес- и премиум-класса. Правда не всегда работает должным образом. Чтобы участки было легче продать ничего не понимающим покупателям экономят на ливневке, ее делают, но меньше диаметры, реже колодцы, дешевле материалы и исполнители. В пиковое время (в июне 2020 года, например) в поселках случаются потопы.
#рекомендации_по_строительству

Поселок с подземной ливневкой.

Поселок без ливневки. Сброс из коллекторного колодца на дорогу.

Участок с дренажом и ливневкой во время дождя в июне 2020 года.
#наши_объекты

Сосед справа в то же время.
#ошибки

Сосед слева.
#ошибки

Путь к мечте.
В комментариях к посту в ФБ у нас с Андреем Федоровым (главный инженер фирмы Уникма, эксперт по скатным кровлям) возник диалог.

У меня вопрос: зачем индивидуальный проект для небольшого домика? Почему эти люди не заказывают строительство по готовому предложению? Оно для них слишком дешевое, им хочется дом посложнее и подороже?

Андрей ответил, что людям интересно «влиять» на доработку проекта, стать «соавтором».
Ты не пускаешь в соавторы, а кто-то пускает.😊
Пример дома с кровлей наискосок не я придумал, это реальная заявка на «клик» с встроенными в скат водостоками, но без понимания цены. Даже без приблизительного понимания.
Возможно на этом доме будет профнастил, возможно и дома этого не будет.
Это называется: «а помечтать?».
Доводим до трезвых картинок, вместе встречаем реальность.

Я вспомнил, что в прошлом году делал схему под названием «путь к мечте».
#бюджет

Правки по «живому».
Не единичны случаи, когда изменения в проекте производятся заказчиком во время строительства. Конструкции разбирают, режут, долбят. Монтируют новые.
Такие переделки это всегда сложно, дорого и менее качественно (а иногда прямо совсем плохо), чем сделать сразу.
Бывает так, что обстоятельства изменились. Тут все понятно, вариантов нет, нужно переделывать.
А бывает, что на этапе проектирования заказчик недостаточно был вовлечен в решения, которые он согласовывал. Выбор, конечно, за заказчиком, но изменения «на бумаге» намного дешевле изменений «в камне». И результат изменений «на бумаге» всегда по качеству лучше результата изменения «в камне».
Подвинуть окно или стену легко на стадии создания архитектуры. Позже нужно будет переделывать еще и другие разделы: конструктив, все инженерные сети, интерьер. Передвинуть окно или стену на стадии стройки это переделка всех проектов + демонтаж/монтаж конструкций.
По факту далеко не все идут по пути изменений всех разделов проекта. Это очень долго и дорого. А стройка будет стоять в это время. Решают проблемы по мере их поступления. Это еще дороже и еще дольше. Потому что вместо одного простоя будет несколько менее длительных по отдельности, но более длительных в сумме.
Заказчику индивидуального проекта выгоднее всего быть вовлеченным в решения в момент когда он их согласовывает и ничего в будущем не менять, строить по проекту.
#рекомендации_по_строительству

