Пример объекта из разбора выше, сделанный на перепродажу хитрым инвестором. Сразу скажу, я к этому отношения не имел, хотя знаю инициатора проекта.
Инвестиции на создание:
💰Покупка 7-10 млн.
🏪Инвестиции в ремонт 4-6 млн.
🤑Желаемая цена продажи 50 млн.
Что мы получаем в итоге:
🔻Локация - плохая.
🔻Качество арендатор - на любителя) про это напишу отдельно.
🔻Условия аренды - слабые. Только процент от РТО, без фикса.
🔻Качество объекта - низкое.
🔻Ликвидность - низкая.
❗️Собственик пишет расчетный арендный поток — 340 000 – 360 000 рублей, как бы намекая, что сейчас он там ниже. Даже если бы арендный поток был выше 400 тыс. риски указаные выше это бы не снимало.
Как итог, объект переоценён собственником минимум в два раза, при съезде якорного арендатора, цена возможной будущей продажи 10-14 млн.💣
Те, кто говорят, что в недвижимости невозможно потерять капитал или что-то не договаривают или небольшая насмотренность.
#обзор
Инвестиции на создание:
💰Покупка 7-10 млн.
🏪Инвестиции в ремонт 4-6 млн.
🤑Желаемая цена продажи 50 млн.
Что мы получаем в итоге:
🔻Локация - плохая.
🔻Качество арендатор - на любителя) про это напишу отдельно.
🔻Условия аренды - слабые. Только процент от РТО, без фикса.
🔻Качество объекта - низкое.
🔻Ликвидность - низкая.
❗️Собственик пишет расчетный арендный поток — 340 000 – 360 000 рублей, как бы намекая, что сейчас он там ниже. Даже если бы арендный поток был выше 400 тыс. риски указаные выше это бы не снимало.
Как итог, объект переоценён собственником минимум в два раза, при съезде якорного арендатора, цена возможной будущей продажи 10-14 млн.💣
Те, кто говорят, что в недвижимости невозможно потерять капитал или что-то не договаривают или небольшая насмотренность.
#обзор
📌Моё отношение к дискаунтерам.
Как потребитель я всячески приветствую появление различных дискаунтеров, особенно форматы, которые красиво упакованы, чисто и приятно выглядят, предоставляющие интересное ценовое предложение.
Но как инвестор и советник вижу моменты, над которыми стоит подумать, как это сыграет в долгосрочной перспективе.
💼Дискаунтеры обычно выходят на уже сформированный рынок, основная их стратегия адаптировать свою бизнес-модель, так чтобы получить лучшее ценовое преимущество перед классическими форматами, даже перед сегментом эконом.
Экономия на всех этапах бизнес-цепочки, позволяет сформировать привлекательные цены для покупателей.
🔻На чём экономит оператор:
1) Инвестиции в открытие точки оборудование по минимуму, палетная выкладка, минимальный ремонт.
2) Берут менее интересные помещения на вторых и третьих линиях, ориентируясь низколиквидные объекты.
3) Небольшая маржа ретейлера, диктует правила сотрудничества со всеми контрагентами, в том числе и с собственниками помещений. Ставки аренды ниже, а условия в договоре жёстче. Например, ряд дискаунтеров: готов давать только % от товара оборота и компенсацию части расходов.
4) У ряда сетей, подготовку помещения под стандарты ретейлера обязан выполнить собственник за свой счёт.
❗️ Некоторые коллеги, сейчас активно предлагают выкупать недорогие помещения в регионах, посадить туда дискаунтер и продать конечному инвестору зафиксировав относительно высокую доходность, за счёт сроков реализации проекта. По информации от знакомого менеджера, работающего в развитии одной из сетей, только 20% магазинов сверхуспешны.
🎲Хотели бы вы себе ГАБ с дискаутером и какие вы видите плюсы и минусы у этого формата?
Выбирайте лучшее из возможного. @thebestinvestru
#габ #торговаянедвижимость #дискаутер
Как потребитель я всячески приветствую появление различных дискаунтеров, особенно форматы, которые красиво упакованы, чисто и приятно выглядят, предоставляющие интересное ценовое предложение.
Но как инвестор и советник вижу моменты, над которыми стоит подумать, как это сыграет в долгосрочной перспективе.
