Первый владелец 1/8 доли вчера заехал на свою виллу в Турции в Фаралье !
Большая семья , трое детей .

Друзья и коллеги, с Новым годом!

Спасибо, что вы подписаны, следите за моими публикациями и остаётесь на связи. Желаю вам в новом году здоровья, спокойствия и уверенных решений — чтобы мечты о своём втором доме становились реальностью без спешки и лишних рисков.

Пусть 2026 год принесёт надёжных партнёров, сильные проекты и только безопасные, прозрачные сделки — с правильными документами, понятными условиями и ощущением внутренней уверенности. Благополучия вам и вашим близким!

И такой прекрасный закат стал реальным в вашем втором доме в Турции.

​​Самая дорогая ошибка в недвижимости


— верить, что если объект красивый, значит всё в порядке.

В Турции сегодня легко купить картинку: вид, рендеры, уверенный посредник, обещания, что всё стандартно. Но сделка живёт не в картинке. Она живёт в документах и в логике оплаты.

По моему опыту аудита чаще всего ломается не дом и не локация. Ломается конструкция:
— кто именно продаёт и на каком основании
— что подтверждается документом, а что держится на словах
— где в договоре ответственность продавца размыта, а ответственность покупателя жёсткая
— и главное: за что именно вы платите на каждом шаге

Перед любым депозитом проверьте себя на 3 вопроса:
1. Кто продавец юридически и кто подписывает, есть ли право и полномочия
2. За что именно вы платите депозит: часть цены или услуга бронирования
3. Какие точные условия полного возврата, если что-то не подтверждается: сроки, документы, регистрация

Если на любой вопрос ответ в стиле потом решим или так принято — это не ответ. Это риск, который предлагают оплатить вам.

Если нужен мой чек-лист до депозита на 1 страницу — напишите в личку слово ЧЕК

В 24 из 36 случаев договор нельзя подписывать

В 2025 году у меня была статистика, которая трезвит лучше любых мотивационных фраз:

— 36 обращений по сделкам
— 12 платных проектов (экспресс / полный аудит / сопровождение)
— 19 раз я сказала СТОП (52,8% случаев)
— в 24 из 36 сделок договор нельзя было подписывать как есть

И самое важное: общий объём сделок, которые люди принесли на проверку ДО подписи, составил 4,7 млн $.
Это не «сэкономленные деньги на скидке».

Это деньги, которые не ушли бы в ситуацию, где потом начинается самое дорогое: суды, заморозка объекта, невозможность регистрации, потери на штрафах, комиссии, переделках, нервах и времени.

Почему это происходит так часто?

Потому что до подписи многие смотрят на картинку, рендеры, обещания доходности и скорость сделки.

А риски спрятаны в мелочах:

— кто реально владеет объектом и на каком основании
— что именно вы покупаете (право / долю / обязательство / «обещание»)
— как и куда уходят платежи (этапность, условия, возвратность, эскроу)
— что будет, если сроки сорваны или документы не выданы
— кто несёт ответственность и чем она обеспечена

Одна присланная мне версия договора до подписи часто стоит клиенту дешевле, чем одна ошибка после подписи.

Если вы сейчас на этапе депозита или вам прислали договор на подпись — напишите в комментариях слово ЧЕК, и я отправлю вам, что именно нужно проверить в первую очередь перед тем, как ставить подпись.

Уделите 5 минут, потому что это действительно важно.

Я ОСТАНОВИЛА ВЫГОДНУЮ СДЕЛКУ

Так как не могла поступить иначе.

Ко мне обратился друг моего знакомого , который хочет купить виллу в Анталье...

Проект : 8 вилл. Цена каждой — 690 тысяч долларов.
По факту там пока котлован. Но подача очень красивая: картинки, реклама, агенты, ощущение, что всё уже почти готово.

Клиенту понравилось вот что:
вход всего 20 тысяч долларов депозитом
и рассрочка на 48 месяцев без процентов.

Звучит легко. И именно на этом люди чаще всего и продаются . Продают свои накопленные сбережения , время ,нервы …

А теперь что я увидела, когда попросила документы.

