Апартаменты 2.0: сценарии будущего.
12 ноября я выступаю на Ruviera Forum — главном событии в мире гостеприимства, которое проходит 10–12 ноября в Сочи, в кампусе «Сириус».

Рынок апартаментов меняется на глазах. От «доходных метров» мы переходим к осознанным моделям владения, управления и инвестиций. В моем выступлении я расскажу, что ждет этот рынок в ближайшие 3–5 лет, какие сценарии развития мы уже видим на практике в ADAMAND RESORT, и почему формат «Апартаменты 2.0» — это не просто тренд, а новая экосистема доверия между инвесторами, управляющими компаниями, гостями и государством.

Форум Ruviera — это площадка, где встречаются ведущие девелоперы, инвесторы и отельеры со всей страны, чтобы говорить о будущем индустрии без иллюзий и шаблонов.

📍 Ruviera Hotel Business Week — 10–12 ноября, Сочи, Сириус
🗓️ Мое выступление — 12 ноября
🎟️ Билеты и программа — на ruviera.ru

Если вы работаете с апартаментами, гостиничным бизнесом или инвестициями в недвижимость — встречаемся на Ruviera.
Там, где рождаются новые смыслы индустрии.

Сочинские апарты. Шторм на рынке и почему важно держать курс вместе

Со вчерашнего дня мне буквально обрывают телефон агенты по недвижимости.
Все волнуются. Одна управляющая компания выдвинула собственникам ультимативные условия.

То самое сообщение УК 👇

«…произошли существенные изменения…
мы расторгаем договоры аренды либо меняем методику расчётов…
завтра-послезавтра направим новые договоры…»

Агенты, которые приводили инвесторов на объект, теперь в панике:
«Что будет дальше? Может ли ADAMAND RESORT зайти на управление?»

⸻

И вот что я хочу сказать прямо 👇

Я понимаю всех участников:

📌 Управляющие компании работают на минимальной марже.
Кадровый дефицит, затраты растут, налоговая реформа, требований всё больше, ответственность огромная.

📌 Инвесторы рассчитывают на тот доход, который им обещали.
Это их вложения, их риски и их ожидания.

📌 Агентам важно защищать своих клиентов.
Их репутация - их главный актив.

Но время вокруг изменилось.
И если кто-то продолжает играть в «старую экономику» - рынок просто заставит всех пересдать экзамен.

📍 Никакие ультиматумы здесь не работают.
Работает только открытый диалог и общая стратегия.

И главное — пора всем участникам забыть подход «главное - урвать этим летом».

Этот принцип не работает ни для УК, ни для собственников, ни для агентов.
В долгую выиграют только те, кто строит устойчивую систему на годы вперёд.

Сочи больше не рынок спекулятивных удач.
Сочи - это рынок компетенций и партнёрств.

И ещё - важный принцип нашей компании:

Мы не занимаемся рейдерством управления.
Если действующая УК старается балансировать интересы собственников и бизнеса - мы не переходим ей дорогу.

Иногда изменение условий выглядит как жадность…
Но чаще - это попытка не уйти в минус и не оставить объект без управления.

Это стоит осмыслить всем сторонам.

Рынок апарт-отелей сегодня делится на два лагеря:
▪️ те, кто цепляется за прошлое
▪️ и те, кто перестраивается под будущее

Мы за вторых.
За честную экономику, прозрачные процессы и живой диалог.

Если вам нужен разбор ситуации или вариант плана Б - мы готовы подключиться и помочь найти решение.

А вы как думаете?
Готов ли рынок к взрослой модели взаимодействия
или нас ждёт ещё несколько лет качелей и конфликтов?

Апарт-рынок меняется быстрее, чем многие думают. И сегодня это уже не теория - это факты.