💼Дискаунтеры обычно выходят на уже сформированный рынок, основная их стратегия адаптировать свою бизнес-модель, так чтобы получить лучшее ценовое преимущество перед классическими форматами, даже перед сегментом эконом.
Экономия на всех этапах бизнес-цепочки, позволяет сформировать привлекательные цены для покупателей.
🔻На чём экономит оператор:
1) Инвестиции в открытие точки оборудование по минимуму, палетная выкладка, минимальный ремонт.
2) Берут менее интересные помещения на вторых и третьих линиях, ориентируясь низколиквидные объекты.
3) Небольшая маржа ретейлера, диктует правила сотрудничества со всеми контрагентами, в том числе и с собственниками помещений. Ставки аренды ниже, а условия в договоре жёстче. Например, ряд дискаунтеров: готов давать только % от товара оборота и компенсацию части расходов.
4) У ряда сетей, подготовку помещения под стандарты ретейлера обязан выполнить собственник за свой счёт.
🎲Хотели бы вы себе ГАБ с дискаутером и какие вы видите плюсы и минусы у этого формата?
Выбирайте лучшее из возможного. @thebestinvestru
#габ #торговаянедвижимость #дискаутер
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💰Инвест-разбор: покупка недвижимости с торгов, улучшение и продажа.
Сегмент – Покупка недвижимости с торгов, улучшение и продажа.
Риск-профиль инвестора – умеренный.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – если всё делать самому, то полная.
Капитализация до 100% в годовых. При спекулятивно стратегии.
Среднерыночная рентная доходность от 14+%.
Чек входа: от 15+ млн рублей.
Фундаментальный анализ: возражения и доводы “ЗА”
Ликвидные лоты продаются с небольшим дисконтом.
👉Покупки с торгов отдельный вид бизнеса, требующий постоянного мониторинга площадок, обсчёта проектов подачи заявок и участия в самих торгах. При правильном подходе проекты могут быть очень успешны.
Нет гарантии покупки лота.
👉Торгах в сегменте по коммерческой недвижимости действительно, бывает высокий ажиотаж, и не всегда получается забрать интересный лот, количество попыток, как правило, приводит к результату.
Рынок торгов по банкротству после “хайпа обучальщиков” стал очень сложным.
👉 В разных сегментах по торгам действительно сформировались эффективные команды, но сама по себе процедура абсолютно прозрачная. Выигрывать лоты можно даже у профессионалов рынка, здесь много в первую очередь от цены по которой вы готовы покупать лот и от стратегии конкурентов.
На торгах всё схвачено и выигрывают только свои люди.
👉Один из мифов торгов по банкротству, сама по себе процедура очень прозрачна, но даже при злоупотреблениях со стороны конкурсного управляющего, при обращении в ФАС и СРО можно решить вопрос и вернуть процедуру в правовое русло.
🔻продолжение
Сегмент – Покупка недвижимости с торгов, улучшение и продажа.
Риск-профиль инвестора – умеренный.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – если всё делать самому, то полная.
Капитализация до 100% в годовых. При спекулятивно стратегии.
Среднерыночная рентная доходность от 14+%.
Чек входа: от 15+ млн рублей.
Фундаментальный анализ: возражения и доводы “ЗА”
Ликвидные лоты продаются с небольшим дисконтом.
👉Покупки с торгов отдельный вид бизнеса, требующий постоянного мониторинга площадок, обсчёта проектов подачи заявок и участия в самих торгах. При правильном подходе проекты могут быть очень успешны.
Нет гарантии покупки лота.
👉Торгах в сегменте по коммерческой недвижимости действительно, бывает высокий ажиотаж, и не всегда получается забрать интересный лот, количество попыток, как правило, приводит к результату.
Рынок торгов по банкротству после “хайпа обучальщиков” стал очень сложным.
👉 В разных сегментах по торгам действительно сформировались эффективные команды, но сама по себе процедура абсолютно прозрачная. Выигрывать лоты можно даже у профессионалов рынка, здесь много в первую очередь от цены по которой вы готовы покупать лот и от стратегии конкурентов.
На торгах всё схвачено и выигрывают только свои люди.
👉Один из мифов торгов по банкротству, сама по себе процедура очень прозрачна, но даже при злоупотреблениях со стороны конкурсного управляющего, при обращении в ФАС и СРО можно решить вопрос и вернуть процедуру в правовое русло.
