Из-за жесткой ДКП экономика настолько замедлилась, что даже выпуск лонгридов на канале упал в 3 раза

Поэтому под конец года давайте сделаем стройка жилья 101: мини праймер о том, как отрасль будет чувствовать себя в 2026 году (на самом деле почти в любом году +/- 10%). Мб в январе доделаем до настоящего жилье 101.

Админ крайне не любит делать любого рода прогнозы, но мы тут скорее хотим построить тренд: несмотря на максимально хаотичные 7 лет с момента начала реформы 214-фз, фундаментальные показатели сектора оказались очень стационарными: весь эффект свистопляски с льготными ипотеками ушел в цены, но едва повлиял на метры.

Плюс тут высокий риск сильно промахнуться с оценками итогов 2025 до публикации официальных данных, которые зависят не только от рынка, но и от целей и задач ответственных органов власти.

Совсем коротко:

1️⃣ Вводить продолжим по 38-39 млн квадратов

2️⃣ Продавать будем 70-75% на этапе строительства, еще 10-15% после

3️⃣ Замедление ипотеки тормозит рост цен. Спрос подстраивается через уровень первоначального взноса и оборачиваемость вторичного рынка

4️⃣ Сектор консолидируется, проекты укрупняются

5️⃣ 2025 год - год нормализации рынка после льготноипотечного безумия

6️⃣ 2026 год крайне важен с точки зрения наблюдения подстройки рынка к ценам/ставкам. Судя по последним двум месяцам, она скорее уже произошла, но системные риски никто не отменял

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
1/6

Отрасль в среднем способна вводить 38 млн квадратных метров многоквартирных домов

(не путать с данными росстата, которые включают жилые помещения в других социальных и не очень объектах).

С ноября ДОМ.РФ дает этот изумительный дэшборд, где можно видеть, сколько реально вводится домов/квартир/площадей. Честь им и хвала, что можно теперь не считать самим.

Мы предполагаем, что оснований считать, что в обозримом будущем картинка как-то изменится нет. Что могло бы помочь:

- Приток новых рабочих. Почти нереален, т.к. потребует перекупать специалистов из других отраслей, а это гонка зарплат между тысячами участников -> рост себестоимости

- Рост производительности труда - не был замечен в данном секторе уже несколько десятилетий и вряд ли это изменится

- Приток новых денег (хотя казалось бы) - не решает проблему из п.1

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
2/6

Отрасль должна продавать до ввода ~70% от вводимых площадей. 85-90% за весь срок продаж

Как много раз говорили, тут у каждого застройщика своя стратегия, кто-то любит продать до ввода все 90%, а кто-то на этапе строительства реализует 20% площадей.

Учитывая средний ввода 38 млн квадратов и необходимость продать 75% от них, мы получаем 38*0.70‎ = 26,6млн квадратов. При средней площади строящихся квартир ~50 квадратов это 532 тысячи сделок ДДУ.

В среднем за 2018-2024 в РФ заключается 684 тыс. сделок ДДУ (скинем до 650 из-за «нюансов» регистраций ДДУ перед реформой 214-ФЗ)

По оценкам ДОМ.РФ в 2024 году было продано 25.5 млн квадратов, а в 2025 будет 25 млн квадратов. Нам кажется, что тут показатели занижена на ~3 млн квадратов, но это не так важно: при самых консервативных оценках мы слегка не выполняем таргет, а не летим в пропасть. Но, конечно, если вся отрасль едва выполняет цель, то количество отдельных игроков, которые захотят передать банкам священное право завершить строительство с новым подрядчиком будет выше

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
3/6

Тут важный нюанс. 70-75% площадей продаются по мере хода строительства, а не в год ввода объектов.

Застройщику очень важно управлять рисками продаж и себестоимости:
-продаж слишком много на ранней стадии (выше диагональной линии), попадаешь на риск себестоимости, т.к. выручка от метра зафиксирована, а стоимость строительства нет.
-продаж слишком мало на ранней стадии (ниже диагональной линии), попадаешь на бизнес риск ближе к вводу, когда рынок в моменте не сможет переварить все предложение

(Экономическая прибыль - это сверх стоимости капитала)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
4/6

Проникновение ипотеки vs рост цен

Не так давно г-н Хуснуллин заявил, что если банки не будут выдавать по 4 трлн руб. ипотечных кредитов, то в отрасли наступит коллапс

Любой тезис о коллапсе чего бы то ни было очень трудно легко брать на веру, но выданная ипотека в деньгах - это показатель от многих «если».