После вчерашней громкой истории с одной крупной УК, сегодня мне сообщили о второй не менее крупной управляющей компании,
которая на встрече с собственниками объявила то же самое:

📌 расторжение старых договоров
📌 новая форма договора
📌 новые условия
📌 новая экономика

Это уже не случайность.
И не «позиция конкретной компании».
Это тренд, который только набирает скорость.

⸻

❗ Что происходит на самом деле?

Всё очень просто:
управляющие компании перестали выдерживать старые, нерабочие модели.

То, что 2–3 года назад выглядело нормально, сегодня — прямой путь в минус.

Рост расходов
• дефицит кадров
• рост зарплат
• повышение стандартов
• падение маржинальности
• снижение турпотока
• запуск новых объектов размещения
= экономика, которая больше не сходится.

И вот здесь наступает момент истины.

УК не может позволить себе работать в минус годами.
Их обязанность - генерировать прибыль, иначе:

▪️ рушится операционная деятельность
▪️ падает качество сервиса
▪️ обесценивается объект
▪️ собственники сами начинают терять деньги

Поэтому сейчас мы наблюдаем то, что в бизнесе называется “painful but necessary moves” - болезненные, но необходимые решения.

⸻

💡 Почему это нормально?

Потому что это единственный способ:

✔ сохранить устойчивость объекта
✔ удержать персонал
✔ обеспечить сервис
✔ сохранить доходность для инвесторов
✔ не допустить коллапса управления

Многие собственники воспринимают такие шаги как давление или жадность.
Но если смотреть объективно - это вынужденная адаптация к реальности.

УК сегодня не играют в «выгоду в сезон». Они пытаются выжить, сохранив модель управления и инвесторскую доходность.

И вот здесь происходит самое главное:

❗ Сейчас выигрывают те собственники,

которые думают не о сегодняшнем проценте,
а о доходности и стоимости своей недвижимости через 3–5 лет.

⸻

🧩 Будущее рынка - это новые договоры, новая прозрачная экономика и новые правила игры.

Хорошие УК не боятся показывать цифры.
Хорошие инвесторы не боятся слышать правду.
Хорошие объекты не боятся меняться.

Это не про чьи-то «хотелки».
Это про необходимость, без которой рынок просто не сможет двигаться дальше.

⸻

💬 И вот главный вопрос, который я хочу задать рынку:

Мы готовы взрослеть?
Или продолжим держаться за иллюзии прошлого, пока они окончательно не рухнут?

Пишите в комментариях.
Интересно услышать мнение всех сторон - инвесторов, УК и брокеров.

Эта дискуссия сейчас важнее, чем кажется.

Когда управляющая компания слишком открыта… и это сбивает с толку

Сегодня у меня снова был интересный опыт общения с собственниками апартаментов.
Тема простая: мы представили нового операционного директора.

Обычное управленческое решение. Усиление команды, чтобы процессы работали стабильнее, а комплекс - увереннее.

Но реакция в чате была такой, будто я объявил о строительстве нового корпуса за счёт собственников.

И вот что меня в этом процессе по-настоящему зацепило.

Когда ты годами работаешь прозрачно - люди начинают думать, что ты скрываешь что-то

Собственники стали искать “скрытый смысл”.
«А откуда бюджет? А это точно не ляжет на нас? А раз вы тратите, значит вы зарабатываете на ЖКХ!»

Абсолютно нормальная эмоция для рынка, где привыкли к следующему сценарию:

УК молчит → УК начисляет → УК не показывает смету → собственники платят → на вопросы никто не отвечает.

Когда появляется другая модель - открытая, объясняющая, с расчётами, видеоразборами и прозрачностью - у людей включается защитная реакция.
Они просто не привыкли, что управляющая компания работает не против них, а вместе с ними.

Рынок «неадекватен» - собственники апартаментов считают, что каждая копейка УК - это “их деньги”

Но давайте честно.

Есть много управляющих компаний, которые действительно живут за счёт ЖКХ, пряча маржу в смете.

Поэтому неудивительно, что владельцы недвижимости по умолчанию подозревают всех в том, что кто-то что-то “впаял в тариф”.

Но в нашем случае всё ровно наоборот.

Мы зарабатываем исключительно как отельный оператор, управляя номерным фондом, привлекая гостей, повышая загрузку, RevPAR, качество сервиса и деля прибыль.

А ЖКХ для нас - это честная администрируемая часть без маржи. Факт, который многим просто сложно принять, потому что он разрушает привычную модель поведения рынка.

Уровень недоверия - это не личная история. Это зеркало рынка

Когда мне пишут:

«Мы не верим, что вы платите сотрудникам из своего кармана».

Я не обижаюсь.
Это отражение не нас, а прошлого опыта людей с другими УК.

Мы строим систему иначе.
Мы усиливаем команду за счёт собственных ресурсов, потому что понимаем: хорошо отстроенные процессы - это выгода для всех.

Но чтобы доверие появилось, людям нужны не слова, а время и регулярность правильных действий.

Самый важный вывод

Чем честнее ты работаешь, тем сильнее сопротивление на первом этапе.
Это нормально.

Когда твоя модель прозрачна, не содержит скрытых комиссий, не подсасывает деньги из сметы - люди начинают искать подвох.
Не потому что он есть, а потому что они привыкли, что он должен быть.

И это лучший маркер того, что в отрасли мы движемся туда, куда нужно.
Потому что если прозрачность вызывает вопросы - значит, рынок к ней ещё не готов.
А значит, именно она ему и нужна.

⸻

P.S.

Я по-прежнему убеждён:
управляющая компания должна быть тем, кто приносит ценность — а не тем, кто бесконечно объясняет свои расходы.

И мы это докажем делами, а не переписками в чатах.

Прозрачность - это не про цифры. Это про смелость.

Последние месяцы я много думаю о том, что значит быть прозрачным бизнесом.
Мы все привыкли связывать прозрачность только с цифрами: показать доходность, раскрыть выплаты, выложить отчёт.

Но недавно я поймал себя на мысли:
прозрачность - это не таблица в отчете. Это способ жить и строить отношения.

Показывать успехи легко.
Открывать результаты, когда рынок растёт - приятно.
Рассказывать про заполняемость и высокие сезоны - комфортно.

Но настоящая прозрачность проявляется в другом.
В момент, когда всё идёт не по плану:
- когда рынок штормит;
- когда решения даются через «не хочу» и «надо»;
- когда вместо триумфов - сложные процессы, ошибки, корректировки.

И вот это я понял очень чётко:

Если ты строишь бизнес в доверительном управлении, то ты обязан быть честным не только в хорошие моменты, но и в сложные.

Потому что доверие - это не про идеальность.
Доверие - это про открытость.
Про то, чтобы сказать партнёрам и инвесторам:
«Смотрите, вот что у нас получилось. А вот - что нет. И вот, как мы это исправляем».

И знаете что?
Это не слабость.
Это сила.

Показать сложности - значит показать себя настоящими.
Показать реальную динамику рынка, а не глянцевую картинку.
Признать ошибки и объяснить логику решений - это и есть честность в её зрелой форме.

Мы работаем в бизнесе, где основа - доверие.
И именно поэтому я всё больше убеждаюсь:
быть прозрачным - это не про идеальные отчёты, а про честную коммуникацию.

Про способность быть открытыми не только в моменты роста, но и тогда, когда где-то стало трудно.
Не прятать сложности, а делиться ими.
Не украшать реальность, а объяснять её.
Не бояться реакции, а строить диалог.

В этом и есть наша философия.
В этом сила ADAMAND RESORT.

Жил так, словно горел на ветру

Эта фраза очень точно описывает мои первые годы в управлении апарт-отелями.

Так мы запускали первые объекты - быстро, ярко, на пределе возможностей.
Мы вдохновлялись идеей создавать камерные, клубные, бутиковые проекты.
Казалось, что именно в этой нише мы сможем стать лучшими: по сервису, по результатам, по эмоциям гостей.

