🔆Как выбирали проект?
 
Клиенты живут на Лесной, но привязки к этому месту не было. Вначале я прислал варианты уже строящихся домов на свой вкус, параллельно информируя о стартах. Клиент над всем тихо-мирно размышлял и периодически высылал то, что ему попадалось в заманушных рекламах стартов продаж, спрашивая мое мнение.  
 
🔆С чем сравнивали?
 
1)  Из того что уже было на рынке мне нравился Витебский парк – бюджет 11-12 млн, включена отделка, будущее метро Боровая, рост цены места - для сдачи то что надо, но клиенту не понравилась промзона без зелени.
2) С ID Петроградская нельзя было дозаказать отделку и мы сильно вылетали за лимит. То же самое позднее произошло с Ассамблеей.
3) Поучаствовали в старте продаж Острова первых. Одно слово - динамо. До сих пор ждем звонка)
4) Мне нравится место в районе Галерной гавани, но по старту Самолёта тогда не было четкой информации, к тому же это первый не эконом проект застройщика и что они построят не совсем ясно, и в целом у них были проблемы на федеральном уровне. Старт в итоге будет в мае.
5) Клиент спросил мое мнение про Глоракс Балтийский - там готовый дом, интересный ценник и ниже ставка по ипотеке, но я посмотрел нормальные планировки, которые остались, у них окна на ветку жд.
 
🔆Замес с Респектом
 
6) Наконец, самый сильный конкурент был на Лесной в проекте Респект. Как уже говорил, и клиенты живут на Лесной, и родители, поэтому при равенстве это было бы дополнительным показателем. Один из минусов проекта - трасса М7 вероятно рядом пойдет, дорога и жд рядом. И вот, только что вышел точечный корпус 2.1, находящийся во дворе большого дома, который ограждает малыша со всех сторон от шума. Я очень люблю такие маленькие точечные дома – грибочки, на Парусной 1 так же покупали.
Я провел сравнение Респекта и другого фаворита – Граната, по 10-15 позициям, было примерное равенство, наш чат в телеграмме с клиентами так и назвал “Гранат или Респект?”)
Супруге клиента зашло что Гранат красивый, и это так. Все-таки бюро Интерколомниум хорошо поработало. Окончательно выбор в сторону Граната определила ошибка на агрегаторах. И в Тренде, в НМаркете было указано, что корпус в Респекте выходит с чистовой отделкой. Клиенты зашли на сайт ПСК, где был написано что там предчистовая. Попросил мменеджера дилера сделать запрос застройщику, ответ был такой, что будет именно предчистовая. А разница между предчистовой и чистовой в деньгах это около 1 000 000 руб.
 
🔆Что хорошего в Гранате?
 
Итак, Гранат от Ростройинвеста (РСТИ).
 
Метро 10 мин пешком, по пути к метро сквер Спасателей, ТЦ Континент, эстетика проекта, гармоничная территория.
Нет ощущения колодца, что со всех сторон закрыто, корпуса буквами П замыкаются не впритык друг к другу, двор светлый.
Промзоны вплотную нет, автосервисы вдоль Салова, а по Фучика административные здания. Вместо гаражей будет садик и школа.
После углубленного изучения проекта отметил для себя перспективы транспортного развития. Там ВСД будет близко и будет продлеваться Софийская до Лиговского, станет удобнее до центра добираться.
 
🔆Конкуренция
 
Изучил цен аренды и продаж таких квартир. Есть конкурент апарт-комплекс Вало, но там в основном студии. В спальной части Фрунзенского мало свежих новостроек. Гранат станет лучшим домом всего района и будет очень выигрышно смотреться, тысяч за 80 скоро можно будет сдавать.
 
🔆Выбор планировки
 
Стал изучать планировки евро-2. Зацепила только 1 - самая дорогая, с широкой кухней с 2 окнами площадью 18м2 и 20м2, это планировки-близнецы. Они оказались в семейных точках, 6 кв на этаже без студий.
 
