В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД

Акт приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий.

По результатам инспекционного визита ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приемки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Инспекторы составили в отношении УК протокол и вынесли постановление о привлечении компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р.

УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным.

Однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены (постановление Седьмого ААС по делу № А45-26714/2023). Вот чем они руководствовались.

Сведения об оказании УК услуг и выполнении работ отражаются в актах установленной формы и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД № 290). Акты могут быть подписаны со стороны собственников уполномоченным лицом либо председателем совета МКД (приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр).

Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив ее правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется.

Совет МКД ✅ #акт_приемки

Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула

С 2006 г. по 2012 г. в Барнауле действовал временный порядок сбора и использования средств на капитальный ремонт общего имущества МКД, утвержденный муниципалитетом. Согласно данному временному порядку, собственники помещений МКД ежемесячно производили оплату сбора на капремонт на спецсчет комитета ЖКХ г. Барнаула. Комитет вел учет поступлений по каждому МКД. Из общей «копилки» средства предоставлялись УК для работ по капремонту на условиях последующего погашения собственниками образовавшейся задолженности. Не использованные в течение года средства накапливались и не подлежали изъятию.

В январе 2021 г. в МКД под управлением ООО «ЦЖКР» на ОСС было принято решение о финансировании работ по установке козырьков над балконами девятых этажей за счет средств, накопленных по статье «капитальный ремонт» на лицевом счете комитета ЖКХ г. Барнаула. УК направила протокол ОСС в комитет ЖКХ и получила ответ: на счете дома 270503 р., «обращение ООО «ЦЖКР» зарегистрировано в реестре обращений».

Так и не дождавшись перечисления денег на счет УК, в марте 2023 г. председатель совета дома обратился с иском к комитету ЖКХ о взыскании накоплений. Он указал, что невыполнение работ по устройству козырьков над балконами девятых этажей приводит к разрушению плит козырьков и экранов балконов.

Суды трех инстанций были единогласны: иск подлежит удовлетворению (определение 8 КСОЮ по делу № 88-1285/2024). Суды исходили из следующего:
— Средства, внесенные собственниками по строке «капитальный ремонт» на счет комитета ЖКХ г. Барнаула, принадлежат только им. Следовательно, именно собственники, от лица которых выступает председатель совета дома, вправе требовать принудительного исполнения принятого ими решения о судьбе накопленных средств.
— Законом не установлена никакая очередность возврата средств собственников, на которой настаивает комитет ЖКХ.

Примечательно, что суды возложили на ОМСУ лишь обязанность вернуть средства собственников, без применения условий об уплате процентов за пользование. Кассационный суд отметил, что неосновательного обогащения у комитета ЖКХ не возникло, поскольку тот не получил какой-либо выгоды и не имел возможности использовать средства собственников.
Остается за кадром вопрос, сколько процентов получили бы собственники за 12 лет, если бы 270503 р. находились на процентном депозите, а не на комитетском счете.

Совет МКД ✅ #капремонт

Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка

В МКД г. Казани площадью 1853,8 кв.м. состоялось ОСС, в котором приняли участие 8 собственников квартир, владеющих в совокупности 1353,1 кв.м. (73% голосов от общего числа голосов собственников). На собрании, помимо решений по организационным вопросам, были приняты решения:
— об избрании членов совета дома, председателя совета дома;
— о выборе в качестве способа управления МКД непосредственного управления собственниками;
— о наделении председателя совета дома полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД, согласованию границ местоположения земельного участка, правом выкупа участка, заключения с земельным комитетом договора купли-продажи участка, правом продажи имущества и т. д.;
— об утверждении расходов на уборку подъездов и придомовой территории (1000 р. с квартиры в месяц).

Решения по последним двум пунктам не устроили собственников еще трех квартир (общей площадью 500,7 кв.м.), не принимавших участия в ОСС. По их мнению, инициатор ОСС (родственник избранного председателя совета дома) намеревался присвоить часть общедомового земельного участка.

Собственники обратились в суд и просили признать эти решения недействительными, ссылаясь на следующее:
— ОСС не вправе наделять председателя совета МКД полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД;
— плата за уборку подъездов и придомовой территории в размере 1000 р. с квартиры незаконна, поскольку доля каждого собственника в расходах на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не вникал в суть принятых решений, а исходил из того, что при организации и проведении собрания не было допущено существенных нарушений, а решения ОСС не повлекли для истцов неблагоприятных последствий.