Я был очарован цифрами, которые мы давали инвесторам.
Честно, я гордился тем, что мы умудрялись показывать сверхрезультаты.
Каждый сезон казался гонкой: сделать ещё лучше, ещё выше.

Но чем больше у меня опыта, тем яснее я вижу:
игра в моменте - это не стратегия, особенно если работаешь в узкой нише, где нет сверхмаржинальности.

Бизнес есть бизнес.
И практика показала:
даже самые красивые, стильные и душевные объекты остаются объектами с ограниченной операционной моделью, если их размер не позволяет выстроить действительно эффективную экономику.

Мы честно старались добиться максимума в камерных проектах, и многое действительно получалось.
Но гостиничный рынок устроен жёстко:
сверхмаржинальность — редкий феномен, а устойчивый результат требует масштаба.

И вот что я понял:
если ты хочешь строить компанию, которая работает в долгую и развивает инвестиционную недвижимость как серьёзный инструмент, нужно выходить в проекты большего размера.

Не ради амбиций.
Ради устойчивости системы.

Потому что крупные объекты дают то, чего лишены маленькие:
• операционную оптимизацию,
• устойчивость к сезонности,
• лучшую себестоимость услуг,
• возможность развивать команды,
• предсказуемые финансовые модели,
• и главное - выгоду для инвесторов, которая работает не только в хорошие годы.

Сегодня я иначе смотрю на своё прошлое «горение».
Я благодарен тому времени, оно дало нам имя и первые победы. Но теперь мы взрослеем как компания.

Мы больше не живём, стремясь «удивить любой ценой». Мы строим систему, которая будет жить десятилетия.

Мы расширяем портфель в сторону крупных объектов -
не потому что хотим быть «крупнее», а потому что хотим быть надёжнее, устойчивее и честнее перед инвесторами.

Потому что настоящая долгосрочная сила - не в том, чтобы прыгать выше всех, а в том, чтобы стоять твёрдо.

Управляющие компании оказались между молотом и наковальней

С одной стороны – ожидания собственников доходной недвижимости.
С другой – реальность рынка, где изначально были заложены системные ошибки.

Я не теоретик. Я каждый день живу этим бизнесом.
Поэтому хочу честно рассказать, как устроена индустрия на самом деле, почему многие управляющие компании работают на пределе, и что нужно изменить, чтобы доходная недвижимость действительно приносила доход, а не головную боль.

Ни оправданий. Ни жалоб.
Только факты, выводы и решения.

👇 Вот – статья, которую я давно должен был написать:

Апарт-отели на распутье

Хватит рисовать золотые горы

Рынок апарт-инвестиций взрослеет. И это болезненно.

Рынок апартаментов входит в новую фазу — холодную, трезвую и, наконец, честную. Об этом всё чаще говорят профессионалы отрасли, и об этом же косвенно свидетельствуют цифры, которые уже невозможно игнорировать. Иллюзии, на которых рынок рос последние годы, начинают рассыпаться. И, возможно, это лучшее, что с ним могло случиться.

Долгое время апартаменты продавались как универсальный инвестиционный продукт: «высокая доходность», «пассивный доход», «стабильная загрузка», «туризм растёт — значит, всё будет только лучше». Эти формулы хорошо работали в фазе роста рынка, когда спрос догонял предложение, а ошибки прощались за счёт общей динамики. Но сегодня эта логика перестаёт работать.

Предложение растёт быстрее спроса. Объектов становится больше, а гостей — не кратно больше, а просто иначе распределённых. Турист не исчез, но он стал выбирать. В результате средняя загрузка не растёт, а в ряде случаев даже снижается. И это принципиально важный момент: рынок больше не «вытягивает» слабые проекты автоматически.