На старте вышло 3 корпуса. В 1 длинном доме есть все типы квартир и они с отделкой. А 2 и 3 корпуса с нужной планировкой  шли без отделки, и они на полкласса выше, чем 1. РСТИ позволяет докупить отделку за 37тр/м2.
За высокую этажность доплата немалая, поэтому решил что оптимально 3-4 эт. Из минусов планировки - маленькие коридор и су, по 3м2. Но в прихожей удобно расположится шкаф слева от входа, в санузел тоже все что надо войдет.

Окна не во двор, как хотелось бы, а в сторону гостевой парковки, но расстояние достаточное.
 
🔆Бронь
 
Отправили на бронь тип с кухней 20м2 на 3 и 4 эт в одну цену, альтернатива с кухней 18 на 3 и 4 эт и еще что-то. В отличие от Острова первых ответили через полчаса, за нами забронировали 3 этаж. Посмотрел потом, из 4 броней на старте 3 из 4 евро-2 были именно этого типа, самые большие и дорогие. За быстрый выход на сделку дали еще скидку 2%, хотя не анонсировали. Провели 30 апреля. Сделка была онлайн через Сбер. Итого 14,43 млн за 40м2, ипотека 6% без удорожания в Сбере, тк их проектное финансирование. Платеж вышел около 70.
 
🔆Очень рад за клиентов)

- выбрали удобную планировку с большой кухней,
- квартиры у метро всегда хорошо сдаются,
- в красивом доме и проекте в целом,
- остались деньги на меблировку,
- не нужно будет заморачиваться с ремонтом.

Въезд в жилой комплекс прямо напротив заказника, это приятно глазу.
 
Дом как и почти все у Setl строится с отделкой, наверняка не будет шума ремонтов.
 
☘️Фишки проекта – первые этаж с потолками 4 м и выходом к палисаднику – это огороженное подрезанными кустами пространство,  своеобразный аналог  террасы. На последнем этаже потолки традиционно 3 м.
 
☘️На территории квартала будет соседский центр для организации совместных встречи мероприятий, но не для взрослых, как уже стало привычным, а для детей, чтобы они могли взаимодействовать не только на детских площадках, но и в комфортных всесезонных условиях. 
 
Из квартала удобно ездить и в Приморский район, и в Выборгский. К примеру, у вас работа завязана на ЗСД, а родители живут в Озерках.
Удобно доезжать до метро Проспект Просвещения, жители говорят что транспорт ходит хорошо и без пробок.
 
☘️Рядом на Новоорловский заказник для прогулок и Шуваловский карьер – какое-никакое, но озеро.
 
Это жилой комплекс изолирован от других домов квартала, но вся инфраструктура через дорогу. А будет еще и своя. 
Из крупных торговых центров ближайший – Гранд каньон, и по проекту будет построен торговый центр на территории квартала.
 
☘️Есть перспективы транспортного развития. Будет продлен Орлово-Денисовский проспект и соединён с Шуваловским проспектом 2028-м году. В отдалённой перспективе, не ранее 2040 года на территории квартала будет свое метро, а в 2028 году будет построен метро Шуваловский проспект, до которого будет 10 минут езды.
 
Строится дорога М 49, которая соединит Выборгский район с Приморским шоссе, будет удобно выезжать в Курортный район.
 
Надеюсь, я заинтересовал тех кто ищет комплекс для семейной жизни, теперь к выбору квартир.
 
☘️На 16 апреля 2025 года были доступны 20 шт 2ккв и 15 шт 3ккв не на 1 этажах.
На 5 июня доступны уже 30 шт 2ккв – вышла новая партия, а вот количество 3ккв сократилось до 9 шт.
И среди 3ккв, и среди 2ккв есть как неудачные, так и весьма удачные варианты. И чтобы планировка была удобная с большой кухней, и вид из окон был приятный, и этаж средний, и цена приемлемая.
 
Если хотите более детально обсудить дом с вариантами и сделать выбор, пишите на WhatsApp +79219030770.

Под эти условия попадают:

🏢рядом с Центром:

м.Боровая (стр)
1. Витебский парк – 35м2 за 10,2 млн
 
м. Елизаровская
2. Астра Континенталь – 33м2 за 11 млн
 
м.Бухарестская
3. Гранат – 40м2 за 15,5 млн
 
м.Лесная:
4. Беларт – 43м2 за 15,3 млн
5. Респект – 43м2 за 15,1 млн
 
м.Фрунзенская
6. Галактика – 33м2 за 13,3 млн
 
🏖️Юг:

м. Звездная
7. Аквилон Ливс – 39м2 за 11,3 млн
 
м. Московская
8. Сенат – 32м2 за 11 млн
 
м.Дыбенко
9. Дыбенко парк – 32м2 за 9,1 млн
 
м.Юго-западная (стр)
10. Морская миля – 35м2 за 8,7 млн

В каждом комплексе указаны цены за оптимальные варианты.

