Три документа, которые я советую обязательно проверить перед покупкой квартиры 📝💰🏢⚖️

Покупка квартиры — это очень ответственный шаг, прежде всего, для покупателя, поскольку он рискует здесь крупной суммой денег.

Представлю вашему вниманию три основных документа, которые обязательно нужно проверить покупателю перед тем, как подписывать договор.

🔸 1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

Сейчас это главный документ, по которому можно проверить актуальную информацию о собственнике недвижимости, наличии или отсутствии обременений на объекте, о претензиях третьих лиц в отношении квартиры, отнесение многоквартирного дома к числу аварийных и пр.

Следует учитывать, что Росреестр теперь не выдает выписку из ЕГРН с указанием Ф.И.О. собственника, если ее запрашивает третье лицо (1 марта 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 14 июля 2022 г. №266-ФЗ).

Поэтому получить полную выписку с этими данными (чтобы удостовериться, что продавец действительно является собственником), можно либо у самого собственника, либо через нотариуса (но ему придется доказывать, что вы действительно намерены приобрести эту квартиру, а это весьма не просто).

Проще всего затребовать выписку у продавца — Росреестр сейчас выдает их с защитным QR-кодом, по которому можно проверить подлинность выписки.

🔸 2. Справка о гражданах, зарегистрированных в квартире по месту жительства

Самой актуальной информацией о том, кто зарегистрирован в жилом помещении, сейчас располагает МВД России (в чьем ведении находится система регистрационного учета).

Оно предоставляет собственникам адресно-справочную информацию о лицах, которые зарегистрированы в их жилом помещении, в соответствии с Административным регламентом (утв. приказом МВД России от 23.12.2022 № 984).

Для этого собственник квартиры может подать в МВД России электронное заявление через портал «Госуслуги» (или на бумажном носителе, лично обратившись в отделение МВД РФ с паспортом).

Как ни парадоксально это звучит, но порой даже сам собственник точно не знает, кто прописан в его квартире — поэтому справка от МВД очень важна.

В идеале нужно заключать сделку по покупке квартиры только после того, как все прежние жильцы выпишутся из нее.

Если это невозможно, рекомендую указать в договоре условие, что продавец получает деньги за квартиру (или какую-то часть ее стоимости) только после того, как жильцы оттуда выпишутся.

🔸 3. Документ, на основании которого продавец получил квартиру в собственность

Это может быть завещание, свидетельство о праве на наследство по закону, соглашение о приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением, договор мены и пр.

Следует обратить внимание на дату возникновения права собственности у продавца (если прошло менее года, продажа выглядит подозрительной и высок риск, что ее оспорят в суде заинтересованные лица).

Кроме того, нужно проверить, нет ли в документе условия о сохранении за третьими лицами пожизненного права пользования жильем.

Например, в завещании может содержаться пункт о завещательном отказе, согласно которому наследник обязан предоставить право проживать в квартире указанному завещателем лицу.

В таком случае его невозможно будет выселить после покупки квартиры (ст. 1137 ГК РФ).

Я назвала только три основных документа, без которых лучше не заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Но, на самом деле, предпродажная проверка недвижимости намного шире. Об этом поговорим в последующих публикациях.

Родитель, который назначен опекуном своему ребенку-инвалиду (достигшему 18 лет и признанному судом недееспособным), имеет право получать стандартные вычеты по НДФЛ в следующих размерах:

- 1400 р. — если это первый или второй ребенок, 3000 р. — если это третий или последующий ребенок,

- и 12 000 р. — на ребенка-инвалида, независимо от его возраста.

Указанные вычеты суммируются — эта позиция подтверждена ФНС России и согласуется с позицией, которую ранее высказывал Верховный суд РФ (Письмо ФНС от 27 апреля 2024 г. № БС-4-11/5095@).

Напомню, что с 2023 года вычет на ребенка (подопечного), признанного судом недееспособным, предоставляется независимо от его возраста (пп. 4 п. 1 ст. 218 НК РФ).

Поэтому работник может пользоваться вычетом независимо от возраста ребенка-инвалида.

Неиспользованный вычет за 2023 год (по новым правилам) можно получить в этом году, подав в ФНС декларацию.

В России вводится Реестр злостных должников по алиментам: туда включат всех граждан, привлеченных к административной или уголовной ответственности за неуплату средств на содержание своих детей, а равно объявленных в розыск по этой причине.

