Самовольные объекты города Сочи.

❗️В городе продолжается выявление самовольных объектов, как строящихся, так и в которых уже проживают граждане.

На этой неделе к нам обратился на консультацию собственник жилого помещения в доме, построенном на землях садового товарищества. Администрация Сочи спустя три года обратилась в суд с жалобой об отмене решения суда о разделе дома на жилые помещения.

⚠️ Вышеуказанный вид недвижимости является рискованной покупкой, в связи с повышенным контролем со стороны администрации и прокуратуры. Иски и жалобы могут быть поданы спустя значительное время, и суды, как правило становятся на сторону администрации.

❗️Мы рекомендуем нашим клиентам с холодным расчетом (без эмоций) подходить к выбору недвижимости и обязательно проводить юридическую проверку.

🔺 Прилагаем, опубликованный в открытых источниках по состоянию на август 2024 года реестр контрольных мероприятий администрации города Сочи по выявления нарушений градостроительного и земельного законодательства.⬇️

Сочи. Отмена ввода в эксплуатацию Жилого комплекса

🔺 Мы наблюдаем за юридической судьбой Жилого комплекса «Альпийский Квартал» в Центральном районе Сочи.

Застройщиком комплекса в 2021 году был оспорен отказ администрации Сочи о вводе объекта в эксплуатацию (разрешение на строительство ЖК имелось).
Суд первой инстанции иск удовлетворил.

❗️ Администрация спустя два года оспорила ввод объекта в эксплуатацию, обратилась с апелляционной жалобой на решение Центрального районного суда Сочи, в результате решение было отменено вышестоящей инстанцией.

Застройщик, в свою очередь , обратился с жалобой в четвертый кассационный суд, однако в удовлетворении жалобы было отказано.

⚖️ Последней высшей инстанцией являлся Верховный Суд РФ , который в 2024 году не нашел оснований для рассмотрения жалобы застройщика по существу.

За эти два года в ЖК уже распроданы квартиры, права на них оформлены в росреестре. Граждане брали ипотеку, делали ремонты, регистрировались по месту жительства и продолжают проживать в доме. Для многих эти квартиры - единственное жилье.

Считаем, что имеется явное нарушение жилищных прав рядовых граждан.

❓Кто виноват? Застройщик, администрация? В любом случае крайними оказались граждане.

Мы имеем дело со сложившимся прецедентом, когда при наличии регистрации права собственности на квартиры - ввод объекта в эксплуатацию отменен спустя значительное количество времени.

❗️Выводы:

Пропуск Администрацией процессуальных сроков для подачи жалобы, иска не имеет значения и решение суда может быть отменено спустя годы.

Сочи. Нацпарк. Изъятие земельных участков.

⚖️ 17 сентября 2024 года Верховный Суд РФ удовлетворил кассационную жалобу гражданина и отменил решение Хостинского районного суда Сочи по одному из дел об изъятии земельного участка, якобы незаконно выбывшего из земель Сочинского нацпарка.

🔺 На сайте ВС РФ также размещена информация о нескольких десятках дел, по которым ВС РФ истребовал материалы гражданских дел об изъятии земельных участков в Сочи.

Как известно, в ходе прокурорской проверки были поданы иски об изъятии у граждан земельных участков, как якобы незаконно сформированных из земель Сочинского нацпарка. Суды удовлетворили все иски прокуратуры.

❗️Мы ранее указывали, что при рассмотрении дел был нарушен принцип состязательности и равноправия сторон, так как гражданам отказывали в назначении судебных экспертиз. В качестве доказательств принималось заключение сотрудника самого нацпарка (прямая заинтересованность). У многих участков при постановке на кадастровый учёт границы был согласованы с нацпарком. Были пропущены сроки исковой давности и другое.

❗️Кроме того, если администрация не имела права предоставлять эти участки, почему должны страдать люди?

Мы ждём для ознакомления судебный акт Верховного Суда РФ для понимания из-за каких нарушений было отменено решение районного суда Сочи.

⚠️ По результатам может сложится новая судебная практика.

Следим за информацией, размещаемой Верховным судом РФ и ожидаем результаты рассмотрения других жалоб.