Первое. Нет разрешения на строительство.
То есть продают, собирают деньги, а официального разрешения строить нет.

Второе. Депозит 20 тысяч — и в договоре нет нормальных условий возврата.
Не написано, когда возвращают, за что возвращают, что будет, если что-то пойдёт не так.
Деньги внес — дальше сам.

Третье. Рассрочка на 48 месяцев без процентов — это красиво звучит, но вопрос простой:
а ты реально понимаешь, откуда будешь платить 4 года?
Я задаю этот вопрос — и человек зависает. Долго думает.
Потому что решение уже принято эмоциями, а расчёта нет.

Четвёртое. По компании всё странно.
Учредителей шесть.
Уставный капитал всего 100 тысяч лир. Это очень мало для проекта с такими ценами.
В документах один человек как директор, подписывает другой.
А переговоры ведёт Хакан бей — но по документам он вообще никто. Ни должности, ни доверенности.

И вот в этот момент я понимаю:
снаружи — блеск.
внутри — каша.
А когда начнутся проблемы, клиент останется один: с договором, без денег и без людей, которые обещали и в итоге слились.

И самое неприятное: для такого застройщика клиент — идеальный.
Тихий, согласный, не задаёт неудобных вопросов. Внёс депозит — и уже в ловушке.

Поэтому я сделку остановила.

Мой принцип простой:
сначала документы, разрешения, полномочия, возврат денег и понятный план платежей.
И только потом — еще раз садимся внимательно читать договор .

КОГДА БЕСПОЛЕЗНО СПОРИТЬ С КЛИЕНТОМ

Знаете тот самый момент, когда у человека горят глаза?

Он уже не выбирает — он уже внутренне купил. ....

Что делаю :
1. не отговариваю, а возвращаю человека в реальность цифрами и документами.
Говорю: давай не обсуждать мечту, а проверим, можем ли мы безопасно к ней прийти.
2. ставлю паузу на эмоции простым правилом: сначала документы и условия возврата. Потом решения.
Если продавец торопит — это ещё один сигнал, что пауза нужна.
3. задаю 3 вопроса, которые быстро проясняют туман в голове :
— Если стройка/документы задержатся на 6–12 месяцев, что ты будешь делать?
— В каком пункте договора написано, как тебе вернут деньги и в какие сроки?
— Кто конкретно будет отвечать перед тобой, если что-то пойдёт не так?
4. Я предлагаю не “отказ”, а безопасный сценарий:
Если очень хочется — окей. Но только после того, как в договоре появятся нормальные гарантии, возврат денег и понятные полномочия.

Не получается — значит, это не дом мечты, а ловушка мечты.

КЕЙС ПОКУПКИ ВИЛЛЫ НА БАЛИ

Что показал аудит и что было по проекту
• Цена виллы: $1 840 000 млн
• Девелопер: немецкая команда
• Подрядчик: индонезийская строительная компания (Tata)
• У них уже построены не один и не два объекта, есть трек-рекорд
• Проект строится на банковском кредитовании (не на деньгах покупателей из Telegram , инстаграма
• В проекте участвует страховая компания
• Каждые 3 месяца девелопер проводит внешний аудит с привлечением аудиторов с Ernst & Young
Какие документы я проверяла (и что важно — мне их дали без сопротивления)

Когда компания чистая она обычно не прячется и не раздражается на вопросы. Она спокойно открывает папку и показывает.

запросила и проверила :

1) Земля и права
• подтверждение права собственности на землю и данные собственника
• история переходов права (цепочка владения)
• отсутствие арестов/споров/обременений
• факт выкупа земли (не обещание а юридически оформленный документ )
• соответствие назначения/зонирования под строительство

2) Разрешительная документация
• разрешение на строительство (актуальная форма для Индонезии)
• градостроительные/планировочные согласования
• документы ввода/приёмки по этапам
• техническая документация по объекту
3) Девелопер и подрядчики
• регистрационные документы компании девелопера и проектной компании
• полномочия подписантов
• договоры с подрядчиком и ключевыми поставщиками
• подтверждение завершённых проектов (портфолио, адреса, юр.след)