Однако апелляционный суд с этим не согласился и признал оспариваемые решения ОСС недействительными (апелляционное определение ВС Республики Татарстан по делу № 33-19026/2023):
— Решение ОСС, в силу которого собственники участвуют в расходах на содержание общего имущества не соразмерно своей доле в праве общей собственности, а в равных долях, действительно нарушает требования ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
— Площади квартир истцов 141,8 кв.м., 179,3 кв.м., 179,6 кв.м. В то же время в доме есть квартиры площадью более 340 кв.м. Решение ОСС об утверждении платы на содержание жилья 1000 р. в месяц с квартиры очевидно нарушает права истцов, поскольку увеличивает их расходы на содержание общего имущества за счет иных лиц.
— Принятие решений о пределах использования общедомового земельного участка относится к исключительной компетенции ОСС (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уполномочить на принятие таких решений председателя совета МКД нельзя (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
— Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Значит, нельзя предоставить председателю совета дома полномочия на осуществление действий (межевание, согласование границ участка и пр.), в результате которых общедомовой земельный участок может уменьшиться.

Совет МКД ✅ #полномочия

Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома

По инициативе С. в подъезде МКД состоялось собрание около 20 собственников МКД, на котором деятельная дама устроила самосуд над председателем совета дома Т.: обвинила ту в краже денег с общедомового счета, утверждала, что Т. принимает решения «в одно рыло», проворачивает свои «делишки и махинации», списывает деньги со счета дома, не проводя никаких работ, не оплачивает ЖКУ по своей квартире, украла «провайдерские» деньги, а взаимоотношения Т. с управляющей компанией охарактеризовала как «рука руку моет». С. также высказала подозрения, что Т. присвоила металлолом от демонтажа лифтов и батарей.
Т. подала иск к С. и просила признать публичные высказывания С. не соответствующими действительности, порочащими ее честь, достоинство и деловую репутацию, а также взыскать с ответчицы компенсацию морального вреда.

В суде Т. пояснила, что многое сделала для дома, будучи председателем совета МКД: организовала замену лифтов, ремонт коммуникаций, подвала, устройство детской площадки, парковки, проводила новогодний праздник, для которого покупала подарки детям и новогодние украшения, а на «провайдерские» деньги, поступающие на ее личный счет, регулярно приобретала средство для мытья подъездов и отраву для крыс, саженцы деревьев, краску для детской площадки, инвентарь для работ на придомовой территории. Металлические части старых лифтов вывезла лифтовая компания, а сгнившие батареи были сданы на утилизацию.

Как указал суд, решение об удовлетворении иска о защите чести, достоинства и деловой репутации выносится судом в случае установления совокупности трех условий: сведения распространялись, носили порочащий характер и не соответствовали действительности. При этом истец обязан доказывать факт распространения сведений ответчиком и их порочащий характер. На ответчика же возложена обязанность доказать, что распространенные им сведения соответствуют действительности.

Выслушав показания свидетелей и изучив материалы дела, суд пришел к выводам, что факт распространения ответчиком порочащих Т. сведений доказан, а вот их соответствие действительности — нет:
— Расходование «провайдерских» денег исключительно на нужды дома ответчиком не опровергнуто.
— Выражение «рука руку моет» подразумевает, что люди покрывают нечестные, неблаговидные поступки друг друга. Однако доказательств таких поступков не имеется.
— Выражение «принимает решения в одно рыло» носит оскорбительный характер, а факт единоличного принятия Т. каких-либо решений не подтвержден.
— Утверждения ответчика о том, что истец не оплачивает ЖКУ по своей квартире, опровергаются квитанциями об оплате.
— Обвинения в хищении денег не подтверждены вступившим в силу приговором суда (ст. 49 Конституции РФ). Более того, в возбуждении уголовного дела в отношении Т. по коллективному обращению собственников УМВД отказало в связи с отсутствием состава преступления.

В итоге суд взыскал с С. в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере 5000 р. (решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области по делу № 2-977/2023).

Совет МКД ✅ #защита_чести

Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта

В МКД г. Красноярска собственники сменили УК «ЖСК» на УК «Триумф». Новая УК подала к прежней УК иск о взыскании 1 750 929 р., накопленных и не израсходованных по статье «текущий ремонт» с 01.06.2016 по 30.11.2021. Суд посчитал обоснованными требования на 1 703 240 р.

