#неудачныеторги
Новая рубрика неудачные торги.

Одна из стратегий заработка на земельных участках строится на том чтобы покупать земельные участки у государства с торгов и перепродавать их на рынке недвижимости.

Торги удается выиграть не всегда, часто на них приходят те кто ищет участок именно в этом месте или уже там живет и хочет выкупить соседний участок и с такими покупателями нет смысла торговаться, они чаще всего предложат сумму выше чем ваша инвестиционная цена.

От учеников с наставничества

Смотрите оценивайте и прикидывайте стоит ли заниматься землей.

Инвестиции в земельные участки подходят не всем.

- Кто то не верит в ту доходность которая получается на земельных участках
- кого то пугают возможные трудности
- кто то пробовал но не получилось и обжегся
- кто то пытается получить участок бесплатно от государства стоя в очередях
- кто то подавал уже сотню СРЗУ в надежде получить участок без торгов и не получил
- и т.д.

Но вот собранный путь учеников с наставничества, смотрите и изучайте:
Часть 1 Начну историю моих учеников из Москвы
Часть 2 Была выбрана стратегия покупки большого участка
Часть 3 Более подробно о том, что происходит с моими учениками
Часть 4 🔥 Где в земле деньги? Часть №1
Часть 5 Где в земле деньги? Часть №2
Часть 6 от учеников с наставничества
Часть 7 🔥 Пример осмотра участка для покупки с целью деления
Часть 8 🔥 Где деньги в земле? – Часть 3
Часть 9 🔥 2 мини-серии инвест-влога
Часть 10 Взяли участок в Красной Пахре 🔥
Часть 11 Sold out, дамы и господа!
Часть 12 Интересно ваше мнение..
Часть 13 🔥 Аналитика рекламных площадок
Часть 14 🔥 Где деньги в земле? – Часть 4
Часть 15 ⚡️ ПЕРВЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ #КЕЙС

Если хотите повторить их путь и стать следующим успешным кейсом, пишите в комментариях под постом.

Есть такие люди, кто поддается общим настроениям, все бегут покупать квартиру в попытке сохранить свои накопления и я тоже побегу, все бегут покупать доллары и я тоже побегу и т.д....

И даже не думают, что на этих действиях потеряют существенную часть своих накоплений или "заморозят" свои средства на долгий срок.

Но даже, если сильно не задумываясь, я могу навскидку назвать с десяток объектов, на которых можно заработать 15-30% годовых, с суммами вложений от 200тр практически ничего не делая для этого.

Но давайте сделаем иначе, пишите в комментариях свои вариант инвестиций в недвижимость.

Как наберём 100 комментарий под постом я выложу свое видение куда и сколько нужно вложить в недвижимость чтобы получить 15-30% годовых, без рисков и долгов для себя.

И как обычно ставим 🔥

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 3

Бытует миф что покупать землю у государства это безопасно и с документами там все отлично.

По торгам администрации тоже куча косяков. От банального выставить на торги то, что им уже не принадлежит, до судов после торгов с соседями.

У нас один объект завис, взяли участок в аренду построили дом подали на выкуп, даже успели документы на собственность подать в МФЦ, но соседка подала в суд на администрацию и суд наложил обеспечительные меры. Идёт второй год, деньги заморожены.

Или ещё один случай, в 2018г мы с торгов взяли участок у администрации поселения, переуступили право аренды.
Спустя 2 года, прокуратура подаёт в суд на администрацию, что она незаконно продала право аренды. Участок изымают у тех на кого мы его уже переуступили. А дальше это наша проблема уже становится :(

Поэтому говорить о том что муниципальные торги это все ОК ...ну как бы не совсем там все ОК

Вы участвовали в торгах администрации?
Да - 👍
Нет - 👎

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 4

Публикую статистику по сделке.

Продано за наличные с торгом, цена была 125 000 руб
продано за 120 000 руб

7.7 соток

Цикл сделки:
Взяли в аренду 30-10-2018г
Продажа 15-08-2023
1750 дней (57 месяцев)

Наши вложения за это время:
63 000 руб.

Комиссия за продажу:
25 000 руб.

Налог 0 руб. (13% как физ лицо), оптимизация налогов.

ЧП (после вычета налога и комиссий)= 32 000руб.

ROI = 32 000/ 63000 *12 мес/ 57мес*100% =10,7% годовых на вложенные.

Но с учётом того что основные затраты были в 2022году, то процент доходности по факту выше.