🔻продолжение
☑️Тенденции:
🔸В самых популярных категориях на торгах дисконт небольшой, например, в категории автомобили и квартиры. Лоты оцениваются относительно легко, чек входа небольшой, желающих купить много.
🔸В регионах купить интересный лот проще, так как конкуренция ниже.
🔸Часть участников торгов покупают объекты с целью быстрой перепродажи по рыночной цене, если вы покупаете для себя или сдачи в аренду, вашу экономику спекулянтам переиграть сложнее.
🔸Наибольшая доходность в объектах, требующих дополнительных улучшений и редевелопмента. Желающих связываться с такими проектами меньше.
🔸В высоком чеке от 100 млн также меньше конкуренция, а доходности выше. Самые интересные проекты в сегментах от 200+ млн.
🔸Есть и специфические категории выкуп дебиторской задолженности, оборудования и материалов, земельных участков, где также могут быть интересные инвестиционные возможности.
📶Мои выводы:
Участие в торгах по банкротству интересная и выгодная инвестиционная стратегия, главный залог успеха уметь анализировать и определять рыночную цену объекта. Для доходности выше среднерыночной достаточно выделить нужное время на поиск и обсчёт проектов и участие в процедурах. Количество попыток приводит к результату. Для получения высокой доходности выше 50% годовых необходимо быть готовы заходить в более сложные проекты, включающие в себя не только поиск арендаторов, но и ремонтные работы по улучшению объекта, а где-то и полный цикл девелопмента. По моей оценке, покупка коммерческой недвижимости с торгов по банкротству не самая конкурентная ниша, и покупать интересные объекты однозначно можно.
📌Кому нужна консультация по эффективной стратегии участия в торгах по банкротству, пишите @denisovvi
#разбор #торги
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
🔸В самых популярных категориях на торгах дисконт небольшой, например, в категории автомобили и квартиры. Лоты оцениваются относительно легко, чек входа небольшой, желающих купить много.
🔸В регионах купить интересный лот проще, так как конкуренция ниже.
🔸Часть участников торгов покупают объекты с целью быстрой перепродажи по рыночной цене, если вы покупаете для себя или сдачи в аренду, вашу экономику спекулянтам переиграть сложнее.
🔸Наибольшая доходность в объектах, требующих дополнительных улучшений и редевелопмента. Желающих связываться с такими проектами меньше.
🔸В высоком чеке от 100 млн также меньше конкуренция, а доходности выше. Самые интересные проекты в сегментах от 200+ млн.
🔸Есть и специфические категории выкуп дебиторской задолженности, оборудования и материалов, земельных участков, где также могут быть интересные инвестиционные возможности.
📶Мои выводы:
Участие в торгах по банкротству интересная и выгодная инвестиционная стратегия, главный залог успеха уметь анализировать и определять рыночную цену объекта. Для доходности выше среднерыночной достаточно выделить нужное время на поиск и обсчёт проектов и участие в процедурах. Количество попыток приводит к результату. Для получения высокой доходности выше 50% годовых необходимо быть готовы заходить в более сложные проекты, включающие в себя не только поиск арендаторов, но и ремонтные работы по улучшению объекта, а где-то и полный цикл девелопмента. По моей оценке, покупка коммерческой недвижимости с торгов по банкротству не самая конкурентная ниша, и покупать интересные объекты однозначно можно.
📌Кому нужна консультация по эффективной стратегии участия в торгах по банкротству, пишите @denisovvi
#разбор #торги
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
🤡Продажи лотерейных билетов в России выросли на треть за первый квартал
В России продали на 34% больше лотерейных билетов год к году. Средний чек в сегменте вырос на 48% и составил 155 руб.
Показатель также оказался на 35% выше, чем в 2021 году, и на 41% по сравнению с 2020 годом. Увеличились и расходы потребителей на лотерейные билеты. В первом квартале 2023 года средний чек покупки в этой категории составил 155 руб., что на 48% выше, чем в прошлом году. Рост показателя обусловлен увеличением числа позиций, поскольку «заметного роста средних цен не наблюдалось».
🎉По данным «Чек Индекса», ключевым драйвером роста продаж лотерейных билетов традиционно выступают праздники — Новый год, 8 Марта, 23 февраля, дни рождения и знаковые даты. «Лотерейные билеты стабильно входят в топ-10 покупок за час до Нового года», — отметили эксперты.
