Часть 5 от учеников с наставничества.

Где в земле деньги? Часть №2

Первая часть тут.

Как вы понимаете, вся «гениальность» бизнес-модели состоит в делении большого на малое. Делим и получаем рост цены на сотку. Делим, улучшаем – ещё больший рост + ещё же упаковка, смена ВРИ, торг. Понятно, что в каждом моменте можно потерять и остаться на руках с неликвидом до весны, но в целом принцип такой.

О делении: была бы моя воля, я бы участок нарезал по 2 сотки и продавал 😁 – смех смехом, а в Новой Москве так и делают, покупают ИЖС 2 сотки из-за отсутствия ограничений на минимальную площадь под застройку и ставят там какой-то дешёвый домик, получают Московскую прописку и все льготы. Это факт, я неоднократно слышал о таких кейсах от агентов, но..

В этом проекте я не могу так сделать, во-первых потому что это юридически уже Московская область т.е. и градостроительные нормы уже другие и в этом районе с обеспеченными соседями такой подход будет смешным.

А во-вторых, перед тем, как начать заниматься землёй я привлек наставника, у него опыт 17 лет в этой теме и все, что мне нужно было – близкий доступ к его знаниям, возможность задавать тупые вопросы и риск-менеджмент, соответственно против он – против я и как вы поняли, он был против. И не прогадали, так как у нас 3 запроса на выкуп 2-х участков сразу, весь вопрос в цене 😁

То есть, ответ на вопрос на сколько участков делить будет зависеть от соседей, локации, статуса, территориальной зоны, если очень грубо, то цельтесь в диапазон 5-10 соток – это почти всегда ликвид.

Что я сделал дальше для раздела? Привлек 3 кадастровых инженера на консультацию. Собрал их мысли в кучу, понял примерно оптимальный вектор, изложил позицию наставнику, сделал тестовое деление в Paint – получил обратную связь, далее набросок схемы утвердили, как оптимальный. Далее, после вынесения границ, подали заявление и межевой план в Росреестр, ждём присвоение кадастровых номеров.

🔥 Важно окружать себя специалистами, наставниками и партнёрами. Без друзей меня чуть-чуть, а с друзьями много.

Ставьте 🔥

Часть 6 от учеников с наставничества.

Как в песне: «Камера, мотор, попёр за кадром кадр, стоп, снято!» – монтируем и довыкладываемся на всех площадках.

Если трафика будет мало – включу Директ. Готовое видео скинем тем клиентам, кто ранее интересовался объектом, надо же пнуть чуть 🤝

Задача ускорить продажу, на горизонте новые объекты, начинаем стягивать все доступные ресурсы на покупку участков.

➡️ Подписаться на канал

Заработок на перепродаже земельных участков.

Это самая интересующая тема для всех кто ответил в опросе, с нее и начнем.

В этой схеме заработка основной навык который вам нужен или который вы приобретаете у тех кто его уже освоил, это...

Вроде очевидно что если купить участок дешевле и продать дороже то можно заработать.

...так вот основной навык который вам необходим это умение находить недооценённый земельные участки, именно недооценённый, а не дешёвые.

Дешёвые участки чаще всего не просто так дешевле других у них могут быть критичные дефекты которые не устранить, к примеру земельный участок полностью в охранной зоне газопровода или ЛЭП, в границах которых запрещено любое строительство, а участок под ИЖС. И во он одномоментно из дешёвого стал бесполезным.

Значит вам нужно уметь оценивать земельный участок с целью его перепродажи (инвестиционной привлекательности) и тут чаще всего возникает масса проблем, когда участок оценивается некорректно или ошибочно ему присваиваются те свойства которых нет. Также и наоборот когда у участка высокая инвестиционная привлекательность, а вы этого не видите по причине того что необладаете необходимым навыком оценки.