Итого 10.7% годовых это из разряда неудачных кейсов, с учётом времени его реализации.

Можно ли было сделать быстрее, можно. Но по факту мы не сделали.

Один из инструментов заработка это дешевая ипотека.

Построить дом не за свои средства и продать это хорошая стратегия.

Понятно, что как и в любом деле есть масса нюансов.

Вот пример ипотеки:
Банк ХХХХХХ. Новости ипотеки

С 18 августа

Возобновляется работа по продукту Индивидуальное жилищное строительство своими силами (без подрядчика).

Условия:
▪️Ставка  - 7,3%
▪️Только официальный доход, подтверждённый выпиской СФР)
▪️ПВ - от 15%

Выдача кредита осуществляется траншами:

1 транш - 40% от сметы после регистрации залога на ЗУ
2 транш - 40% от сметы после возведения фундамента
3 транш -20% от сметы после возведения стен и крыши

При одновременном приобретении  ЗУ еще транш на расчет с продавцом ЗУ.

Хорошее предложение и ставка не высокая позволяющая хорошо заработать.

Как считаете, стоит ли строить дом на продажу в ипотеку?

Я думаю что стройка под заказчика в эконом сегменте не выгодное дело.

Эконом для Томска я считаю дома меньше 90 м2. В этом сегменте рентабельными останутся только типовые решения.
Самострой, либо «сампрораб» тоже вариант строительства который останется в надежде сэкономить и построить дом "под себя". Со всеми своими ошибками и недочетами ввиду отсутствия понимания того как устроена стройка и проектирование перед ней.

Почему будет типовая застройка?
Потому что в этом сегменте и размере с хотелками особо не разойтись, планировки плюс минус одинаковые, но при стройке под заказчика и стройке типового трудозатраты и вовлеченность специалистов кардинально разные.

Для примера прораб на дом под заказа ведет 2-3 объекта, при строительстве типовых на 7-15. И это не влияет на качество если выстроен процесс. Логистика, техника, проектирование все тоже размазывается по 10-20 домам. На выходе результат не сильно отличается, заказчик выбирает картинку, и по большому счету если подрядчик не говнострой, то картинка будет хорошего качества при цене заведомо ниже, чем если двигать стены или выбирать краску, шляпки саморезов, ширину окон, или тип черепицы.

По этой причине мы не беремся за проекты под заказ. Строим только типовые решения которые хорошо себя показывают. Хотя по факту из 8 домов прошлого года в 4-х стены перегородок между комнат и в коридоре покупатели сломали и сделали на свой вкус. Кому то нужно меньше спален, но большая гардеробная, кому то второй сан узел.
Строительство под заказ вызывает массу сложностей в процессе взаимодействия с заказчиком и его проблемами. То стены передвинули, то деньги закончились, то с женой разводятся и т.д. И все это съедает время и ресурсы в не зависимости идет строка или нет.

Поэтому только типовое строительство, силами квалифицированных подрядчиков. Даже взаимодействие с бригадирами делегировали на представителя подрядчика. Это неминуемо привело к снижению рентабельности проектов, но позволило увеличить объём строек.

Мысли по мотивам

Вопросы на прямой эфир.

Если у вас есть вопросы про:
- земельные участки и как на них зарабатывать
- как оформить земельный участок
- сложности с оформлением с которыми вы столкнулись
- как продать участок
- на что обратить внимание перед покупкой
- как зарегистрировать дом
- как не попасть на снос дома
- что делать если купили участок, а он оказался хуже чем показалось на первый взгляд
- что такое гпзу, пзз, генплан, ЗОУИТ и другие наборы букв
- купили участок но не можете получить разрешение на строительство
и т.д.

Любые вопросы вокруг земли пишем в комментариях под постом.

Эфир на выходных.

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 5

Публикую статистику по сделке.

Продано за наличные с торгом, цена была 120 000 руб
продано за 80 000 руб

6 соток в с. ХХХХХХ Томского района

Цикл сделки:
Взяли в аренду 03-04-2019г
Продажа 24-08-2023
1604 дня (52 месяца)

Наши вложения за это время:
12 500 руб. (аренда и затраты)+ оформление в собственность 15 000р 12-07-2022

Итого затрат 27505р

Комиссия за продажу:
25 000 руб.

Налог 0 руб. (13% как физ лицо), оптимизация налогов.

ЧП (после вычета налога и комиссий)= 32 000руб.

ROI = 27 495/ 27505 *12 мес/ 52мес*100% =23% годовых на вложенные.