Признавайтесь, выигрывали что-то в лотереях?
#лотереи
В России продали на 34% больше лотерейных билетов год к году. Средний чек в сегменте вырос на 48% и составил 155 руб.
Показатель также оказался на 35% выше, чем в 2021 году, и на 41% по сравнению с 2020 годом. Увеличились и расходы потребителей на лотерейные билеты. В первом квартале 2023 года средний чек покупки в этой категории составил 155 руб., что на 48% выше, чем в прошлом году. Рост показателя обусловлен увеличением числа позиций, поскольку «заметного роста средних цен не наблюдалось».
🎉По данным «Чек Индекса», ключевым драйвером роста продаж лотерейных билетов традиционно выступают праздники — Новый год, 8 Марта, 23 февраля, дни рождения и знаковые даты. «Лотерейные билеты стабильно входят в топ-10 покупок за час до Нового года», — отметили эксперты.
Признавайтесь, выигрывали что-то в лотереях?
#лотереи
📌Коллеги, ко мне часто обращаются по вопросу продажи жилой недвижимости в Москве, в личном общении в 90%* случаев рекомендую Максима Петровичева.
☑️Что бы познакомиться с подходом Максима рекомендую подписаться на его канал https://t.me/agent_pma
ps. свою недвижимость я также продаю только с профессионалами, экономя нервы и бюджет.
*бывают просто очень специфические запросы)
#рекомендация
☑️Что бы познакомиться с подходом Максима рекомендую подписаться на его канал https://t.me/agent_pma
ps. свою недвижимость я также продаю только с профессионалами, экономя нервы и бюджет.
*бывают просто очень специфические запросы)
#рекомендация
📌Частый вопрос, к которому приходим на консультациях с инвесторами: Купить готовый арендный бизнес или помещение с бо́льшим потенциалом, но без арендатора?
Однозначного ответа нет, но попробуем рассмотреть оба этих варианта. Я перевёл модель SWOT-анализа, на терминологию коммерческой недвижимости: сильные стороны / ПЛЮСЫ, слабые стороны / МИНУСЫ, возможности / ПОТЕНЦИАЛ, угрозы / РИСКИ – вроде получилось неплохо. Приступим к разбору:
🏦 Готовый арендный бизнес:
➕Плюсы
Собственник объекта сразу начинает получать арендный поток.
Есть возможность проверить оценку стоимости объекта, доходным методом.
➖Минусы
Доходность у таких объектов, среднерыночная.
Если жёсткий договор, заменить арендатора бывает проблематично.
Отсутствует возможность выбора арендатора, в конкретном объекте.
Не всегда прозрачная история объекта, экономика арендатора.
📈Потенциал
Продать ГАБ проще, чем помещение без арендатора. Ликвидность выше.
🎈Риски
Риск завышенной аренды ставки.
Риск съезда арендатора.
Просьбы арендатора о снижении арендной платы.
Резюме подхода: для инвесторов, которые не готовы погружаться и тратить часть времени на операционную работу с недвижимостью, можно рассмотреть к покупке готовое помещение. Или если нужен арендный поток в моменте, можно, немного, пожертвовав доходностью, также рассматривать ГАБ.
Продолжение 🔻
Однозначного ответа нет, но попробуем рассмотреть оба этих варианта. Я перевёл модель SWOT-анализа, на терминологию коммерческой недвижимости: сильные стороны / ПЛЮСЫ, слабые стороны / МИНУСЫ, возможности / ПОТЕНЦИАЛ, угрозы / РИСКИ – вроде получилось неплохо. Приступим к разбору:
🏦 Готовый арендный бизнес:
➕Плюсы
Собственник объекта сразу начинает получать арендный поток.
Есть возможность проверить оценку стоимости объекта, доходным методом.
➖Минусы
Доходность у таких объектов, среднерыночная.
Если жёсткий договор, заменить арендатора бывает проблематично.
Отсутствует возможность выбора арендатора, в конкретном объекте.
Не всегда прозрачная история объекта, экономика арендатора.
📈Потенциал
Продать ГАБ проще, чем помещение без арендатора. Ликвидность выше.
🎈Риски
Риск завышенной аренды ставки.
