Микрорайон на 13 участков ИЖС окруженных лесом. В 20 км от Томска. Ещё до старта продаж продано 3 участка, даже без электричества, воды и газа. Хотя все эти коммуникации мы подведем.
В позапрошлом году в 300метрах от этого микрорайона был старт продаж 10 участков ИЖС, осталось только два участка.
Организация микрорайонов под строительство домов хорошая инвестиция.
Как думаете сколько потратили денег на отсыпку дороги пгс 340м длинной и 6м шириной, вынос границ участков, и монтаж угловых столбов на участках?
Пишите в комментариях.
Ставьте 🔥🔥🔥
В позапрошлом году в 300метрах от этого микрорайона был старт продаж 10 участков ИЖС, осталось только два участка.
Организация микрорайонов под строительство домов хорошая инвестиция.
Как думаете сколько потратили денег на отсыпку дороги пгс 340м длинной и 6м шириной, вынос границ участков, и монтаж угловых столбов на участках?
Пишите в комментариях.
Ставьте 🔥🔥🔥
🔥8❤3✍1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Часть 8 от учеников с наставничества.
🔥 Где деньги в земле? – Часть 3
Рельеф – это всегда фактор, который можно использовать для торга. Чем больше торг, тем больше маржа проекта, тем не менее не только за счёт рельефа формируется прибыль.
Важно смотреть на документы: сколько собственников, когда последний переход прав, нужно ли платить налоги владельцу после продажи, как купил, какие документы на руках, различные согласия, проверять ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны, запреты на строительство, наличие подъездных путей, возраст собственников, резидентство и тд. – список огромный.
Пример: по одному объекту была цена почти 9 млн., участок ИЖС в Новой Москве – в целом он стоит по низу рынка, но мы проверили и поняли, что текущий владелец его купил 1 год назад через торги по банкротству за 3,5 млн., то есть за год, даже с торгом в 2 млн., он сделает ×2 на вложенные – я предложил цену за 7 млн. забрать, на данный момент мы не договорились о покупке, собственник согласен на 8 млн., но я думаю, что где-нибудь на 7,5 млн. мы встретимся.
То есть от низа рынка в 9 млн. выкуп с дисконтом уже почти 1,5 млн. за 7,5 – грубо говоря эти 1,5 сразу прибыль, потому как выход будет по рыночной цене без торга или с заложенным в финансовую модель торгом. Отсюда вытекает следующая мысль, где ещё зарыта прибыль?
Пишу часть №9? 🔥
➡️ Спасибо, что подписаны
🔥 Где деньги в земле? – Часть 3
Рельеф – это всегда фактор, который можно использовать для торга. Чем больше торг, тем больше маржа проекта, тем не менее не только за счёт рельефа формируется прибыль.
Важно смотреть на документы: сколько собственников, когда последний переход прав, нужно ли платить налоги владельцу после продажи, как купил, какие документы на руках, различные согласия, проверять ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны, запреты на строительство, наличие подъездных путей, возраст собственников, резидентство и тд. – список огромный.
Пример: по одному объекту была цена почти 9 млн., участок ИЖС в Новой Москве – в целом он стоит по низу рынка, но мы проверили и поняли, что текущий владелец его купил 1 год назад через торги по банкротству за 3,5 млн., то есть за год, даже с торгом в 2 млн., он сделает ×2 на вложенные – я предложил цену за 7 млн. забрать, на данный момент мы не договорились о покупке, собственник согласен на 8 млн., но я думаю, что где-нибудь на 7,5 млн. мы встретимся.
То есть от низа рынка в 9 млн. выкуп с дисконтом уже почти 1,5 млн. за 7,5 – грубо говоря эти 1,5 сразу прибыль, потому как выход будет по рыночной цене без торга или с заложенным в финансовую модель торгом. Отсюда вытекает следующая мысль, где ещё зарыта прибыль?