🤔Интересный вывод – в основном отвечающие требованиям варианты тяготеют к югу города, там больше территорий у метро, которые ранее занимали объекты нежилого назначения.

🤗Помогу подобрать лучший вариант для вас. Квартира детям или для себя – отличная возможность покупки под 6%.

Сегодня будет перепост очень актуальной статьи московского риэлтора Сергея Смирнова, уж очень хорошо сформулировано:

Психология сделки на падающем рынке: как собственнику и покупателю найти компромисс в 2025 году

В 2025 году рынок недвижимости оказался в нестабильной фазе: высокая ключевая ставка, стагнация спроса и растущее давление со стороны покупателей. На фоне этой турбулентности возникает глубинный конфликт интересов между собственником и покупателем, корни которого лежат не только в ключевой ставке или недоступной ипотеке, но и в когнитивных искажениях, давно описанных экономистами и психологами.

Нобелевский лауреат Даниэль Канеман в своей теории перспектив доказал: психологическая боль от потери сильнее радости от приобретения. В контексте недвижимости это означает, что если собственник ещё вчера считал, что его квартира стоит 30 миллионов, то принять предложение даже в 27 миллионов означает пойти на “невыгодную сделку”, а это личная трагедия.

Он не видит 27 млн как справедливую цену. Он видит это как потерю 3 миллионов, а значит, скорее всего откажется от сделки, даже если 27 млн рыночная реальность.

Часто это иррациональное поведение подкреплено:
• “Я лучше знаю, сколько стоит моя квартира”
• “Буду ждать своего покупателя”
• “Не буду продавать за бесценок”

По сути, здесь работает классический эффект “якоря”: цена, к которой собственник однажды “привязался”, становится для него психологической нормой, даже если рынок изменился.

С другой стороны — покупатель, который живёт в иной экономической реальности. В условиях ключевой ставки ЦБ на уровне 20%:

• Депозиты приносят реальную доходность выше инфляции
• Ипотека для него теперь очень дорога и обременительна
• Новости полны заголовков: “Рынок остановился”, “Цены снизились”, “Спрос просел”

Такой покупатель действует под влиянием эффекта FOMO наоборот: им управляет страх не упустить, а поторопиться. Он предпочитает ждать, чтобы купить дешевле завтра. И ожидает дисконт в 15–20%, считая это новой нормой.

Он удивлён, почему собственники не готовы торговаться на его условиях. Но он забывает: собственник такой же как он человек. Если бы он сам сейчас продавал квартиру, то действовал как все собственники, не спешил с резкими дисконтами. Так возникает временной конфликт ожиданий.

🤝 Как найти компромисс? Точка рационального торга

Собственнику всегда надо помнить о цели. Если цель — купить другой объект или выйти из недвижимости, то нужно рассчитывать экономику всей цепочки сделки, а не только цену продажи. Потери на продаже можно частично компенсировать скидкой при покупке взамен или высоким доходом на депозите, пока еще есть возможность открыть его по хорошей ставке.

Покупателю стоить помнить о рисках ожидания.
Высокие депозиты хороши краткосрочно. Но чем дольше вы ждёте:
• Тем меньше становится выбор “вкусных” объектов
• Тем выше риск, что рынок оживится, и дисконты исчезнут

Падающий рынок недвижимости - это не только борьба ожиданий. Это сражение когнитивных искажений:

• Собственники страдают от эффекта неприятия потерь и переоценивают свой актив.
• Покупатели становятся заложниками иллюзии «завтра будет ещё дешевле».
• Агент — как медиатор — должен быть не просто переговорщиком, а переводчиком с языка эмоций на язык рациональности.

На таком рынке выигрывает не тот, кто упрям, а тот, кто умеет считать и готов идти на компромисс. Сделка совершается не в точке максимума, а в точке пересечения интересов.