Сочи. Росавтодор. Изъятие земельных участков.

⚠️ Росавтодор приступил к 2 основному этапу строительства автомобильной дороги в обход Адлера. Этот этап включает строительство автодорожного тоннеля.

1️⃣ Новое изъятие. В рамках 1 этапа «Транспортная развязка с автодорогой Адлер - Красная Поляна» Росавтодор для нужд РФ изъял 13 сентября 2024 года часть земельного участка ЛПХ площадью 1 685 кв.м. по улице Ивановской Адлерского района города Сочи. В собственности гражданина осталось 820 кв.м.

2️⃣ В ходе реализации 2 этапа Росавтодор устанавливает сервитут (право пользования чужим земельным участком) сроком на 11 месяцев в отношении 3 участков по улице Эпроновской Адлерского района Сочи (распоряжение прилагается).

❗️Выводы: в рамках реализации проекта будут дальнейшие изъятия и следует осторожно подходить к выбору участков в целях приобретения.

Сочи. Что скрывает рынок курортной недвижимости?

❓ Что происходит с Сочи?!Информационный фон города превратился в не останавливающуюся новостную ленту об изъятиях бывших санаториев, земельных участков, сносах самовольных объектов (в том числе эксплуатирующихся много лет), отменах разрешений на строительство и вводов в эксплуатацию и т.п.

⚠️ Мы, как юристы, хотели бы разобраться не почему это происходит (здесь больше уклон в область уголовного права), а как не оказаться в числе тех, чьё недвижимое имущество изымают или сносят.

❗️Какая недвижимость по нашему мнению особо рискованная:

1️⃣ Во - первых, объекты право собственности на которые признано в судебном порядке. Многие застройщики ранее находили «выход» из безвыходной градостроительной проблемы в суде. Лишние этажи, не выдали разрешение на строительство, не смогли получить ввод в эксплуатацию - в суд.

Но нужно осознавать, что любое решение могут отменить (даже спустя годы и пропуске всех сроков).
Кроме того, как указала Генеральная прокуратура в одном своём иске об изъятии земли - решение суда не имеет правового значения, так как РФ не принимала участия в споре (даже не стали отменять ранее принятое решение и изъяли землю).

⚖️ Мы всегда проверяем объект на наличие любых судебных споров и даём оценку имеющимся рискам.

2️⃣ Во - вторых, нельзя приобретать недвижимость, находящуюся на землях, ранее имевших статус сельхозназначения (бывшие совхозы). Это категория земель очень проблемная в связи с проверками Генеральной прокуратуры РФ (не имеет значения что земля предоставлялась Администрацией города или статус менялся на основании акта Росимущества).

3️⃣ В - третьих, помещения в самовольных объектах, узаконенных на землях ИЖС, садоводства, ЛПХ. Нет гарантий что дом не снесут или не отключат коммуникации, чтобы они заново были оплачены. Или отменят раздел объекта на помещения.

4️⃣ В - четвёртых, помещения или квартиры на территории бывших сочинских здравниц ( санатории, пансионаты). Зарегистрированные ДДУ (Договоры долевого участия), выданная ипотека граждан не защищают.

5️⃣ Пятое, индивидуальные дома, построенные без разрешений, уведомлений на строительство, с нарушениями отступов от границ земельного участка, площади и этажности.

6️⃣ Шестое, это неосвоенные земельные участки, которые могли попасть в «старые» границы Сочинского Нацпарка.

7️⃣ Седьмое, это, конечно, земельные участки с правовыми пороками (фальшивые документы, спорные решения судов, участки перенесённые из других кадастровых кварталов и многое другое). Мы при проверке досконально изучаем документы, конфигурации участков, дополнительно привлекаем экспертов, истребуем документы из архивов, анализируем всю полученную информацию.

И много других случаев, с которыми мы сталкиваемся в нашей практике.

P.S. Рынок недвижимости Сочи, мягко говоря, непрост. Здесь сложилась отличающуюся от других регионов практика. Правовые институты добросовестного приобретателя и сроки давности не всегда работают. Приобретение любого объекта требует тщательной проверки.

Сочинский национальный парк. Установление сервитута.