Реестр будет вести Федеральная служба судебных приставов.

Информацию о должнике не исключат из Реестра до тех пор, пока задолженность по алиментам не будет полностью погашена.

Гражданину будет направляться уведомление о том, что его включили в Реестр (законопроект №451178-8 одобрен Госдумой в третьем чтении).

Так что теперь появится еще один открытый источник информации, по которой можно будет проверить будущего супруга на предмет «благонадежности».

Гражданин некоторое время отсутствовал в своей квартире, а когда вернулся, увидел, что входная дверь открыта.

Выяснилось, что пока его не было, в квартире прорвало трубу и соседей затопило.

Поскольку никто не открывал дверь, соседи вызвали МЧС (пояснив, что из квартиры доносится подозрительный запах, вызывающий опасения в том, что хозяин жив) — и те вскрыли квартиру.

Собственник вскрытой квартиры подал в суд иск, требуя взыскать с МЧС ущерб (10 000 рублей за поломанную дверь).

Но суд иск отклонил:

- закон позволяет проникать в жилое помещение без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом, если необходимо спасти жизнь или имущество граждан при обстоятельствах чрезвычайного характера (ст. 3 ЖК РФ);

- в данном случае сотрудники МЧС руководствовались показаниями соседей, которые ссылались на то, что жизнь владельца квартиры находится в опасности — поэтому их действия были в рамках закона (Мировой судья Лен. Р-на Магнитогорска, № 2-149).

В планах Правительства РФ — увеличение в 20 раз пособия по беременности и родам женщинам, которых уволили в связи с ликвидацией организации.

Минтруд России отмечает, что на данный момент пособие для них составляет 922 рубля в месяц.

Ведомство вышло с инициативой повысить этот размер со следующего года до МРОТ.

На данный момент работающие получают пособие в размере 100% среднего заработка, студентки — в размере стипендии, военнослужащие — в размере денежного довольствия, а застрахованные женщины, стаж которых менее 6 месяцев — в размере МРОТ (19 242 рубля).

К последней категории предлагается приравнять и женщин, уволенных в связи с ликвидацией организации (по информации сайта Минтруда РФ от 30.04.2024).

Как узнать размер своей будущей пенсии уже сейчас?

Величина страховой пенсии определяется суммой пенсионных баллов, которые накоплены на индивидуальном лицевом счете (ИЛС) гражданина в СФР за все время его трудовой деятельности (на дату назначения пенсии).

Поэтому рассчитать примерный размер своей будущей пенсии совсем не сложно, имея на руках свежую выписку из своего ИЛС (ее можно заказать на портале «Госуслуги»):

- сумму индивидуальных пенсионных коэффициентов (ИПК, которые более известны как пенсионные баллы), отраженную на первой странице выписки, умножаем на 133,05 руб. (стоимость 1 балла на 2024 год),

- добавляем к полученному результату 8 134,88 руб. (это текущая величина фиксированной выплаты).

Итоговое значение — это и есть примерный размер вашей будущей пенсии по состоянию на 2024 год.

Примерный — потому, что не все периоды стажа и прочие обстоятельства могут быть отражены на ИЛС, так что при назначении пенсии размер ее может увеличиться за счет их включения.

Роструд высказался по поводу допустимого размера премии работнику:

- премирование представляет собой один из видов материального поощрения работника, который добросовестно исполняет свои трудовые обязанности,

- виды премий, их размеры и условия начисления могут быть определены локальными нормативными актами работодателя (положением о премировании и пр.).

При этом закон не устанавливает минимальный и максимальный размер премий.

Следовательно, размер премии может быть любым — в т.ч. превышать размер оклада работника (письмо Роструда от 02.08.2023 № ПГ/16031-6-1).

Роспотребнадзор дал свои разъяснения по вопросу, имеет ли право принять заказанный и доставленный товар не сам покупатель, а его родственник, коллега или знакомый.

Ведомство отвечает так:

- продавец обязан доставить товар, приобретенный дистанционно, по адресу, указанному покупателем,

- если покупатель отсутствует, товар может быть передан любому лицу, присутствующему по этому адресу и предъявившему информацию о номере заказа либо иное подтверждение факта заключения договора купли-продажи или оформления заказа (официальный канал Роспотребнадзора в ТГ, 28.04.2024).