Пишу часть №9? 🔥
➡️ Спасибо, что подписаны
🔥24🤩2❤1
Часть 9 от учеников с наставничества.
🔥 2 мини-серии инвест-влога. С задержкой, но лучше поздно..
О чем пойдет речь?
- делаем границы заметными;
- вырубаем деревья на участке;
- первый задаток;
- выравнивание участка;
- организация дороги;
- рассуждения по 2-м оставшимся в продаже участкам;
- сроки и проблемы.
Влог – проба пера, не судите строго. Мини-серии выходят с временным лагом, но мы работаем над этим.
П.С. хорошо когда ученики ещё и блогеры.
Если нравится ставьте 🔥
🔥 2 мини-серии инвест-влога. С задержкой, но лучше поздно..
О чем пойдет речь?
- делаем границы заметными;
- вырубаем деревья на участке;
- первый задаток;
- выравнивание участка;
- организация дороги;
- рассуждения по 2-м оставшимся в продаже участкам;
- сроки и проблемы.
Влог – проба пера, не судите строго. Мини-серии выходят с временным лагом, но мы работаем над этим.
П.С. хорошо когда ученики ещё и блогеры.
Если нравится ставьте 🔥
🔥18👍3
Channel name was changed to «Вокруг земли | инвестиции в земельные участки»
Новая рубрика
#Неудачныеземельныекейсы
Кейс 1
28 февраля 2019г Взяли участок в аренду по цене 40тр в год у администрации с торгов, не глядя самого участка, хотя понимание места и его +/- было.
В течении 2019года попытались обязать администрацию подвести к участку дорогу (не получилось).
Энергетики за этот год подвели электричество к участку.
Смущало больше всего то что на участке весной стояла вода, т.к. на участке небольшая низина которую можно отсыпать, но если это делать то не складывалась экономика по подготовке участка к продаже.
В 2020г. Приняли решение расторгнуть договор аренды земельного участка по нашему заявлению. Получили отказ администрации в расторжении договора аренды и аренда продолжила начисляться, а мы про этот участок уже и позабыли.
Хотя нужно было подать в суд на расторжение договора аренды.
И в 2021г уже администрация подаёт на нас в суд для взыскания долга по аренде и расторжению договора аренды.
Итого затрат почти 90тр и 2 года времени.
Заработали -90тр.
Вот такой неудачный кейс.
П.С. в этом же месте есть и удачный кейс он опубликован в платном канале ТГ, https://t.me/zeminv_bot "кейсы по заработку на земельных участках"
#Неудачныеземельныекейсы в этой рубрике буду выкладывать их постепенно и в итоге прийду к самому большому неудачному кейсу на -12млн. рублей.
#Неудачныеземельныекейсы
Кейс 1
28 февраля 2019г Взяли участок в аренду по цене 40тр в год у администрации с торгов, не глядя самого участка, хотя понимание места и его +/- было.
В течении 2019года попытались обязать администрацию подвести к участку дорогу (не получилось).
Энергетики за этот год подвели электричество к участку.
Смущало больше всего то что на участке весной стояла вода, т.к. на участке небольшая низина которую можно отсыпать, но если это делать то не складывалась экономика по подготовке участка к продаже.
В 2020г. Приняли решение расторгнуть договор аренды земельного участка по нашему заявлению. Получили отказ администрации в расторжении договора аренды и аренда продолжила начисляться, а мы про этот участок уже и позабыли.
Хотя нужно было подать в суд на расторжение договора аренды.
И в 2021г уже администрация подаёт на нас в суд для взыскания долга по аренде и расторжению договора аренды.
Итого затрат почти 90тр и 2 года времени.
Заработали -90тр.
Вот такой неудачный кейс.
П.С. в этом же месте есть и удачный кейс он опубликован в платном канале ТГ, https://t.me/zeminv_bot "кейсы по заработку на земельных участках"
#Неудачныеземельныекейсы в этой рубрике буду выкладывать их постепенно и в итоге прийду к самому большому неудачному кейсу на -12млн. рублей.