Вы мне спроектируйте, а строителей я найду самостоятельно подешевле.
Поступают иногда такие запросы, но вынуждены отказывать. В этом случае невозможно помочь клиенту, т.к. это нереально. Проект определяет нижнюю планку стоимости строительства. Далее можно найти только дороже.
Например, фундамент. Стоимость строительства простых фундаментов по нашим проектам в этом сезоне была примерно 12 000 руб за м² фундамента (именно фундамента, не дома). Иногда дороже, если конструкция фундамента посложнее. К осени стало еще дороже. Это просто статистика. Примерно 60% этой суммы составляют материалы, остальные 40% — работы. Такая стоимость получается независимо от того кто строит, но при условии соблюдения требований проекта. Расценки на работы у разных строителей отличаются между собой не сильно. Стоимость материалов у разных поставщиков тем более. Это если брать реальные предложения отбрасывая откровенных аферистов, которые называют низкую цену, а потом не выполняют обязательства и авантюристов, которые называют завышенные цены «на дурака».
Если нужно построить фундамент по 6 000 руб/м², то нужно изначально делать проект с соответствующими решениями.
Если сделать проект под 12 000 руб/м², а потом найти строителей, которые согласятся построить за 6 000 руб/м², то нужно быть уверенным, что они не будут строить по проекту. Потому, что по проекту только материалов на 7 200 руб/м². Значит из проекта выкинут все «лишнее», что не укладывается в бюджет. Если строительство идет не по проекту, то проект становится бессмысленным. Именно поэтому мы и отказываем в разработке таких проектов.
Чтобы построить фундамент за 6 000 руб/м² нужно изначально закладывать в проект соответствующие решения, т.е. выкинуть все «лишнее» на этапе проекта. Но мы таких проектов не делаем.
А можно ли построить фундамент за 6 000 руб/м²? Да, в интернете есть много фирм с подобными предложениями. Но смотреть на характеристики этих фундаментов следует сквозь пальцы. Если начать разбираться в деталях, то многое не понравится.
А что будет? Ничего страшного не будет. Дом построенный на таком фундаменте с очень высокой долей вероятности не рухнет. Т.е. убить жителей такой дом скорее всего не убьет. С не очень высокой долей вероятности дом не треснет. А если треснет, то будет скорее всего ремонтопригоден. Но будет букет других проблем: промерзание, конденсат, плесень, грибок, холодные полы, дефекты на внутренней и наружной отделке. В домах эконом-класса на это смотрят сквозь пальцы. Но мы домами эконом-класса не занимаемся.
P.S. Это только фундамент. Помимо него в доме много других составляющих, но принцип тот же.
#рекомендации_по_строительству

Строительство по готовому проекту это слишком скучно?
Может показаться, что все произойдет неожиданно быстро и просто. Заказал дом, тебе его поставили и можно начинать жить, так и не ощутив той романтики процессов проектирования и строительства.

На примере Дубльдома расскажу с какими вопросами сталкивается частный застройщик.
Выбор участка. От этого зависит очень многое. Простота получения разрешения на строительство. Его можно получить за один день и бесплатно, а можно за один год, потратив не одну сотню тысяч рублей. А можно вообще не получить. Стоимость фундамента. В зависимости от геологии и рельефа стоимость фундамента под один и тот же дом может отличаться более чем в два раза. Условия подключения к коммуникациям. Подключение к электричеству может обойтись в дестяки тысяч рублей и произойти меньше чем за месяц, а может растянуться на год и обойтись в сотни тысяч рублей. Подключение к газу может обойтись в 500 тысяч рублей, а может исчисляться миллионами рублей. А иногда ни за какие миллионы его не подключить. Для Дубльдома подключение газа не требуется. К участку может быть подведен магистральный водопровод, а может быть придется бурить скважину. Скважина может иметь глубину 50 метров, а может так оказаться, что до глубины 150 метров воды нет. Т.к. берут деньги за метр, то стоимость устройства скважины может отличаться в разы. Вдоль участка может проходить магистральная канализация. Вывод канализации из дома может самотеком попадать в эту систему. Бывают участки с уклоном от дороги. А дом расположен тоже ниже уровня дороги. В таком случае вывод канализации скорее всего не попадет самотеком. Нужно будет делать перепадный колодец и ставить насос, чтобы поднимать стоки на нужный уровень. Разумеется такая система менее надежная и стоит дороже. Если магистральной канализации нет (не редкость), то придется устанавливать локальное очистное сооружение. Из него предусмотрен сток очищенной воды, который должен куда-то уходит. Переходим к следующему вопросу: ливневка. Тоже может быть, может не быть. Писал недавно какие варианты бывают.

Участок выбрали, приобрели. Дубльдом заказали (что тоже не так скучно, нужно выбрать опции). Куда его ставить на участке? На какой фундамент?

Проект фундамента. Под одноэтажные каркасные дома редко делают инженерно-геологические изыскания. Часто это винтовые сваи. Обычно фирма-подрядчик по фундаменту делает схему исходя из своего опыта и «пробной сваи». Но местоположение дома им должен предоставить заказчик.
Заказчик может топнуть ногой и сказать, что дом будет здесь. А может дать план с привязками к границам участка и привязкой нулевой отметки.

