Как мы выбираем объекты для редевелопмента?

Редевелопмент - это сложный инвестиционный процесс, где успех на 90% зависит от правильного выбора исходного объекта. На что мы обращаем внимание, просматривая сотни площадок в год и доводя до сделки лишь единицы? Рассказываем кратко, по каким критериям мы отбираем объекты.

📍 Все начинается с локации. Мы оцениваем не только ее текущее состояние, но и будущий потенциал. Нас интересуют планы города по развитию дорожных сетей, новые магистрали, виды транспорта, а также проекты реновации, которые могут увеличить плотность населения и деловую активность.

💰 Цена и финансовая модель. Редевелопмент - дорогой процесс, поэтому мы ищем объекты с низкой ценой входа, чтобы предложить рынку интересный, конкурентоспособный продукт. Сразу строим финансовую модель, прогнозируя будущую стоимость объекта на 2-3 года вперед. Наша практика показывает, что правильно выбранные объекты дорожают в среднем на 30-40% в год.

🏛 Архитектура и концепция. Уже на стадии рассмотрения покупки набрасываем концепцию. Мы хотим создать пространство, насыщенное полезными фишкамими: переговорки, террасы, кафе, рестораны. Чтобы в наших объектах было не только удобно работать, но и комфортно проводить время, формируя тем самым комьюнити.

⚖️ Юридическая чистота. Без компромиссов. Самострой или проблемы с владельцами - сразу стоп.

📈 Соответствие рыночным трендам. Мы следим за спросом, отмечаем дефецит качественной складской, производственной и офисной недвижимости. Спрос на бизнес-центры и индустриальные объекты смещается из центра в жилые кварталы. Именно поэтому наш новый проект МФК ГАЛО это не просто бизнес-центр, а многофункциональный индустриальный комплекс, где будут объединены склады, небольшие производства, торговля, офисы и зоны отдыха.

Вот так из старого здания и рождается новая точка притяжения!

#закулисье_компании@tpicompany

⚖️Редевелопмент ≠ редевелопмент.
Виды и разница фин.модели!

В работе с готовыми объектами девелоперы часто используют слово «редевелопмент», как универсальное. Но на практике существует два принципиально разных подхода - реконструкция и капитальный ремонт

И у каждого - своя экономика, свои риски и своё влияние на итоговую доходность инвестора.

🧩 1. Редевелопмент с реконструкцией.

Это глубокая трансформация здания: изменение конструктивных элементов, увеличение этажности, вмешательство в несущую систему.

Что это означает:
1️⃣Вывод здания из эксплуатации

2️⃣Более высокая себестоимость,

3️⃣Продажи или сдача в аренду - только после окончания реконструкции

🧱 2. Редевелопмент в рамках капитального ремонта:

Это формат, где объект остаётся в тех же градостроительных параметрах, но технически может измениться до неузнаваемости.

Мы можем :

Полностью обновить инженерные системы, усилить конструкции, заменить фасады, переделить внутреннее пространство, создать новые функциональные сценарии использования.

То есть эффект - как у реконструкции, но юридически это капитальный ремонт.( не трогаем несущие конструкции, не надстраиваем)

💼 Главное преимущество для инвестора - объект не выводится из эксплуатации !

Часть площадей может продолжать работать,
арендаторы остаются
объект генерирует денежный поток

📈 Почему финмодель при капитальном ремонте часто выигрывает?

Потому что мы совмещаем два потока:
Рост стоимости актива за счёт редевелопмента и
Текущий доход от аренды,

В результате окупаемость становится быстрее, а IRR - выше.
Получить консультацию.

#инвестиции #недвижимость #доход

Инвестиционные стратегии при покупке офиса

На консультациях клиенты не могут определиться: купить офис, чтобы потом сдать его, или чтобы перепродать? И в том, и в другом случае они хотят получить максимум дохода.

Обычно инвесторы идут по одному из трех путей:

▪️Покупка офиса на ранней стадии строительства и перепродажа после ввода в эксплуатацию. В среднем прирост стоимости при таком подходе обычно составляет 30-40% годовых.

▪️Сдать офис и потом продать его как готовый арендный бизнес. В этом случае, можно говорить о приросте около 50%.

Доходность выше, но есть подвох. Нужно найти арендатора. Сможете сделать это сами или вам нужна помощь?

Когда строят новый бизнес-центр, там сразу появляются много пустых офисов - начинается конкуренция, сдать офис в аренду дорого и быстро сложнее.

Если возвращаться к разговору о редевелопменте в рамках капитального ремонта, то тут инвестор избегает этой давки, за счет по этапности.

▪️Купить офис на стадии строительства, сдавать его в долгосрочную аренду и годами получать стабильный доход. Продать когда основные вложения окупятся.

Рост стоимости + пассивный доход от аренды = привлекательный инвестиционный продукт.

Продукт для терпеливых. Эта стратегия требует внимания. Поддерживать помещение в хорошем состоянии. Работать с арендаторами: находить их и выстраивать отношения. Если вы не уверенны, что у вас есть на это ресурсы, стоит признать, что этот путь не для вас.

Каждая стратегия работает. Важно только четко сформулировать цель и самому себе ответить на вопросы: «Надолго ли я покупаю?», «Сколько хочу заработать?» и «Сколько сил и времени готов вкладывать?» Вот основа правильного выбора.

На остальные вопросы поможем ответить мы!

Коммерческая недвижимость — один из самых надёжных способов приумножить капитал.
Живые примеры и реальные цифры, чтобы вы могли оценить перспективы.

Там, где выше доходность, туда и течёт капитал. Сегодня это течение уносит опытных инвесторов из жилой недвижимости в коммерческую. Конкуренция в этом сегменте была и остается ниже. А знание тонкостей коммерческих сделок даёт продвинутым игрокам настоящее преимущество: они могут не спеша выбрать «жемчужину» - объект, который станет магнитом для надёжных арендаторов.

Сомневаетесь? Смотрите реальные кейсы роста в МФК СОЮЗ:

В 2022 году офис 65 кв.м можно было приобрести за 165 000  руб./м², его цена сегодня - 355  000  руб./м² (+52%). Аренда приносит 3 000 руб./м²/мес. Около 21,8% годовых только на аренде.

Street-retail. Помещение 50 м² 3 года назад стоило 12,5  млн  руб., сегодня - 25 млн руб. (+100%). Арендная плата выросла с 100 000  руб./мес. до 165 000  руб./мес.

Где искать «жемчужины» в 2025 году?

Мы веделяем 3 тренда в коммерческой недвижимости с максимальным потенциалом:

▪️Склады в черте города
Бум e‑commerce и маркетплейсов диктует новые правила. Предпринематели ищут компактные склады в черте города. Они позволяют организовать быструю доставку прямо со склада, который находится рядом с офисом.

▪️Офисы в развивающихся районах. Компании все чаще по разным причинам переезжают из центра, но при этом хотят оставаться в комфортных локациях, со всей необходимой инфраструктурой.

▪️Street -retail у метро. Вечная классика, которая не выходит из моды. Пешеходный трафик у станций метро — это гарантированный поток клиентов для кафе, аптек и пунктов выдачи заказов. Спрос на такие помещения всегда стабильно высок.

Коммерческая недвижимость — это живой актив, который приносит регулярный доход и растёт в цене быстрее инфляции. А так же дает возможность регулировать процессы, т.к. вы владелец а не вкладчик.

Если хотите узнать, как выбрать объект под ваш бюджет или рассчитать доходность — пишите в комментариях!
Разберём ваш случай индивидуально.

🎄 До Нового года - всего 37 дней!

В это волшебное время мы особенно сильно думаем о тех, кто с нами уже столько лет
- о наших клиентах.

Мы ценим Ваше доверие, Ваши смелые инвестиции в реальные проекты TPI Company.

Чтобы выразить эту благодарность, мы с заботой подготовили особенный подарок - авторскую настольную игру
TPI EMPIRE!

Теперь Вы можете строить свою Финансовую империю не только в реальной жизни, но и на игровом поле со своей семьей.

В игре Вы принимаете стратегические решения, ведёте переговоры и чувствуете азарт роста покупая новые активы.

Это пространство, где можно в лёгкой форме обсудить с детьми серьёзные темы инвестиций и бизнеса, и просто увлекательно провести время.

И, конечно, это наш способ сказать:
«Спасибо, что Вы с нами!»

✨С уважением и заботой,
Команда TPI Company