Риск съезда арендатора.
Просьбы арендатора о снижении арендной платы.
Резюме подхода: для инвесторов, которые не готовы погружаться и тратить часть времени на операционную работу с недвижимостью, можно рассмотреть к покупке готовое помещение. Или если нужен арендный поток в моменте, можно, немного, пожертвовав доходностью, также рассматривать ГАБ.
Продолжение 🔻
🏢Помещение без арендатора.
➕Плюсы:
Возможность выбора арендатора и договорных условий.
Возможность использовать рассрочки и другие программы от застройщика.
Юридическая чистота сделки.
Возможность купить помещение по цене метра квадратного, а не по доходности объекта.
➖Минусы:
Нет в моменте арендного потока.
📈Потенциал:
После заключения договора с арендатором капитализация объекта может сильно вырасти.
Наиболее подходит под стратегию роста капитализации: купил – посадил арендатора и продал.
🎈Риски:
Сроки поиска арендатора могут быть выше прогнозируемых
Ставка аренды может быть ниже прогнозируемой.
Продать пустое помещение сложнее, чем помещение с арендатором. Шире круг потенциальных покупателей.
Резюме подхода: для инвесторов, которые готовы пожертвовать арендным потоком в моменте в пользу большей доходности в будущем, взвесят все риски и ещё более тщательно будут выбирать объект инвестиций.
❗️ Итог: не бывает правильного выбора. Что подходит одному инвестору, может быть, неприемлемо для другого. В любом случае стратегия подбирается под конкретные задачи клиента, его ситуацию и готовность нести те или иные риски, связанные с его выбором.
📌Кому нужна консультация, подбор коммерческого помещения или ГАБа пишите @denisovvi
#габ #разбор
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
➕Плюсы:
Возможность выбора арендатора и договорных условий.
Возможность использовать рассрочки и другие программы от застройщика.
Юридическая чистота сделки.
Возможность купить помещение по цене метра квадратного, а не по доходности объекта.
➖Минусы:
Нет в моменте арендного потока.
📈Потенциал:
После заключения договора с арендатором капитализация объекта может сильно вырасти.
Наиболее подходит под стратегию роста капитализации: купил – посадил арендатора и продал.
🎈Риски:
Сроки поиска арендатора могут быть выше прогнозируемых
Ставка аренды может быть ниже прогнозируемой.
Продать пустое помещение сложнее, чем помещение с арендатором. Шире круг потенциальных покупателей.
Резюме подхода: для инвесторов, которые готовы пожертвовать арендным потоком в моменте в пользу большей доходности в будущем, взвесят все риски и ещё более тщательно будут выбирать объект инвестиций.
📌Кому нужна консультация, подбор коммерческого помещения или ГАБа пишите @denisovvi
#габ #разбор
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📌Сейчас на рынке много операторов различных инвестиционных предложений, есть хорошие проекты, средние и мягко говоря, не очень. Компании вкладываться в активный маркетинг, иногда завышая ожидания, и скрывают риски, сильные отделы продаж, как итог инвестор заходит, в те проекты, которые лучше бы обойти стороной.
❗️ Инвесторы, часто, ориентируются на самую высокую доходность, а в первую очередь смотреть надо на вашу ситуацию. Что подойдёт, для одного инвестора, может быть, совсем неподходящим для другого. Ну и главное, помните, не бывает высокой доходности без рисков.
👉Сформировал список направлений, с которыми работаю через партнёров, описал инвестиционный потенциал роста капитализации, рентный доход, порог входа и риск профиль.
📌Если что-то будет интересно, пишите в личные сообщения @denisovvi , обсудим более подробно.
Подписывайтесь @thebestinvestru
#мойинвестпортфель
👉Сформировал список направлений, с которыми работаю через партнёров, описал инвестиционный потенциал роста капитализации, рентный доход, порог входа и риск профиль.
📌Если что-то будет интересно, пишите в личные сообщения @denisovvi , обсудим более подробно.
Подписывайтесь @thebestinvestru
#мойинвестпортфель
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💪Начинаем рабочую неделю активно, делюсь планами.
На этой неделе хочу написать ещё один материал на тему готового арендного бизнеса, сделать разбор качественных и ликвидных объектов, что это и с какой доходностью продаётся. Также в планах прямой эфир, с темой определюсь завтра.