Особенность ситуации в том, что обязательный платеж, который зашит в текущий портфель растет сильно медленнее, чем средние зарплаты (inflationary):

🔹зарплаты выросли х2
🔹средний обязательный платеж (СОП) всего на 50% для ДДУ, а по построенному жилью в данных вообще вакханалия

Этот разрыв дает возможность домохозяйствам скорректировать условия входа на ипотечную вечеринку (особенно в случае с вторичным рынком): откладываем сделку, копим на первоначальный взнос, пока обязательный платеж не станет комфортным.

Тут именно фактически заключаемые сделки, а не расчетная доступность по рыночным ставкам и минимальному ПВ.

В итоге в 2026 мы можем увидеть:

А) снижение уровня проникновения ипотеки в сделки с жилыми ДДУ. Когда-то этот уровень был всего 60%, но слаженная работа всех министерств вынудило использовать кредитное плечо в 80% сделок уже в 2023

Б) рост первоначального взноса

В) продолжение стагнации реальных цен. Понятия не имею, что зафиксируют коллеги по итогам декабря, но 11 месяцев рост цен был вполне в районе инфляции

Г) все вышеперечисленное сразу

Сильное смягчение ДКП (оно же уже вот-вот, совсем точно, экономика не сможет долго жить со ставкой 16%!!!) изменит расклад в обратную сторону, но эффект в первую очередь пойдет через вторичный рынок: рост цен вторички -> рост оборачиваемости портфеля вторички -> рост сделок на первичном рынке.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
5/6

Больше больших проектов

Проектное финансирование и приход банков сделали достаточно очевидное: вымываются мелкие игрок, делающие маленькие проекты. Банку сильно проще кредитовать среднего-крупного строителя, чем несколько десятков мелких, даже если у них типовые проекты

Количество проектов общей стоимостью строительства до 1 млрд руб. За 5 лет снизилось вдвое.

Тут, конечно, еще и важно изменение «продукта»: строишь дом, построй и социалку.
Плюс миграция в более крупные рынки.

Все это продолжится и в 2026 году

Кроме того, больше проект -> больше под него требуется долга -> он дольше строится -> больше «длинного» кредита в экономике -> ниже влияние ДКП

(Да, там подпись к графику поехала, это повторится)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
6/6

Вместо итогов

Будут итоги

В 2025 году мы впервые выросли сильно слабее, чем в предыдущем году. Контента было примерно столько же, но аналитики и лонгридов стало сильно меньше. Кажется, что на данном жизненном этапе в таком формате канал скатится в редкий шитпостинг и нерегулярные посты. Этого совсем не хочется, поэтому будем думать, как это все институционализировать и превратить в продукт. В этом году были уже 3 попытки так сделать, но они все утонули в рутине создания акционерной стоимости и радости ожидания второго джуниор аналитика.

(Плюс есть сильное ощущение, что макротелеграм как явление начинает сдуваться, но это явно не праздничный разговор)

Я крайне уверен, что аналитика хороша только когда за ней видно автора/авторов, а не корпоративные стандарты подготовки отчетов, и кажется, что UV несет вот эту прикольную ценность, которую хочется сохранить и развивать.

Говоря о «большой» повестке, мы очень хорошо увидели, тяжело формировать ожидания и прогнозы на макроуровне, т.к. важнейшие вопросы международной торговли могут пересматриваться пару раз за день (чего только стоит легендарный график с изменением торговых тарифов между США и Канадой внутри одного дня, see attached).

Другой связанный вывод: рынки и граждане сильно переоценивают возможности людей на важных должностях менять этот мир. Эти люди создают намного больше волатильности и шума, чем реальных изменений (здоровья всем инвесторам, поставившим на «договорнячок»), а существующая инерция невероятно сильна.

🎉Так что наша редакция поздравляет всех с Новым Годом. Желаем верить в свои силы и мысли!
Каждый отдельный инвестор или аналитик, могут создать тот предельный вклад в процесс ценнобразования, который в итоге и сдвинет равновесие.
Даже если вам кажется, что вы говорите банальность, ее вполне могут опубликовать в файненшл таймс.