30 сентября 2024 года в Сочинском национальном парке прошла встреча с представителями Садовых некоммерческих товариществ (СНТ).

🔺 Основной темой встречи стало установление сервитутов (право ограниченного пользования чужим участком) по территории нацпарка для осуществления проездов и прокладки коммуникаций к земельным участкам граждан.

⚠️ Положительный факт, что осуществляются официальные встречи с представителям Сочинских садовых товариществ и даётся практическая информация о возможных путях решения проблем соседства (заключение краткосрочных сервитутов непосредственно с самим нацпарком, а не долгосрочных с Росимуществом).

❗️ При этом, вопросы установления сервитутов для доступа к участкам, ещё раз доказывает сложности владения объектами, граничащиии с особо охраняемой территорией.

❗️Предполагаем, что будут ещё поданы иски об изъятии участков, якобы попавших в границы нацпарка.

⚖️ Ожидаем официального опубликования определения Верховного Суда РФ от 17 сентября 2024 года об отмене решения Хостинского районного суда Сочи об изъятии участка гражданина.
Очень важно по каким основаниям отменён судебный акт и будет ли формироваться новая судебная практика по защите прав граждан.

❗️Верховный Суд РФ отменил решение суда о признании отсутствующим права собственности гражданина на земельный участок. Ошибки нижестоящих судов.

⚠️ Случилось то, на что многие причастные уже и не надеялись - Верховный Суд РФ отменил в связи с нарушением норм материального и процессуального права решение Хостинского районного суда города Сочи (одно из сотен дел о признании отсутствующим права собственности гражданина, так как участок якобы был сформирован из земель Сочинского нацпарка).

Мы ознакомились с определением Верховного Суда РФ от 16 сентября 2024 года (столь интересного судебного акта мы давно не изучали).

⚖️ Верховный Суд РФ указал на следующие нарушения, допущенные нижестоящими судами по делу:
1️⃣ Суды не установили сам факт нахождения земельного участка гражданина в границах особо охраняемой территории (нацпарка)!
2️⃣ Суды не имели права удовлетворять иск Прокуратуры, ссылаясь только на заключение специалиста Сочинского национального парка, так как он является лицом, заинтересованным лицом в исходе спора. Каких либо иных доказательств принадлежности земельного участка к лесным землям судами не приведено.
3️⃣ При этом проведённой по делу судебной экспертизой (назначенной самим судом и имеющей большую юридическую силу, чем заключение специалиста нацпарка) установлено, что наложения границ спорного участка с землями нацпарка не имелось. Однако, суд без мотивации это доказательство в защиту гражданина не принял.
4️⃣ Суды не учли конституционные положения о защите прав добросовестного приобретателя (Конституционный Суд РФ давно все подробно разъяснил, но суды общей юрисдикции часто это применяют по своему)
5️⃣ Суды не дали правильной оценки применению сроков исковой давности по делу!!! (Так как суд не применил положения о защите прав добросовестного приобретатель, то и сроки давности не были применены).
6️⃣ Суды рассмотрели дело в интересах Российской Федерации без привлечения представителя РФ к участию в деле (считаем, что это единственная ошибка, которую суды легко устранят)

Результат по делу: решения нижестоящих судов (районный, апелляция, кассация) отменены и дело передано на новое рассмотрение в Хостинский суд Сочи.

🔺 При этом разъяснение применения норм закона Верховным Судом являются обязательными для судов, вновь рассматривающих дело. Посмотрим…

Выводы:
1️⃣ Мы стали свидетелями принятия выдающегося (не побоимся громких слов) судебного акта Российской Федерации, направленного на защиту права собственности гражданина.
2️⃣ Существует вероятность формирования новой судебной практики, которая защитит добросовестных приобретателей земельных участков в спорах об изъятии.
3️⃣ Выше указанное позволит отменить по новым обстоятельствам ранее рассмотренные аналогичные споры по землям Сочинского нацпарка.

Подписывайтесь на наш канал! Наша юридическая команда работает по защите интересов граждан в области недвижимости uristvsochi.ru

#ИзьятиеЗемлиСочи #ВерховныйСудЗемлиСочинскогонацпарка #юристпонедвижимостисочи