​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр немного притормозил

Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.

По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.

Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....

@truecon

🤔Пикантный факт. Деньги на льготы по ипотеке скоро закончатся. А значит — наша чертова карусель заскрипит и колесики выдачи может подклинить…

Насколько «запретительны» новые макропруденциальные надбавки ЦБ на ипотечные кредиты ?

TLDR: очень слабо повлияют на первичный рынок, но охладят аппетит некоторых банков в рисковых сегментах вторичного рынка. Рост цен на недвижимость в период бума позволил банкам резко улучшить качество действующего портфеля, высвободив капитал для более агрессивных выдач.

Что нужно знать про надбавки?
👉 Они влияют на регуляторный капитал. Регуляторный капитал - это расчетная величина. Поэтому надбавки не влияют на реальное финансовое положение банка, но меняют стимулы кредитовать определенные сегменты и привлекать определенные пассивы (в зависимости от действующей матрицы надбавок)
👉 Участники рынка знают, что надбавки могут быть отменены и действуют соответствующе. Они могут либо продолжить выдавать рисковые кредиты, формируя запас капитала, в ожидании отмены надбавок (стратегия 1), либо переориентироваться на менее рисковые сегменты изменив ценовую политику (стратегия 2). Но в обоих случаях сами надбавки слабо воздействуют на объемы кредитования, но влияют на ставки: где надбавки высокие, ставки растут, для остальных сегментов снижаются. Банку важнее сохранить объемы, чем прибыльность
👉 Крупные банки, как правило, имеют запас капитала, поэтому им ничего не стоит выдать кредит в рисковом сегменте, зарезервировать капитал, а при отмене этих надбавок распустить буфер и резко нарастить объемы (и добавить маркетинговую кампанию, что ставки снижены). Банки поменьше скорее прибегнут ко второй стратегии

Что нужно знать про историю применения надбавок в ипотеке?
1. В 2018-2019 годах ЦБ уже выражал беспокойство, увеличив коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом (ПВ) 10-20% до 200%. Но в 2020 году эти надбавки были отменены.
2. Как пишет там же сам ЦБ: На фоне повышения надбавок банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими кредитами. Согласно информации, представленной на сайтах банков, ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом в январе 2019 г. дополнительно были увеличены банками на 0,2–0,5 п.п., что делает такие кредиты чуть менее привлекательными для заемщиков и способствует уменьшению их доли в выдачах банков. Также, как следствие повышения надбавок, банки поменяли свою кредитную политику, в результате чего снизилась доля одобренных кредитов с низким первоначальным взносом. Как результат, доля выдаваемых кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% снизилась с 42,9% в IV квартале 2018 г. до 36,6% в II квартале 2019 г. (доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% составляет 1,0%). В результате объемы выдач в 2019 году оказались на 2.6% ниже показателей 2018, а средневзвешенная ставка выросла на 0.32 п.п. — последствия применения второй стратегии.
3. После отмены надбавок в пандемию было высвобождено 400 млрд руб. капитала в 2020 году (суммарно по ипотеке и потребам) и около 900 млрд в 2022 году — последствия применения первой стратегии.

(1/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Что сейчас?

Когда ЦБ говорит про рост доли выдачи ипотеки с низким ПВ (до 20%) до 44% на вторичке и до 63% под залог ДДУ, не будем забывать, что это в деньгах, и так как из-за более низкого ПВ банк выдает больше денег, этот сегмент действительно имеет склонность расти (очень качественная аналитика).

У нас действует так любимая многими «несогласованность монетарной и фискальной политики». Льготные ипотечные программы (по которым выдаются почти все кредиты в строящихся домах) выдаются при минимальном ПВ 15%. Связаны ли условия льготных программ и рост доли кредитов с низким ПВ смогут понять лишь будущие исследователи.

Но самое важное: банки управляют портфелем кредитов, а не выдачами. Качество портфеля ипотеки характеризуется а) долей просрочки, б) доходностью портфеля, в) отношением суммы задолженности к стоимости залога (LTV)

Просрочка в ипотеке находится на очень низких уровнях: 0.14% на первичке и 0.44% на вторичке. Более того, она даже снижается, хотя кредиты выдаются более рисковые.

