От клиентов купивших участок в одном из наших микрорайонов.

Через тернии к участку мечты 🍀 Ч.1

Для начала мы накидали основные критерии:
-Не окружён со всех сторон соседями
-Рядом с участком лес или река
-Вокруг минимум заброшенных домов
-Не далеко от города, но не в черте

Беглый поиск по доскам объявлений показал, что поиск будет нелёгким😅

Выбрали несколько на первый взгляд подходящих участков и поехали визуализировать

В некоторых деревнях оказался красивый берег, но участок по весне просто грязевая ванна.. Другой участок вроде в лесочке, но тоже весь затопленный, к такому подъезжаешь и не останавливаясь едешь мимо 😬 цены кстати не самые бюджетные.

Ездили в посёлки с кирпичными домами от застройщиков, но готовые дома оказались не про нас

Делали ставку на распиаренный коттеджный посёлок, где цена на землю в два раза больше. По слухам - элитка, асфальт, белые бордюрчики, охрана и так далее 😎 На деле - асфальта с бордюрами одна улочка, участки продаются на отшибе, с двух сторон оживлённые трассы и постоянный гул, а цена в два раза выше средней...

Подписывайтесь
Домик на краю 🏡

И ставьте 🔥🔥🔥

Через тернии к участку мечты 🍀 Ч.2

С каждой поездкой, не смотря на то, что участок мы ещё не нашли - мы всё равно заряжались энергией, и всё больше верили, что найдём наш💪

Далее мы посмотрели на карте еще деревни или СНТ у реки и поехали смотреть. Объявления о продаже были не везде и тем более не у реки, но вдруг кто на забор табличку повесил?

Нашли не деревню а жемчужину, но никто вроде не продает. Даже на председателя вышли - показал участки в глубине деревни.

А на первой линии застроено почти всё, и один участок пустой. Я не долго думая заказал выписку из Росреестра, чтобы узнать хозяина, и нашёл его в соцсети 😅 написал, не продает ли, случаем. Сказать что он удивился - не сказать ничего 😁 Но, увы, сказал, что будет строиться тоже.

Были ещё какие то участки, но всё не то.

И вот мы натыкаемся на наш коттеджный посёлок, и..

Домик на краю 🏡

Через тернии к участку мечты 🍀 Ч.3

И вот мы натыкаемся на наш коттеджный посёлок

Звоним узнать, но, само собой, первая линия у реки распродана, а вторая - бессмысленна, потому что у людей высоченные заборы из глухого профнастила, и вида с участка на второй линии никакого

И тут председатель говорит, что подал документы на межевание земли под ещё 21 участок второй очереди, и они будут готовы вот вот! Говорит, что может забронировать, если понравится 😳 Мы в шоке, едем сразу смотреть этот кусок земли, и ВОТ ОН, участок мечты! Угловой! По границе участка спуск, к воде, в половодье река проходит рядом с участком в низине, летом вода опускается и рядом остаётся озерцо. С другой стороны через дорогу один ряд участков и за ними молодой сосняк

В посёлке есть электричество и газ(пока подведён к участкам первой очереди), видеонаблюдение, ворота на въезде, сторож, зимой чистятся дороги. И всё это, конечно за небольшие ежемесячные взносы (это же СНТ) 😅

Забронировали, под запрос нашли деньги, купили 😍

Домик на краю 🏡

Вот такой путь прошли люди от мечты к её началу реализации.

Всё кто ищут участок своей мечты, ищите и найдёте.

Если хотите понять как найти то что ищите можете задать вопросы под этим постом. На все отвечу.

Очень интересный вопрос 🔥

И ответ в абсолютных цифрах.

Если это участок за 20 тысяч рублей, который продавался 1 год.

Чистая прибыль в этом случае составит - 45 тысячи (если уплатить весь налог и других расходов не было).

В целом неплохо, но если вы потратили на поиск и покупку участка много времени, не так интересно.