В составе расходов на текущий ремонт УК в числе прочего были учтены затраты на доставку земли (3882 р.) и цветочную рассаду (43807 р.).

Суд указал, что существует правовая неопределенность в том, к какой категории относятся эти расходы – «текущий ремонт» или «содержание».

Так, в п. 16 приложения 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)» Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем, к текущему ремонту (внешнему благоустройству) отнесены устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав.

При этом согласно ст. 36 ЖК РФ, п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 7 разд. «Д» Приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 содержание общего имущества включает в себя содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Суд посчитал, что при наличии таких противоречий в квалификации расходов на озеленение следует руководствоваться протоколами заседаний совета МКД. Из них следует, что совет дома принимал решения о завозе земли, приобретении и высадке цветов за счет средств по статье «текущий ремонт». Указанные протоколы не оспорены и не признаны недействительными. Имеются акты, подтверждающие приемку работ председателем совета МКД.

Таким образом, озеленение придомовой территории за счет средств текущего ремонта соответствует воле собственников, расходы фактически понесены и подтверждены документально. Значит, эти расходы правомерно отнесены УК к расходам на текущий ремонт (постановление Третьего ААС по делу № А33-10528/2022).

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

13 000 рублей в месяц за размещение 4-х блоков кондиционеров на фасаде МКД

Решением ОСС собственники наделили УК «Парус» (Ижевск) полномочиями на заключение и сопровождение договоров об использовании общедомового имущества с третьими лицами на условиях, согласованных с советом МКД. Также установили, что вознаграждение УК – 20% от цены договора, а средства от использования общедомового имущества должны направляться на текущий ремонт.

Протоколом заседания совета МКД были утверждены и введены в действие с 01.01.2021 "тарифы" арендной платы за пользование общим имуществом МКД, в частности, за размещение на фасаде МКД наружных блоков кондиционеров в зависимости от их габаритов.

Детский образовательный центр, расположенный в нежилом помещении на первом этаже, смонтировал несколько таких блоков. Неоднократные предложения УК о заключении соответствующего договора и внесении платы – проигнорировал. Тогда УК обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Сумму неосновательного обогащения УК определила в размере 374400 руб. за период с 01.07.2021 по 24.11.2023 г. исходя из арендной платы 13000 р./месяц за 4 кондиционера с учетом их габаритов (5000х1шт. + 4000х1 шт. + 2000х2 шт.)

Судебная позиция ответчика сводилась к следующему:
— Помещение для предоставления образовательных услуг должно соответствовать нормативным требованиям по наличию системы кондиционирования.
— Установить размер платы за использование общедомового имущества может только ОСС, но не совет МКД.
— Период пользования фасадом МКД должен определяться с 25.04.2023, а не с 01.07.2021, поскольку именно 25.04.2023 представителями УК и совета МКД составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт нахождения на стене МКД внешних блоков кондиционеров.

Однако суды двух инстанций посчитали исковые требования УК обоснованными (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-7463/2023):
— Размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения ОСС и, если ОСС не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
— Не имеет значения, кто именно смонтировал кондиционеры и в чьей собственности они находятся. Кондиционеры используются в интересах ответчика. Он и обязан вносить плату за размещение оборудования на фасаде МКД.
— Протоколом ОСС совет дома наделен полномочиями на утверждение ставок платы за использование общедомового имущества. Это не противоречит закону.
— Помещение передано ответчику в пользование 21.04.2021. Плата за использование фасада рассчитана за период с 01.07.2021. Ответчик пояснил, что использует кондиционеры при эксплуатации помещений, а иную дату установки кондиционеров, отличную от даты начала использования помещений, указать и обосновать не смог. Следовательно, размещение кондиционеров позднее 01.07.2021 ничем не доказано.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

Количество голосов для наделения председателя совета МКД полномочиями, связанными с благоустройством

В Чувашии собственники на общем собрании решили включить свой двор в программу по благоустройству дворов, а также приняли решения по связанным с этим вопросам:
— определить председателя совета МКД лицом, которое от имени собственников уполномочено на согласование (утверждение) эскизного дизайн-проекта;
— определить его же как лицо, которое от имени собственников уполномочено на участие в контроле, в том числе промежуточном, согласование приёмки работ, проводимых в рамках реализации подпрограммы, в том числе на подписание соответствующих актов.

Один из собственников позже решил оспорить решения общего собрания, однако потерпел неудачу по указанным двум вопросам.
Он настаивал, что кворума не было: подсчёт проводился в процентном соотношении от общего числа участников голосования, а надо было считать от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.

Суды были другого мнения (определение ВС Чувашской Республики № 33-237/2024):
— На собрании утверждено решение по включению дворовой территории в программу по благоустройству. Этот вопрос относится к п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о благоустройстве земельного участка, решение по которому принимается в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. Истец по этому вопросу проголосовал за принятие решения.
Оспариваемые решения о наделении председателя совета дополнительными полномочиями вытекают из решения по включению двора в программу.
— В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, которое в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Поскольку в рассматриваемом случае председатель совета дома не наделяется большими полномочиями, кроме закреплённых в пунктах 2 и 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, то установленные частью 1 статьи 46 ЖК РФ специальные правила принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 частью 2 статьи 44 ЖК РФ, не подлежат применению.
— Таким образом, решения по ним должны приниматься в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.

Совет МКД ✅ #полномочия

Председатель совета дома назвала жительницу «мр..зь» и получила 3 тысячи рублей штрафа

В г. Светлограде Ставропольского края председатель совета МКД оштрафована на 3000 рублей за оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме (ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ).

Летним вечером председатель совета МКД Т. вышла из дома и сделала замечание Л., которая сидела на лавочке у подъезда в компании двух соседок. Слово за слово, и разгорелся конфликт. Т. прилюдно назвала Л. «мр..зь» и нецензурно бранилась. Очевидцем инцидента, помимо дам на лавочке, стал еще один житель дома.

Спустя несколько дней Л. обратилась с заявлением в полицию. Правоохранители взяли объяснения с участников и свидетелей конфликта, составили рапорт, прокуратура возбудила дело об административном правонарушении, а мировой суд пришел к выводу, что вина Т. в оскорблении Л. полностью доказана и назначил ей штраф. Постановление мирового судьи Т. обжаловала в районном суде.

В суде Т. пояснила, что Л. и свидетели оговаривают ее. Причина в том, что, будучи председателем совета дома, она регулярно в корректной форме делает этим гражданам замечания в связи с несоблюдением ими правил проживания в доме и содержания животных, нахождением в нетрезвом виде. Именно такое замечание Т. о нахождении Л. в нетрезвом виде в местах общего пользования МКД и послужило причиной стычки.

Однако суд не принял доводы Т.:
— свидетели предупреждались об административной ответственности по ст. 17.9 КоАП РФ за дачу заведомо ложных показаний, что подтверждено соответствующей подпиской;
— оговор свидетелями Т. ничем не подтвержден;
— наличие конфликтных отношений между Т. и потерпевшей Л. не является основанием для отмены постановления (решение Петровского районного суда Ставропольского края по делу № 12-59/2023).

Совет МКД ✅ #ответственность

📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома

Суды трех инстанций разошлись во мнениях по поводу законности решений ОСС, принятых в том числе по вопросам перечисления указанных взносов.

Собственники одного из МКД Вологды провели общее собрание, на котором:
— выбрали Т. председателем дома;
— установили размер взносов на капремонт и содержание общедомового имущества;
— решили перечислять эти взносы на расчетный счет Т.;
— наделили председателя дома полномочиями по заключению договоров с физическими и юридическими лицами для выполнения работ по капремонту МКД и содержанию общедомового имущества.

Один из жильцов МКД обратился в суд, так как посчитал, что выбор личного счета физлица для указанных целей не основан на законе и приведет к неосновательному обогащению Т.

Суд первой инстанции посчитал решения ОСС законными и в иске отказал. Кворум имелся, порядок созыва и проведения собрания не нарушен.

Апелляционный суд решил иначе и признал решения общего собрания собственников недействительными. Исходил из того, что по закону фонд капремонта может формироваться исключительно на спецсчете или счете регионального оператора. Тот факт, что собственники сами решили делать взносы на расчетный счет председателя МКД, ничего не меняет.

Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с вынесенным решением лишь в части, касающейся недействительности решений ОСС об установлении размера взносов на капремонт и обязании собственников переводить их на личную карту председателя МКД (вопросы № 1 и частично — № 4 повестки).

«На расчетном счете физического лица, пусть даже избранного собственниками председателем дома, фонд капитального ремонта МКД формироваться не может».

В рассматриваемом случае собственники непосредственно управляют МКД, поэтому не могут формировать фонд капремонта на спецсчете. Решение о формировании этого фонда на счете регионального оператора они не принимали. А при желании капитально отремонтировать какой-либо объект собственникам нужно принять соответствующее решение и установить целевой взнос.

Кроме того, «избрание при непосредственном управлении собственниками многоквартирного дома одного из собственников лицом, полномочным от имени всех собственников заключать договоры о содержании общедомового имущества и вносить по ним оплату, закону не противоречит».

Также нижестоящий суд не мотивировал признание остальных принятых на ОСС решений недействительными, не дал оценку доводам истца о нарушении порядка созыва и проведения общего собрания (определение № 88 – 547/2024).

При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в итоге пришел к выводу: решения ОСС по всем вопросам, кроме тех, которые уже признаны ранее недействительными (№ 1 и 4 в части обязания собственников перечислять взносы за капремонт на личную карту Т.), являются законными.

Нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания суд также не усмотрел, а потому оставил апелляционную жалобу истца без удовлетворения (определение № 33 – 1013/2024).

Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом (определение № 305-ЭС23-23876 от 21.03.2024 по делу № А40-200856/2022).

В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор.
Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.

Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.

Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.

Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения; 
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.

Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").

Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.

➡ в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений;

➡ в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;

➡ в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».

Совет МКД ✅ #голоса

Досрочное переизбрание совета МКД при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей

Совет МКД действует до переизбрания на ОСС или, в случае принятия решения о создании ТСЖ, до избрания правления товарищества. Совет дома переизбирается каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС. При отсутствии решения ОСС о переизбрании совета дома, его полномочия автоматически пролонгируются на тот же срок. Совет дома может быть досрочно переизбран ОСС при ненадлежащем исполнении своих обязанностей (ч. 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

В одном из МКД г. Ижевска собственники досрочно переизбрали состав совета дома, поскольку, по их мнению, прежний председатель М. лоббировал интересы УК, не решая проблем дома.

М. оспорил эти решения ОСС. В иске указал: причиной его исключения из совета дома стали разногласия с собственниками по вопросу расторжения договора с УК, а не ненадлежащее исполнение советом своих обязанностей. Нельзя досрочно переизбрать совет дома, предварительно не разрешив на ОСС вопрос о ненадлежащем исполнении обязанностей. Этот вопрос в повестку не включался. Значит, решение о переизбрании совета недействительно.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.
При этом суд первой инстанции отметил:
— Закон не содержит императивных требований о включении в повестку дня отдельно вопроса о ненадлежащем исполнении обязанностей советом МКД или о какой-либо письменной фиксации данного факта.
— Показания собственников квартир и само по себе голосование собственников за новый совет подтверждают отрицательную оценку деятельности прежнего совета дома.

Апелляционный суд посчитал, что отсутствие в повестке дня, уведомлениях об ОСС, бюллетенях и итоговом протоколе сведений о ненадлежащем исполнении советом обязанностей — это нарушение порядка принятия решений. Поэтому решения ОСС, которые обжалуются бывшим председателем, являются оспоримыми (п. 1 ст. 181.3 ГК РФ). На информационных стендах в подъездах вывешивался протокол заседания совета МКД, на котором было принято решение провести ОСС с повесткой дня о переизбрании совета дома в связи с ненадлежащим исполнением председателем обязанностей и игнорированием возникающих вопросов. То есть, сведения о причинах переизбрания совета дома доводились до собственников. Это подтвердили и допрошенные свидетели. Иные собственники помещений к иску бывшего председателя не присоединились, то есть, согласны с переизбранием совета дома. Значит, нет оснований для признания оспоримых решений ОСС недействительными.

Кассационный суд согласился со всеми выводами судов предыдущих инстанций (определение 6 КСОЮ по делу № 88-2039/2024).