4) Финансовая модель и источники денег
• подтверждение банковского финансирования (условия, транши, контроль целевого использования)
• структура платежей покупателя: куда, на какой счёт, какие основания
• страховое покрытие: что именно страхуется и на каких условиях

5) Управление и доход
• договор с международной управляющей компанией (название в публичном посте не раскрываю)
• SLA и KPI: стандарты сервиса, ответственность, отчётность
• условия зафиксированы в договоре и пересматриваются ежегодно
• прозрачная модель расходов: обслуживание, резервы, комиссии, ремонтный фонд

6) Сделка и структура владения
• оформление на компанию (чтобы владение и управление были юридически устойчивыми)
• договор купли-продажи/инвестирования, график, гарантии, ответственность сторон
• условия передачи, гарантийные обязательства, порядок урегулирования споров.

После моего полного аудита клиент виллу приобрёл. Аудит занял один месяц и два месяца на подписание и согласование траншей платежей , я вылетала на Бали дважды .

И это тоже важное отличие крупного капитала: капитал ищет управляемый риск, где всё можно проверить, зафиксировать и контролировать.

Главный вывод из этого кейса , когда всё чисто:
• документы дают быстро,
• логика сделки понятна,
• деньги идут по прозрачной схеме,
• аудит и страховка встроены в процесс,
• и в проект уже зашли другие инвесторы, которые тоже проверяли его не один раз.
Так покупает крупный капитал. А как покупаете вы?

Бывает так: ты всё проверил.

Документы чистые, земля оформлена, все разрешения есть, договор вроде нормальный и ты думаешь: ну всё, можно расслабиться и ждать, когда застройщик построит твою виллу мечты на Бали ( в Турции ну или где ты мечтаешь ). .

Первые месяцы обычно так и выглядит:
стройка идёт, в чат летят фото и видео, отчёты, созвоны, обещания по срокам.

А потом на каком-то этапе у застройщика заканчиваются деньги.
И стройка замирает.

Не всегда это про мошенничество. Чаще про реальность девелопмента:
не просчитали финмодель, не дотянули продажи, кредит не дали, инвестор вышел, рынок просел, курс прыгнул, подрядчики ушли, смета улетела.

Результат один: объект не достраивается.

И вот что многие покупатели не держат в голове заранее:
идеальные документы на старте не гарантируют, что у проекта хватит топлива до финиша.

Расскажу #кейс с Бали.
Пригласили подключиться как аудитора уже в момент, когда у владельцев появилось тревожное ощущение: всё было правильно, а процесс начал тормозить.

Название девелопера не называю — подписан NDA.

Что делается сейчас, по шагам.
1. Эмоции в сторону, нужен фактаж, а не выяснение отношений в чатике и не надежда на всё будет хорошо.
Фиксируется реальный статус стройки: какие этапы закрыты, что остановилось, кто подрядчики, что оплачено, что нет.
2. Поднимается договор и считаются рычаг: сроки , ответственность, штрафы, право расторжения, порядок возврата денег.
Отдельно — форс-мажор и формулировки, которыми обычно прикрывают просрочку.
3. От застройщика запрашивается официальный план выхода
Не голосовые сообщения и видеоконференции по Zoom.
Нужен документ: новый график работ, этапы, даты, подрядчики, источники финансирования, что конкретно будет сделано в ближайшие 2–4 недели и месяцы.
4. Проверяется маршрут денег: кудауходили платежи, на какие счета, как оформлены, есть ли цепочка подтверждений.
Это неприятно, но без этого невозможно понять, насколько сильная позиция у покупателя.
5. Покупатели собираются в одну линию
Один покупатель — это просьбы и эмоции.
Группа с единым представителем и единой позицией — это давление и переговорная сила.
Коммуникация выстраивается так, чтобы застройщик получал не шум, а требования, сроки и фиксацию ответов.
6. Юридический контур включается рано: письменные уведомления, претензии, фиксация нарушений сроков, запросы.
Чем раньше всё на бумаге, тем больше вариантов: ускорить стройку, вернуть деньги, получить компенсацию.
7. Два сценария держатся одновременно

Продолжение в комментариях:)

Андрей прилетел на Бали в декабре прошлого года …..