Однако, если участок стоил 1 млн и цикл сделки составил 6 месяцев.

То тогда это 1.5 млн чистой прибыли.

Как по мне, звучит очень вкусно и это очень крутое предложение для инвестора👌

Это мнение эксперта по инвестициям Игоря Перемитина, в ответ на мой вопрос по доходность инвестиций в земельные участки.

Что думаете вы? Опрос ниже.

Часть 14 от учеников с наставничества

🔥 Где деньги в земле? – Часть 4

Речь об экономии на земляных работах. Погрузчик JCB – штука дорогая, но нужная, а экскаватор полноповоротный – штука невероятно дорогая. В целом, предназначены они для разного, но сейчас речь о последнем.

Трак под экскаватор, который к слову не может ехать сам даже, если ваш участок не очень далеко, стоит в Москве 30 тыс., это просто привезти, далее аренда – примерно 20 тыс. за смену 7+1ч, далее надо увезти технику, потому что охраны нет, хотя за 20 тыс./ночь я бы сам поспал в кабине 😁

Ну ок, можно договориться, скинуть со всех концов, но все равно до-ро-го, особенно, если работать 3-4 дня. Но делать большие и громоздкие истории дешёвыми, простыми и понятными – это и есть прибыль

➡️ Рассказываю: нужно искать экскаватор не на авито, не в яндексе и не по знакомым – нужно ехать и искать его физически глазами на улице в радиусе 1 км., чтобы он на колесах сам смог добраться, без трака, сделать работу и уехать. Смена стоит 20 тысяч рублей – мы договорились на всё за 5 тысяч рублей. За 5 тысяч рублей экскаватор работал по 1 часу 3 дня подряд – это смешные деньги.

Экономия 50 тысяч на нашем примере с нашими работами.

P.s.: в земле львиная доля расходов – это именно аренда техники

Как думаете вы? Пишите в комментариях и ставьте 🔥

Банкротные торги... как много в этом слове.

Есть лоты которые имеет смысл купить по остаточному принципу, заработать на них Х2 практически ничего не делая.
Но в абсолютных значениях цифры будут не столь интересными как в % соотношении.
Но даже так это намного интересней банковского вклада.

Как вы считаете вложив 30-35тр получить 100тр за 2 месяца это хорошо или нет? пишите ответ в комментариях.

#неудачныеторги
Новая рубрика неудачные торги.

Одна из стратегий заработка на земельных участках строится на том чтобы покупать земельные участки у государства с торгов и перепродавать их на рынке недвижимости.

Торги удается выиграть не всегда, часто на них приходят те кто ищет участок именно в этом месте или уже там живет и хочет выкупить соседний участок и с такими покупателями нет смысла торговаться, они чаще всего предложат сумму выше чем ваша инвестиционная цена.

От учеников с наставничества

Смотрите оценивайте и прикидывайте стоит ли заниматься землей.

Инвестиции в земельные участки подходят не всем.

- Кто то не верит в ту доходность которая получается на земельных участках
- кого то пугают возможные трудности
- кто то пробовал но не получилось и обжегся
- кто то пытается получить участок бесплатно от государства стоя в очередях
- кто то подавал уже сотню СРЗУ в надежде получить участок без торгов и не получил
- и т.д.

Но вот собранный путь учеников с наставничества, смотрите и изучайте:
Часть 1 Начну историю моих учеников из Москвы
Часть 2 Была выбрана стратегия покупки большого участка
Часть 3 Более подробно о том, что происходит с моими учениками
Часть 4 🔥 Где в земле деньги? Часть №1
Часть 5 Где в земле деньги? Часть №2
Часть 6 от учеников с наставничества
Часть 7 🔥 Пример осмотра участка для покупки с целью деления
Часть 8 🔥 Где деньги в земле? – Часть 3
Часть 9 🔥 2 мини-серии инвест-влога
Часть 10 Взяли участок в Красной Пахре 🔥
Часть 11 Sold out, дамы и господа!
Часть 12 Интересно ваше мнение..
Часть 13 🔥 Аналитика рекламных площадок
Часть 14 🔥 Где деньги в земле? – Часть 4
Часть 15 ⚡️ ПЕРВЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ #КЕЙС

Если хотите повторить их путь и стать следующим успешным кейсом, пишите в комментариях под постом.

