Я думаю что стройка под заказчика в эконом сегменте не выгодное дело.

Эконом для Томска я считаю дома меньше 90 м2. В этом сегменте рентабельными останутся только типовые решения.
Самострой, либо «сампрораб» тоже вариант строительства который останется в надежде сэкономить и построить дом "под себя". Со всеми своими ошибками и недочетами ввиду отсутствия понимания того как устроена стройка и проектирование перед ней.

Почему будет типовая застройка?
Потому что в этом сегменте и размере с хотелками особо не разойтись, планировки плюс минус одинаковые, но при стройке под заказчика и стройке типового трудозатраты и вовлеченность специалистов кардинально разные.

Для примера прораб на дом под заказа ведет 2-3 объекта, при строительстве типовых на 7-15. И это не влияет на качество если выстроен процесс. Логистика, техника, проектирование все тоже размазывается по 10-20 домам. На выходе результат не сильно отличается, заказчик выбирает картинку, и по большому счету если подрядчик не говнострой, то картинка будет хорошего качества при цене заведомо ниже, чем если двигать стены или выбирать краску, шляпки саморезов, ширину окон, или тип черепицы.

По этой причине мы не беремся за проекты под заказ. Строим только типовые решения которые хорошо себя показывают. Хотя по факту из 8 домов прошлого года в 4-х стены перегородок между комнат и в коридоре покупатели сломали и сделали на свой вкус. Кому то нужно меньше спален, но большая гардеробная, кому то второй сан узел.
Строительство под заказ вызывает массу сложностей в процессе взаимодействия с заказчиком и его проблемами. То стены передвинули, то деньги закончились, то с женой разводятся и т.д. И все это съедает время и ресурсы в не зависимости идет строка или нет.

Поэтому только типовое строительство, силами квалифицированных подрядчиков. Даже взаимодействие с бригадирами делегировали на представителя подрядчика. Это неминуемо привело к снижению рентабельности проектов, но позволило увеличить объём строек.

Мысли по мотивам

Вопросы на прямой эфир.

Если у вас есть вопросы про:
- земельные участки и как на них зарабатывать
- как оформить земельный участок
- сложности с оформлением с которыми вы столкнулись
- как продать участок
- на что обратить внимание перед покупкой
- как зарегистрировать дом
- как не попасть на снос дома
- что делать если купили участок, а он оказался хуже чем показалось на первый взгляд
- что такое гпзу, пзз, генплан, ЗОУИТ и другие наборы букв
- купили участок но не можете получить разрешение на строительство
и т.д.

Любые вопросы вокруг земли пишем в комментариях под постом.

Эфир на выходных.

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 5

Публикую статистику по сделке.

Продано за наличные с торгом, цена была 120 000 руб
продано за 80 000 руб

6 соток в с. ХХХХХХ Томского района

Цикл сделки:
Взяли в аренду 03-04-2019г
Продажа 24-08-2023
1604 дня (52 месяца)

Наши вложения за это время:
12 500 руб. (аренда и затраты)+ оформление в собственность 15 000р 12-07-2022

Итого затрат 27505р

Комиссия за продажу:
25 000 руб.

Налог 0 руб. (13% как физ лицо), оптимизация налогов.

ЧП (после вычета налога и комиссий)= 32 000руб.

ROI = 27 495/ 27505 *12 мес/ 52мес*100% =23% годовых на вложенные.

Но с учётом того что половина затрат была в 2022году, то процент доходности по факту выше.

Это еще один ответ на вопрос:
Сколько нужно денег вложить, чтобы начать зарабатывать на земельных участках?

Думаю ответ в 27тр будет неожиданным, но есть кейсы где вложено еще меньше 5тр, и заработано 16 000% или на 160раз больше вложенных денег, про это в платном ТГ канале.
https://t.me/zeminv_bot

Банки временно прекратили выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека» из-за повышения ключевой ставки до 12% — Минсельхоз.

Проблемные участки.

За сегодня в наставничестве отсеивали участки которые точно не подходят для покупки с целью его перепродать и заработать.

Критерии по которым отсеивали:

1. Участки в зоне ЛЭП это запрет на строительство полностью или частично, плохой вид на ЛЭП.
2. Плохой подъезд к участку, кривая дорога, грунтовая дорога, слишком сложно найти место много поворотов. Женщина которая села впервые за руль не найдет значит не купит.
3. Доступ к участку через дорогу по промзоне.
4. Участок на границе с болотом или мини озером, это близко грунтовые воды и сложность доступа на участок спец техники, она будет проваливаться.
5. Искусственно выровненные участки это всегда повод задуматься как и чем он отсыпался, это в 100% будет проблема при строительстве, потому что ведёт к удорожанию фундамента и неизвестности как поведет себя насыпь под тяжестью дома.
6. Неадекватный продавец который не называет кадастрового номера участка, не высылает документы на участок и если ещё не скажет точный адрес, то это повод забыть про его участок.

По наставничеству до результата, в виде прибыли на покупке/продаже земельных участков, пишите в личку @volovad

Завтра 27-08-2023 в 10:00 по МСК будет трансляция с ответами на ваши вопросы.
Если вы ещё не успели написать свой вопрос пишите в комментариях к этому посту.

Кусочек из марафона по заработку на земельных участках:

Модуль 4. План подготовки участка к продаже

Любая подготовка объекта к продаже должна привести к его внешнему улучшению, столь необходимому для создания положительного впечатления у покупателя.

По итогу подготовки: есть фото участка для рекламы, и пакет документов для продажи, и готовый к осмотрам участок.

