#مسکن - نمودار حجم معاملات
🔹کاهش 40% حجم معاملات واحد مسکونی شهر تهران در آبان 98 نسبت به آبان 97 !
🔹 در 8 ماهه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل حجم معاملات 56% کاهش داشته است.
🔹افزایش 2% حجم معاملات آبان نسبت به مهر.
🔹 در آبان امسال 4064 واحد مسکونی معامله شد.

❗️کاهش قیمت می‌تواند موجب افزایش حجم معاملات شود.

⏰گزارش بعدی 8ام دی
—----------------------------
لینک ورود به کانال:
@tahlilonline_com

#مسکن
🔹 اگر اتفاق خاصی در متغیرهای کلان اقتصادی رخ ندهد ، به نظر می‌رسد رکود ادامه داری در بخش مسکن رخ خواهد داد زیرا در تجربه گذشته بازار مسکن رکودها بیش از 2 سال به طول انجامیده است، در حال حاضر هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا در بازار ضعیف شده است.

🔹یکی از اتفاقات رایج در زمان رکود معاملات این است که فایل فروش در بنگاه‌ها کم می‌شود اما در کل وضعیت به نفع خریداران است ، 3 گروه عرضه کننده در بازار داریم، اول کسانی که به قصد سرمایه گذاری مسکن خریده‌اند ، این افراد مسکن خود را در سال جاری عرضه نمی‌کنند ، گروه دوم کسانی هستند که قصد فروش مسکن و خرید مسکن جدید را دارند ، این افراد عرضه و تقاضای کل را تغییر نمی‌دهند و گروه سوم سازندگان مسکن هستند ، برخی سازندگان مجبورند برای تامین نقدینگی واحدهای خود را بفروشند ، این مسئله آهسته آهسته باعث افزایش عرضه مسکن می‌شود.

🔹 قدرت خرید خانه اولی‌ها به شدت کاهش پیدا کرده است ، به سختی توان رساندن خود به قیمت‌های فعلی خانه را دارند ، در شرایط فعلی تحریک تقاضا نیاز به عوامل خارجی مانند افزایش وام مسکن را دارد. در صورت اجرای طرح "مسکن ملی" سمت تقاضا بیشتر تضعیف می‌شود.

🚫 در شرایط فعلی یک ریسک برای خانه‌های خالی وجود دارد و آن هم مالیات بر خانه‌های خالی است که فعلا در دستور کار مجلس قرار ندارد! در صورت اجرای این طرح افزایش عرضه ملک در بازار را خواهیم داشت ، همچنین افزایش عرضه فایل اجاره.

⏰گزارش بعدی 8ام دی
@Sadeghi_Fundamental
—----------------------------
لینک ورود به کانال:
♨️@tahlilonline_com

#مسکن - نمودار قیمت
📉کاهش 2.1% قیمت مسکن در تهران نسبت به سقف خود در اسفند 1398

🔹هر متر مربع واحد مسکونی در فروردین ماه 15.3 میلیون تومان معامله شد که افزایش 36% نسبت به سال گذشته و کاهش 2% نسبت به اسفند 98 دارد.

🔹در فروردین حجم معاملات مسکن بسیار پایین بوده، به همین دلیل ملاک مناسبی برای تعیین نرخ نیست، کرونا رکود معاملات بازار مسکن را عمیق تر کرده است.

🔹 صعود بازار سهام + مشکلات ناشی از ویروس کرونا، جلوی رشد قیمت واحد مسکونی را گرفته‌اند، بعد از پایان یافتن رشد در بازار سهام، باید منتطر رشد نسبتا سریع در سایر بازارها باشیم.

🔸 متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، سال‌‌های گذشته :
سال 94 : 4.2 میلیون تومان
سال 95 : 4.4 میلیون تومان
سال 96 : 4.9 میلیون تومان
سال 97 : 8 میلیون تومان
سال 98 : 13.6 میلیون تومان
سال 99 : 15.3 میلیون تومان

♨️@tahlilonline_com

#مسکن - نمودار تعداد معاملات
📉کاهش 64% تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فروردین 99 نسبت به فروردین 98

🔹 فقط 1243 معامله!
🔸 تعداد معاملات در سال‌های گذشته :
سال 94 : 154 هزار معامله
سال 95 : 162 هزار معامله
سال 96 : 181 هزار معامله
سال 97 : 127 هزار معامله (کاهش 30%)
سال 98 : 84 هزار معامله (کاهش 34%)

🔹 تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید در مسکن به حداقل رسیده است، بخشی از تقاضای سرمایه گذاری هم به سمت بازار سرمایه حرکت کرده است، به نظر می‌رسد رکود معاملات در سال 99 عمیقتر شود.

♨️@tahlilonline_com

#مسکن

▪️در سال 99 مجموعا 229626 معامله واحد مسکونی در شهر تهران انجام شد که 270 تا از سال 98 کمتر بود.(حفظ شرایط رکودی)

▪️میانگین قیمت هر متر مربع منزل مسکونی شهر تهران در اسفند به 30.3 میلیون تومان رسید. (افزایش 94% نسبت به اسفند 98)
▪️معاملات سال 99 به میزان 35 درصد کمتر از میانگین 5 ساله بود و با توجه به رشد قیمت مسکن(کاهش قدرت خرید) و نگرانی از قوانین مالیاتی می‌توان انتظار ادامه این رکود تورمی را داشت.

@tahlilonline_com

در سه سال گذشته، رشد قیمت #مسکن به مراتب بیشتر از رشد قیمت #نهاده‌های_ساختمانی بوده.

▪️قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال 1399 به میزان 451% بیشتر از سال 1394 است، در حالی که رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی تنها 322% بوده است. بخشی از این اختلاف ناشی از رشد قیمت زمین بوده است!

▪️کاهش تقاضا، می‌تواند این حباب شکل گرفته در بازار مسکن را کاهش دهد.
قیمت مسکن هم بر اساس قیمت مسکن به اجاره بهای آن، هم بر اساس قیمت نهاده‌های ساختمانی و هم بر اساس قدرت خرید مردم حباب دارد. در صورت کاهش انتظارات تورمی در اثر برجام، می‌توان انتظار تعدیل این اختلاف و کاهش قیمت زمین و مسکن نسبت به نهاده‌های ساختمانی را داشت. (در مورد شهرهای مهاجر پذیر مانند تبریز، شیراز و ... احتمالا کاهش قیمت‌ها کمتر باشد.)

@tahlilonline_com

#مسکن
سطح #زیربنا‌ی طبقات ساختمان‌ها بر اساس پروانه صادر شده

▪️کاهش عرضه در تهران و افزایش عرضه در سایر شهرهای بزرگ و کوچک کشور.

▪️#تهران : سطح زیر بنای درخواست پروانه شده، در کمترین مقدار 15 سال گذشته خود است. افزایش قیمت مسکن منجر به کاهش تقاضای خانه اولی‌ها شده و افزایش قیمت زمین و مصالح، صرفه ساخت واحد در برخی مناطق را از سازنده‌ها گرفته است. به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن تهران در سال جاری ادامه دار باشد و حتی ممکن است تشدید شود.

▪️شهرهای بزرگ : بر خلاف تهران همچنان مهاجرت و افزایش جمعیت عامل تقاضای بالا در شهرهای بزرگ(#تبریز، #شیراز، #مشهد و ...) است، پیش بینی می‌کنیم رکود معاملات در شهرهای بزرگ آهسته آهسته کاهش یابد، و رشد قیمت زمین به دلیل افزایش درخواست‌های ساخت بیش از قیمت آپارتمان باشد.

@tahlilonline_com

#مسکن #میزان_پروانه_زیر_بنا

▪️پروانه صادر شده برای ساختمان مسکونی در تهران به کمترین حد خود در 24 سال گذشته رسیده است.

▪️در سایر شهرها وضعیت عادی هست و در حدود میانگین 20 سال گذشته پروانه صادر شده است.

📝 رشد جمعیت در سایر شهرها بیشتر از تهران شده است، همچنین میزان مهاجرت به تهران به نسبت سایر شهرها کمتر شده است، قیمت زمین هم به عنوان یک عامل اصلی در صرفه ساخت ملک در تهران باعث کاهش ارزش ساخت و ساز شده است.

@tahlilonline_com

#ساختمان #مسکن

▪️میانگین زیربنای طبقات هر پروانه صادره در سال 1401 به 725 متر مربع رسیده است، نکات مختلفی منجر به رشد سطح زیربنای هر ساختمان شده‌اند :
افزایش ارتفاع(سقف) مجاز، قیمت زمین، رشد انبوه سازی

📝 اختلاف بازدهی پروژه‌های بزرگ با کوچک هر سال در حال افزایش است.
همچنین در دوره‌های رکود ساخت و ساز، به دلیل کاهش تولید انبوه سازان، میانگین کاهش پیدا می‌کند، در سال گذشته به دلیل چند سال پیاپی تورم سنگین همجنان نگاه انبوه سازان نسبت به بازدهی ساخت و ساز مثبت بوده است.

@tahlilonline_com

#مسکن
دیروز در برنامه پایش صحبتی درباره قیمت مسکن و کم اثری قیمت مصالح در آن بود.

▪️ در این برنامه دکتر شاکری و آقا بزرگی به خوبی توضیح می‌دهند که چرا توقف عرضه سیمان و فولاد در بورس کالا بی‌ثمر است :
1. برای هدف بی معنی است.
2. قیمت دستوری امکان پذیر نیست.

لینک دانلود مستقیم از آرشیو شبکه یک :
https://cdn1.iribtv.ir/mp4/20230927/tv1/2023-09-26_23-09-53.mp4

@tahlilonline_com

نسبت قیمت مسکن تهران به کلان شهرها
(شیراز، اصفهان، مشهد، کرج)

✨️روند کلی این گراف نسبی در ۱۰ سال گذشته نزولی است، این یعنی اینکه در یک دهه گذشته فعالین #بازار_مسکن کلان شهرها در مجموع بازدهی بیشتری به نسبت فعالین بازار #مسکن_پایتخت داشتند.

@tahlilonline_com

#بازار_مسکن
#مسکن_تهران
#مسکن_کلان_شهرها

✨سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران یا کلان شهرها؟

@tahlilonline_com