📌Ещё анонсирую две активности одну для удобства коммуникации с подписчиками, вторую для экспертов рынка недвижимости.
Все материалы пишу сам, поэтому «пулемётной ленты» не получается. Если есть вопросы и пожелания по темам, пишите, всем отвечу.
#планы
На этой неделе хочу написать ещё один материал на тему готового арендного бизнеса, сделать разбор качественных и ликвидных объектов, что это и с какой доходностью продаётся. Также в планах прямой эфир, с темой определюсь завтра.
📌Ещё анонсирую две активности одну для удобства коммуникации с подписчиками, вторую для экспертов рынка недвижимости.
Все материалы пишу сам, поэтому «пулемётной ленты» не получается. Если есть вопросы и пожелания по темам, пишите, всем отвечу.
#планы
📌Очередной дайджест от уважаемых мной коллег Инвест-мэтров, выбирайте интересные вам темы:
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
#дайджест
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
#дайджест
💰Инвест-разбор: качественный ГАБ в Москве, МО и регионах.
Покупка качественного ГАБа в Московской области и регионах.
Риск-профиль инвестора – умеренный/консервативный.
Ликвидность – средняя/высокая.
Среднерыночная рентная доходность 9–11%*.
Капитализация: объективно на ставку инфляции 3–5% или если будет в ставке аренды % от РТО, и выручка прилично вырастет.
Чек входа: В регионах от 10 млн рублей, Москве и МО от 20 млн рублей.
Формула качественного актива выглядит так:
Качественный готовый арендный бизнес = Населенный пункт/Город + Локация + Качество объекта + Площадь + Арендатор + Ставка аренды + Индексация + Условия Договора.
❗️ Плюсы и минусы стратегии:
+++ Ликвидность - качественный объект можно быстро продать и с минимальным дисконтом, более того, хорошие ГАБы в дефиците, чаще всего можно найти того, кто заплатить чуть-чуть выше рынка.
++ В случае съезда арендатора, произвести замену можно довольно быстро.
+ Риск потери части, капитала низкий.
- Доходность таких инвестиций, ниже ожиданий агрессивных инвесторов.
! Даже в качественных объектах бывает момент, когда, тренды меняются и надо выходить из инвестиции и перекладываться в другой объект!
🔻Продолжение...
Покупка качественного ГАБа в Московской области и регионах.
Риск-профиль инвестора – умеренный/консервативный.
Ликвидность – средняя/высокая.
Среднерыночная рентная доходность 9–11%*.
Капитализация: объективно на ставку инфляции 3–5% или если будет в ставке аренды % от РТО, и выручка прилично вырастет.
Чек входа: В регионах от 10 млн рублей, Москве и МО от 20 млн рублей.
Формула качественного актива выглядит так:
Качественный готовый арендный бизнес = Населенный пункт/Город + Локация + Качество объекта + Площадь + Арендатор + Ставка аренды + Индексация + Условия Договора.
+++ Ликвидность - качественный объект можно быстро продать и с минимальным дисконтом, более того, хорошие ГАБы в дефиците, чаще всего можно найти того, кто заплатить чуть-чуть выше рынка.
++ В случае съезда арендатора, произвести замену можно довольно быстро.
+ Риск потери части, капитала низкий.
- Доходность таких инвестиций, ниже ожиданий агрессивных инвесторов.
! Даже в качественных объектах бывает момент, когда, тренды меняются и надо выходить из инвестиции и перекладываться в другой объект!
🔻Продолжение...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☑️Тенденции:
1. На рынке коммерческой недвижимости есть дефицит качественных предложений.
2. Стоимость квадратного метра растёт, арендная ставка стабильна, в результате доходность падает, а окупаемость растёт.
3. Ликвидные объекты продаются с премией, в некоторых случая даже без выхода на открытый рынок, по звонку.
4. В разных регионах ситуация может отличаться, на рынке ГАБов может отличаться.
5.. Инвесторы, вкладывающие в жилую недвижимость, активно начинают рассматривать коммерческие помещения и готовый арендный бизнес.
6. Профессиональный ретейлеры быстро поменяли правила игры на рынке коммерческой недвижимости, как итог рынок ещё больше разделился на ликвидные и неликвидные помещения.
