Forwarded from Стройка РФ | Застройщики России
На московском рынке недвижимости появился новый игрок — ООО «Эталони Европа»
Компания застроит территорию общей площадью 0,7 га в Раменках. План земельного участка застройщик получил летом этого года. По оценкам экспертов стоимость участка составляет 1,5-2 млрд руб.
Новый игрок планирует построить там многофункциональный комплекс площадью 32 000 м². В него войдут офисы жилье и объекты инфраструктуры.
«Эталони Европа» входит в состав девелопера «October Group», который создан бывшими топ-менеджерами ГК «Пионер».
Компания застроит территорию общей площадью 0,7 га в Раменках. План земельного участка застройщик получил летом этого года. По оценкам экспертов стоимость участка составляет 1,5-2 млрд руб.
Новый игрок планирует построить там многофункциональный комплекс площадью 32 000 м². В него войдут офисы жилье и объекты инфраструктуры.
«Эталони Европа» входит в состав девелопера «October Group», который создан бывшими топ-менеджерами ГК «Пионер».
Forwarded from Недвижимость и закон
5 самых частых ошибок, которые совершают продавцы недвижимости на волне паники
Не корректировать цену в зависимости от спроса
Когда вы выставляете недвижимость в рекламу, рынок обязательно дает обратную связь — это наличие или отсутствие просмотров объявления, добавление его в «Избранное», затем — звонки от потенциальных покупателей, и в конце — просмотры объекта и предложения о покупке. Если этого не происходит, глупо сидеть и ждать, что вдруг что-то поменяется. Этого «вдруг» не бывает.
Нужно начинать корректировать цену, потому что единственная причина, по которой покупатели не звонят, не добавляют обяъвление в «Избранное» и не приходят смотреть объект — это, с их точки зрения, слишком высокая цена. На рынке, который растет, цену можно не корректировать. То есть, если вы поставили цену дороже рынка, через полгода рынок дорастет до вашей цены, и вы выйдете на сделку. А если рынок, как сейчас, снижается, то без корректировки цены ожидания покупателей начинают расходиться с вашими. Например, сейчас в Москве рынок недвижимости идет вниз примерно на 1,5% в месяц. Какой смысл рекламировать такой объект? Смысл его держать на рынке?
Рынок вам уже дал обратную связь — дорого. Поэтому корректируйте цену до тех пор, пока не найдется тот покупатель, который будет готов купить именно эту квартиру по этой цене.
Не выписываться из квартиры при продаже по доверенности
Некоторые паспортные столы снимают с регистрации по доверенности, некоторые — нет и требуют личного присутствия прописанного человека. Связано это вот с чем. Есть трактовка, что нотариальная доверенность распространяется только на имущественные права. То есть вы не можете жениться или выйти замуж по доверенности. Так же как и прописка — это неимущественное право.
Соответственно паспортный стол имеет право расценивать это как полномочие на отказ в снятии с регистрационного учета.
А наличие регистрационного учета означает, что человек имеет право жить даже в проданной квартире. Для покупателя это — серьезный риск. Поэтому до того, как вы решили оформить довнренность на продажу и уехать, — нужно сняться с учета. В течение трех месяцев вы имеете право никуда не прописываться, при том, что квартира будет более привлекательной для покупки.
Подарить квартиру для последующей продажи
Иногда при срочном переезде собственник не оставляет доверенность на распоряжение имуществом, а дарит ее кому-либо из близких людей для последующей быстрой продажи.
Это совершенно невыгодно. Если в дарите квартиру не близкому родственнику, одаряемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости. А чтобы не платить налог при продаже квартиры, новым собственникам придется подождать еще от 3 до 5 лет, чтобы не платить налог на продажу имущества.
Продавать квартиру по переуступке
На сегодняшнем рынке недвижимости — это не самая хорошая стратегия. Выгоднее дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Мало того, что вы заплатите 13% налога при продаже имущества, вы потеряете значительную сумму — цена при продаже по переуступке будет ниже на 10-30% от цены в уже сданной новостройке. И какой смысл?
При определении цены ориентироваться на соседей
Например, ваши соседи выставили квартиру по завышенной цене и не могут ее продать, а вы делаете ровно то же самое и, конечно, квартира не продается. Что делать? Найти проданные квартиры в той же локации, проиндексировать их относительно давности продажи — если они проданы год назад, то индексируете в плюс, если в условном марте этого года, то в минус. И ставите цену, по которой сделка проходила.
Не корректировать цену в зависимости от спроса
Когда вы выставляете недвижимость в рекламу, рынок обязательно дает обратную связь — это наличие или отсутствие просмотров объявления, добавление его в «Избранное», затем — звонки от потенциальных покупателей, и в конце — просмотры объекта и предложения о покупке. Если этого не происходит, глупо сидеть и ждать, что вдруг что-то поменяется. Этого «вдруг» не бывает.
Нужно начинать корректировать цену, потому что единственная причина, по которой покупатели не звонят, не добавляют обяъвление в «Избранное» и не приходят смотреть объект — это, с их точки зрения, слишком высокая цена. На рынке, который растет, цену можно не корректировать. То есть, если вы поставили цену дороже рынка, через полгода рынок дорастет до вашей цены, и вы выйдете на сделку. А если рынок, как сейчас, снижается, то без корректировки цены ожидания покупателей начинают расходиться с вашими. Например, сейчас в Москве рынок недвижимости идет вниз примерно на 1,5% в месяц. Какой смысл рекламировать такой объект? Смысл его держать на рынке?
Рынок вам уже дал обратную связь — дорого. Поэтому корректируйте цену до тех пор, пока не найдется тот покупатель, который будет готов купить именно эту квартиру по этой цене.
Не выписываться из квартиры при продаже по доверенности
Некоторые паспортные столы снимают с регистрации по доверенности, некоторые — нет и требуют личного присутствия прописанного человека. Связано это вот с чем. Есть трактовка, что нотариальная доверенность распространяется только на имущественные права. То есть вы не можете жениться или выйти замуж по доверенности. Так же как и прописка — это неимущественное право.
Соответственно паспортный стол имеет право расценивать это как полномочие на отказ в снятии с регистрационного учета.
А наличие регистрационного учета означает, что человек имеет право жить даже в проданной квартире. Для покупателя это — серьезный риск. Поэтому до того, как вы решили оформить довнренность на продажу и уехать, — нужно сняться с учета. В течение трех месяцев вы имеете право никуда не прописываться, при том, что квартира будет более привлекательной для покупки.
Подарить квартиру для последующей продажи
Иногда при срочном переезде собственник не оставляет доверенность на распоряжение имуществом, а дарит ее кому-либо из близких людей для последующей быстрой продажи.
Это совершенно невыгодно. Если в дарите квартиру не близкому родственнику, одаряемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости. А чтобы не платить налог при продаже квартиры, новым собственникам придется подождать еще от 3 до 5 лет, чтобы не платить налог на продажу имущества.
Продавать квартиру по переуступке
На сегодняшнем рынке недвижимости — это не самая хорошая стратегия. Выгоднее дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Мало того, что вы заплатите 13% налога при продаже имущества, вы потеряете значительную сумму — цена при продаже по переуступке будет ниже на 10-30% от цены в уже сданной новостройке. И какой смысл?
При определении цены ориентироваться на соседей
Например, ваши соседи выставили квартиру по завышенной цене и не могут ее продать, а вы делаете ровно то же самое и, конечно, квартира не продается. Что делать? Найти проданные квартиры в той же локации, проиндексировать их относительно давности продажи — если они проданы год назад, то индексируете в плюс, если в условном марте этого года, то в минус. И ставите цену, по которой сделка проходила.
Forwarded from Московский кэш
⬆️ Топ-3 популярных и богатых застройщиков Новой Москвы за три квартала 2022г:
1. «А101» продал 3665 квартир и апартов, средней стоимостью 11,5 млн рублей. Их доход составил 42,4 млрд рублей.
2. «ПИК» реализовал 3445 квартир и апартаментов. Средний чек - 9,4 млн рублей. Выручка за год - 32,6 млрд рублей.
3. «Самолёт» продал 2766 позиций. Здесь средняя цена - 9 млн рублей и годовой доход - 24,9 млрд.
1. «А101» продал 3665 квартир и апартов, средней стоимостью 11,5 млн рублей. Их доход составил 42,4 млрд рублей.
2. «ПИК» реализовал 3445 квартир и апартаментов. Средний чек - 9,4 млн рублей. Выручка за год - 32,6 млрд рублей.
3. «Самолёт» продал 2766 позиций. Здесь средняя цена - 9 млн рублей и годовой доход - 24,9 млрд.
Forwarded from Недвижимость и закон
Госдума защитила права добросовестных покупателей жилья в случае признания сделки с недвижимостью незаконной
Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав граждан, которые утрачивают единственное жилье из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца.
Документ, внесенный правительством России, подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда РФ. КС обратил внимание, что нормы законодательства о банкротстве не гарантируют реального и оперативного возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилье было единственным.
Это касается сделок, которые совершены в течение года до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия такого заявления, и признаны арбитражным судом недействительными.
Законопроект предусматривает, что в этом случае средства за жилое помещение, уплаченные по признанному недействительным договору купли-продажи, должны быть возвращены (переданы) покупателю, минуя конкурсную массу должника. Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. В сделке, признанной недействительной, покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги.
Добросовестному покупателю предоставляется два пути выхода из ситуации. Первый вариант — он получает обратно всю уплаченную сумму, минуя конкурсную массу должника, сохраняя возможность пользования жилым помещением до полного перечисления денег. Второй вариант предполагает предоставление ему приоритетного права выкупа данного жилья до его выставления на торги — необходимо будет только доплатить разницу между рыночной стоимостью и уплаченной ранее суммой.
Законопроект№ 199216-8
Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав граждан, которые утрачивают единственное жилье из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца.
Документ, внесенный правительством России, подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда РФ. КС обратил внимание, что нормы законодательства о банкротстве не гарантируют реального и оперативного возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилье было единственным.
Это касается сделок, которые совершены в течение года до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия такого заявления, и признаны арбитражным судом недействительными.
Законопроект предусматривает, что в этом случае средства за жилое помещение, уплаченные по признанному недействительным договору купли-продажи, должны быть возвращены (переданы) покупателю, минуя конкурсную массу должника. Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. В сделке, признанной недействительной, покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги.
Добросовестному покупателю предоставляется два пути выхода из ситуации. Первый вариант — он получает обратно всю уплаченную сумму, минуя конкурсную массу должника, сохраняя возможность пользования жилым помещением до полного перечисления денег. Второй вариант предполагает предоставление ему приоритетного права выкупа данного жилья до его выставления на торги — необходимо будет только доплатить разницу между рыночной стоимостью и уплаченной ранее суммой.
Законопроект№ 199216-8
Forwarded from Недвижимость и закон
Покупателям недвижимости приготовиться, бизнесу грозят массовые банкротства. Как это повлияет на сделки с недвижимостью.
Прекратил действовать мораторий на инициирование процедуры банкротства. Закончил действовать он 1 октября. За октябрь и ноябрь значительно увеличилось число обращений кредиторов с целью начать процедуру банкротства своих должников. Напомню вам, что информацию о банкротстве в отношении лица можно получить на сайте https:// bankrot.fedresurs .ru
Банкротство напрямую касается рынка недвижимости. Следует рассматривать данную процедуру в двух аспектах. Первое, начнутся торги по реализации имущества должников, можно будет приобрести недвижимость с дисконтом. Второе, финансовые управляющие начнут оспаривать сделки банкротов. Под оспаривание попадут все сделки, совершенные должником за три года до принятия заявления о начале процедуры банкротства. Это означает, что покупатели недвижимости должны быть готовы отразить атаку на их собственность в суде.
Рассмотрим критерии для признания покупателя добросовестным.
1) Сделка должна пройти по рыночной цене. Допускается отклонение в пределах 20-30 %.
2) Расчёт следует проводить в безналичной форме, чтобы было легче доказать его существование.
Продолжение⬅️
Прекратил действовать мораторий на инициирование процедуры банкротства. Закончил действовать он 1 октября. За октябрь и ноябрь значительно увеличилось число обращений кредиторов с целью начать процедуру банкротства своих должников. Напомню вам, что информацию о банкротстве в отношении лица можно получить на сайте https:// bankrot.fedresurs .ru
Банкротство напрямую касается рынка недвижимости. Следует рассматривать данную процедуру в двух аспектах. Первое, начнутся торги по реализации имущества должников, можно будет приобрести недвижимость с дисконтом. Второе, финансовые управляющие начнут оспаривать сделки банкротов. Под оспаривание попадут все сделки, совершенные должником за три года до принятия заявления о начале процедуры банкротства. Это означает, что покупатели недвижимости должны быть готовы отразить атаку на их собственность в суде.
Рассмотрим критерии для признания покупателя добросовестным.
1) Сделка должна пройти по рыночной цене. Допускается отклонение в пределах 20-30 %.
2) Расчёт следует проводить в безналичной форме, чтобы было легче доказать его существование.
Продолжение⬅️
Forwarded from Недвижимость и закон
В ГД предложили отказаться от обязательной доли ребенка в купленной на маткапитал квартире
В России могут пересмотреть вопрос обязательной доли ребенка в квартире, при покупке которой использовались средства маткапитала. С инициативой выступила первый зампред комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей
Парламентарий предложила:
- рассмотреть отказ от обязательного выделения долей ребенку;
- исключить участие органов опеки при продажи квартиры;
- дать возможность вернуть материнский капитал государству.
