📌Об ухудшении качества ипотеки и мерах ЦБ.

«В прошлом году она (ипотека. — РБК) выросла более чем на 20%. Это, конечно, ниже рекорда 2021 года, но все равно рост очень большой. И в этом росте тоже есть беспокоящие нас компоненты. Мы видим ухудшение стандартов выдач ипотечных кредитов — так, доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в четвертом квартале. И выдаются кредиты с высоким показателем долговой нагрузки. Мы видим, что уже 44% таких выдач идут заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода. Видим, что снижаются темпы досрочных погашений ипотечных кредитов. И эти факты, конечно, могут говорить о том, что финансовое положение заемщиков ухудшается. Мы будем принимать меры, для того чтобы не допустить роста рискованной ипотеки. Экономика пережила большой шок, это сказалось на доходах людей. На восстановление нужно время. Но мы видим, что банки не всегда особенно терпеливы. И видим распространение схем «льготная ипотека от застройщика», «ипотека с кешбэком». В первом случае это приводит к завышению стоимости квартиры, чтобы спрятать в ней цену ипотеки, и потом человека ставят в очень тяжелое состояние, если ему эту квартиру нужно продать на вторичном рынке, а цены на вторичном и первичном рынке разошлись. Во втором случае мы видим по сути отсутствие первоначального взноса. В обоих случаях это попытка загрузить ипотекой людей, которые не в состоянии обслуживать соответствующим образом ипотечный кредит.

И попытка таким образом обмануть экономику чревата серьезными последствиями, рисками для финансовой и социальной стабильности, и мы вынуждены на это реагировать. Вводим повышенные резервы по схемной ипотеке от застройщика, будут применяться более высокие надбавки с учетом пересчета доли первоначального взноса. С 1 мая мы увеличиваем макронадбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Если это не отрезвит, то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, которые будут прямо прописаны в законе. Нам не хотелось бы, чтобы эти схемы множились и мы постоянно начинали выстраивать эти регуляторные барьеры. Тем не менее по итогам года мы ждем роста ипотеки на уровне 15%. Это тоже неплохие темпы. Но главное — будем следить за качеством ипотеки. Темпы роста любой ценой здесь недопустимы».

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/finances/02/03/2023/6400aba29a79476d4e4ee59a

- - -
Не критично, но видно, что у ЦБ вопрос ипотеке на контроле, и очередное предупреждение сделано.

#ипотека #новостройки

📌Максимальная ставка по рублевым вкладам во третьей декаде февраля снизилась до 7,68% с 7.93% ранее — ЦБ РФ.
- - -
Чем ниже ставка, тем более интересны альтернативные инструменты, например, облигации, ЗПИФы и недвижимость.

@thebestinvestru

#депозиты

📌SetlGroup разместил облигации 002Р-02 итоговый купон - 12,20% (12,77%).

- - -
В целом интересней, чем Азбука Вкуса 10,25% (10,65%).

#облигации

🔴 Отрицательный взлёт…

Минфин озвучил промежуточные результаты исполнения федерального бюджета за январь-февраль. Дефицит бюджета составил 2,58 трлн рублей (годовой план 2,92 трлн) при доходах в размере 3,16 трлн и расходах 5,74 трлн. Сильно упали нефтегазовые доходы бюджета - на 46% по сравнению с прошлым годом (в целом падение доходов составило -25% год к году). Отчасти компенсировать падение экспортной выручки здесь помогло ослабление рубля: на 1 февраля курс $ по ЦБ составлял 70,5 рубля, на 28 февраля - 75,4 рубля. На практике ослабление курса всего лишь на 1 рубль приносит бюджету порядка 150-160 млрд рублей.

- - -
Мое мнение: За два месяца выбрать почти весь годовой лимит бюджетного дефицита - тревожный факт. Варианты решения проблемы повышения налогов, добровольные взносы с бизнеса и мягкая девальвация рубля. Рекомендация находится в активах защищающих от девальвации.

#курсрубля

🟡Правила игры в недвижимости под торговые сети ужесточаются.

Актуальная статья в Коммерсанте о тенденциях торговой недвижимости. Текущим и будущим рантье рекомендую к прочтению.

https://www.kommersant.ru/doc/5841211

- - -
Мое мнение: Российские ритейл сети очень эффективны и быстро адаптируются к меняющимся условиям, собственникам важно быть в рынке и понимать текущие реалии, иметь «План Б» на случай съезда арендатора или получения предложения корректировки условий арендных отношений.

@thebestinvestru

#торговаянедвижимость #ГАБ

📌В феврале 2023 года средний размер скидки на вторичном рынке жилья массовых сегментов Старой Москвы составил 9,89%. Это максимальный показатель за последние 12 мес, — «Этажи».

- - -
Мое мнение: Критичного пока ничего нет, многие объекты просто переоценены относительно реальной рыночной цены.

#жилаянедвижимость

📌Средняя ставка по ипотеке в России поднимется выше 8% уже по итогам первого квартала, а во втором квартале может превысить 9% годовых, следует из обзора рейтингового агентства НКР.