Доходность портфеля. Ипотека сама по себе - низкомаржинальный продукт (потому что уровень риска совсем небольшой, смотрите просрочку). Конкуренция на этом рынке делает стандартный кредит вообще убыточным. В прибыль ипотека выходит за счет кросс-продаж (самый простой пример - страховка, которая привязана к сумме кредита). И эти кросс-продажи приносят банку доход в момент выдачи, то есть чем выше оборачиваемость портфеля (скорость погашений и новых выдач), тем больше прибыли он приносит. Мы много раз писали, что портфели розничных банковских продуктов имеют крайне высокую оборачиваемость, из-за чего резать выдачи банки будут в последнюю очередь. Они лучше скорректируют ценовую политику.

LTV. Проще на примере:
Заемщик покупает жильё за 10 млн. Если первоначальный взнос 10%, тогда отношение долга к стоимости залога (LTV) 9/10=0.9. С минимальным платежом по ипотеке на LTV в основном влияет оценка залога в первые годы. Если цена вырастет на 50%, то LTV станет 9 к 10*(1+50%)=0.6. Учитывая, что заемщики предпочитают гасить ипотеку досрочно, допустим за два года долг снизится на 2.5 млн руб. LTV=6.5/15=0.43 — в два раза лучше, чем при выдаче.

Как отреагируют продажи?
🔹Как обычно, заявленное ужесточение политики банки продадут как повод поторопиться -> несезонный всплеск выдач.
🔹Банки, с высоким аппетитом к риску и отсутствием запаса капитала, скорректируют ценовую политику и стратегию выдач.
🔹Крупные банки почти ничего не заметят.
🔹Застройщики адаптируют предложение, чтобы уложиться в новые требования.
🔹В какой-то момент ЦБ отменит надбавки, высвободив капитал для нового ипотечного бума.

(2/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Возвращаемся. Начнем с короткого комментария, как ключевая ставка теряет власть над ипотечным рынком.

1. Для инфляции важно не только, с какой скоростью банки выдают кредиты, (создание новых денег), но и с какой скоростью эти кредиты погашаются (уничтожение денег). Обычно ипотеки на новостройки граждане погашают быстро, а источником погашения выступают средства от продажи вторички.
2. Но скорость погашения кредитов на вторичном рынке замедлялась еще в 2021 году: вернулась инфляции после снятия жестких ковидных ограничений.
3. Замедление погашений на вторичке происходило одновременно с сокращением выдач (график среднемесячных выдач), т.е. портфель рос. Причина - удорожание в терминах ипотечного платежа на вторичном рынке сильнее, чем на первичном (смотрим график индекса платежа: желтая линия заметно ниже).
4. Это удорожание происходило, даже когда КС снижалась с 20 до 7.5. Банки не делали кредиты дороже. Они делали их доступнее, снижая минимальный первоначальный взнос. Ниже ПВ -> больше сумма кредита -> выше платеж. То есть рост платежа - это следствие роста доступности в более сложных макроусловиях. Не выглядит здоровой практикой, но на качество портфеля не влияло - просрочка только снижалась. Но понимаем, откуда все попытки ЦБ охладить этот рынок.
5. Рост ставки до 12% снова ударит по вторичке сильнее, т.к. здесь нет таких льготных программ. Это еще снизит оборачиваемость портфеля вторички: замедлит погашения и снизит выдачи. Но в отличие от 2022, когда был запас прочности, это вызовет и замедление погашений на первичном рынке (но вряд ли повлияет на выдачи), т.к. средства от продажи имеющегося жилья получить сложнее. В итоге скорость создания новых денег в экономике снизится, но и скорость уничтожения денег тоже снизится.
6. Это роднит экономику России с США и Европой: рост ставок не охлаждает экономики из-за массовых бюджетных вливаний. Центральные банки, которые виделись «слишком могущественными» становятся все более беспомощными.

#ипотека #жилье
@unexpectedvalue