колышки по углам участка которые вынесены геодезистом
ленточка маркерная для обозначения границы натянутая по периметру участка
адресная табличка если нужно
выкошенная трава и лишняя растительность (кустарники, мелкие деревья)
Если нужно, спилить часть деревьев, чтобы было место для установки дома, для этого получить разрешение на спил деревьев в местной администрации
Если деревьев на участке нет и у вас поле, то посадить деревья, высотой не менее 140 см
организовать подъездные пути, в идеале отсыпать дорогу, так чтобы можно было подъехать на легковом авто.
Если есть забор то он должен быть ровный и аккуратный, если он кривой и старый то его лучше убрать вовсе натянув ленточку маркерную. Калитка открывается и не скрепит.
получить тех условия на свет, газ, воду в снабжающих организациях или информационное письмо о возможности подключения
Получить ГПЗУ в администрации (необязательно но желательно), получить разрешение на строительство дома (уведомление о начале строительства) 10х10 в один этаж.
если перепад на участке то выровнять, сделать планировку участка
подготовить документы для продажи (ГПЗУ, выписка ЕГРН, договор аренды, доверенность, документы основания, уведомление о начале строительства, тех условия)
Основное правило: ничего не должно мешать потенциальному покупателю максимально полно вкусить прелести вашего участка, глаз должен скользить по участку не цепляясь за какие то неприятные мелочи, в виде старого хлама, кучи мусора, или ветхого сарая на вашем участке. Кривой забор не допустим.

Подготовка территории перед продажей дома.

Важный момент перед продажей дома, подготовленая территория перед домом, за домом, вокруг дома, чтобы подчеркнуть красоту всей территории и дома.

- убрать весь мусор с участка.
- убрать все строительные материалы
- сделать планировку участка и/или его террасирование
- посадить хвойные деревья если это требуется для создания красивого вида территории участка
- обозначить границы участка на котором расположен дом, хотя бы сигнальной лентой
- сделать парковку перед домом щебнем или гравием, можно сделать плиткой но это будет дороже и не всегда оправдано.
- сделать тропинку от парковки в дом чтобы можно было в любую погоду зайти в дом в чистой обуви
- покосить траву если она осталась на участке
- посеять газон, он всходит очень быстро

Как вы считаете что ещё нужно делать с территорией дома перед его продажей?

Как вы считаете сколько люди доплачивает за красивый вид с участка?
И сколько бы вы переплатили, в сравнении с таким же участком но без вида?

Пишите в комментариях

Не забываем что у нас есть чат с ответами на ваши вопросы
https://t.me/+4tJDmL3b1r0zMzEy

Присоединяйтесь

Нужно ли гасить досрочно ипотеку или кредит?

К примеру у вас появился 1млн. рублей и вы хотите им досрочно погасить ипотеку или кредит.

Давайте посчитаем имеет ли это экономический смысл, эмоционально скорее всего имеет, вам станет "легче жить" с меньшим долгом перед банком.

Если у вас ипотека под 7% годовых то вернув банку 1млн.рублей равносильно положить деньги на вклад под 7% годовых, сомнительная выгода с учётом того что сейчас, на 02-09-2023г. можно положить деньги в банк под 12-13% ещё и в прибыли останетесь +5-6%

Такая же математика и с кредитом.

Если у вас есть возможность вложить деньги надёжно под больший процент, нежели проценты по вашему долгу, то экономически выгодней инвестировать деньги в более доходный инструмент, нежели возврат долга по ипотеке или кредиту.

Поэтому используйте свои средства на создание дополнительного % доходности, это более выгодно.

А инструментов которые дают доходность больше чем ставка по ипотеке огромное количество, от покупки гаража и сдачу его в аренду, до строительства дома и его продажа.

И конечно же покупка недооценённый земельных участков и их продажа.

Ставьте 🔥 и подписывайтесь на канал

Одна из стратегий заработка на земельных участках:
1. взять земельный участок в аренду
2. оформить его в собственность без торгов и строительства
3. продать

Недавно завершился очередной цикл такой сделки. Срок цикла 50 месяцев.
Вложений 6 700р
Сопутствующие расходы на продажу и сопровождение 85тр
Выручка 850 000р

И да это 11700% с проекта или х120 от вложенных денег за 4 года.

Понятно что без куратора, который знает что делать, такой путь самому сложно пройти ввиду непонимания какой участок выбрать, как его подготовить, кому его продать и т.д., но это не невозможно.

Подробная статистика в платном канале тут

Можно ли разделить земельный участок или перераспределить его увеличив или уменьшив, если участок в залоге у банка?

Можно если взять согласие на это действие у залогодержателя, т.е. банка.

Пишите заявление залогодержателю, получаете согласие на необходимые действия и передаёте это согласие вашему кадастровому инженеру. Он его прикладывает к документам о перераспределении или разделе и подаёт на регистрацию.

П.С. Если ваш кадастровый инженер не подаёт межевые дела электронно, то стоит задуматься о смене кадастрового инженера.

#способызарабоканаземле

Один из вариантов заработка на земельных участках это смена его ВРИ (вида разрешенного использования)

тут писал про то как мы это делаем

Алгоритм простой:
1. подобрать участок который подходит под быструю смену ВРИ
2. проверить его юридическую часть и градостроительную
3. проверить продавца на банкротство и долги, и на то как он стал собственником, было ли согласие супруги и т.д.
3. Купить участок
4. сделать смену ВРИ по заявлению через МФЦ или онлайн на сайте росреестра
5. получить новую выписку с новым ВРИ
6. продать участок

Добавочная стоимость у участка появляется после того как вы меняете ему ВРИ на более популярный, к примеру садоводство меняете на ИЖС/ЛПХ, или сельхозку меняете на ИЖС.
Участок с новым ВРИ более востребован чем первичный.

Пользуйтесь, ставьте лайки и 🔥

Как заказать выписку из ЕГРН на свой обьект недвижимости.

видео инструкция