С уважением,
@unexpectedvalue

всех с окончанием праздников 12 дней мониторинга ситуации

можно и поработать

план на первый квартал примерно следующий:

-в марте возвращаем подкасты, делаем 1-2 выпуска в месяц

-начинаем делать периодические (год/квартал) рыночные репорты про жилье (чуть про банки тоже в части жилья, а мб и шире)

-стартануть цикл анализа бумаг сектора

-дожать прошлогодний эксплейнер «проектное финансирование жилья 101» (в рамках телеги пока кажется нереальным, но посмотрим)

-не менее 3 смешных мемов и штук 15 на «так, можно улыбнуться»

если есть какие предложения/пожелания по работе канала или идеи как-то запартнериться — пишите админу, пока вайб не ушел и рутина не поглотила

@unexpectedvalue

Ходил на РБК говорить про стройку, а пришлось еще и про макро и признаваться, что админ ужасный трейдер (всего 2 идеи за 6 лет…)

Получилось чуть алармистски, но вектор корректен:

- лаги ДКП докатились только в конце 2025. По мнению редакции, ключевая причина в изменении структуры кредитного портфеля (подробнее здесь)

- Банк России смотрит на проинфляционные и дезинфляционные риски асимметрично. Осторожное снижение ставки во втором полугодии 2025 как раз про это. Никакое замедление или даже падение в отдельных отраслях не приведет к смене этой стратегии

- длинные облигации - это не консервативный инструмент. Большинство розничных инвесторов имеют короткий горизонт инвестиций (скажем до 1 года, хотя по ощущениям это недели полторы). При этом бумаги со сроком погашения 7+ лет могут за этот период поймать очень сильную переоценку (2024 такой был, если помните). Это несовпадение дюрации «пассивов» и «активов» может очень разочаровать при необходимости закрыть позицию до погашения бумаг. Плюс немного о том, что длинные доходности ведут себя не так, как рассчитывают спикеры Банка России (то есть риск есть, не так ли?)

- итоги 2025 и ожидания на 2026 по стройке жилья здесь

- почему нельзя смотреть в лоб смотреть на операционные показатели Глоракса здесь

Ну и еще короткая ремарка:
Есть ощущение, что доминирующие настроения на рынке - все настолько дешево, что можно брать что угодно и оно вырастет в цене, как только ЦБ снизит ставку: пружина разожмется и иксы неизбежны.

Это говорит лишь о слабом риск-менеджменте и высоком аппетите к риску у говорящих (либо о полном отсутствии ответственности за эти слова).

PS. спасибо нашему независимому pr-отделу за поддержку)

@unexpectedvalue

прекрасно понимаю желание создать свой отечественный morningstar

проблема тут в том, что в таком продукте ценно не то, что думает агентство о бумаге, а какую информацию оно собирает и учитывает в анализе.

Но у рейтинговых агентств нет и не может быть избыточных компетенций в этом вопросе. У компании должна быть материальная заинтересованность более качественно учесть больше доступной информации. Но кто в наше время платит за рисерч?)

по какой причине в качестве безрисковой ставки коллеги из нкр указывают 16%, а премию за риск 8% решительно непонятно. на чем основаны прогнозные показатели? долгосрочный рост 4%? какую информацию это добавляет рынку?

более того, в ситуации, когда системный риск (общий для всех), вполне вероятно, выше*, чем идиосинкратический (риск отдельных эмитентов) эта инициатива только обесценит все эти усилия

*требует отдельных оценок, но обычно шоки прилетают по всем сразу, а не по отдельным бизнесам

@unexpectedvalue

прошу прощения за небольшой оффтоп, такое не будет происходить часто, но посмотрите, что сегодня выпустили financial times в честь форума в Давосе

я не большой сторонник такого «качественного анализа» (от слова qualitative), но когда абсолютно профильное для форума консервативное издание печатает сатиру на этот форум, это уже сигнал посильнее банальных пророчеств о «деглобализации», «нарастании энтропии» и прочего буллшит бинго: попробуйте вспомнить хоть одно значимое изменение в мире по результатам Давоса. или в России по результатам ПМЭФ

@unexpectedvalue

0.45% - это сколько годовых, кстати?
С другой стороны, замедление почти в 3 раза.

Редакция «голосует» за подачу материалов в виде замедления в 3 раза, долой уныние, ВСЕГО 1.26+0.45=1,71 из 4%-5% прошли.


🔺Подорожало:

🥒Огурцы - на 6,0%, помидоры - на 3,3%, картофель и морковь - на 2,6%, капуста - на 1,7%, свекла - на 1,6%, лук - на 1,4%, бананы - на 1,2% и яблоки - на 1,1%.

🥃Водка - на 1,4%.

🧈Маргарин - на 1,3%.

🥩Говядина, рыба мороженая, хлеб пшеничный - на 0,4%, свинина, сосиски - на 0,3%.

📺Телевизоры - на 1,8%, смартфоны - на 0,9%.

⛽️Бензин автомобильный и дизельное топливо - на 0,1%.

🔻Подешевело:

🍚Кефир и рис - на 0,2%.

🍖Баранина, мясо кур, макаронные изделия и сахар-песок - на 0,1%.

#Росстат
@ifax_go

P.S. ждем самолетик по традиции.