Квартиры в Москве со скидкой до 25% у ВДНХ!

В этом выпуске мы рассказали:
▪️О тайне, которую хранит главный фонтан на ВДНХ.
▪️О том, чем отличается московский бизнес класс от сочинского.
▪️И показали в видео коммерческое помещение с закрытых продаж.

Согласовали скидку для своих приобретателей недвижимости 25% на любую квартиру в ЖК Режиссер.

смотреть и комментировать новый выпуск на YouTube

https://youtu.be/6XSol6Fx63U?si=uOwLmX8EAFQVb1oo

https://rutube.ru/video/59f5157e76fc523e1d22073e27bd904f/

С Днём Победы!

Похоже, время больших ТЦ на исходе. Именно в изначальном западном формате «Молла» («The Mall»).

Крупные ритейлеры на грани схлопывания. Плюс площади после ушедших западных брендов. Не все получается переформатировать.

ТЦ сегодня - это, скорее, больше про фуд-корт (даже уже и не про кинотеатр🙈). Так, потусоваться, провести время. Там, где это формат позволяет. Термы те же самые, как вариант.

Те, кто это понял, особенно в регионах, спешат продать такие «активы» по цене ниже рынка. Потому что содержание таких «игрушек» будет и дальше все дорожать. А экономическая отдача снижаться.

Не везде, конечно, но в ощутимой массе объектов. Хорошо, если на их месте качественный ЖК можно будет возвести с прибылью для застройщика. В противном случае - «трущобизация» объектов. И примеры такие уже не редкость…

Достаточно типичная ситуация с точки зрения размещения....

"Самокат" не занимает большую площадь. Поэтому форматно многие помещения ему подходят под аренду.

Для него оптимальная посадка в плотный жилой массив.
В идеале чуть в стороне от действующих супермаркетов, у которых перечень требований к помещениям выше.

И, да, ситуация с проездом в таких случаях действительно сложная. Сам видел массу таких вариантов, что "Самокат" расположен рядом с узкими проездами, и его грузовики создают пробки. (см фото в комментариях)

Сейчас интересно будет понаблюдать за исходом этого противостояния. Он может создать прецедент...

Опять-таки, выбирая помещение с такими форматами, которые требуют зону разгрузки, здраво оцениваем подобные риски... Как, впрочем, и 30 остальных, которые Вы может получить в гайде от меня по запросу в комментариях.

Сам я оцениваю по большему количеству критериев (порядка 100 параметров) - но это уже в формате персонального сопровождения сделки.

Как урбанистика вступает в противоречие с законами стрит-ритейла?

Москва просит немалые деньги за согласование фасадной рекламы. Бизнес платит эти деньги, чтобы обеспечить визуализацию. Но политика озеленения центра Москвы «прикрывает» этот обзор:)

На самом деле, с житейской, человеческой точки зрения, стало безусловно красивее. И на Арбате, и на Тверской. Но бизнесу и арендодателям надо теперь учитывать подобные ньюансы.

Все возвращается «на круги своя»: раньше все эти пространства вырубали, теперь заново озеленяют.
Кстати, в той же Европе давно научились совмещать, «встраивать» вывески и витрины в озелененное урбанистическое пространство. Просто раньше начали и раньше научились…:))

ДАРКСТОР - "темный магазин", магазин без покупателей, магазин-склад, сверхбыстрый распределительный центр для онлайн торговли и тд...

Почему, порой, это очень выгодное инвестиционное вложение?

Недавно писал пост на тему дарксторов: https://t.me/vds_realt/508 

Сейчас попробую осветить этот вопрос с иного ракурса. Как видим, ежегодно МЧС пополняет перечень "запретных" форматов для размещения в многоквартирных домах. Плюс в ряде регионов пошли "эксперименты" по ограничению продажи алкоголя. И все это на фоне роста онлайн-торговли и сектора услуг по доставке продуктов питания.

Торговые сети поняли преимущества данного формата и стали создавать свои собственные курьерские службы, которые требуют места размещения и хранения в непосредственной близости от потребителя. А мест таких, порой, немного от слова "совсем"...

И вот скоро, с дальнейшим ростом данного сегмента, за такие места в ряде локаций начнется острая конкурентная борьба. И тут важно правильно оценивать как локацию, технические характеристики, так и потенциал предложения. Потому как будет множество неликвида на рынке, как и в любом другом секторе.

Пока еще есть возможность зайти с инвестициями в это направление с повышенной окупаемостью и адекватной ценой за квадратный метр, имеет смысл действовать.