Источник
В России могут пересмотреть вопрос обязательной доли ребенка в квартире, при покупке которой использовались средства маткапитала. С инициативой выступила первый зампред комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей
Парламентарий предложила:
- рассмотреть отказ от обязательного выделения долей ребенку;
- исключить участие органов опеки при продажи квартиры;
- дать возможность вернуть материнский капитал государству.
Источник
👍1
Какие бывают риски при покупке недвижимости
- Утрата покупателем прав на недвижимость
- Исковые требования от третьих лиц (претендующих на права в отношении недвижимости)
- Разбирательства с лицами имеющими права пользования на недвижимость, на основании договора или закона
- Наследники претендующие на недвижимость, из числа родственников, иждивенцев или на основании завещания
- Оспаривание сделки в процедуре банкротства продавца
- Незаконная или недобросовестная приватизация (лишение детей или иных лиц права на участие в приватизации)
- Переселение из дома, ввиду его снова или признания аварийным
- Оспаривание сделки ввиду отсутствия согласия на её проведения от третьих лиц, супругов или в соответствии с законом об обществах с ограниченной ответственностью/об акционерных обществах
Что обычно проверяют
- Документы, на основании которых у продавца возникло право собственности
- Судебные процессы в отношении продавца
- Долги продавца по налогам, взыскания ФССП, кредитная история
- Поиск информации по дому (наличие охранного обязательства, информации об аварийности дома или сносе)
- Получение выписки из ЕГРН, в том числе с переходами права (проверяется переходов права, аресты, обременения)
- Анализ документов и определения круга лиц могущих претендовать на права в отношении недвижимости
- Анализ предыдущих сделок с недвижимостью
- Анализ правоспособности участников сделки, а также законности действий лиц по доверенности или законных представителей
- Документы технического учёта (поэтажный план и экспликация)
- Справки ПНД/НД
- Одобрение сделки (согласие супруга или уполномоченного лица, если юридическое лицо продаёт)
- Задолженности по обязательным платежам (коммунальным, капремонт)
- Техническая проверка квартиры (инженерка, сантехника и т.п.)
- Использованием маткапитала
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Как проводить сделки для надёжности
- Использовать безналичный способ оплаты (аккредитив, депозит нотариуса, номинальный счёт)
- Хранить нотариально заверенные копии документов на квартиру (историю сделок с квартирой)
- Иметь выписку из ЕГРН перед сделкой
- Воспользоваться нотариальным удостоверением договора
- Купить на рыночных условиях (без занижения цены в договоре)
- Не использовать нестандартные схемы сделок, когда деньги получает не продавец (альтернативная или в пользу третьего лица)
- Иметь заверенные нотариусом скрины с сайтов судов, о проверки продавца
- Утрата покупателем прав на недвижимость
- Исковые требования от третьих лиц (претендующих на права в отношении недвижимости)
- Разбирательства с лицами имеющими права пользования на недвижимость, на основании договора или закона
- Наследники претендующие на недвижимость, из числа родственников, иждивенцев или на основании завещания
- Оспаривание сделки в процедуре банкротства продавца
- Незаконная или недобросовестная приватизация (лишение детей или иных лиц права на участие в приватизации)
- Переселение из дома, ввиду его снова или признания аварийным
- Оспаривание сделки ввиду отсутствия согласия на её проведения от третьих лиц, супругов или в соответствии с законом об обществах с ограниченной ответственностью/об акционерных обществах
Что обычно проверяют
- Документы, на основании которых у продавца возникло право собственности
- Судебные процессы в отношении продавца
- Долги продавца по налогам, взыскания ФССП, кредитная история
- Поиск информации по дому (наличие охранного обязательства, информации об аварийности дома или сносе)
- Получение выписки из ЕГРН, в том числе с переходами права (проверяется переходов права, аресты, обременения)
- Анализ документов и определения круга лиц могущих претендовать на права в отношении недвижимости
- Анализ предыдущих сделок с недвижимостью
- Анализ правоспособности участников сделки, а также законности действий лиц по доверенности или законных представителей
- Документы технического учёта (поэтажный план и экспликация)
- Справки ПНД/НД
- Одобрение сделки (согласие супруга или уполномоченного лица, если юридическое лицо продаёт)
- Задолженности по обязательным платежам (коммунальным, капремонт)
- Техническая проверка квартиры (инженерка, сантехника и т.п.)
