Когда инвестор смотрит на готовый арендный бизнес, первый вопрос обычно звучит так:

Хорошо, а что здесь нужно проверить, кроме самой цифры доходности?

Разберем на конкретном примере.

Офисное помещение 56,7 м² с действующим арендатором - фотостудией. Стоимость - 20 695 500 ₽, текущий арендный поток - 173 000 ₽ в месяц.
На первый взгляд все просто: есть арендатор, есть доход. Но инвестору важно смотреть глубже.

На самого арендатора.
Кто арендует помещение, как долго он там находится, на какой срок заключен договор, есть ли индексация.

На само помещение.
Даже при действующем арендаторе важно понять, насколько сильный это лот сам по себе. И насколько понятен и разнообразен сценарий использования. В данном случае его плюсы - угловое помещение, высокие потолки и две террасы. Это характеристики, которые повышают ликвидность.

На сам проект и локацию.
Сильный ГАБ держится не только на арендаторе, но и на качестве объекта. У МФК СОЮЗ сильная локация в Басманном районе, пешая доступность от метро, близость к ТТК, собственная инфраструктура, парковка и управляющая компания.

Документы и условия аренды.
Важно проверить права на помещение, договор аренды, сроки, индексацию, порядок расторжения и возможные риски для нового собственника.

А что будет, если арендатор съедет?

Если помещение сильное само по себе, его проще снова вывести на рынок и повторно сдать в аренду.

Если не хочется разбираться во всем этом самостоятельно, мы можем помочь. В TPI Company есть аналитический отдел, юридический департамент и собственная управляющая компания. Мы не пропадаем после сделки, остаемся на связи и при необходимости помогаем снова сдать помещение в аренду.

Если хотите, можем подобрать и сравнить еще несколько ГАБ.

Нас так же можно читать в MAX, Дзен и VK.

Как старое здание в центре Москвы стало новым активом для бизнеса

У каждого сильного проекта есть не только адрес, но и своя история. МФК СОЮЗ - как раз такой пример.

Здание в Басманном районе появилось еще в 1914 году, а с 1923 года было связано с Центросоюзом - одним из старейших профессиональных объединений в стране. Спустя десятилетия объект остался в центральном округе Москвы, но его функция и состояние уже не отвечали тому, что нужно рынку сегодня.

И вот здесь начинается самое интересное.

Для нас редевелопмент - это не просто обновить фасад или сделать ремонт в общих зонах. Это вопрос: какую новую роль объект может получить в городе и на рынке.

Так появился СОЮЗ современный многофункциональный комплекс, где в одном здании соединились офисы, торговые помещения и складские пространства.

В проекте есть то, что действительно важно для пользователя каждый день: удобная локация в ЦАО, пешая доступность до метро, парковка, профессиональное управление, эксплуатируемая кровля и понятная инфраструктура.

Что это значит для покупателя или инвестора?

Вы получаете не “старое здание после ремонта”, а переосмысленный актив, который понятен современному бизнесу.

Именно в этом ценность хорошего редевелопмента. Он сохраняет сильную основу объекта - локацию, характер, историю и добавляет то, без чего сегодня активу сложно быть востребованным: функциональность, комфорт и ликвидность.

Поэтому СОЮЗ - это пример того, как история может работать на ценность объекта не в прошлом, а в настоящем.

После постов со скидками у инвестора всегда возникает нормальный вопрос:
а скидка настоящая или это просто маркетинг?

И это, кстати, правильная реакция. Ведь скидка на слабый объект не делает его выгодным.

Всегда считайте не “размер скидки”, а математику сделки:

- сколько стоит вход
- какая потенциальная аренда
- сколько может стоить объект на следующем этапе
- сколько времени вы готовы держать актив

Именно поэтому мы всегда говорим:
важна не скидка сама по себе, а то, по какой цене вы заходите в ликвидный актив. Только так можно понять, где маркетинг, а где действительно интересная возможность.

Если хотите, можем помочь разобрать любой лот по цифрам.
Напишите в личные сообщения слово Разбор

Почему люди читают про коммерческую недвижимость, но не доходят до сделки

Мы видим это постоянно:
человек интересуется коммерческой недвижимостью, читает посты, смотрит объекты, считает доходность - и всё равно откладывает решение.

Почему так происходит?

Обычно причина не в том, что объект не нравится. Причина в другом: страшно ошибиться.

Кто-то боится зайти не в тот формат.
Кто-то не до конца понимает, как считать реальную доходность.
Кто-то думает, что для входа нужен гораздо больший бюджет.
А кто-то просто не понимает, с чего начать.

И это нормально.
Почти каждый инвестор проходит через этот этап.

Поэтому мы всегда советуем не начинать с вопроса «что купить?», а начинать с вопроса:
какая у вас цель?

Нужен пассивный доход?
Нужен рост капитала?
Нужно помещение под свой бизнес?
Или хочется зайти в коммерческую недвижимость с минимальным риском?

Когда есть ответ на этот вопрос, выбор становится намного проще.

Если хотите, напишите нам в личные сообщения ваш бюджет и задачу.
Мы честно подскажем, какой формат стоит рассматривать: офис, ГАБ, street retail или комбинированный вариант.

Один из самых частых вопросов инвестора звучит так:

что сегодня выгоднее - получать доход с первого дня или заходить в объект на рост?

 У обоих сценариев есть своя логика.
 
Если вам важен спокойный денежный поток, обычно стоит смотреть в сторону готового арендного бизнеса.
Это формат, где уже есть арендатор и понятен доход с момента покупки.
 
Если задача - заработать на росте стоимости, тогда логичнее рассматривать объекты на ранней стадии.
Там доход формируется не только за счёт аренды, но и за счёт того, что сам актив дорожает по мере реализации проекта.
 
Есть и третий сценарий - комбинированный.
Когда объект интересен и как арендный продукт, и как актив на перепродажу в будущем.
 
Поэтому выбирать нужно то, что подходит именно под вашу задачу сейчас.