👍19
Часть 11 от учеников с наставничества
Sold out, дамы и господа!
Все 3 участка по объекту 20 соток ИЖС в Московской области от 29 июня под задатками. 3 недели – 3 продажи 🫡
И даже есть резервные покупатели
Если без эксцессов, то планово укладываем тут цикл в 1 месяц (цифры будут, как деньги приземлятся на счёт)
Далее:
1. Чуть позже будет пост о том, почему выбрал объект у дороги с ЛЭП по границе (были возражения в комментариях, что могу зависнуть с продажей) – это не ошибка, а осознанный выбор;
2. Также чуть позже будет пост с аналитикой каналов продаж по участку и мои ощущения по качеству трафика (выборка норм, обращений было много).
Поддай огня, если интересно 🔥
Вот такие сообщения выкладывают ребята, хотите знать сколько заработали за этот месяц на покупке этого участка, разделе его на три участка и продаже? Участок в Новой Москве.
Sold out, дамы и господа!
Все 3 участка по объекту 20 соток ИЖС в Московской области от 29 июня под задатками. 3 недели – 3 продажи 🫡
И даже есть резервные покупатели
Если без эксцессов, то планово укладываем тут цикл в 1 месяц (цифры будут, как деньги приземлятся на счёт)
Далее:
1. Чуть позже будет пост о том, почему выбрал объект у дороги с ЛЭП по границе (были возражения в комментариях, что могу зависнуть с продажей) – это не ошибка, а осознанный выбор;
2. Также чуть позже будет пост с аналитикой каналов продаж по участку и мои ощущения по качеству трафика (выборка норм, обращений было много).
Поддай огня, если интересно 🔥
Вот такие сообщения выкладывают ребята, хотите знать сколько заработали за этот месяц на покупке этого участка, разделе его на три участка и продаже? Участок в Новой Москве.
🔥26❤3👍2❤🔥1
Рубрика вопрос- ответ
В комментариях к этому посту задавайте свои вопросы, я буду отвечать на них и какие есть лайфхаки по тем или иным вопросам исходя из нашего 11-ти летнего опыта.
В комментариях к этому посту задавайте свои вопросы, я буду отвечать на них и какие есть лайфхаки по тем или иным вопросам исходя из нашего 11-ти летнего опыта.
👍3
#Неудачныеземельныекейсы
Кейс 2
Одна из стратегий заработка на земельных участках - это взять земельный участок ИЖС(ЛПХ) в аренду у администрации с торгов или по постановлению без торгов, построить на нем дом, оформить земельный участок в собственность за 3-100% от кадастровой стоимости (в зависимости от региона и поселения) и продать дом с земельным участком.
У нас данная стратеги работала многие годы пока не пришла новая "власть" в наш район ...и началось.
Выкупную стоимость после строительства дома сначала с 5% подняли до 10% потом до 30% и сразу до 100%, тем самым за пару лет сведя экономику таких проектов практически до минимума.
На июль 2023г ставка выкупа вернулась к 30% в Томском районе.
Начались придирки к тому какой должен быть дом (размером, коммуникации, состояние и т.д) мы стали получать отказы в выкупе земельных участков под уже пос пленными домами.
Вариантов действий было не много, идти разговаривать с администрацией и как то "договариваться" или идти законным путем.
Следуя своим принципам был выбран вариант пойти в суд и оспаривать отказ в выкупе земельного участка в собственность под уже построенным домом. Срок рассмотрения в суде таких отказов 3 месяца, рассмотрение идёт в упрощённом порядке по КАС.
Что сделали юристы администрации, они подали на нас в суд о признании нашего дома не домом, а чемто иным, хоз постройкой, незавершённым объектом и т.д. хотя нами были получены уведомления о начале строительства дома ИЖС и об окончании строительства дома ИЖС, подготовлен техплан и получены документы на право собственности дома.