Проект благоустройства. Концепция расположения дома и остальных строений или сооружений. Кроме основного дома на участке обычно расположены как минимум площадка для автомобилей, дорожка к дому, инженерные сооружения (колодец или скважина водопровода, очистное сооружение, коллекторный колодец дренажа и ливневки, электрический щит по границе участка), забор с воротами и калиткой, ландшафтные светильники. Расположив просто дом без учета остального может получится очень нерациональное решение. Определившись с концепцией делают схему вертикальной планировки, схему дорожек, выбирают тип покрытия дорожек, определяются с конструктивом дорожек, схему расположения ландшафтных светильников, выбирают сами светильники, определяют внешний вид забора и разрабатывают его конструктив. Это если все по-простому. Если на участке будет «ландшафиный дизайн», то количество вопросов вырастает кратно.

Далее делается схема наружных инженерных сетей. Для Дубльдома необязательно делать полный проект, как для более сложных объектов. На этой схеме намечается инженерные объекты, их привязки к границам участка и к нулевой высотной отметке, намечаются трассы прохождения сетей. Потому что рабочие фирмы-подрядчика по скважине приедут и спросят где ее делать. Если не будет заранее проработанной схемы, то заказчик оказывается в безвыходном положении и показывает это место пальцем. Будет ли потом эта скважина налезать на дорожки или на площадку для авто, как трасса водопровода от скважины будет пересекаться с другими сетями? Это уже как повезет, если нет схемы. Аналогичные вопросы и по другим сетям.

В Дубльдоме нет нормальной системы отопления. Нужно будет привлечь подрядчика на выполнение системы отопления на основе теплового насоса, согласовать с ним вопросы.

Меблировка и детали интерьера. Наверное, самые приятные хлопоты. Вопросов тоже много.

Мы видим, что даже с Дубльдомом огромное количество вопросов, которые нужно решить. Чем сложнее проект, тем больше вопросов и тем сложнее и дороже они решаются. Строительство дома по индивидуальному проекту добавляет ко все этим вопросам элемент непредсказуемость.

Нет ничего плохого в том, чтобы строить дом по готовому или по индивидуальному проекту. Главное выбирать вариант по силам и знать обо всех трудностях заранее, чтобы романтическое приключение по созданию дома не стало адовым.

А вот скриншот комментария к посту одного производителя готовых домов. Да, таким и должен быть цивилизованный рынок. Но в его основе типовые решения. Иначе каждый раз велосипед с граблями. Строительство по индивидуальным проектам это сложно и дорого. Доступно далеко не всем, да и честно говоря нужно тоже далеко не всем. Это штучный товар на большого любителя с солидной финансовой подушкой.

Нужна ли вентиляция в современном доме?
Не смотря на очевидный ответ этот вопрос часто возникает у многих частных застройщиков. Все просто: человек не быстро привыкает к новому. Раньше вентиляцию не делали. Кстати, а как обходились без вентиляции?
Еще вентиляция стоит определенных денег, впрочем как и любая инженерная система. Всегда находятся любители сэкономить.
Эффект от вентиляции не виден глазу. Да и духота не ощущается так резко, как холод или жара.
Кому неочевидно рекомендую:
1) Купить измеритель CO2 и понаблюдать.
Для примера мои наблюдения за концентрацией углекислого газа:
В квартире в условиях самоизоляции.
Работа за компьютером, быт, сон ≈ 500-600 ppm (нормально, горит зеленая лампочка на приборе)
Кардиотренировка ≈ 1600-1700 ppm (ненормально, горит красная лампочка на приборе)
Приготовление плова на газовой плите > 3000 ppm (совсем ненормально, цифры на приборе закончились)
От полезной тренировки и полезной еды может быть не так много пользы, если не следить за уровнем CO2.
2) Обратить внимание, что во всех общественных зданиях (даже в дешевых кафе) есть вентиляция.
3) Обратить внимание, что даже в самом дешевом автомобиле есть вентиляция.
4) Почитать блог Виктора Борисова на тему вентиляции. Множество опытов и измерений. Может показаться, что Виктор заинтересованное лицо, т.к. сейчас занимается запуском производства приточно-вытяжных установок, а также оказывает услуги по монтажу вентиляции. Но история обратная. Сначала Виктор осознал важность вентиляции в доме. Смонтировал систему в собственном доме. И только потом, когда другие увидели как это работает ему стало поступать множество запросов на проектирование и монтаж таких систем.
5) Посмотреть на опыт цивилизованных стран...