Совет МКД ✅ #переизбрание

Собственники уменьшили размер платы за содержание жилья и заменили вознаграждение председателя совета “поддержанием деятельности совета”

В одном из МКД г. Кирова состоялось ОСС, на котором собственники:
— выбрали совет МКД;
— решили заменить в квитанциях строку «вознаграждение председателю совета МКД» на «поддержание деятельности совета МКД» (1,5 р./кв.м.);
— исключили расходы на техобслуживание ОДПУ из «фонда дома» и включили их в размер платы за содержание жилья по ставке 0,15 р./кв.м.;
— в составе платы за содержание жилья уменьшили финансирование расходов на обслуживание пожарной автоматики на 1,04 р./кв.м.

В итоге тариф на содержание помещений был скорректирован так: 16,5 (тариф, действующий до ОСС) – 1,04 +0,15 = 15,61 р./кв.м.

Протокол ОСС был направлен в УК (ООО «УНиДом») для исполнения. Однако управляющая организация с принятыми решениями не согласилась и оспорила их в суде. В иске указала:
— УК не уведомлялась о проведении ОСС.
— Уменьшение платы за содержание помещений произведено в одностороннем порядке, без учета мнения УК и ее реальных расходов.
-- Изменение формулировки с «вознаграждения председателю МКД» на «поддержание деятельности совета МКД» направлено на перечисление данной выплаты председателю без учета налогов и сборов. В то же время при выплате средств физлицу, УК как налоговый агент обязана удержать НДФЛ. За неисполнение этой обязанности УК может быть привлечена к ответственности.

Суды двух инстанций отметили следующее (апелляционное определение Кировского областного суда по делу № 33-5919/2023):
— УК вправе требовать признания недействительным решения ОСС об утверждении размера платы на содержание, если оно принято без учета предложений УК и повлечет для УК убытки в связи с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг.
— Действующим законодательством не установлен запрет на принятие собственниками решения об изменении размера платы без учета мнения УК. В данном случае собственники проголосовали против размера, предложенного УК (16,5 р./кв.м.).
— За последние два года по строке «обслуживание пожарной сигнализации и водопровода» УК собрано 155658 р., а израсходовано – только 31500 р. Неизрасходованный остаток – 124158 р.
— За 2019-2022 годы перерасход по статье «управление домом» за счет поступлений по статье «содержание общего имущества» в структуре платы за содержание жилья составил 400345 р.
— Помимо платы за содержание, с собственников взимается плата в «фонд дома» (2 р./кв.м.). Фонд создавался для оплаты услуг по факту их возникновения (услуги теплотехника, уборка снега спецтехникой и другие). Расходов на обслуживание ОДПУ не было.
— Учитывая реальные расходы УК, остаток неизрасходованных средств, переплату собственников по статье «управление домом» за предыдущие годы, уменьшение размера платы за содержание не приведет к убытку УК при выполнении ею своих обязательств. Следовательно, нет и оснований для признания этого решения ОСС недействительным.

— Совет дома вправе заменить «вознаграждение председателю» на «поддержание деятельности совета дома». По этой строке собираются средства на бумагу, канцтовары, копирование документов, телефонную связь и пр. За собранные средства совет дома ежегодно отчитывается перед собственниками. Они не являются доходом председателя и не подлежат налогообложению. УК не вправе вмешиваться в деятельность совета МКД. Оспариваемое решение ОСС не нарушает права УК и не может быть признано недействительным.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Тайное смещение председателя совета дома не состоялось

Длительное время Г. являлась председателем совета МКД (г. Омск). И вот, через «Госуслуги» она узнает о том, что на портале «ГИС ЖКХ» выложен протокол внеочередного ОСС в ее доме. Естественно, Г. внимательно изучила внезапно появившийся протокол. Из него следовало, что члены и председатель совета дома были переизбраны и наделены рядом полномочий.

Г. обратилась в суд и просила признать решения ОСС недействительными, ссылаясь на то, что собственники надлежащим образом не уведомлялись о собрании, фактически собрание не проводилось, в листе голосования множество поддельных подписей, кворум отсутствовал.

Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-4648/2024) признали решения ОСС ничтожными в связи с отсутствием необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Судьи отметили:
— Ответчик не представил доказательств размещения информации о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.
— Доказательств реального проведения собрания не имеется.
— Собственники 13 квартир, допрошенные в судебном заседании, подтвердили, что свои подписи в "листе голосования" не ставили. Они предупреждены судом об уголовной ответственности, пояснения давали последовательно. Подписи этих свидетелей в паспортах и подписке суду очевидно отличаются от подписей, которые сделаны от их имени в листах голосования.
— Подписи собственников еще 35 квартир в "листе голосования" к оспариваемому протоколу явно не совпадают с подлинными подписями в бюллетенях к хранящемуся в ГЖИ протоколу ОСС.