Вопрос:

Бывшая жена грозится взыскать, помимо обычных алиментов, еще «жилищные алименты».

Что это и при каких условиях возможно взыскание?

Ответ:

В 2020 году в Семейном кодексе РФ появилась новая норма, которая обязывает плательщика алиментов нести дополнительные расходы на обеспечение ребенка жильем (если ребенок с ним не проживает — ч. 1 ст. 86 СК РФ).

На этом основании суд может обязать родителя оплатить расходы по выплате ипотечного кредита, на аренду жилого помещения и пр.

Но нужно учитывать два момента:

1) расходы на ребенка несут оба родителя в равной мере — поэтому взыскать с каждого могут не больше 1/2 нужной суммы (ст. 61 СК РФ);

2) будет учитываться объективная необходимость в соответствующих расходах.

Например, если у матери есть, где жить с ребенком, а она берет еще квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду и требует взыскать с отца ребенка половину расходов, ей откажут.

Поэтому грозить можно чем угодно, но в суде придется обосновать действительную нуждаемость ребенка в жилье.

Допустимо ли расторжение трудового договора, если работник увольняется по собственному желанию, но день увольнения приходится на период больничного?

Отвечает Минтруд России:

- закон запрещает увольнять работника в период временной нетрудоспособности только по инициативе работодателя,

- поэтому увольнение работника по его собственному желанию вполне допустимо — даже если работник находится на больничном,

- кроме того, если работник ушел на больничный во время отпуска с последующим увольнением, ему должны выплатить пособие по временной нетрудоспособности за все дни болезни (Письмо Минтруда России от 25 марта 2024 г. № 14-6/ООГ-1598).

Когда можно списать коммунальные долги, даже если срок давности по ним еще не истек 👵❌💰📆⚖️

Коммунальную задолженность нельзя взыскать через суд, если со дня ее образования прошло уже 3 года (должнику достаточно заявить ходатайство о пропуске срока исковой давности — и суд откажет взыскателю).

Но немногие знают, что коммунальные долги можно списать и в том случае, когда формально (благодаря «усилиям» коммунальной организации) они укладываются в рамки 3-летнего срока давности.

Поясню, что здесь имеется в виду.

Правило о 3-летнем сроке исковой давности прекрасно известно коммунальным организациям, поэтому они давно научились с ним работать.

Происходит это следующим образом:

🔸 - на лицевом счете жилого помещения числится долг по коммунальным платежам, который по каким-то причинам не был своевременно взыскан, и на данный момент 3 года для обращения в суд безвозвратно прошли;

🔸 - тогда коммунальная организация начинает засчитывать текущие платежи (которые поступают по этому лицевому счету сейчас) в счет той старой задолженности.

И с каждым месяцем старая задолженность становится меньше, а новый долг (по оплате текущих счетов), наоборот, растет;

🔸 - закрыв старую задолженность, коммунальная организация выходит в суд с требованием взыскать новый долг, по которому исковая давность еще не истекла.

Если должник вовремя не раскроет эту схему и не пресечет ее, с него взыщут старый долг под видом вновь образованного.

Предупредить это можно следующим образом.

В коммунальную организацию подается заявление с требованием произвести перерасчет задолженности, в заявлении нужно сослаться на следующее правило:

🔺 - при оплате коммунальной услуги платежным документом, в котором был указан период оплаты и назначение платежа, средства должны быть учтены за период, который обозначен в платежном документе;

🔺 - если в платежном документе не обозначены период оплаты и назначение платежа, средства засчитываются в тот период, который указал сам гражданин при внесении платежа;

🔺 - если же при внесении платежа гражданин не указал период оплаты, средства засчитываются в счет той задолженности, которая не выходит за рамки срока исковой давности.

Эти правила основаны на действующих нормах права и разъяснениях по их применению, которые дал Верховный суд РФ (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ; п. 67 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. ПП РФ от 6 мая 2011 г. № 354; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22).

Поэтому действия коммунальной организации по погашению старой задолженности текущими платежами являются незаконными — и после перерасчета должнику должны закрыть новый долг, оставив «старый», по которому уже истек срок исковой давности.

Таким образом, задолженность фактически списывается: новый долг взысканию не подлежит, т. к. оплачен, а старый — т. к. срок давности для его взыскания истек.

Если же коммунальная организация откажется сделать перерасчет, этот вопрос можно решить в судебном порядке.

После того, как в государственном органе началась проверка соблюдения антикоррупционных правил, двое госслужащих подали заявления об увольнении.

Вскоре выяснилось, что такое желание у них возникло не просто так: у одного в ходе проверке был установлен факт неполного декларирования доходов, а у второго и вовсе был действующий статус ИП.

Обоих служащих уволили — но не по собственному желанию (как они хотели), а в связи с утратой доверия.

Они не согласились с такой формулировкой и обжаловали приказ об увольнении в суде — но там их доводы отклонили.

Поскольку на момент подачи заявлений об увольнении служебное расследование уже велось, увольнение по собственному желанию привело бы фактически к освобождению служащих от наказания.

Поэтому суд признал законным изменение основания увольнения (Пятый КСОЮ, № 88-650/2024).

Если недвижимость продается до истечения минимального предельного срока владения, собственнику придется заплатить НДФЛ.

Но он может снизить налогооблагаемую базу за счет тех расходов, которые он ранее понес на приобретение этой недвижимости.

Какие расходы ФНС засчитывает для целей налогообложения:

- расходы на покупку квартиры, дома, участка или долей в них,

- расходы на приобретение отделочных материалов, оплату отделочных работ и разработку проектно-сметной документации на их проведение (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Расходы на отделку квартиры или дома ФНС зачтет только в том случае, если в договоре на их приобретение прямо предусмотрено, что жилье приобретается без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

А вот расходы на благоустройство земельного участка не засчитываются ФНС ни при каких условиях — имеют значение только расходы на его покупку (Письмо Минфина от 15.06.2022 № 03-04-05/56600).

Сколько раз можно переписывать завещание?

Закон никак не ограничивает человека в количестве завещаний: можно хоть каждый день составлять новое завещание или отменять предыдущее.

Действительным признается последнее завещание на дату смерти наследодателя.

Чтобы переписать завещание, нужно обратиться к нотариусу — причем, не обязательно к тому, кто удостоверял первоначальное завещание, а к любому.

Действует такое правило: новое завещание отменяет предыдущее в той части, в которой оно ему противоречит.

Например, изначально квартира была завещана сестре наследодателя, а в новом завещании он эту же квартиру завещал племяннику.

Применяться будет последнее завещание — значит, наследником станет племянник.

А можно прямо отменить предыдущее завещание, не составляя нового.

В таком случае наследование будет происходить в порядке предусмотренной законом очередности (ст.ст. 1142 — 1145 ГК РФ).

Почему не стоит нанимать подрядчиков без статуса ИП?

Гражданин заключил договор подряда на ремонт квартиры с таким же гражданином, не ИП.

Тот заявил, что на все потребуется 297 400 рублей, но по итогам ремонта оказалось, что заказчик потратил 637 тысяч рублей (с учетом материалов).

Более того, обнаружился ряд серьезных недостатков в работе подрядчика — стоимость их устранения эксперт оценил еще в 121 тысячу рублей.

Заказчик подал в суд на подрядчика, требуя взыскать с него стоимость оплаченных работ, а также штраф за нарушение прав потребителей и компенсацию морального вреда.

Спор дошел до Верховного суда РФ — где истцу отказали в полном объеме:

- никаких санкций за нарушение прав потребителей здесь взыскать нельзя, т. к. подрядчик не ИП (поэтому Закон о защите прав потребителей здесь не применяется),

- работы были приняты заказчиком с явными недостатками — значит, он с ними согласился и не может теперь предъявлять претензии подрядчику (№ 19-КГ22-9-К5).

Управляющая компания несколько лет выставляла собственнице квартиры счета на оплату ЖКУ, где был указан долг предыдущего хозяина квартиры.

Гражданка сочла это нарушением своих прав и потребовала в суде взыскать с УК штраф и компенсацию морального вреда.

Она сослалась на п. 155 (1) Правил № 354, согласно которому в случае нарушения порядка расчета платы за ЖКУ и необоснованного ее завышения исполнитель должен уплатить потребителю штраф (50% от суммы превышения).

Но суд отказался взыскивать штраф, т.к. УК устранила нарушение до того, как истец оплатила счет.

А других нарушений в расчете квартплаты не было.