Кого заинтересовал данный формат, напишите мне в личные сообщения, дам варианты по Москве. Качественные варианты для прямого инвестора.

Окупаемость менее 9 лет и понятная ликвидность, которая обеспечивает надежность лота.

Итак, какие выводы можно сделать, прочитав аналитику "РИА-новости" из прежнего поста?

Во-первых, большое количество вложений в инвест-проекты в сфере недвижимости были импульсивными. Вообще рынок во многом стал импульсивным, эмоциональным. И это не мое личное наблюдение. ЦБ РФ и Правительство по всем фронтам пытаются сформировать рынок "квалифицированных инвесторов" и рынок цифровых платформ для "неквалифицированных" инвесторов под присмотром лицензированного оператора.
Кстати, это вообще общемировая тенденция во всех сферах, в политике в том числе, когда из мира смыслов нас перетягивают в мир образов эпохи постмодерна. Ладно, лирическое отступление...

Во-вторых, в сегменте индастриал\склады\производства взрывной рост арендных ставок и стоимости квадратного метра при строительстве, наложенные на налоговую реформу с понижением планки НДС УЖЕ привели к взрывному росту себестоимости в реальном секторе экономики. Соответственно, конечные пользователи данных площадей приостановили\пересматривают планы развития\функционирования.

В-третьих, глобальные цифры по ритейлу в целом (а не данные по отдельным розничным сетям) говорят о том, что сектор продовольственного ритейла достиг верхней планки и обеспечивает только инфляционный рост своего ВВП последние 2 года. Что привело к ускорению оптимизации внутри сетей с начала этого года.

Что делать в этой ситуации инвесторам и инвест-брокерам по недвижимости? Напишу в следующем посте про свою стратегию.

Разбавим аналитику новостями «зарубежного ритейла»:

В Тайланде дикий слон зашел в магазин и полакомился крекерами.
Ночью он также «посетил» ресторан, изрядно разграбив его запасы продовольствия..
Везде свой «форс-мажор»😎

Итак, в ситуации, когда рынок отчасти просел, но с другой стороны сделки все-равно идут (то есть, имеем 2 стороны медали), стоит сделать акцент туда, где есть спрос.

А спрос есть, это факт. Да, вырос цикл сделки где-то. Но проекты массово реализуются тем не менее.
Стратегия работы от объекта и засыпки инвестора разнообразными коммерческими предложениями, исходя из понимания лишь бюджета и локации, сейчас не очень-то эффективно и работает. Поэтому работать только "от объекта" сейчас не совсем целесообразно. Хотя это и не значит, что новые объекты не стоит брать в работу.

Я понимаю так, что нужно двигаться: "а" - от глубинного запроса инвестора (не только ЧТО, но и ЗАЧЕМ хочу приобрести? Какую задачу закрываю покупкой); "б" - от эффективности инвест стратегий.

По поводу инвест стратегий. Их множество, и не каждый инвестор знает про все стратегии, которые, например, я со своими партнерами серийно применяю. Готов рассказать при личном общении.

Основное:
1) Поиск самых высоколиквидных вариантов из того, что есть на рынке с глубинной оценкой потенциала и факта по практически сотне критериев.
2) Поиск "неочевидных", а потому недооцененных объектов - это давно практикую и люблю. На них Х2-Х4 и выше за год можно сделать. Но и попадаются не часто.
3) Презентация узкому кругу доверенных инвесторов объектов из "закрытых продаж" от застройщиков.
4) Помощь в приобретении качественных объектов с торгов. Здесь часто приобретаемый объект - уже готовый арендный бизнес с арендатором. Нередко и по окупаемости и по цене за квадратный метр объект выходит ниже рынка.

Последние 3 стратегии - только для партнеров, с кем я работаю по договору. Потому как здесь услугу оплачивает напрямую инвестор, получая товар, который самостоятельно очень сложно приобрести.

И еще, если объект имеет высокий потенциал, то я не выдаю его на "открытый рынок". Я нахожу партнера-инвестора, мы делаем совместно такой проект и реализуем ГАБ по максимальной рыночной стоимости.

Если Вам интересен такой формат сотрудничества, напишите мне в личные сообщения или поставьте "+" в комментариях.

Вот такого плана объекты готов предложить с первичным анализом доходности. По запросу в рамках доп услуги можно выйти на предброкеридж и согласовать договор аренды с оптимальным для локации оператором.

Как правило, в готовом варианте выходим на доходность 12% годовых и выше при арендной стратегии; 30% годовых и выше при спекулятивной стратегии после реализации объекта как ГАБа.

С Днём России!