Есть такие люди, кто поддается общим настроениям, все бегут покупать квартиру в попытке сохранить свои накопления и я тоже побегу, все бегут покупать доллары и я тоже побегу и т.д....

И даже не думают, что на этих действиях потеряют существенную часть своих накоплений или "заморозят" свои средства на долгий срок.

Но даже, если сильно не задумываясь, я могу навскидку назвать с десяток объектов, на которых можно заработать 15-30% годовых, с суммами вложений от 200тр практически ничего не делая для этого.

Но давайте сделаем иначе, пишите в комментариях свои вариант инвестиций в недвижимость.

Как наберём 100 комментарий под постом я выложу свое видение куда и сколько нужно вложить в недвижимость чтобы получить 15-30% годовых, без рисков и долгов для себя.

И как обычно ставим 🔥

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 3

Бытует миф что покупать землю у государства это безопасно и с документами там все отлично.

По торгам администрации тоже куча косяков. От банального выставить на торги то, что им уже не принадлежит, до судов после торгов с соседями.

У нас один объект завис, взяли участок в аренду построили дом подали на выкуп, даже успели документы на собственность подать в МФЦ, но соседка подала в суд на администрацию и суд наложил обеспечительные меры. Идёт второй год, деньги заморожены.

Или ещё один случай, в 2018г мы с торгов взяли участок у администрации поселения, переуступили право аренды.
Спустя 2 года, прокуратура подаёт в суд на администрацию, что она незаконно продала право аренды. Участок изымают у тех на кого мы его уже переуступили. А дальше это наша проблема уже становится :(

Поэтому говорить о том что муниципальные торги это все ОК ...ну как бы не совсем там все ОК

Вы участвовали в торгах администрации?
Да - 👍
Нет - 👎

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 4

Публикую статистику по сделке.

Продано за наличные с торгом, цена была 125 000 руб
продано за 120 000 руб

7.7 соток

Цикл сделки:
Взяли в аренду 30-10-2018г
Продажа 15-08-2023
1750 дней (57 месяцев)

Наши вложения за это время:
63 000 руб.

Комиссия за продажу:
25 000 руб.

Налог 0 руб. (13% как физ лицо), оптимизация налогов.

ЧП (после вычета налога и комиссий)= 32 000руб.

ROI = 32 000/ 63000 *12 мес/ 57мес*100% =10,7% годовых на вложенные.

Но с учётом того что основные затраты были в 2022году, то процент доходности по факту выше.

Итого 10.7% годовых это из разряда неудачных кейсов, с учётом времени его реализации.

Можно ли было сделать быстрее, можно. Но по факту мы не сделали.

Один из инструментов заработка это дешевая ипотека.

Построить дом не за свои средства и продать это хорошая стратегия.

Понятно, что как и в любом деле есть масса нюансов.

Вот пример ипотеки:
Банк ХХХХХХ. Новости ипотеки

С 18 августа

Возобновляется работа по продукту Индивидуальное жилищное строительство своими силами (без подрядчика).

Условия:
▪️Ставка  - 7,3%
▪️Только официальный доход, подтверждённый выпиской СФР)
▪️ПВ - от 15%

Выдача кредита осуществляется траншами:

1 транш - 40% от сметы после регистрации залога на ЗУ
2 транш - 40% от сметы после возведения фундамента
3 транш -20% от сметы после возведения стен и крыши

При одновременном приобретении  ЗУ еще транш на расчет с продавцом ЗУ.

Хорошее предложение и ставка не высокая позволяющая хорошо заработать.

Как считаете, стоит ли строить дом на продажу в ипотеку?

Я думаю что стройка под заказчика в эконом сегменте не выгодное дело.

Эконом для Томска я считаю дома меньше 90 м2. В этом сегменте рентабельными останутся только типовые решения.
Самострой, либо «сампрораб» тоже вариант строительства который останется в надежде сэкономить и построить дом "под себя". Со всеми своими ошибками и недочетами ввиду отсутствия понимания того как устроена стройка и проектирование перед ней.

Почему будет типовая застройка?
Потому что в этом сегменте и размере с хотелками особо не разойтись, планировки плюс минус одинаковые, но при стройке под заказчика и стройке типового трудозатраты и вовлеченность специалистов кардинально разные.

Для примера прораб на дом под заказа ведет 2-3 объекта, при строительстве типовых на 7-15. И это не влияет на качество если выстроен процесс. Логистика, техника, проектирование все тоже размазывается по 10-20 домам. На выходе результат не сильно отличается, заказчик выбирает картинку, и по большому счету если подрядчик не говнострой, то картинка будет хорошего качества при цене заведомо ниже, чем если двигать стены или выбирать краску, шляпки саморезов, ширину окон, или тип черепицы.

По этой причине мы не беремся за проекты под заказ. Строим только типовые решения которые хорошо себя показывают. Хотя по факту из 8 домов прошлого года в 4-х стены перегородок между комнат и в коридоре покупатели сломали и сделали на свой вкус. Кому то нужно меньше спален, но большая гардеробная, кому то второй сан узел.
Строительство под заказ вызывает массу сложностей в процессе взаимодействия с заказчиком и его проблемами. То стены передвинули, то деньги закончились, то с женой разводятся и т.д. И все это съедает время и ресурсы в не зависимости идет строка или нет.

Поэтому только типовое строительство, силами квалифицированных подрядчиков. Даже взаимодействие с бригадирами делегировали на представителя подрядчика. Это неминуемо привело к снижению рентабельности проектов, но позволило увеличить объём строек.

Мысли по мотивам

Вопросы на прямой эфир.

Если у вас есть вопросы про:
- земельные участки и как на них зарабатывать
- как оформить земельный участок
- сложности с оформлением с которыми вы столкнулись
- как продать участок
- на что обратить внимание перед покупкой
- как зарегистрировать дом
- как не попасть на снос дома
- что делать если купили участок, а он оказался хуже чем показалось на первый взгляд
- что такое гпзу, пзз, генплан, ЗОУИТ и другие наборы букв
- купили участок но не можете получить разрешение на строительство
и т.д.

Любые вопросы вокруг земли пишем в комментариях под постом.

Эфир на выходных.

#Неудачныеземельныекейсы

Кейс 5

Публикую статистику по сделке.

Продано за наличные с торгом, цена была 120 000 руб
продано за 80 000 руб

6 соток в с. ХХХХХХ Томского района

Цикл сделки:
Взяли в аренду 03-04-2019г
Продажа 24-08-2023
1604 дня (52 месяца)

Наши вложения за это время:
12 500 руб. (аренда и затраты)+ оформление в собственность 15 000р 12-07-2022

Итого затрат 27505р

Комиссия за продажу:
25 000 руб.

Налог 0 руб. (13% как физ лицо), оптимизация налогов.

ЧП (после вычета налога и комиссий)= 32 000руб.

ROI = 27 495/ 27505 *12 мес/ 52мес*100% =23% годовых на вложенные.

Но с учётом того что половина затрат была в 2022году, то процент доходности по факту выше.

Это еще один ответ на вопрос:
Сколько нужно денег вложить, чтобы начать зарабатывать на земельных участках?

Думаю ответ в 27тр будет неожиданным, но есть кейсы где вложено еще меньше 5тр, и заработано 16 000% или на 160раз больше вложенных денег, про это в платном ТГ канале.
https://t.me/zeminv_bot