- Использованием маткапитала
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Как проводить сделки для надёжности
- Использовать безналичный способ оплаты (аккредитив, депозит нотариуса, номинальный счёт)
- Хранить нотариально заверенные копии документов на квартиру (историю сделок с квартирой)
- Иметь выписку из ЕГРН перед сделкой
- Воспользоваться нотариальным удостоверением договора
- Купить на рыночных условиях (без занижения цены в договоре)
- Не использовать нестандартные схемы сделок, когда деньги получает не продавец (альтернативная или в пользу третьего лица)
- Иметь заверенные нотариусом скрины с сайтов судов, о проверки продавца
Forwarded from РБК. Новости. Главное
🏠Доля нераспроданных квартир в новостройках в декабре 2022 года достигла рекордных 66% от площади строящегося жилья, подсчитала компания «INFOLine-Аналитика». По данным аналитического центра «Дом.РФ», площадь непроданных квартир в проектах, где уже идут продажи, превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Это максимальные показатели как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой информационной системы жилищного строительства). При этом, как отмечает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров, это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.
Причина — низкий спрос. Продажи обвалились в апреле, после начала спецоперации России на Украине и увеличения ключевой ставки ЦБ до рекордных 20%. Во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%. Если в следующем году программа льготной ипотеки будет отменена для крупных городов, то спрос не восстановится и окажется на 20% ниже показателей этого года, считают участники рынка.
Это максимальные показатели как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой информационной системы жилищного строительства). При этом, как отмечает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров, это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.
Причина — низкий спрос. Продажи обвалились в апреле, после начала спецоперации России на Украине и увеличения ключевой ставки ЦБ до рекордных 20%. Во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%. Если в следующем году программа льготной ипотеки будет отменена для крупных городов, то спрос не восстановится и окажется на 20% ниже показателей этого года, считают участники рынка.
Forwarded from Банкста
В Москве образовался избыток предложения на рынке новостроек. По состоянию на начало апреля 2023 года из строящихся 16,2 млн квадратных метров жилья 10 млн были нераспроданы, пишет РБК.
По данным Циана, в активном предложении — то, что могут забронировать покупатели — в Москве находится 3,8 млн кв. м. В запасах застройщиков есть 8,7 млн кв. м, уточнил глава «Циан Аналитики» Алексей Попов. По его словам, все свободные лоты в Москве составляют 11,8 млн кв. м, а за последние 12 месяцев было продано 73 тыс. квартир и апартаментов на 3,5 млн кв. м. Таким образом, нераспроданные квартиры могут быть реализованы за 3,3 года, отмечает Попов. @banksta
По данным Циана, в активном предложении — то, что могут забронировать покупатели — в Москве находится 3,8 млн кв. м. В запасах застройщиков есть 8,7 млн кв. м, уточнил глава «Циан Аналитики» Алексей Попов. По его словам, все свободные лоты в Москве составляют 11,8 млн кв. м, а за последние 12 месяцев было продано 73 тыс. квартир и апартаментов на 3,5 млн кв. м. Таким образом, нераспроданные квартиры могут быть реализованы за 3,3 года, отмечает Попов. @banksta
Forwarded from Банкста
В Краснодаре самая высокая доля нераспроданных новостроек. Почти 83% строящегося жилья (3,4 млн кв. м) в этом городе пока не нашло покупателя. За ним следует Омск, где не распродано около 80% объемов строящегося жилья, или 239,1 тыс. кв. м. Тройку миллионников с наибольшей долей нераспроданных новостроек замыкает Челябинск: 74%, или 251,4 тыс. кв. м.
Аналитики отмечают, что во всех 16 городах-миллионниках доля нераспроданных площадей в строящемся жилье превышает 50%. @banksta
Аналитики отмечают, что во всех 16 городах-миллионниках доля нераспроданных площадей в строящемся жилье превышает 50%. @banksta
Россияне задолжали по кредитам 2 трлн рублей. «Проблема не то что актуальна, она суперкрайне актуальна», — заявил директор Федеральной службы судебных приставов. Сейчас у ведомства в работе 12 млн документов с просрочками по оплате.
Ввод жилья в России в январе-апреле 2023 года, по оперативным данным, снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4% - до 36,1 миллиона квадратных метров, сообщается в материалах Росстата.
В апреле, по данным ведомства, сдали 7,1 миллиона квадратных метров - на 14% меньше, чем в апреле прошлого года.
В апреле, по данным ведомства, сдали 7,1 миллиона квадратных метров - на 14% меньше, чем в апреле прошлого года.