7. Есть тенденция, что ряд инвесторов начинает активно рассматривать местных игроков, как альтернативу сетевым компаниям, из-за более гибкого подхода к заключению договора и лучших коммерческих условий.
📶Мои выводы:
Инвестиции в покупку качественного готового арендного бизнеса в Московской области и регионах относится к умеренному/консервативному риск-профилю. При необходимости выйти из таких проектов будет легче, а риск потери капитала на неудачной инвестиции, также сильно ниже высокодоходных проектов. Инвесторам, которые только начинают изучать и погружаться в рынок коммерческой недвижимости, я бы не рекомендовал искать самые высокие доходности, рассматривал бы самые качественные объекты. Как итог, окупаемость таких объектов на длительном горизонте может быть сопоставимой с менее качественными объектами, а в некоторых случаях даже выше.
📌Кому интересно рассмотреть предложения, качественной доходной недвижимости пишите в личные сообщения @denisovvi
#разбор #габы
1. На рынке коммерческой недвижимости есть дефицит качественных предложений.
2. Стоимость квадратного метра растёт, арендная ставка стабильна, в результате доходность падает, а окупаемость растёт.
3. Ликвидные объекты продаются с премией, в некоторых случая даже без выхода на открытый рынок, по звонку.
4. В разных регионах ситуация может отличаться, на рынке ГАБов может отличаться.
5.. Инвесторы, вкладывающие в жилую недвижимость, активно начинают рассматривать коммерческие помещения и готовый арендный бизнес.
6. Профессиональный ретейлеры быстро поменяли правила игры на рынке коммерческой недвижимости, как итог рынок ещё больше разделился на ликвидные и неликвидные помещения.
7. Есть тенденция, что ряд инвесторов начинает активно рассматривать местных игроков, как альтернативу сетевым компаниям, из-за более гибкого подхода к заключению договора и лучших коммерческих условий.
📶Мои выводы:
Инвестиции в покупку качественного готового арендного бизнеса в Московской области и регионах относится к умеренному/консервативному риск-профилю. При необходимости выйти из таких проектов будет легче, а риск потери капитала на неудачной инвестиции, также сильно ниже высокодоходных проектов. Инвесторам, которые только начинают изучать и погружаться в рынок коммерческой недвижимости, я бы не рекомендовал искать самые высокие доходности, рассматривал бы самые качественные объекты. Как итог, окупаемость таких объектов на длительном горизонте может быть сопоставимой с менее качественными объектами, а в некоторых случаях даже выше.
📌Кому интересно рассмотреть предложения, качественной доходной недвижимости пишите в личные сообщения @denisovvi
#разбор #габы
📌Коллеги, часть отправленных вами сообщений под постами может теряться, для удобства коммуникаций открываю чат канала - https://t.me/thebestinvestruchat
Цель: общение людей, интересующихся инвестициями в проекты, связанные с недвижимостью, обмен опытом, оценками текущей ситуации и перспективами различных стратегий.
👉 Присоединяйтесь.
#чат
Цель: общение людей, интересующихся инвестициями в проекты, связанные с недвижимостью, обмен опытом, оценками текущей ситуации и перспективами различных стратегий.
👉 Присоединяйтесь.
#чат
Telegram
Клуб Инвесторов в недвижимость - мод. Виталий Денисов | Надежные инвестиции в недвижимость
Клуб инвесторов в проекты в недвижимости. Обсуждение проектов и общение инвесторов. Надёжные инвестиции в недвижимость, без хайп и скам проектов.
🤷♂Сетевик или ИП’шник, какого арендатора выбираем?
В некоторых случаях выбирать не приходится, но всё же, если у вас качественный объект в хорошей локации и на трафике выбор чаще всего есть.
Чтобы я делал по шагам:
🔸Самостоятельно оценить ликвидность вашего помещения и потенциальную ставку аренды. Обсудим в следующих постах.
🔸Брокеридж - поиск арендатора. Обсудим в следующих постах.
🔸Выбор арендатора и заключение договора аренды, вот на этом пункте остановимся подробнее.
Мне нравится концепция, что арендатор и арендодатель — это партнёры в одном бизнесе и чем лучше идут дела у арендатора, тем лучше для собственника. Поэтому важно выбрать именно тот формат, который в данной локации в вашем помещении будет наиболее финансово успешен.
Допустим, к вам пришли несколько арендаторов, по каким параметрам выбрать?