- - -
Мое мнение: Реалистичный сценарий.

#ипотека

📌Чарли Мангер: «Я не испытываю гордости за свою страну», которая разрешает «крипто-дерьмо».

Мангер назвал тех, кто выступает против его позиции, «идиотами» на ежегодном собрании акционеров Daily Journal в среду.

Легендарный инвестор Чарли Мангер в среду не стал стесняться в выражениях, когда дело дошло до того, чтобы высказать свои последние взгляды на криптовалюту.

По мнению Мангера, традиционные валюты помогли превратить человека «из успешной обезьяны в [успешного] человека», сказал он во время собрания акционеров Daily Journal в Лос-Анджелесе в среду. По словам Мангера заявления о том, что криптовалюты могут заменить национальные валюты, эквивалентны утверждению, что можно заменить воздух.

«Это даже не слегка глупо, это очень сильно глупо, и, конечно, это очень опасно, и, конечно, правительства были совершенно неправы, разрешая это», - сказал Мангер Бекки Квик из CNBC во время прямой трансляции мероприятия.

«И, конечно, я не испытываю гордости за свою страну, когда она допускает такое дерьмо — ну, я называю это крипто-дерьмом. Это пустышка, это безумие, это гадость, это не принесет ничего, кроме вреда, допускать это антисоциально»

«Я думаю, что люди, которые выступают против моей позиции, идиоты", - сказал 99-летний Мангер, когда его спросили о его недавней статье в The Wall Street Journal, призывающей запретить класс активов. «И поэтому я не думаю, что есть рациональный аргумент против моей позиции».

Мангер, который в прошлом подвергался критике за восхваление китайского правительства, сказал, что лидеры страны были правы, не разрешая криптовалюты. Народный банк Китая запретил все транзакции с криптовалютами в сентябре 2021 года.

«Вы должны быть в состоянии сформулировать множество вопросов: насколько большой должна быть система социальной защиты? Разумные умы могут с этим не соглашаться, и вы должны быть в состоянии изложить аргументы другой стороны по этому поводу, а также аргументы, в которые вы верите», - сказал Мангер.

«Но когда вы имеете дело с чем-то таким ужасным, как крипто-дерьмо, это просто невыразимо», - добавил он. «Мне стыдно за свою страну, где так много людей верят в подобную чушь, а правительство позволяет ей существовать».

https://news.yahoo.com/charlie-munger-im-not-proud-of-my-country-for-allowing-crypto-sh-t-202109158.html

#легендарныеинвесторы #крипта

📌 То самое интервью Чарли)
Чтобы понимать, что у человека всё в порядке с головой) ещё узнаете почему ему больше интересен BYD, чем Tesla.
Рекомендую к просмотру.

https://youtu.be/eVNVjN7WQa4

#интервью

💃Дорогие девушки! Пусть все ваши дни будут наполнены безграничной радостью, а каждая минута согрета любовью😘. Будьте счастливы, успешны и любимы! Поздравляю Вас с праздником 8 марта!💐

📌Еще один интересный слайд, макропрогноз Сбера на конец 2023, было бы неплохо, если цифры сошлись)

#прогноз

📌Доходности торговой недвижимости в Москве.

Знакомлю вас с актуальной аналитикой Московского рынка стрит-ритейла. Небольшая статья моего коллеги Руслана Сухих. Выжимку по окупаемости вставил более полная информация и предпосылки в статье.

Сколько приносят инвестиции в ликвидные стрит-ритейл помещения сегодня в Москве приносят от 8 до 12,5% годовых. Небольшие наиболее востребованные сегодня лоты площадью 30-50 кв. м с арендатором окупаются за 12-13 лет. Доходность инвестиций — порядка 8% годовых. «Торговые объекты в более простых и менее проходных локациях, но также с хорошим арендатором, сегодня окупаются за 10-11 лет. Это примерно 9-10% годовых прибыли. Помещения стрит-ритейла на цокольных этажах и подвалах продаются с окупаемостью до 8 лет или доходностью в 12,5% в год. Приобрести более прибыльный объект в Москве практически невозможно. Исключения составляют стрессовые активы, который выставляют на продажу с пометкой „срочно“ и пытаются реализовать в максимально короткий срок ввиду каких-то проблем у собственника, либо реализуемые на торгах по банкротству», — подытожил руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

Полный текст: статья

@thebestinvestru

- - -
Мое мнение: С цифрами согласен, окупаемости понемногу ползут вверх, а от качественного ГАБа собственники, как правило, не спешат избавляться, спрос превышает предложения. Запрос до 8 лет окупаемости, за качественный объект готового арендного бизнеса - не рабочий.

#ГАБ #торговаянедвижимость #доходность #окупаемость

📌Интервью Дмитрия Григорьева, генерального директора Циан про недвижимость и инвестиции.

https://youtu.be/8H14LJf3qF4

Моё мнение: На любом рынке можно найти интересные инвестиционные предложения так и нет, главное отличить одно от другого. Жильё в этом году будет под давлением, но застройщики будет держать цены до последнего.

@thebestinvestru

#интервью