Forwarded from АКРА
Сегодня «Ренессанс Капитал» провел закрытое мероприятие с рейтинговым агентством АКРА на тему «Инвестиции в рублевые активы: Поиск устойчивых компаний при ограниченном доступе к информации. Облигации девелоперов: Возможности и риски» с участием директора группы корпоративных рейтингов Василия Тануркова.
🏠По словам Василия Тануркова, в настоящее время доступ к отчетности у инвесторов несколько ограничен, однако у рейтинговых агентств он сохраняется и не только к отчетности, но и другим показателям, например, данным по портфелю проектов и финансовым моделям компаний. Это особенно важно в отношении девелоперов, поскольку для них отчетность носит вспомогательную роль, она необходима, но не достаточна.
🏠С 2019 года АКРА наблюдает существенную трансформацию рынка девелопмента с переходом на механизм эскроу. Один из эффектов таких изменений – консолидация рынка, а также снижение у компаний доступа к ликвидности для инвестиций в новые проекты. В результате сократился портфель текущего строительства, и с 2020 года серьезного восстановления не произошло, а это один из очень сильных факторов роста цен на жилье.
🏠Предложение остается на крайне низких уровнях и в последние три года постоянно снижается. Новые проекты не компенсируют снижение предложения, и дефицит на рынке сохраняется. При этом в отличие от кризиса 2015 или 2008 года у компаний нет необходимости резко понижать цены, чтобы увеличить продажи и профинансировать строительство, поскольку они имеют доступ к дешевому банковскому финансированию, полагает аналитик.
🏠Помимо этого, в 2020 году спрос и продажи существенно выросли из-за льготной ипотеки, и объем средств на эскроу-счетах умножился, сильно превысив объем финансирования. Большая часть компаний только в 2022 году начнет получать средства с эксроу, а это достаточно большие суммы, которых достаточно для обслуживания долга и даже увеличения земельного банка, добавил Танурков.
🏠Что касается опасений по поводу платежеспособного спроса и отсутствия роста располагаемого дохода, то нужно иметь в виду, что в этом показателе учитываются не все виды доходов, а также расходов, например, на обслуживание долга, в том числе ипотечного, считает Василий. Правильнее было бы ориентироваться на реальные заработные платы, а они с 2013 года коррелируют с ростом цен на жилье.
🏠С февраля 2022 года процентная ставка на покупку первичной недвижимости мало изменилась ввиду существенной доли льготной и субсидированной ипотеки. В СМИ было много заявлений об обвале выдачи ипотеки: это касается рынка вторичной недвижимости, где ставки сильно отличаются и действительно наблюдалась почти полная остановка кредитования. У некоторых застройщиков снизились продажи в апреле в два раза относительно марта, но всего на 10% к февралю. В при этом в мае уже отмечалось существенное восстановление спроса на фоне возврата льготной ставки кредитования к уровню 7%. Реализованный в основном в марте отложенный спрос будет еще влиять на статистику ближайших месяцев, прогнозирует эксперт АКРА.
🏠Региональные девелоперы даже больше выиграли от льготных ставок, поскольку цены на жилье в регионах ниже, и, например, материнский капитал там – достаточная сумма для первоначального взноса, что существенно поддерживает спрос. Конкуренция на региональном рынке также ниже. Особенно позитивно выглядит рыночная конъюнктура в растущих городах-миллионниках, коих в России, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, около десяти, полагает Василий Танурков.
#АКРА #девелопмент #инвестиции #Ренкап
🏠По словам Василия Тануркова, в настоящее время доступ к отчетности у инвесторов несколько ограничен, однако у рейтинговых агентств он сохраняется и не только к отчетности, но и другим показателям, например, данным по портфелю проектов и финансовым моделям компаний. Это особенно важно в отношении девелоперов, поскольку для них отчетность носит вспомогательную роль, она необходима, но не достаточна.
🏠С 2019 года АКРА наблюдает существенную трансформацию рынка девелопмента с переходом на механизм эскроу. Один из эффектов таких изменений – консолидация рынка, а также снижение у компаний доступа к ликвидности для инвестиций в новые проекты. В результате сократился портфель текущего строительства, и с 2020 года серьезного восстановления не произошло, а это один из очень сильных факторов роста цен на жилье.
🏠Предложение остается на крайне низких уровнях и в последние три года постоянно снижается. Новые проекты не компенсируют снижение предложения, и дефицит на рынке сохраняется. При этом в отличие от кризиса 2015 или 2008 года у компаний нет необходимости резко понижать цены, чтобы увеличить продажи и профинансировать строительство, поскольку они имеют доступ к дешевому банковскому финансированию, полагает аналитик.
🏠Помимо этого, в 2020 году спрос и продажи существенно выросли из-за льготной ипотеки, и объем средств на эскроу-счетах умножился, сильно превысив объем финансирования. Большая часть компаний только в 2022 году начнет получать средства с эксроу, а это достаточно большие суммы, которых достаточно для обслуживания долга и даже увеличения земельного банка, добавил Танурков.
🏠Что касается опасений по поводу платежеспособного спроса и отсутствия роста располагаемого дохода, то нужно иметь в виду, что в этом показателе учитываются не все виды доходов, а также расходов, например, на обслуживание долга, в том числе ипотечного, считает Василий. Правильнее было бы ориентироваться на реальные заработные платы, а они с 2013 года коррелируют с ростом цен на жилье.
🏠С февраля 2022 года процентная ставка на покупку первичной недвижимости мало изменилась ввиду существенной доли льготной и субсидированной ипотеки. В СМИ было много заявлений об обвале выдачи ипотеки: это касается рынка вторичной недвижимости, где ставки сильно отличаются и действительно наблюдалась почти полная остановка кредитования. У некоторых застройщиков снизились продажи в апреле в два раза относительно марта, но всего на 10% к февралю. В при этом в мае уже отмечалось существенное восстановление спроса на фоне возврата льготной ставки кредитования к уровню 7%. Реализованный в основном в марте отложенный спрос будет еще влиять на статистику ближайших месяцев, прогнозирует эксперт АКРА.
🏠Региональные девелоперы даже больше выиграли от льготных ставок, поскольку цены на жилье в регионах ниже, и, например, материнский капитал там – достаточная сумма для первоначального взноса, что существенно поддерживает спрос. Конкуренция на региональном рынке также ниже. Особенно позитивно выглядит рыночная конъюнктура в растущих городах-миллионниках, коих в России, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, около десяти, полагает Василий Танурков.
#АКРА #девелопмент #инвестиции #Ренкап