В то же время суд признал, что включение в квитанцию долга предыдущего собственника квартиры нарушает право истца на получение полной и достоверной информации о размере платы за ЖКУ (п. 33 Правил № 354 и ст. 15 Закона РФ о защите прав потребителей).

Поэтому с ответчика взыскали компенсацию морального вреда 2 000 рублей (Псковский облсуд, №33-706/2022).

Супруги официально развелись, но какое-то время продолжали жить вместе из-за ребенка.

Но только женщина поверила, что их отношения восстановились и они снова стали одной семьей, ее огорошила новость, что у супруга есть другая.

На почве ревности женщина решила отомстить сопернице: отправила ей на телефон сообщения с оскорблениями, а в соцсетях выложила ее фотографию с подписью, что педагог-психолог, которая работает в такой-то школе, уводит чужих мужей из семьи.

Соперница обратилась в полицию, и обидчицу оштрафовали за оскорбления (ст. 5.61 КоАП РФ).

После этого женщина потребовала в суде взыскать с обидчицы компенсацию морального вреда — 200 000 р.

Ответчица призналась, что была одержима жаждой мести, с суммой компенсации не согласилась, заявив, что у нее заработок всего 20 000 р. в месяц.

Суд взыскал компенсацию в 70 000 р., но обе женщины остались недовольны и подали жалобу.

В итоге в апелляции дело пересмотрели и снизили компенсацию до 20 000 р. (ВС РТ, 33-10886/2017).

Супруги в браке с 2012 года, не разведены — но вопрос о взыскании алиментов все-таки встал между ними.

Жена обратилась в суд с требованием взыскать с мужа алименты на трех детей, а также на себя лично, в размере прожиточного минимума.

Она пояснила, что раньше муж каждый месяц перечислял ей по 30 000 р., но с 2024 года дает только 7 000.

Как установил суд, младшей дочери супругов еще не исполнилось 3-х лет, жена находилась с ней в отпуске по уходу за ребенком.

Весь доход женщины состоял только из детских пособий, но этих денег не хватало.

Отец подрабатывал в Москве, не был трудоустроен официально.

По закону родители несут равные обязанности в отношении своих детей, а супруг, который ухаживает за ребенком до 3-х лет, может требовать алименты со второго супруга, если тот трудоспособен (ст.ст. 61, 89 СК РФ).

Поэтому суд удовлетворил иск: с ответчика взыскали алименты на детей и жену в размере 42 000 р. ежемесячно (пресс-служба судов Вологодской обл., 26.04.2024).

Вопрос:

Мужчина получил наследство от отца (квартиру и деньги на вкладе). Он женат второй раз, есть дочь от первого брака.

Как будет делиться это имущество в случае его смерти? Есть ли варианты, чтобы все досталось его дочери?

Ответ:

Имущество, полученное супругом по наследству, становится его личной собственностью и не делится со вторым супругом.

Если мужчина не оставит завещания, то в случае его смерти к наследованию будут призываться сначала наследники первой очереди (его дети, супруг и родители — тот из них, кто будет в живых на дату открытия наследства).

В текущей ситуации из числа таких наследников имеются дочь от первого брака и вторая жена — поэтому наследство будет делиться между ними в равных долях.

Вторая жена не сможет только претендовать на выдел своей супружеской доли в этом имуществе (т.к. это не совместная собственность).

Но наследовать после супруга она будет наравне с остальными его наследниками.

Изменить это можно только путем составления завещания в пользу дочери.

Максимальное значение зарплатного коэффициента для расчета пенсии составляет 1,2 (за отдельными исключениями для «северян»).

Как можно повысить свой зарплатный коэффициент, если он не достигает максимума:

- поискать документы, подтверждающие более высокий заработок за другие периоды (за любые 5 лет подряд до 2002 г.) у работодателя или в архивах;

- представить в СФР документы о дополнительном доходе за период, за который рассчитан коэффициент (зарплата по совместительству, пособия по временной нетрудоспособности);

- заменить в периоде расчета коэффициента нулевые месяцы (без заработка).

Это допускается для периода ухода за ребенком до 3 лет, ухода за нетрудоспособным, нахождения на инвалидности, полученной в результате профзаболевания.

Такие месяцы можно заменить на месяцы работы, которые предшествовали или следовали сразу после периода, выбранного для расчета зарплатного коэффициента (Закон № 340-1).