🏠Как я потерял почти все заработанные деньги на первой покупке жилья. Часть 2

👍Спасибо за интерес к 1-й части моей истории про первую неудачную самостоятельную покупку недвижимости. Вы наставили гораздо больше 50 🔥, так что я, как и обещал, публикую продолжение рассказа.

Итак, в конце «Крымнашенского» 2014 года, поддавшись нарастающим паническим настроениям по поводу возможного обесценивания всего и вся, кроме ее величества российской недвижимости, я второпях купил небольшую комнатку (а по документам – 1/3 доли в двухкомнатной квартире) на одной из дальних окраин Петербурга, буквально в 200 метрах от КАД.

💰На эту покупку ушли абсолютно все мои сбережения в рублях, долларах и евро, которые откладывались почти 7 лет, с момента получения самой первой «взрослой» зарплаты. Уровень финансовой грамотности, которым я обладал десять-пятнадцать лет назад, позволял мне грамотно диверсифицировать капитал по валютным корзинам в процессе его накопления, однако не позволил верно сориентироваться в наиболее ответственный момент принятия решения.

🦋Вспоминая тот период, могу сказать, что я испытывал некую смесь эйфории и беспокойства. Эйфории от того, что моя давняя мечта о собственном жилье (хоть каком-то!) была близка к реализации, и беспокойства из-за нарастающего негативного фона по поводу обесценивания национальной валюты. Я принципиально в тот момент не хотел вешать на себя ипотечное ярмо, поэтому покупка даже доли (т.е. фактически «куска») квартиры выглядела хорошим компромиссом.

👉Продолжение тут (прямо в телеграме).

Давайте наберём 50 🔥, и я опубликую 3-ю часть (про горе-арендатора). А тех, кто уже знает эту историю целиком, попрошу не спойлерить 😄

#истории #личный_опыт

🏢Фонд Тинькофф Квадратные метры (TKVM): как вложиться в московскую недвигу за 5 рублей

🏦Тинькофф умеет удивить нас нестандартным подходом к "пакетным" инвестициям в недвижимость.

💰После первых ЗПИФов с приставкой "Лакшери" («ЖК Republic‑REDS» и «ЖК Luzhniki Collection»), куда условным "нищeбродам" без свободных 100К рублей вход был заказан, ребят из Тинькова знатно качнуло в обратную сторону. Теперь они предлагают нам вложиться в московскую недвижимость буквально за горстку мелочи, завалявшуюся в кармане.

🏘Куда инвестирует фонд «Тинькофф Квадратные метры»?

В жилую недвижимость. Но в отличие от предыдущих ЗПИФ, в фонд TKVM должны постоянно покупаться новые объекты, а купленные ранее — продаваться после увеличения цены.

🏢Перед запуском фонда в него куплены 11 апартаментов в строящемся ЖК Lunar рядом с МГУ и Воробьевыми горами.

При покупке этих апартаментов "Тинькофф Капитал" как крупный инвестор получил скидку 10% от застройщика. Это, по словам УК, позволит заработать на продаже этой недвижимости еще больше и напрямую влияет на доходность фонда.

🏗После завершения строительства Тинькофф Капитал собирается продать в рынок текущие активы фонда, а на полученные деньги купить новые перспективные объекты.

📊Основные параметры фонда

● Тикер: TKVM
● УК: Тинькофф Капитал
● Стоимость чистых активов: ~2.25 млрд руб.
● Класс активов: недвижимость
● Цена пая: 5.28 руб.
● Доступен для неквалов: да

💸Комиссии и налоги

Из активов самого фонда удерживаются вознаграждение УК, расходы фонда и налог на недвижимое имущество.

● До 2,9% в год — вознаграждение УК. Эти деньги направляются в том числе специальному депозитарию, регистратору, оценщикам, а также на реализацию недвижимости, страхование и оплату коммунальных услуг.

● До 10% в год (!!!) — прочие потенциальные расходы, например на улучшение реализуемой недвижимости. Но сейчас якобы не планируется удерживать деньги на эти расходы, так как недвижимость будет продаваться в состоянии, полученном от застройщика.

● Налог на имущество — УК его уплачивает за всё время владения недвижимостью: с получения прав собственности на объекты до момента продажи. Точных цифр нет, т.к. этот налог зависит от кадастровой стоимости покупаемых в фонд объектов, но будьте уверены, что он добавит ещё сколько-то долей процента к расходам. Налог с продажи недвижимости, кстати, фонд НЕ платит.

✅Комиссии за покупку и продажу паев фонда через Тинькофф Инвестиции будут нулевыми. Ну, хоть на том спасибо.

А что по налогам для пайщиков фонда?

С инвесторов налог удерживается только после продажи пая с прибылью:

● 13% — стандартная ставка НДФЛ от прибыли с продажи пая;
● 15% — ставка, если за год получено более 5 000 000 ₽ дохода;
● 30% — ставка для налоговых нерезидентов.

⛔️Льгота на долгосрочное владение (ЛДВ) на фонд НЕ БУДЕТ распространяться, т.к. фонд внебиржевой.

Плюсы фонда «Тинькофф Квадратные метры»

✅ Действительно низкий порог входа: около 5 рублей за пай.

✅ Фонд доступен для неквалов, нужно лишь пройти тестирование.

✅ Прогнозируемая доходность (по словам управляющей компании) обгоняет депозиты. Ну... ладно.

✅ Недвижимость обычно слабо коррелирует с рынком акций и облигаций, т.е. фонд будет давать дополнительную диверсификацию по классам активов.

✅ Недвижимость традиционно считается защитным инструментом, т.к. имеет свойство отыгрывать инфляцию на длинном горизонте.

Минусы фонда «Тинькофф Квадратные метры»

⛔️ Комиссия УК сразу же начнёт сжирать 2.9% годовых от вложенных средств.

⛔️ В документах прописаны возможные дополнительные расходы аж до 10% в год. Они будут равны нулю, если фонд не станет заморачиваться и будет перепродавать недвижимость в том виде, в котором ее купил. А если станет?🤔

⛔️ Цены на недвижимость в России в ближайшие годы могут оказаться под давлением из-за различных факторов, а цены на элитное жильё могут снижаться даже быстрее среднерыночной динамики.

⛔️По состоянию на февраль 2024, активы фонда лишь на 37% состоят из недвижимости, ещё 63% - это деньги и краткосрочные облигации.

#фонды #TKVM #недвижимость