В итоге 1.5 года судов, вместо 3-х месяцев. Две экспертизы и куча потраченного времени и замороженные деньги вложенные в этот дом. Все время пока шли суды мы оплачивали аренду более 300тр. ведь выкупить земельный участок нам так и не давали. Пока судились дом сдавали в аренду, что удивительно снять приличный дом готовый к проживанию люди выстраивались в очередь.
И можно считать этот кейс неудачным если бы не рост цен на недвижимость. Спустя 2 года мы всё-таки выкупили земельный участок, как и должны были. За это время рост цен позволил нам заработать на данном доме и участке. И всю аренду которую мы платили после первого незаконного отказа администрации мы вернули тоже себе по решению суда, но у сожалению, только после аппеляции.
Поэтому когда выбираете какую либо стратегию учитывайте что не все зависит от вас и могут возникнуть обстоятельства которые значительно уменьшает вашу доходность от проекта.
И таких ситуаций у нас была не одна :(
#Неудачныеземельныекейсы
Кейс 2
Одна из стратегий заработка на земельных участках - это взять земельный участок ИЖС(ЛПХ) в аренду у администрации с торгов или по постановлению без торгов, построить на нем дом, оформить земельный участок в собственность за 3-100% от кадастровой стоимости (в зависимости от региона и поселения) и продать дом с земельным участком.
У нас данная стратеги работала многие годы пока не пришла новая "власть" в наш район ...и началось.
Выкупную стоимость после строительства дома сначала с 5% подняли до 10% потом до 30% и сразу до 100%, тем самым за пару лет сведя экономику таких проектов практически до минимума.
На июль 2023г ставка выкупа вернулась к 30% в Томском районе.
Начались придирки к тому какой должен быть дом (размером, коммуникации, состояние и т.д) мы стали получать отказы в выкупе земельных участков под уже пос пленными домами.
Вариантов действий было не много, идти разговаривать с администрацией и как то "договариваться" или идти законным путем.
Следуя своим принципам был выбран вариант пойти в суд и оспаривать отказ в выкупе земельного участка в собственность под уже построенным домом. Срок рассмотрения в суде таких отказов 3 месяца, рассмотрение идёт в упрощённом порядке по КАС.
Что сделали юристы администрации, они подали на нас в суд о признании нашего дома не домом, а чемто иным, хоз постройкой, незавершённым объектом и т.д. хотя нами были получены уведомления о начале строительства дома ИЖС и об окончании строительства дома ИЖС, подготовлен техплан и получены документы на право собственности дома.
В итоге 1.5 года судов, вместо 3-х месяцев. Две экспертизы и куча потраченного времени и замороженные деньги вложенные в этот дом. Все время пока шли суды мы оплачивали аренду более 300тр. ведь выкупить земельный участок нам так и не давали. Пока судились дом сдавали в аренду, что удивительно снять приличный дом готовый к проживанию люди выстраивались в очередь.
И можно считать этот кейс неудачным если бы не рост цен на недвижимость. Спустя 2 года мы всё-таки выкупили земельный участок, как и должны были. За это время рост цен позволил нам заработать на данном доме и участке. И всю аренду которую мы платили после первого незаконного отказа администрации мы вернули тоже себе по решению суда, но у сожалению, только после аппеляции.
Поэтому когда выбираете какую либо стратегию учитывайте что не все зависит от вас и могут возникнуть обстоятельства которые значительно уменьшает вашу доходность от проекта.
И таких ситуаций у нас была не одна :(
#Неудачныеземельныекейсы
👍23🤯1
Дома которые мы строим в п.Зональная станция.
Такой дом можно купить за 45тр в месяц под сельхоз ипотеку со ставкой 3% без первоначального взноса.
Обзор дома прикрепил тоже хотя там еще нет порядка и красоты, но к моменту когда они появятся дома уже будут проданы поэтому выкладываю так.
Осталось дождаться как подсохнет сибит и поставить окна. Сделать благоустройство участка.