Суды раскритиковали и сам "лист голосования", который изготовил инициатор собрания:
— вопросы, поставленные на голосование, указаны только в верхней части листа голосования;
— поименованные в листе голосования лица по существу голосовали по вопросам, не обозначенным в графе голосования;
— лист голосования не прошит, не пронумерован и не заверен лицами, проводившими голосование, что также вызывает сомнения в его достоверности.

Совет МКД ✅ #переизбрание

УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным

А. был избран председателем совета МКД, находящегося под управлением ООО УК «Жилстрой» (г. Волгодонск Ростовской области).
Протоколом ОСС собственники сначала утвердили председателю вознаграждение в размере 1 р. с кв. м. площади помещений МКД (13947 р. в месяц), а позднее – в размере 50 р. в месяц с каждого помещения (12050 р. в месяц). В протоколах ОСС указывалось, что это вознаграждение выплачивается за счет личных средств собственников и выставляется отдельной строкой в квитанциях.

Однако УК не стала выплачивать вознаграждение ПСД, и спустя время он обратился в суд с иском о взыскании с компании 112244 р. задолженности.

В суде компания заявила:
— В протоколе ОСС указан размер вознаграждения, но не определены порядок и источник его выплаты.
— В квитанции не добавлена строка «вознаграждение ПСД», так как от собственников в адрес УК не поступало соответствующее распоряжение.
— УК не обязана выплачивать вознаграждение А. за счет собственных средств, поскольку ПСД не состоит в трудовых отношениях с УК и не оказывает ей какие-либо услуги.

Суды трех инстанций решили, что оснований для взыскания вознаграждения ПСД с УК не имеется (определение 4 КСОЮ по делу № 8Г-40477/2023):
— ПСД выполняет контролирующие и представительские функции по надзору за качеством работ и услуг УК в интересах собственников помещений. Правоотношения между ним и собственниками регулируются жилищным законодательством.
— Основанием для выплаты вознаграждения ПСД является решение ОСС, а не гражданско-правовой или трудовой договор. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
— УК не вправе выплачивать вознаграждение председателю за счет средств на содержание и ремонт общего имущества, если это не установлено ни законом, ни договором управления МКД, ни решениями ОСС.
— УК не производила начисление и сбор средств для выплаты вознаграждения ПСД, поскольку решениями ОСС источник финансирования такого вознаграждения не определен.
— Действительно, в протоколах ОСС прописано, что выплата вознаграждения производится за счет личных средств собственников и указывается отдельной строкой в квитанциях. Но при этом решениями ОСС на УК не возложена обязанность включить эту строку в квитанции.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК

Член совета МКД Ч. по собственному усмотрению, без согласования с ОСС, приобрела на свои деньги бирки для маркировки ключей от замков чердачных люков, электротовары для ремонта освещения в подъездах и сетку для футбольных ворот на придомовую спортивную площадку, потратив в общей сложности 3697 р. Товары были переданы мастерам УК.

Спустя время Ч. направила через ГИС ЖКХ два обращения в АО «Рыбинская управляющая компания», в первом предложила УК возместить ей 3697 р., во втором – скорректировать годовые отчеты УК, увеличив расходы по текущему ремонту на 3697 р. Ответ на первое обращение поступил с нарушением регламентированного срока, на второе – не поступил вообще. На исходе трех лет с этого момента Ч. обратилась в суд с требованием к УК о компенсации расходов в сумме 3697 р., морального вреда и штрафа. В иске Ч. отметила, что понесла расходы в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей по содержанию МКД.

Суды трех инстанций (определение 2 КСОЮ по делу № 88-4731/2024):
— признали незаконным бездействие УК по ненаправлению Ч. ответа на ее обращение в срок 10 рабочих дней (п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
— обязали УК дать такой положенный ответ в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу;
— взыскали в пользу Ч. компенсацию морального вреда 1000 руб. и «потребительский» штраф 500 руб. за игнорирование запроса в ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 13, ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
— отказали в компенсации расходов по чекам на 3697 р.