🔻Если мы говорим про федеральные сети, то каждой сети уже сформировался свой формат работы со своими плюсами и минусами. Например, некоторые алкомаркеты в договорах прописывают очень маленькую индексацию, и это риск вы случае большой инфляции получить нерыночную ставку через 5-7 лет. Постараться заключить договор на небольшой срок аренды, например, 3-5 лет, вместо 7-10.
🔻Есть продуктовый ритейлер, который готов заходить высокую ставку, но если магазин быстро не начинает работать, то оперативная корректировка аренды или расторжение, если локация не заработала. Да, сети тоже ошибаются.
❗️ Залог успеха в эффективную сдачу в аренду, надо чётко понимать качество своего объекта и текущую ситуацию на рынке, сформулировать, по какой ставке и на каких условиях вы готовы подписываться c арендатором, но быть гибким в переговорах и находить компромисс. Частая история, когда не договорились в 100 рублях, а после долгий поиск арендатора и сдача дешевле первоначального предложения)
📌При выборе арендатора размер сети и его федеральность лишь один из показателей, на который стоит ориентироваться, притом неглавный. В большинстве случаев договора аренды будет более жёстким и менее выгодным для вас. В первую очередь смотрим на бизнес арендатора, его предыдущий успешный опыт в реализации подобных проектов, концепцию и её перспективность в данной локации, условия договора.
#разбор #арендатор #брокеридж
Чат канала - присоединяйтесь.
В некоторых случаях выбирать не приходится, но всё же, если у вас качественный объект в хорошей локации и на трафике выбор чаще всего есть.
Чтобы я делал по шагам:
🔸Самостоятельно оценить ликвидность вашего помещения и потенциальную ставку аренды. Обсудим в следующих постах.
🔸Брокеридж - поиск арендатора. Обсудим в следующих постах.
🔸Выбор арендатора и заключение договора аренды, вот на этом пункте остановимся подробнее.
Мне нравится концепция, что арендатор и арендодатель — это партнёры в одном бизнесе и чем лучше идут дела у арендатора, тем лучше для собственника. Поэтому важно выбрать именно тот формат, который в данной локации в вашем помещении будет наиболее финансово успешен.
Допустим, к вам пришли несколько арендаторов, по каким параметрам выбрать?
🔻Если мы говорим про федеральные сети, то каждой сети уже сформировался свой формат работы со своими плюсами и минусами. Например, некоторые алкомаркеты в договорах прописывают очень маленькую индексацию, и это риск вы случае большой инфляции получить нерыночную ставку через 5-7 лет. Постараться заключить договор на небольшой срок аренды, например, 3-5 лет, вместо 7-10.
🔻Есть продуктовый ритейлер, который готов заходить высокую ставку, но если магазин быстро не начинает работать, то оперативная корректировка аренды или расторжение, если локация не заработала. Да, сети тоже ошибаются.
📌При выборе арендатора размер сети и его федеральность лишь один из показателей, на который стоит ориентироваться, притом неглавный. В большинстве случаев договора аренды будет более жёстким и менее выгодным для вас. В первую очередь смотрим на бизнес арендатора, его предыдущий успешный опыт в реализации подобных проектов, концепцию и её перспективность в данной локации, условия договора.
#разбор #арендатор #брокеридж
Чат канала - присоединяйтесь.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Какого арендатора выбрать?
Anonymous Poll
26%
Крупная федеральная сеть
6%
Локальный предприниматель
68%
Буду рассматривать оба варианта
Анонс. В эту пятницу, 19.05, в 10:00 утра планируем собраться в самом поселке Мэдисон парк:
— Осмотреть участок
— Посмотреть на референсные проекты, которые были недавно реализованы в поселке
— Изучить окружающую инфраструктуру
— Посмотреть дома, которые команда-инициатор построила и продала до этого
— Обсудить все возникшие вопросы
Тизер проекта: https://ipleshchenko.notion.site/02e36ea6d8ac4a118197519bbf03b69c
Вот тут рассказываю о самой стратегии строительства элитных домов:
— Почему прибыль в элитных домах выше, чем в других сегментах ИЖС?
— Какие тренды драйвят сейчас прибыль по элитным домам?
— Требования к элитному дому
— Ключевые факторы успеха
#нереклама
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM