Не ищите сложных путей

Понятие легализация или сохранение здания относится к самовольным постройкам. В каждом регионе свои правила, но для коммерческой недвижимости это имеет особое значение.

Легализация это не только бумажка из Росреестра (выписка из ЕГРН) о праве собственности. Легализация это ваше спокойствие, что никто не имеет претензий к вашему зданию, и даже если имеет, то ничего не сможет сделать. Легализован - значит узаконен.

Что будет если не легализовать? Не буду пугать штрафами, сносами, это и так все знают. Если не легализовать, то распоряжаться зданием будет невозможно, нет документов = нет прав. Ни продать, ни завещать, ни наследовать.

Путей легализации здания несколько. Самый лёгкий - без суда и разрешения на строительство.
Подходит ли он вам можете узнать по ссылке:
https://ur-dayan.ru/alternstiva-september2022

#легализация

Искра света среди туннеля

Как много можно совершить ошибок при оформлении недвижимости? Наш клиент И. не понаслышке это знает.

Купил он в 1995 году земельный участок с несколькими зданиями, расположенными на нем. За годы деятельности построил ещё пару строений. Вёл производство изделий из металла.

А в 2015 году решил продать весь свой бизнес с недвижимостью. Он был уверен, что все это составит крупную сумму, ведь помимо товара и станков, все эти здания и строения с земельным участком стоили немало.

Только его ожидало разочарование, длинной в 5 лет. Долгих лет.

Первое, когда он узнал что часть строений не зарегистрировано.

Второе, когда он попытался самостоятельно получить на них разрешение на строительство и зарегистрировать (тут 3 года просто впустую).

Третье, когда он поверил хорошим знакомым, и решил через суд побыстрому все оформить. Хорошо не успел собрать все документы и подать иск, иначе пришлось бы все сносить, в принудительном порядке.

Спустя годы и тонну потраченных нервов и средств, он обратился ко мне. Часть зданий, как же он был удивлён, удалось зарегистрировать за 2 месяца. На вторую часть пришлось потратить больше времени, но результат достигнут. Осталось всего 1 неоформленное здание. Но там уж судебный порядок, шансы узаконить велики. И эта страница его жизни будет закрыта успешно.

Правильный путь - залог 90% успеха в оформлении недвижимости.

Вопрос подписчика:

В личные сообщения мне поступил такой вопрос: кто должен оформлять новый вход в подвал.

Давайте разберём кто прав и что делать в такой ситуации.

Обрадовать данного подписчика и как очевидно собственника недвижимости мне нечем. Так как ответственность за незаконную перепланировку или как в данном случае реконструкцию несёт нынешний собственник. Тот, кто сейчас владеет.

Бывший хозяин, он молодец, смог продать свой "проблемный" объект, не затратив усилий на оформление документов. Почему так получилось?

Возможно новый хозяин не обратил внимания на несостыковки документации и факта, а может наоборот знал, но решил все равно купить данный объект. Сейчас это уже не важно. Важно то, что наш подписчик потратит свое время, деньги, нервы чтобы законно оформить право на свою недвижимость.

Как оформить подобные изменения - новый вход в подвал в административное здание?

Есть три способа - разрешение, суд, внесение изменений. Какой именно подойдёт, можно сказать только после тщательного анализа документов и фактического здания. Шансы оформить есть всегда, и лучше начать до того, как на вас обратят внимание надзорные органы.

Преимущество при выкупе земли: да или нет

Каждый арендатор земельного участка, да и просто каждый гражданин хочет выкупить участок в свою собственность по выгодной цене.

Есть такое понятие как - преимущественное право выкупа. Это означает что данный человек имеет первоочередное право выкупа, в отличие от других, и зачастую цена выкупа будет льготной именно для него.

Что влияет на преимущество?
Во-первых, наличие здания на участке;
Во-вторых, капитальное это здание или нет;
И в-третьих, зарегистрированы ли права на это здание.

Например, владелец здания, построенного не на фундаменте, не имеет преимущественного права выкупа земли. Та же ситуация, с владельцем здания без права собственности. В обоих случаях земельный участок будет выкупить непросто.

В такую ситуацию часто попадают арендаторы земельного участка. Взяв участок в аренду на N-ое количество лет, они начинают строительство здания, не получив при этом разрешения. Да, здание они построят, и даже эксплуатируют его без проблем, не регистрируя в Росреестре.

Но, наступает момент, когда аренда заканчивается, или когда арендатор решает выкупить участок в собственность. Вот тут и возникает замкнутый круг - в выкупе и продлении аренды земельного участка отказывают, так как есть не зарегистрированное здание; в регистрации права на здание отказывают, так как нет прав на землю - аренда истекла, а право собственности ещё не настало.