Как самостоятельно провести сделку с простым объектом недвижимости

📩Кейс: студентка приезжает на учебу в СПб, что лучше: снять квартиру или купить?

Сегодня опишу запрос клиента и варианты решения, которые могут быть интересны многим.

🌐Локация: университет находится в центре СПб
💰Финансы в наличии: 400тр
💸Максимальная сумма ежемесячного платежа: 60тр
👼Наличие детей до 7 лет: нет, но есть родственники с ребенком, значит возможность воспользоваться донорской семейной ипотекой
🏠Возможность продать что-то крупное в ближайшие годы: нет
🔑Требования к квартире: отделка, близость к учебе или метро

Варианты решений:

1️⃣Снять квартиру и подкопить на покупку

✅Преимущества:
▫️Не нужно  искать деньги на первый взнос
▫️Можно арендовать максимально близко к университету
▫️Не нужно платить ипотеку и переплачивать %
▫️Можно накопить и купить квартиру позже там где хочется и нужного формата
▫️Мобильность, можно переехать, если не понравится квартира или район

🚫Недостатки:
▫️Много накопить быстро не удастся
▫️Придется платить за аренду, а не за свое жилье
▫️Цены на квартиры вырастут и купить будет сложнее, чем сейчас
▫️Скорее всего придется снимать квартиру надолго
▫️Придется часто переезжать и платить комиссии агентам так как хозяева могут захотеть продать квартиру

2️⃣Купить квартиру на вторичном рынке

✅Преимущества:
▫️Можно купить квартиру максимально близко к университету или метро
▫️Фиксируется цена квартиры и не нужно думать о росте цен, стоимость квартиры будет расти

🚫Недостатки:
▫️Нужно искать деньги на первый взнос
▫️Высокая ставка (больше 20%), большая переплата на %, большой ежемесячный платеж (от 80тр.)

3️⃣Купить квартиру в новостройке рядом с метро с близким сроком получения ключей, пока дом строится - арендовать

✅Преимущества:
▫️Можно воспользоваться семейной донорской ипотекой и получить ставку до 6% и платеж 30тр
▫️Фиксируется цена квартиры и не нужно думать о росте цен, стоимость квартиры будет расти
▫️Арендный и ипотечный платежи уложатся в лимит
▫️Платеж по аренде примерно равен ипотечному

🚫Недостатки:
▫️Нужно искать деньги на первый взнос +1 млн к имеющимся средствам
▫️Нужно проехать на метро несколько остановок, затем пройти пешком до университета
▫️До получения ключей некоторое время арендовать квартиру и платить и аренду, и ипотеку

4️⃣Купить недорогую квартиру в новостройке с близким сроком получения ключей без пешей доступности метро, пока дом строится – арендовать

✅Преимущества:
▫️Можно воспользоваться семейной донорской ипотекой и получить ставку до 6% и платеж 17тр
▫️Фиксируется цена квартиры и не нужно думать о росте цен
▫️Арендный и ипотечный платежи с запасом уложатся в лимит и составят 47-54тр
▫️На увеличение первого взноса нужно найти всего 300-600тр
▫️Платеж по аренде меньше ипотечного

🚫Недостатки:
▫️Все годы учебы нужно ездить на автобусе до метро, затем на метро через полгорода, затем пройти пешком до университета
▫️Локации в пригородах или на окраинах, менее комфортно жить и хуже растет стоимость квартиры
▫️До получения ключей некоторое время арендовать квартиру и платить и аренду, и ипотеку

🎁В итоге:

🔴2️⃣: нерабочий из-за высокой ставки.
🟡1️⃣ наиболее простой, но решение вопроса откладывается на неопределенное будущее.
🟡4️⃣ приведет к значительным ежедневным затратам времени на дорогу, помноженным на 4-5 лет учебы.
🟢3️⃣ самый оптимальный. Используется возможность льготной ипотеки, минимальный срок на ожидание ключей и соответственно на двойную оплаты аренды и ипотеки, вполне комфортный район для проживания. И при этом уже будет своя квартира.

❓А какой вариант вы считаете верным?
Или у вас есть свой опыт?
Поделитесь в комментариях.