Отказ во взыскании понесенных Ч. расходов суды обосновали так:
— Никаких решений ОСС по вопросам приобретения бирок, сетки для футбольных ворот и электротоваров не проводилось. Необходимости несения данных расходов Ч. не доказала.
— Наличие обязанности УК по надлежащему техническому содержанию общего имущества МКД не является безусловным основанием для удовлетворения требований собственника помещений в таком доме о взыскании понесенных им самим расходов на ремонт общего имущества дома при несоблюдении предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации.
— Срок исковой давности по требованию о возмещении потраченных Ч. сумм давно истек. Ч. ошибочно полагает, что его следует исчислять с даты истечения срока ответа УК на ее претензию (21.03.2020). В действительности, 3-годичный срок исковой давности исчисляется с момента возникновения расходов — с дат покупки использованных на нужды дома товаров.

Совет МКД ✅ #содержание

Работы по содержанию общедомового имущества не могут выполняться за счет средств на текущий ремонт даже по решению совета МКД

Собственники помещений в одном из МКД г. Красноярска сменили УК «Жилищные системы Красноярска» на УК «Премиум». Новая управляющая организация заявила к своей предшественнице иск о взыскании 988 тыс. р., собранных на текущий ремонт, но не израсходованных на эти цели за период управления МКД, а также доходов от использования общедомового имущества.

Прежняя УК просила суд исключить из взыскиваемой суммы расходы по вывозу веток после обрезки деревьев (75 тыс. р.), ссылаясь на то, что:
— советом МКД принято решение о выполнении текущего ремонта общего имущества МКД (вывозе веток после обрезки деревьев) на сумму 75 тыс. р. за счет средств на содержание и ремонт, имеющихся на счете дома;
— по условиям договора управления МКД на оплату данных работ могли расходоваться средства, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества.

Новая УК требовала взыскать потраченные на вывоз веток 75 тыс. р., указывая, что выполнение этих работ относится к содержанию общего имущества, а не к текущему ремонту.

Суды двух инстанций (постановление 3 ААС по делу № А33-20645/2022) согласились с доводами истца. Действительно, в разделе «Д» Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 к прочим работам по содержанию отнесены, в том числе, озеленение территории, уход за зелеными насаждениями, уборка и очистка придомовой территории. Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда МДК 2-04.2004, плата за содержание жилья включает, среди прочего, плату за погрузку и разгрузку травы, листьев, веток.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества № 491).

Работы по вывозу веток не отвечают характеристикам работ по текущему ремонту, а однозначно относятся к содержанию жилья. Протокол заседания совета МКД, акт приемки работ не могут служить основаниями для иной квалификации этих работ, в том числе «в силу отсутствия у членов совета дома познаний в указанной области».

Что касается расходования средств от сдачи в аренду общедомового имущества, поступающих на счет УК, то по условиям договора управления МКД они распределяются в следующем порядке: 70% – на содержание и текущий ремонт, 30% – на вознаграждение УК. Компания не вправе была финансировать расходы по вывозу веток за счет указанных поступлений без соответствующего решения собственников.

Совет МКД ✅ #содержание

Обязан ли наниматель оплачивать вознаграждение председателю совета МКД

6 КСОЮ пришел к выводу, что нет (определение по делу № 88-1813/2024).

УК «Вест-Снаб» (г. Ижевск) подала иск к нанимателям квартиры муниципального жилого фонда о взыскании задолженности по ЖКУ.

Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Однако апелляционный суд исключил из расчета задолженности за ЖКУ, сделанного УК, плату за обслуживание домофона и вознаграждение председателю совета МКД.

Кассационный суд посчитал это правильным, отметив:
— указанные виды платы не входят в структуру платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не предусмотрены постановлениями администрации г. Ижевска, установившими размер платы для нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 39, 153-156 ЖК РФ);
— размер платы, установленной договором управления МКД с учетом решений ОСС, превышает размер платы, установленный наймодателем для нанимателя по договору социального найма, поэтому не может быть взыскан с последнего в силу ограничения, предусмотренного ч. 4 ст. 155 ЖК РФ;
— в рассматриваемом случае в договор социального найма не включена обязанность нанимателя по несению расходов на вознаграждение председателю совета МКД (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения

Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД.

Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований.

УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления.

В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан).

Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88-4490/2024):
— Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования.
— Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ).
— СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера.
— Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.)

Совет МКД ✅ #использование_ОИ