И еще важный момент. Мне, как руководителю бюро было бы проще, чтобы в доме не было вентиляции потому что:
1) Вентиляция занимает место под потолками, с заказчиком нужно согласовать короба. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровный потолок.
2) Вентиляция это еще и вертикальные шахты, если дом двухэтажный. В плане нужно найти место и согласовать его с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать помещения без шахт.
3) Вентиляция это воздухозаборная решетка на фасаде. Для которой нужно найти место и согласовать с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровный фасад.
4) Вентиляция это приточные и вытяжные решетки, диффузоры, анемостаты. Нужно подобрать подходящий дизайн этих элементов и их местоположение, чтобы не испортить интерьер. Согласовать с заказчиком. Это всегда сложно и муторно. Проще сделать ровные потолки и стены.
5) Воздуховоды вентиляции пересекают конструкции дома. Нужно согласовать с конструктором.
6) Приточно-вытяжная установка занимает место. Обычно ее располагают в котельной. Нужно согласовать ее местоположение с другим оборудованием.
7) И еще много мелких вопросов.
8) Решение одного вопроса часто вызывает изменение решения другого. Приходится возвращаться к предыдущему и так несколько раз. Это всегда сложно и муторно. Проще не делать систему вентиляции.

«Продать» систему вентиляции заказчику очень сложно. Гораздо проще «продать» открывающиеся форточки. Рано или поздно заказчик все равно придет к пониманию надобности вентиляции. Но будет поздно, т.к. систему вентиляции закладывают на этапе архитектурных решений. В готовой коробке, где не предусмотрены шахты, высота потолков и т.д. будет очень сложно разместить вентиляцию. В готовом доме еще сложнее: нужно будет делать полноценный ремонт.

Определяться с вентиляцией нужно заранее. Свежий пост Виктора Когда можно обойтись без вентиляции

Разрешение на строительство за один (!) день. В понедельник подано заявление в электронном виде через портал госуслуг. Во вторник получен положительный ответ. Многое зависит от местоположения участка. Данный участок был без дополнительных согласований типа аэродромов, недр, культурного наследия и т.д.
Важно так же правильно заполнить заявление.

ГОСТы
Часто сталкиваюсь с иллюзиями относительно ГОСТов. Многие считают, что они для потребителя. Нет. ГОСТы помогают производителю снизить процент брака не повышая качество, что наглядно показано в предыдущем посте. Сделать по ГОСТу = сделать брак, но придраться к нему формально вы не сможете. Добротная продукция делается не по ГОСТу и стоит других денег. В частности свои проекты мы делаем не по ГОСТу, о чем пишем в договоре.

Я еще не решил.
Многие частные застройщики откладывают важные решения на потом. На самом же деле ничего не откладывается, все решается прямо сейчас, просто о результатах этих решений частный застройщик узнает намного позже.

У вас будет гараж или навес?
Я еще не решил = Дом может встать так, что не будет ни гаража, на навеса, либо в этом гараже будет помещаться только одна машина вместо двух, либо две, но не будут открываться двери.

У вас будет камин?
Я еще не решил = Камина скорее всего не будет или будет не тот, который хотел, не в том месте в котором хотел.

Вы определились с облицовочным кирпичом для фасада?
Я еще не решил = Значит этот решит конструктор, который оставит выступ в фундаменте под облицовочный кирпич или не оставит. Заодно и решит какой толщины будет облицовочный кирпич.

В какой бюджет планируете уложиться?
Я еще не решил = Значит это решит архитектор, т.к. архитектурные решения определяют нижнюю планку бюджета. Далее частный застройщик решает другие вопросы: либо тратить определенную сумму, либо делать новый проект, либо заменять проектные решения по ходу и строить карикатуру на проект.

Я еще не решил в глобальном смысле значит:
1) у меня достаточно денег, я в процессе буду переделывать много раз, но все равно добьюсь своего .
2) я уже решил, что будет не так как я хочу, но пока об этом не знаю.

#рекомендации_по_строительству