Вот так и появляются "проблемные" объекты недвижимости.
Ведь что проще - получить разрешение на строительство вовремя, зарегистрировать здание и спокойно продлить договор аренды земли или выкупить участок по преимущественному праву выкупа.

Тема отступов

Очень часто сталкиваюсь с оформлением права или по другому легализацией (писал выше значение этого слова) складов / производственных зданий на земельном участке с нарушенными отступами.

Кстати, интересный факт, мало кто задумывается при строительстве нежилого здания (имею ввиду тех, кто строит без получения разрешения на строительство) что надо соблюдать отступы от границ земельного участка.

Это при подготовке документов на разрешение все измеряешь, высчитываешь, вымеряешь - как так расположить здание, чтобы и свои желания учесть и градостроительные нормы не нарушить, иначе согласия Исполкома не видать.

А если самовольно строишь, то какие тут нормы - вот тут хочу, тут и построю. Только вот с оформлением не так то просто. При нарушении норм строительства и отсутствии отступов от границ участка судебный путь или путь оформления права собственности на здание через разрешение на строительство практически не возможны, отказы госорганов обеспечены.

Для всех собственников земельных участков я подготовил гайд: "Как легализовать здание без разрешения на строительство при отсутствии отступов от границ земельного участка".

Скачать его можно тут 👇
https://salebot.site/dayan160_1

P.s.: Нажмите старт или запустить.

Как сделать здание дороже за счёт оформленной реконструкции.

Рассмотрим на примере склада.

Возьмём абстрактное здание склада, площадью 1000 квм. Стоимость по рынку такого здания примерно 72 млн рублей. Собственник, решивший продать такое здание, может его продать конечно же за сумму в 72 млн рублей. Нет, можно и дороже, но тут уж как повезёт с продавцом.

Теперь другая ситуация. Этот же склад, но с имеющимся пристроем в 500 квм, как водится, не зарегистрированным. За сколько можно продать данный склад?

Как будет считать собственник, если здание в 1000 квм стоит 72 млн рублей, то здание в 1500 квм должно стоить в 1,5 раза больше, а значит 108 млн рублей. Но, к его глубокому огорчению, будет не прав. Так как в его случае склад с фактической площадью в 1500 квм будет стоить такую же сумму, как и склад в 1000 квм.

А все из-за того, что 500 квм не существует по документам, то есть права собственности на эту площадь не зарегистрированы. Все мы покупаем недвижимость по документам, а документы у нашего собственника только на склад площадью 1000 квм, и значит выгоду в 36 млн рублей он может упустить.

Лишь пройдя процедуру оформления (легализации) права на пристрой, собственник сможет выгодно продать это здание и получить соответствующую цену. Тем самым законно повысив стоимость своего склада.

P.s. О способах оформления писал неоднократно. Если нужна консультация, пишите в л/с - @dayancomned

#совет

Почему опасно инвестировать деньги в недвижимость

На днях был разговор с одним очень крупным бизнесменом. Свои рестораны, магазины, склады. Говорит время, когда происходят какие то события, всегда благоприятны для бизнеса, особенно для инвестиций в недвижимость.

Людям нужны деньги, они продают свои помещения, здания, бизнес. Иногда за бесценок.

Но, тут есть несколько важных нюансов, на которые следует обратить особое внимание, чтобы не потерять свои вложения.

Во-первых, всегда надо проверять собственника недвижимости. А вдруг его здание в залоге, или приставы наложили арест. А может ли он продавать. А если он банкрот и такие сделки вообще не мог проводить. Или на фирме висят многомиллионные долги.

Во-вторых, надо аккуратно подходить к самой недвижимости. Самое главное наличие всех документов. И в идеале соответствие фактического здания данным Росреестра. То есть если вы купили земельный участок с тремя складами, значит у вас должны быть документы на четыре объекта недвижимости, а не только на землю и основное здание. Или приобретаете помещение с двумя окнами и отдельным входом, значит и в документах планировка должна быть такой же.

Зачем на это обращать внимание скажете вы. Ведь рыночная стоимость участка с зарегистрированным только одним из трех зданий, ниже, чем участок с тремя зарегистрированными зданиями. Это выгоднее. Или приобрести участок с назначением под жилой дом дешевле, чем сразу участок под производственное здание, потом оформим все по правилам.

А я добавлю, что такая недвижимость будет "проблемной", и никто не даст гарантии что сможет вам после покупки что то оформить. И никто из продавцов не скажет вам, где уже успел "засветить" свое здание без прав, и когда придёт проверка.

Семь раз отмерь, один раз отрежь. Эта пословица работает и в жизни, и в бизнесе.

