Давайте теперь о еще более смешном:

Блумберг пишет:

Топ-менеджеры нескольких крупнейших российских банков в частном порядке обсуждали возможность получения государственной поддержки для капитала, если уровень плохих долгов на их балансах продолжит ухудшаться в течение года

И далее, якобы, свидетельства, что состояние кредитного портфеля банков в реальности намного хуже, чем на бумаге, поэтому впереди дефолты, крах банковской системы и тп

Это выглядит достаточно слабым набросом, т.к. никакая господдержка здесь не нужна.

Банку России достаточно будет ослабить макропруденциальное регулирование, снизить регуляторную нагрузку на капитал и ликвидность и позволить банкам навыдавать еще денег, тем самым простимулировав спрос. Это можно сделать даже в отношении отдельных организаций через введение поправочных коэффициентов (такое, например, применяется банком ДОМ.РФ из-за высокой концентрации на один сектор)

Разумеется, это вызовет еще один раунд инфляции. Но инфляция - это очень даже эффективный способ «списать» плохой долг с баланса (см. balance sheet recession).

По результатам «структурной перестройки» в систему попало очень много кредитных денег. Оснований предполагать, что все это были «производительные» инвестиции, расширяющие потенциал экономики, на самом-то деле, не очень много. Строительство жилья, например, таким в принципе не является, но активнее многих секторов поучаствовало в росте кредитного портфеля.

Если это непроизводительные инвестиции, то источник возвратности этих денег - сокращение будущего потребления, а не добавленная стоимость.

Таким образом, у полисимейкеров 2 опции:
🔹списать «плохие долги» через дефолты, что принесет прямые убытки отдельным бизнесам, банкам и домохозяйствам, но также может спровоцировать непредсказуемую цепную реакцию: дефолт одних потащит за собой других, и так далее
🔹обесценить весь портфель за счет инфляции, что ухудшит благосостояние всех экономических агентов

Фактически это трейдофф между финансовой и ценовой стабильность. И политически последняя безопасней.

Это главное последствие кризиса 2008 года: центральные банки вливают в систему столько ликвидности, сколько потребуется (если вы не занимаетесь откровенным криминалом), чтобы избежать финансового кризиса (aka credit crunch). Но вторичный эффект - замедление роста производительности труда и темпов роста экономики.

UPD: коллеги поправили, что у банка дом.рф нет индивидуального норматива, есть отдельное регулирование на группу дом.рф, которая можно аллоцировать групповой капитал на банк. у группы, благо, проблем с капиталом не предвидится

@unexpectedvalue

Коллеги, сегодня утром на РБК админ криво сформулировал про облигации застройщиков:

-это действительно квазиакции с ограниченным апсайдом по своему риск-профилю (где-то с 17:50). Но по этим квазиакциям есть обязательные выплаты в виде купона

Так что оценивайте, что вам важнее:
-периодические платежи
-потенциальный апсайд стоимости бумаги в долгосрочном периоде

Риски при этом сопоставимы

Приносим извинения за возможные неудобства - издержки прямого эфира

@unexpectedvalue

💅Сидни Суинни снимается в рекламе средней руки бренда джинсовой одежды

📊Эффективный рынок акций, учитывающий всю доступную информацию в ценах:

мгновенные +6%

P.S. а я уверен, что рост акций american eagle outfitters связан с тем, что аналитики в ванрок и голдман стэнли пересчитали dcf модель с учетом влияния Сидни Суинни на силу бренда, что привело к мгновенной переоценке нематериальных активов на балансе, которое мы увидим в следующей отчетности

@unexpectedvalue

Перед заседанием совсем коротко:

У нас в конце прошлого года был текст, что главный фактор риска - сжимающийся nim банков.

Напомним:
1. 60% кредитного портфеля корпоратам выдано по плавающей ставке, ипотечный льготный портфель тоже по сути плавающий (т.к. компенсация из бюджета привязана к КС). На глаз где-то половина кредитного портфеля у нас с плавающими ставками и мгновенно реагирует на снижение КС (пора уже расширять штат, видимо, чтобы цифры были под рукой…). И это длинные кредиты.
2. Депозиты в системе в среднем где-то полугодовые. Поэтому отреагируют на снижение КС с лагом. Банки уже начали достаточно агрессивно снижать ставки по ним, но весь портфель все равно не обернется.
3. Снижение NIM ведет к снижению прибыли -> снижению доступного капитала -> снижению потенциального номинального роста кредитного портфеля.
4. Это потенциальное кредитное сжатие, которое вряд ли кому-то хочется допустить.
5. ЦБ зажат между необходимостью быстрого снижения ставки и удержанием банковского сектора в стабильном состоянии.

По итогам первого квартала, по данным Банка России, он составил 3.3% без учета Сбербанка и 4.2 по всему сектору.

Снижение на 300 б.п. при таких вводных великовато, разумнее двигаться по линеечке.

Альтернативно: более стремительное снижение и ослабление макропру, но сам ЦБ вроде как не считает макропру инструментом дкп

@unexpectedvalue

коллеги, надо подаваться:

https://t.me/Perforum_macro/16000

p.s.: подготовка к собеседованию на ведущие позиции в аналитический центр дом.рф, дорого

любая дискуссия в интернете in a nutshell

@unexpectedvalue

Хороший повод вспомнить текст 1.5-годовой давности

Ипотечный рынок никогда не был сбалансирован

@unexpectedvalue

❗️ Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике

слишком уж сократился портфель потребов. из-за высоких инфляционных ожиданий, наверное…

@unexpectedvalue

по таблице выше:

-строящееся жилье не может продаваться не по дду и является по умолчанию «первичкой», на которую распространяются все льготные программы

-по ДКП (не ДДУ) продается как построенная первичка, так и вторичка

Из-за снижения надбавок только в сегменте ДДУ ипотека на построенную первичку становится дороже, чем на строящуюся

Из-за рекордного значения ожидаемых вводов многоквартирных домов в 2025 году и так формируется дефицит рабочей силы для проведения финальных этапов работ. Из-за этого нас, вероятно, могут ждать задержки вводов

Теперь у застройщиков появляется дополнительный стимул затягивать ввод в эксплутацию, тк без разрешения на ввод квартиру продать «проще»

Или это осознанная попытка поддержать спрос в строящемся за счет спроса на готовое. всей правды мы не узнаем….

@unexpectedvalue

когда спрашиваешь у центрального банка, влияет ли курс рубля на инфляцию и решение по ставке

@unexpectedvalue

какой рынок более эффективный:

-растущий но слухах про договорнячок (в восьмой раз за год)
-растущий на новостях о Сидни Суинни

?

@unexpectedvalue

Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.

Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.

Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.

В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?

1/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте?

Он зачем-то вырос…

Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.

Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем на уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего

При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.

2/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность

Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.

Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты

Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала

У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году

3/4
#жилье
@unexpectedvalue

Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Коллеги, Дмитрий Полевой написал изумительный текст (на 12 постов, или 11, смотря как считать)

Не скажу, что согласен со всем написанным и использованными методами, но это эталонный по глубине проработки стратегический вью на классы активов

Весь рынок должен к такому стремиться

@unexpectedvalue