удобное место расположения для семей с детьми, садик и школа в шаговой доступности ведь рядом микрорайон Южные ворота со всей его инфраструктурой.
Дом еще можно успеть купить. Пишите.
Такой дом можно купить за 45тр в месяц под сельхоз ипотеку со ставкой 3% без первоначального взноса.
Обзор дома прикрепил тоже хотя там еще нет порядка и красоты, но к моменту когда они появятся дома уже будут проданы поэтому выкладываю так.
Осталось дождаться как подсохнет сибит и поставить окна. Сделать благоустройство участка.
удобное место расположения для семей с детьми, садик и школа в шаговой доступности ведь рядом микрорайон Южные ворота со всей его инфраструктурой.
Дом еще можно успеть купить. Пишите.
🔥13👍6
Инвестиции в строительство домов.
Звучит интересно, но когда начинаем считать инвестиционную привлекательность смотря на рынок недвижимости и цены на готовые дома, то становится грустно из-за доходности в 17-20% годовых.
Почему так?
Когда строим один дом то все затраты по коммуникациям, по дороге, по подготовке участка к стройке, перевозке бытовой и т.д. ложатся в себестоимость одного дома и в общих затратах выглядят внушительный суммой.
Курирование строительства одного дома и 10 домов занимает одинаковое количество внимания и времени. Что тоже увеличивает затраты на строительство дома.
Сроки... это ещё одна негативная составляющая при построении графиков доходности проекта.
Построить один дом и построить 10 домов занимает по времени практически одинаково.
Срок продажи объекта, время до подписания предварительного договора, это не равно получению денег на счёт, потому что срок расчёта может быть и 1 и 2 месяца, а это очень сильно влияет на итоговую доходность проекта.
Также на сроки влияют и энергоснабжающие компании, электричество по договору подключают в течении месяцев, газ в течении 1 года, с водой, если она центральная, то от 1 до 12 месяцев.
Вот и получается что растянутые сроки сильно снижают рентабельность инвестиций в строительство.
Единственно почему стройка домов может быть интересна для инвестора, это надёжность инвестиций в недвижимость и доходность, как минимум вдвое больше банковского вклада.
Но как и везде есть свои нюансы, когда строительство домов становится высоко доходный.
Как думаете какие это нюансы?
Ответы пишите в комментариях.
Наберём 50 🔥 и я напишу свое видение из нашей практики.
Звучит интересно, но когда начинаем считать инвестиционную привлекательность смотря на рынок недвижимости и цены на готовые дома, то становится грустно из-за доходности в 17-20% годовых.
Почему так?
Когда строим один дом то все затраты по коммуникациям, по дороге, по подготовке участка к стройке, перевозке бытовой и т.д. ложатся в себестоимость одного дома и в общих затратах выглядят внушительный суммой.
Курирование строительства одного дома и 10 домов занимает одинаковое количество внимания и времени. Что тоже увеличивает затраты на строительство дома.
Сроки... это ещё одна негативная составляющая при построении графиков доходности проекта.
Построить один дом и построить 10 домов занимает по времени практически одинаково.
Срок продажи объекта, время до подписания предварительного договора, это не равно получению денег на счёт, потому что срок расчёта может быть и 1 и 2 месяца, а это очень сильно влияет на итоговую доходность проекта.
Также на сроки влияют и энергоснабжающие компании, электричество по договору подключают в течении месяцев, газ в течении 1 года, с водой, если она центральная, то от 1 до 12 месяцев.
Вот и получается что растянутые сроки сильно снижают рентабельность инвестиций в строительство.
Единственно почему стройка домов может быть интересна для инвестора, это надёжность инвестиций в недвижимость и доходность, как минимум вдвое больше банковского вклада.
Но как и везде есть свои нюансы, когда строительство домов становится высоко доходный.
Как думаете какие это нюансы?
Ответы пишите в комментариях.
Наберём 50 🔥 и я напишу свое видение из нашей практики.
🔥50❤🔥1❤1🙏1