Для тренировки своего навыка:
- возьмите любое географическое направление или локацию
- разделите участки на сегменты по цене и площади
- в этих сегментах найдите минимальную цену за сотку и максимальную
- выясните почему те что на минимуме и на максимуме цене находятся именно там, позвонив продавцу и поговорив с ним
- попробуйте поторговаться с продавцом, рано или поздно вы будете на его месте ;)
- найдя ценовое дно и цену после торга по дорогим предложениям участков в выбранном вами направлении или локации вы судите ценовой диапазон неопределенности.
К примеру у вас был разбег цен на Авито от 100тр до 600тр за сотку, в процессе бесед выяснили у собственников что те что за 100тр с видом на кладбище назначение участка садоводство и зимой нет дороги до участка, а те что по 600тр имеют свет газ воду и асфальтовый подъезд до участка ещё и ИЖС.
И вот первая ошибка сравнивать разные сегменты между собой основываясь только на цене.
Сегментировать участки нужно не только по цене но и по тому для кого они подходят и как будут использоваться. Ведь если участок продается для ИЖС но расположен вдоль оживленной трассы, для ИЖС он будет не особо интересен, но интересен для склада или магазина. Но продавец считает что у него не очень хороший участок из за шумной дороги.

И таких нюансов в оценке много, в одной статье не расскажешь. Но дорогу осилит идущий, так что пробуйте и тренируйте свой навык оценки.

Пишите в комментариях, что ещё рассказать и ставьте 🔥

Часть 7 от учеников с наставничества.

🔥 Пример осмотра участка для покупки с целью деления

На что обращаем внимание:

- геометрия участка;
- рельеф, оценка вложений;
- наличие подъездных путей;
- кол-во подъездных путей;
- соседи, чем занимаются, ВРИ;
- охранные зоны на участке;
- зоны подтопления;
- наличие ограничений для капитальной застройки в виде отступов от ЛЭП например;
- конечно же ВРИ участка;
- вид, выход в лес или водоём;
- ознакомление с ГПЗУ;
- возможность смены ВРИ, если участок находится под трафиком;
- документы и прочее.

Если участок с рынка, то говорим минусы продавцу с вилкой вложений по каждому пункту отдельно и увеличиваем торг.

Какие-то проблемы решаемы, какие-то нет. Это видео для внутреннего пользования, по итогу принимаем решение двигаемся дальше или нет.

🤝 Подписаться на канал

Часть 8 от учеников с наставничества.

🔥 Где деньги в земле? – Часть 3

Рельеф – это всегда фактор, который можно использовать для торга. Чем больше торг, тем больше маржа проекта, тем не менее не только за счёт рельефа формируется прибыль.

Важно смотреть на документы: сколько собственников, когда последний переход прав, нужно ли платить налоги владельцу после продажи, как купил, какие документы на руках, различные согласия, проверять ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны, запреты на строительство, наличие подъездных путей, возраст собственников, резидентство и тд. – список огромный.

Пример: по одному объекту была цена почти 9 млн., участок ИЖС в Новой Москве – в целом он стоит по низу рынка, но мы проверили и поняли, что текущий владелец его купил 1 год назад через торги по банкротству за 3,5 млн., то есть за год, даже с торгом в 2 млн., он сделает ×2 на вложенные – я предложил цену за 7 млн. забрать, на данный момент мы не договорились о покупке, собственник согласен на 8 млн., но я думаю, что где-нибудь на 7,5 млн. мы встретимся.

То есть от низа рынка в 9 млн. выкуп с дисконтом уже почти 1,5 млн. за 7,5 – грубо говоря эти 1,5 сразу прибыль, потому как выход будет по рыночной цене без торга или с заложенным в финансовую модель торгом. Отсюда вытекает следующая мысль, где ещё зарыта прибыль?

Пишу часть №9? 🔥

➡️ Спасибо, что подписаны

Часть 11 от учеников с наставничества

Sold out, дамы и господа!

Все 3 участка по объекту 20 соток ИЖС в Московской области от 29 июня под задатками. 3 недели – 3 продажи 🫡

И даже есть резервные покупатели

Если без эксцессов, то планово укладываем тут цикл в 1 месяц (цифры будут, как деньги приземлятся на счёт)

Далее:

1. Чуть позже будет пост о том, почему выбрал объект у дороги с ЛЭП по границе (были возражения в комментариях, что могу зависнуть с продажей) – это не ошибка, а осознанный выбор;

2. Также чуть позже будет пост с аналитикой каналов продаж по участку и мои ощущения по качеству трафика (выборка норм, обращений было много).

Поддай огня, если интересно 🔥

Вот такие сообщения выкладывают ребята, хотите знать сколько заработали за этот месяц на покупке этого участка, разделе его на три участка и продаже? Участок в Новой Москве.

Рубрика вопрос- ответ

В комментариях к этому посту задавайте свои вопросы, я буду отвечать на них и какие есть лайфхаки по тем или иным вопросам исходя из нашего 11-ти летнего опыта.