Но с учётом того что половина затрат была в 2022году, то процент доходности по факту выше.

Это еще один ответ на вопрос:
Сколько нужно денег вложить, чтобы начать зарабатывать на земельных участках?

Думаю ответ в 27тр будет неожиданным, но есть кейсы где вложено еще меньше 5тр, и заработано 16 000% или на 160раз больше вложенных денег, про это в платном ТГ канале.
https://t.me/zeminv_bot

Банки временно прекратили выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека» из-за повышения ключевой ставки до 12% — Минсельхоз.

Проблемные участки.

За сегодня в наставничестве отсеивали участки которые точно не подходят для покупки с целью его перепродать и заработать.

Критерии по которым отсеивали:

1. Участки в зоне ЛЭП это запрет на строительство полностью или частично, плохой вид на ЛЭП.
2. Плохой подъезд к участку, кривая дорога, грунтовая дорога, слишком сложно найти место много поворотов. Женщина которая села впервые за руль не найдет значит не купит.
3. Доступ к участку через дорогу по промзоне.
4. Участок на границе с болотом или мини озером, это близко грунтовые воды и сложность доступа на участок спец техники, она будет проваливаться.
5. Искусственно выровненные участки это всегда повод задуматься как и чем он отсыпался, это в 100% будет проблема при строительстве, потому что ведёт к удорожанию фундамента и неизвестности как поведет себя насыпь под тяжестью дома.
6. Неадекватный продавец который не называет кадастрового номера участка, не высылает документы на участок и если ещё не скажет точный адрес, то это повод забыть про его участок.

По наставничеству до результата, в виде прибыли на покупке/продаже земельных участков, пишите в личку @volovad

Завтра 27-08-2023 в 10:00 по МСК будет трансляция с ответами на ваши вопросы.
Если вы ещё не успели написать свой вопрос пишите в комментариях к этому посту.

Кусочек из марафона по заработку на земельных участках:

Модуль 4. План подготовки участка к продаже

Любая подготовка объекта к продаже должна привести к его внешнему улучшению, столь необходимому для создания положительного впечатления у покупателя.

По итогу подготовки: есть фото участка для рекламы, и пакет документов для продажи, и готовый к осмотрам участок.

колышки по углам участка которые вынесены геодезистом
ленточка маркерная для обозначения границы натянутая по периметру участка
адресная табличка если нужно
выкошенная трава и лишняя растительность (кустарники, мелкие деревья)
Если нужно, спилить часть деревьев, чтобы было место для установки дома, для этого получить разрешение на спил деревьев в местной администрации
Если деревьев на участке нет и у вас поле, то посадить деревья, высотой не менее 140 см
организовать подъездные пути, в идеале отсыпать дорогу, так чтобы можно было подъехать на легковом авто.
Если есть забор то он должен быть ровный и аккуратный, если он кривой и старый то его лучше убрать вовсе натянув ленточку маркерную. Калитка открывается и не скрепит.
получить тех условия на свет, газ, воду в снабжающих организациях или информационное письмо о возможности подключения
Получить ГПЗУ в администрации (необязательно но желательно), получить разрешение на строительство дома (уведомление о начале строительства) 10х10 в один этаж.
если перепад на участке то выровнять, сделать планировку участка
подготовить документы для продажи (ГПЗУ, выписка ЕГРН, договор аренды, доверенность, документы основания, уведомление о начале строительства, тех условия)
Основное правило: ничего не должно мешать потенциальному покупателю максимально полно вкусить прелести вашего участка, глаз должен скользить по участку не цепляясь за какие то неприятные мелочи, в виде старого хлама, кучи мусора, или ветхого сарая на вашем участке. Кривой забор не допустим.

Подготовка территории перед продажей дома.

Важный момент перед продажей дома, подготовленая территория перед домом, за домом, вокруг дома, чтобы подчеркнуть красоту всей территории и дома.

- убрать весь мусор с участка.
- убрать все строительные материалы
- сделать планировку участка и/или его террасирование
- посадить хвойные деревья если это требуется для создания красивого вида территории участка
- обозначить границы участка на котором расположен дом, хотя бы сигнальной лентой
- сделать парковку перед домом щебнем или гравием, можно сделать плиткой но это будет дороже и не всегда оправдано.
- сделать тропинку от парковки в дом чтобы можно было в любую погоду зайти в дом в чистой обуви
- покосить траву если она осталась на участке
- посеять газон, он всходит очень быстро

Как вы считаете что ещё нужно делать с территорией дома перед его продажей?