Как граффити подняло арендную ставку

Одному молодому предпринимателю в наследство от отца достался завод. Ну как завод, пару зданий, да земельный участок. Само предприятие давно не функционировало, одно название осталось.

Располагался завод в старой промышленной части города, на границе с жилыми кварталами, но все же в некотором отдалении.

Долго думал наш молодой бизнесмен, что бы ему такое с этим заводом сделать. Запускать производство не хочется, да и никому не нужно, все таки почти центр города, разрешений много собирать. Сам он ничего производить не хочет. Сдать бы в аренду, да кому.

И тут пришла ему идея, которую подсказал его лучший друг, модернизировать внешний стиль здания, раскрасить его граффити и сдать под ночной клуб. Благо жилых домов рядом нет, музыка никому не будет мешать. Друг сам же и вызвался осуществить задумку.

Месяц работ и оба здания не узнать. Нет, фасад остался прежним. А вот если зайти на территорию, то попадаешь в другую реальность. Тут и скульптуры различных эпох, и много различных фото зон, под любой вкус. Площадки для танцев и на улице и внутри здания. Все грамотно оформлено. Ночной клуб на бывшем заводе стал иметь бешенную популярность, а собственник завода сдав успешно его в аренду - получил хорошую прибыль.

Так новый взгляд на обычную ситуацию принёс выгоду нашему молодому предпринимателю.

Дешевая рыбка - плохая уха.

Иногда люди рассуждают так: "Сделаю дорогой ремонт в своём помещении, заодно и небольшую перепланировку, сдам хорошим арендаторам, а вот узаконить изменения планировки можно и потом, вон друг свата брата поможет, вроде как юрист и берет недорого".

Конечно же такая схема не работает и собственник может таким путем  нажить себе большие проблемы:

1. Дешево - не значит качественно. Друг свата брата не сможет оформить перепланировку,  так как на уже проведённые изменения разрешение не выдаётся, и оформить можно только в судебном порядке, а там, как знаете, свои правила. На "чужом поле" не поиграешь.

2. С неоформленной перепланировкой в разы уменьшается количество потенциальных арендаторов. Например, крупные федеральные компании не будут брать такие помещения под свои магазины.

Вот и будет этот собственник метаться из одной крайности в другую - или оставить как есть и сдавать помещение тем кто возьмёт, или потратить нервы и деньги и все таки сделать все по правилам.

Не буду расписывать тут историю очередного подобного клиента. Думаю каждый из вас может вспомнить подобную ситуацию в своей жизни: " Ой, у вас дорого, ремонт квартиры столько не стоит, наклею это обои сам", "Что вы говорите, ремонт автомобиля дешевле должен быть, там все просто, мне школьный товарищ быстрее сделает и за 3 копейки".

Ну и результат соответствующий. Это как купить бананы на распродаже, по скидке, а дома обнаружить что они гнилые.

В каждом деле нужен свой узко направленный специалист. Я специализируюсь только на оформлении коммерческих зданий, помещений, строений, и можно сказать что в этом деле прошёл огонь, воду и медные трубы.

Если у вас есть вопросы по оформлению коммерческой недвижимости, пишите в личные сообщения: @dayancomned.

Я на связи.

Общее и частное в аренде складской и офисной недвижимости

Предприниматели, да и зачастую просто граждане, приобретают коммерческую недвижимость с целью сдачи в будущем в аренду.
Покупают здание в кредит и сдают его по помещениям в аренду. Здание как бы само за себя платит, возвращая кредит в банк.

И недавно у меня был спор с собственником такого офисного здания. Он утверждал что сдавать офис в аренду выгоднее чем сдавать склад, ведь общая арендная плата больше, а соответственно и выгода от офисов будет выше. И был твёрдо в этом уверен до нашего разговора.

Не спорю, что сдавать склад дешевле, чем помещения под офисы.

Но, во-первых, когда сдаёшь в аренду помещения в офисном здании, то там в сумму платежа не входит территория общего пользования (коридор, тамбур, лифт и т.д.). А склад сдаётся весь!

Во-вторых, уборщицу на склад нанимать не надо. А в офисном здании, где много помещений, без неё не обойтись.

В-третьих, в офисном помещения постоянно что-то надо ремонтировать, то дверь скрипт, то кран потёк, то из окон дует. Много мелких неприятностей. А что случится на складе? Там если и дует, не особо заметно.

Можно найти ещё много плюсов сдачи в аренду складов, ангаров, гаражей. (Стоит задуматься о такой недвижимости?)))

И если вам необходимо оформить право на такой склад, пишите в личные сообщения: @dayancomned

Жду!