Меняется и сезонность. То, что раньше считалось гарантированным периодом дохода, перестаёт быть таковым. Деловой туризм сокращается, курортный сегмент меняет формат, часть спроса уходит в онлайн, часть — в более гибкие средства размещения. Сезоны становятся короче, провалы — ощутимее. А финансовые модели многих проектов по-прежнему выглядят так, будто этого не происходит.

На этом фоне инвестор начинает вести себя иначе. Он больше не покупает обещание — он покупает расчёт. Его интересует не «доходность до», а «что останется после». Он задаёт вопросы про операционные расходы, износ, замену мебели, стоимость простоев, налоги, комиссии, реальные показатели управляющей компании. И это нормальная, здоровая эволюция.

Проблема в том, что рынок оказался к этому не готов. До сих пор слишком часто можно увидеть модели, где доход считается без учёта реальной эксплуатации. Апартаменты по-прежнему пытаются продавать как квартиру, а не как коммерческий актив. Но апарт-отель — это не бетон с красивым видом. Это бизнес с ежедневной нагрузкой, человеческим фактором, износом и управленческими рисками.

Пассивный доход, на который многие рассчитывали, оказался не «вечным дивидендом», а результатом конкретных управленческих решений. И чем выше конкуренция, тем сильнее влияние качества управления на итоговую цифру. В этой реальности управляющая компания перестаёт быть «сервисом по умолчанию» — она становится ключевым фактором выживания проекта.

Важно проговорить главное: никто не гарантировал инвестору, что условия первых лет будут длиться вечно. Рынок не обязан сохранять прежнюю доходность только потому, что она была заложена в презентации на старте продаж. Экономика меняется, поведение гостей меняется, издержки растут — и игнорировать это означает обманывать самих себя.

Сегодня рынок апартаментов перестаёт быть историей про «лёгкие деньги». Он становится тем, чем и должен быть — профессиональным инвестиционным инструментом с рисками, управлением, расчётами и ответственностью. Это неприятно для тех, кто привык к простым обещаниям. Но это единственный путь к устойчивости.

Пора перестать рисовать золотые горы. Пора честно говорить о доходности после всех расходов, о сезонных провалах, о необходимости активного управления. Пора объяснять инвестору, что он входит не в сказку, а в бизнес…

2025 стал годом, когда рынок апарт-отелей перестал прощать ошибки

Рынок не стал «плохим».
Он просто вернулся в нормальное состояние.

За один год на отрасль одновременно надавили:
- туристический налог и НДС для юрлиц на УСН,
- рост операционных расходов и кадровый дефицит,
- дорогие деньги и рост цен подрядчиков,
- выход большого количества новых объектов,
- резкий рост конкуренции и стоимости привлечения гостя,
- снижение платежеспособности и изменение поведения туристов.

Маржинальность сжалась.
Ошибки перестали компенсироваться ростом.
Иллюзия «пассивных сверхдоходов» закончилась - и для управляющих компаний, и для инвесторов.

В конце года рынок начал очищаться:
кто-то ушёл, кто-то консолидировался, кто-то срочно пересобирал модели, чтобы выжить.

Главный вывод на 2026 год простой: пересборка неизбежна.
Финансовых моделей.
Бизнес-моделей.
Ожиданий всех участников рынка.

Я подробно разобрал, почему это произошло и что с этим делать дальше, в новой статье на bodokia.pro.

👉 Читать полностью: bodokia.pro

Новые правила для отелей — что это значит на самом деле?

С 1 марта 2026 рынок гостеприимства ждут очередные изменения. Вступают в силу обновленные правила предоставления гостиничных услуг.

Бронирования больше не “сгорают”, отмены становятся жёстко регламентированными, а серый сегмент начинают выдавливать с агрегаторов.

В репортаже на телеканале «Россия 24» мой комментарий о том, почему туристу станет спокойнее, а отельерам придётся заново пересчитывать экономику и правила работы.

▶️ Смотрите видео и делайте выводы.