Остров сделал своё дело: воздух, океан, ощущение свободы, массажи , духовные практики , водопады , безумна красивая природа джунглей , улыбчивые балийцы — и в голове сразу картинка: вот она, моя мечта :)

Он не был наивным и уже знал десятки историй, как на Бали можно заморозить свой капитал на несколько лет, но есть одна мысль, которая ломает даже умных людей не покидала его:

«Со мной не случится. Я же всё контролирую и все проверю ».

И тут появляется агент, с которым он знакомиться в одном из кафешек, открытым кстати очень скандальным парнем на острове .
Без лицензии, без ответственности, без договора на услуги, такой сам себе режиссер и продюсер , он и агент и инвестор , и юрист, обменник и криптан с харизмой, сторисами в инстаграме и правильными словами:

— Я сам купил апарты в этом комплексе.
— Проект топ.
— Пока есть окно, надо брать.
— Депозит сейчас — иначе уйдёт.

Андрей перевёл $48 000 в крипте.
Не застройщику на банковский счет , а на криптокошелек агенту.

Взамен получил “бумажку” с названием Real estate purchase agreement, почему то на английском языке , с размытыми условиями, без защиты, без механики возврата депозита , без ясного понимания: что именно он купил и кто вообще ему обязан.

Потом он улетел домой в эйфории , поделился с друзьями о покупке .

И вот дальше — самый важный момент.

1 февраля Андрей нашёл меня через своего друга , которому рассказал о покупке .

Он пришёл ко мне уже не в эйфории, а пришёл в состоянии: “Алсу, проверь. Я хочу спать спокойно”.

Мы начали аудит.

И знаешь, что я увидела в первые 10 минут?
То, что обычно не видит покупатель, когда на Бали солнце и хочется жить красиво:
1. Он заплатил не туда.
Агент — не сторона сделки. Агент — “посредник”, который в юридическом смысле может исчезнуть вместе с твоими деньгами.
2. Крипта без правильной структуры = слабая доказательная база.
Не потому, что крипта “плохая”, а потому что её часто используют как “дым”.
Если платеж не привязан к договору и не защищён юридически — потом очень сложно доказать кому и за что ты платил.
3. Договор не защищает покупателя.
Он красиво называется, но внутри нет главного:

• что является предметом (право, доля, leasehold, этап строительства),
• какая земля, какие разрешения,
• как возвращаются деньги,
• какая ответственность за сроки,
• как фиксируются обещания.

И да, Андрей спросил прямо:

“Поздно ли я пришёл?”
Поздно.

Потому что аудит надо делать до первого платежа, а не после.

Но он сделал вторую правильную вещь:
он пришёл до следующих платежей.
И вот это уже спасает.

Пока я делаю аудит , расскажу подробнее после завершения :)

ДОЛЬЩИКИ САМОЛЁТА: ЧТО ДЕЛАТЬ СЕЙЧАС

Сразу главное: в таких ситуациях выигрывает не тот, кто громче кричит, а тот, кто быстрее и точнее фиксирует факты и действует по закону. Эмоции — нормальны, но решают документы и сроки.

1) Вывод №1: успокоительные заявления менеджмента не равны безопасности

Рынок любит лозунги - мы номер 1 экосистема, у нас всё под контролем, но когда появляются признаки системной турбулентности, единственный ориентир для дольщика — ваш ДДУ + сроки по договору + механизм эскроу.

2) Вывод №2: не ждите спасения сверху

Плакаты, письма “куда-то наверх”, инициативные группы в стиле “давайте объединяться” — в 90% случаев это слив энергии и времени.
Система устроена так, что решения принимаются по процедуре: договор → срок → юридическое основание → банк → возврат.

3) Вывод №3: ваш реальный рычаг — эскроу и расторжение по основанию

Эскроу — это не волшебная таблетка, но это единственная конструкция, где деньги формально не у застройщика.
Задача дольщика сейчас — подготовиться к правильному юридическому основанию и пройти процесс так, чтобы банк не “гонял по кругу”.