Отельеры, зафиксируем момент. Это уже не партнёрство. Это наглость.

Один из крупнейших OTA сейчас могут купить.
Потенциальный покупатель всем известен.

И вот что важно:
совсем недавно этот игрок поднял минимальную комиссию.
Официальная причина? Им нужны деньги. На развитие сервиса.

Без шуток. Они сказали это вслух.

То есть логика такая:
мы хотим расти →
нам нужны инвестиции →
платите вы, отельеры.

Это даже не завуалировано. Это прямым текстом.

Платформа, которая:
• не строит отели,
• не управляет персоналом,
• не несёт операционных рисков,

перекладывает свои инвестиционные расходы на тех, кто реально делает продукт.

И считает это нормальным.

Самое опасное здесь не комиссия. Самое опасное - новая норма мышления.

Сегодня:
«Нам нужны деньги на развитие».

Завтра:
«Нам нужна большая маржа».

Послезавтра:
«Не нравится - вас просто не увидят».

В этот момент OTA перестаёт быть каналом продаж. Он становится налогом на существование отеля.

Нам годами рассказывали про партнёрство.
Про win-win.
Про «мы приводим гостей».

Правда в другом.
При монополии гостя приводят не вам.
Гостя приводят к себе.
А вы платите за доступ к собственному номеру.

Вопрос уже не к OTA. Монополии всегда ведут себя одинаково.

Вопрос к нам.

Почему мы это проглатываем?
Почему молчим, когда нам открыто говорят:
«Мы развиваемся за ваш счёт»?

Если сегодня комиссию повышают «на развитие сервиса»,
то завтра её повысят просто потому, что могут.

И объяснять уже ничего не будут.

Либо отельеры начинают мыслить как система
и строить свои каналы и альянсы, либо продолжают финансировать чужой рост
до момента, когда счёт станет окончательным.

Выбор, как обычно, за нами…

⚡️ Крупнейшие сети гостиниц отказались от работы через «Яндекс Путешествия»

Сотрудничество с сервисом прекратили такие крупные сети, как Azimut Hotels, Accor, Cosmos Hotel Group, «Мантера» и другие.
Причиной стало повышение с 1 февраля базовой комиссии с 15 до 17%.
Отельеры назвали условия нерыночными.

Процитирую представителей сетей:

Azimut Hotels Максим Бродовский : «навязываемые в одностороннем порядке сервисом условия не соответствуют рыночным и напрямую влияют на увеличение конечной стоимости проживания для гостей».

Генеральный директор группы «Мантера» Вадим Трукшин назвал решение агрегатора о повышении комиссии угрозой стабильности всей отрасли внутреннего туризма. Оно создает опасный прецедент и неизбежно приведет к аналогичным шагам со стороны других игроков.
«Такой сценарий вступит в прямое противоречие с обозначенными государством задачами по увеличению турпотока и развитию доступного внутреннего туризма».
"... Экономия, полученная благодаря государственной поддержке, направляется не на развитие, а распределяется среди посредников, что ставит под сомнение эффективность всей системы поддержки отрасли»

Удивительно видеть, как крупные игроки гостиничного рынка, являясь в общем-то прямыми конкурентами, объединились для противостояния крупному агрегатору и по сути исключили этот канал из собственных продаж ради недопущения дополнительного и, по их мнению, необоснованного роста издержек, которое в итоге сказалось бы на цене бронирования для гостей отелей этих сетей.
Подробности здесь

Интересно, чем закончится это противостояние?
И присоединятся к этому "демаршу" представители других сетей и УК, управляющих гостиницами и апарт-отелями?

#апартономика #гостиницы #ота #azimut #zont #cosmos #accor #mantera #яндекс

Крупные гостиничные сети вышли из сотрудничества с крупнейшим оператором онлайн-бронирований из-за повышения комиссии.И я, в целом, поддерживаю это решение.

Это редкий случай, когда большие игроки рынка действуют не поодиночке, а консолидированно.
Но давайте честно: влиять на больших могут только большие. И далеко не факт, что даже такой шаг реально изменит позицию агрегатора.

Вся эта история подсвечивает более глубокую проблему так называемых «партнёрских» отношений.
По факту это не партнёрство, а модель, в которой гигант в одностороннем порядке ставит рынок перед фактом:
условия меняются, потому что сервису нужны инвестиции.

Я, конечно, извиняюсь, но за чей счёт банкет эти инвестиции?

За счёт отелей, которые уже работают на грани нулевой маржинальности?
Или за счёт роста цен для конечного гостя?

Мы много говорим о развитии внутреннего туризма. Но туризм - это не агрегаторы. Туризм - это отели, персонал, сервис, инфраструктура и растущие операционные расходы.

Когда комиссия повышается, агрегатор сохраняет или увеличивает свою доходность,
а реальный сектор снова вынужден подстраиваться.

Именно поэтому этот шаг сетей - не истерика и не конфликт. Это сигнал рынку, что модель «агрегатор всегда прав» перестаёт быть устойчивой.

Если баланс интересов между платформами и теми, кто реально обслуживает туризм, не пересматривать - в долгую риски будут не у агрегаторов, а у всей отрасли.

Руководитель Яндекс Путешествия Евгений Абрамзон заявил, что сервис находится «в переговорах с сетями, приостановившими продажи».
Формулировка корректная. Но за ней остаётся важный контекст.

Повышение комиссии объясняют «растущими издержками» и необходимостью развивать сервис.
При этом не проговаривается очевидная вещь:
отельеры каждый год повышают тарифы - из-за инфляции, НДС, коммунальных платежей, туристического налога и роста фонда оплаты труда.

А комиссия агрегатора считается в процентах.
То есть при росте цен абсолютная сумма комиссии и так автоматически растёт, даже если ставка не меняется.

Получается, что «растущие издержки» Яндекса уже компенсируются ростом тарифов отелей.
А повышение процента сверху - это не столько про покрытие затрат, сколько про увеличение маржи за счёт отелей.

Есть и второй момент, о котором мало говорят.
17% - это базовая ставка. С учётом программ продвижения «Премиум» и «Премиум PRO» комиссия для отеля легко доходит до 20–25%.

Формально участие в этих программах добровольное.
Фактически - без них отель теряет видимость в выдаче и трафик.

Поэтому реальная стоимость присутствия на площадке для большинства отелей - далеко не 17%.

И это уже разговор не про партнёрство, а про то, сколько стоит доступ к спросу в экосистеме, где трафик давно стал главным активом.

Рынок это чувствует - поэтому и начались отключения. Не как жест протеста, а как попытка обозначить границ.

⚡️ Банк России снизил ключевую ставку до 15,5%

13 февраля 2026 года Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 п.п. - до 15,5% годовых.

Регулятор отмечает, что экономика возвращается к траектории сбалансированного роста. Ускорение инфляции в январе носило разовый характер, при этом устойчивые показатели роста цен существенно не изменились. По мере исчерпания временных факторов инфляция, по прогнозу ЦБ, продолжит замедляться.

Банк России будет принимать дальнейшие решения по ставке исходя из динамики инфляции и инфляционных ожиданий. Базовый сценарий предполагает среднюю ставку на уровне 13,5–14,5% в 2026 году при сохранении жестких денежно-кредитных условий.

Ожидается, что годовая инфляция снизится до 4,5–5,5% в 2026 году и приблизится к целевым 4% во втором полугодии.

🗓 Следующее заседание по ключевой ставке состоится 20 марта 2026 года.

«А сколько реально зарабатывают апартаменты?»
— самый частый вопрос, который мы слышим.

И именно поэтому мы сделали то, что на рынке делают единицы — открыли историю выплат по нашим отелям.

👉 Ссылка: https://admnd.ru/incomestatistics

И хоть мы пока не публичная компания,
мы сознательно движемся в сторону максимальной открытости.

Потому что считаем: доверие на этом рынке строится не на обещаниях, а на цифрах, которые можно проверить.

Поэтому у нас:
• открыта история выплат;
• в подвалах сайтов наших отелей ежедневно обновляется статистика работы;
• включая доходность инвесторов за последний отчетный период.

Только цифры, только факты.
И именно так, на наш взгляд, выглядит взрослая модель рынка доходной недвижимости.

Искать путь по звездам больше не получится

Скоро на рынке появится много хороших отелей… без звезд

И это не шутка.

В ближайшее время часть отелей и апарт-отелей, которые годами работали как 4★, могут эту категорию не подтвердить.

Причем речь не про слабые объекты. А как раз про те, в которых:
• качественный сервис;
• понятный продукт;
• своя аудитория;
• и хорошие отзывы.

Просто правила стали другими.

Если раньше 4★ можно было условно «собрать» из набора требований по балльной системе, где одни параметры компенсировали другие, то сейчас сначала нужно соответствовать ключевым требованиям, и только потом считать баллы.

И именно это стало переломным моментом.

Недостаточно просто хорошо работать.
Нужно еще и соответствовать новой модели:
• не «питание организовано», а полноценное кафе или ресторан;
• не просто пространство, а банкетный зал с возможностью трансформации под конференц-мероприятия;
• в целом - более сложная и продуманная внутренняя логика отеля.

И это лишь малая часть изменений.

Многие достойные объекты упираются не в качество, а в стены. Потому что перестроить это быстро (а иногда и вообще) невозможно.

Что получаем на выходе?

Отель хороший.
Гостям нравится.
Отзывы отличные.
Но формально — без звезд.

Рынок к этому пока не привык.

Мы все много лет жили в простой системе:
увидел 4★ - примерно понял, что тебя ждет.

А теперь возможна другая картина:

отель без категории, но по факту - тот самый уровень, к которому привык гость.

И тут начинается легкая путаница.

Кто-то продолжит искать «по звездам».
Кто-то начнет больше смотреть на отзывы, фото и реальный опыт.

И постепенно это может сдвинуть саму логику выбора.

Параллельно усиливается еще одна вещь.

Чем сложнее требования, тем легче их выполнить тем, у кого:
• есть масштаб;
• есть ресурсы;
• есть системная модель.

Совпадение? Возможно.
Тенденция? Точно.

Небольшим отелям с характером и историей здесь объективно сложнее.

Важно зафиксировать одну простую мысль:

отель без звезд - не значит, что он стал хуже.

Он может остаться тем же самым местом, куда гости возвращаются из года в год.
Просто табличка на фасаде больше не отражает реальную картину так точно, как раньше.

Скорее всего, рынок к этому адаптируется. Но какое-то время будет непривычно.

И для гостей, и для самих отельеров.

ЧЕСТНО…
Есть категория «инвесторов», у которых рынок всегда должен расти.
Как прогноз в презентации застройщика.

Если не растёт — значит кто-то виноват.
Желательно управляющая компания.

Январь–февраль хуже прошлого года.
Шок. Сенсация. Никогда такого не было 🙂

В мире турбулентность, штормит, турпоток падает, рынок перестраивается —
но в головах у некоторых всё ещё «должно быть + каждый месяц».

Хорошая новость: рынок не в курсе ваших ожиданий.

Плохая новость: инвестиции - это не депозит.

Мы показываем цифры. Как есть. Даже когда они неудобные.

А теперь простой вопрос:
те, кто рассказывает про «плохое управление» —
вы на что опираетесь?

На данные?
Или на веру в то, что где-то есть отель, где всегда только плюс?

Если найдёте — покажите.
Нам тоже интересно посмотреть на эту сказку.

P.S. А вот данные за прошлые годы, которыми мы делимся:
https://admnd.ru/incomestatistics