Ипотека раздора: почему не дешевеет жилье в регионах. История со льготной ипотеки подходит к логическому завершению. Ранее замглавы Минфина Иван Чебесков заявил, что ипотека на новостройки под 8% завершится 1 июля, назвав это консенсусом, так как свои цели программа выполнила. Изначально ипотеку с господдержкой запустили в 2020 на фоне пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительную отрасль.

Однако льготная ипотека не вызвала переворота на рынке. Как резонно замечает депутат ГД Артем Кирьянов, расходование госсредств, направленных на субсидирование льготной ипотеки, вряд ли можно считать эффективным. Стоимость подорожавшего метра легла бременем не только на собственника жилья, но и на государство. Правда, сейчас многие говорят о необходимости пролонгации ипотечных программ. В контексте того, что при сворачивании льготной ипотеки застройщики будут сокращать запуск новых проектов после 2026 года. Сейчас все традиционно ищут виноватых.

Согласно результатам свежего аналитического исследования, в период с 2018 года наблюдалось увеличение доли составляющих, не связанных со стоимостью работ и строительных материалов, в цене квадратного метра на первичном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что работы и материалы не являются главной причиной роста стоимости жилья. Кроме того, за последние 5 лет в стоимости кв. метра доля прибыли девелопера и затрат на участки, подключение к сетям рекламу и т.д. - увеличилась на 22% – до 54%.

Эта проблема вызов для властей всех уровней. Так, от стоимости «квадрата» зависит и проблема оттока квалифицированных кадров из регионов. И если не будут определены реальные причины роста цен и приняты соответствующие меры, то подорожание продолжится и вероятно, будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ, а также от расходов девелоперов не связанных со строительством. Продолжение роста цен на жилье еще больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей.

Раньше фондировали ипотеку на западе— почему бы в будущем не делать это на востоке?

Правда и мифы об «исламской ипотеке», вернее, о программе партнерского финансирования, которая в пилотном режиме тестируется в нескольких регионах России, включая Башкортостан.

Недавно старший вице-президент Сбербанка Олег Ганеев заявил, что «в целом традиционная и исламская ипотека не отличаются по стоимости» («Отличие всего партнерского финансирования от классического заключается в том, что в нем не берутся проценты. Банк работает с конкретным активом через определенную наценку, это касается и ипотеки» — цитата по РИА Новости). Важно не ввести никого в заблуждение таким однозначным заявлением.

Под исламскими финансовыми инструментами в таком контексте банки обычно имеют в виду только договор мурабаха — рассрочку, в которой разрешена наценка. Это единственная в своем роде схема в исламском банкинге, в которую можно «зашить» переплату, сопоставимую с переплатой в процентах годовых по аннуитетным платежам. Схожесть даже в том, что если человек погасит рассрочку досрочно, то уменьшить сумму переплаты не может. Да, с позиции такого договора «классическая» и «исламская» ипотеки не очень различаются.

Но мурабаха не единственный вид контракта, соответствующий шариату, который может быть использован при приобретении жилья. Среди примеров других договорных механизмов — «убывающая мушарака» — аренда с правом выкупа. Покупатель вносит первый взнос (выкупает часть квартиры) и платит аренду за невыкупленную часть, и с каждым взносом сумма арендной платы уменьшается, то есть это дифференцированные платежи.

В целом исламские финансовые инструменты создают много возможностей для того, чтобы люди могли помогать друг другу, а банк выступал при этом финансовым посредником. Деньги в этом участвуют не «бесплатные» (это, скорее, действительно миф), но достаточно «дешевые», потому что при их распределении ставка сделана на справедливость, а не получение сверхприбылей.

Например, еще одна модель партнерского финансирования уже реализована в Татарстане в жилищном накопительном кооперативе «Жилищные традиции Татарстана». Принцип в том, что граждане создают кооператив, который выступает приобретателем жилья в порядке очереди. Люди, объединяя денежные средства, приобретают жилье каждому из пайщиков поочередно по рыночной стоимости. Тот, кто уже получил квартиру, продолжает платить взносы. Причем, эти взносы индексируются, поскольку и стоимость недвижимости меняется. Да, в ситуации, когда цены на жилье резко растут, как в России в последние годы (они были разогнаны льготной ипотекой), модель рискованная. Но если государство не будет делать резких шагов, модель станет более устойчивой. Это справедливая модель – настоящая взаимопомощь.

Прогнозы развития партнерского финансирования в России оптимистичные. Возможно, в будущем удастся реализовать и не только те схемы и традиции исламского банкинга, которые названы выше, но и другие. Например, в мусульманском мире сильна традиция милосердия, когда более состоятельные члены общины (уммы) финансово помогают менее состоятельным. Это может быть поддержка с приобретением жилья (такие примеры есть в исламском мире), такие, как предоставление депозитов во временное пользование, различные финансовые продукты в виде аренды с правом выкупа, лизинга, рассрочки и т.д., которые не связаны с желанием получить на них доход, — а значит, они могут быть довольно дешевыми. Такие модели перспективны для отраслевых общин или жителей моногородов.

Что на самом деле интересно банкам, которые готовы участвовать в проектах партнерского финансирования? Часто — по-прежнему получение дохода. Банки хотели бы сохранить свой уровень дохода от кредитных продуктов, зайдя с новыми привлекательными названиями этих продуктов в новую перспективную аудиторию (мусульманскую умму). И все-таки мы, участники эксперимента, считаем, что банкам стоит хотя бы попробовать по-настоящему погрузиться в партнерские взаимоотношения — и получить прибыль не на фиксированной ставке процентов годовых, а, например, от того, что объект недвижимости

будет быстро и эффективно продан с использованием инструментов исламского банкинга. Попробуйте, выделите хотя бы скромную долю ваших капиталов, не ожидая от нее гарантированной выручки под фиксированные проценты. Не попробовав, нельзя понять, каков будет реальный эффект воплощения в жизнь новых финансовых схем.

Можно услышать отдельные возражения, комментарии, что вокруг партнерского финансирования еще не создан рынок ценных бумаг, система секьюритизации и т.д. Но мы все помним, что этого не было и при зарождении ипотеки в России, и фондирование поначалу осуществлялось самим государством. Постепенно появились и коммерческие источники фондирования, в том числе и зарубежные финансовые рынки. Так и в системе партнерского финансирования постепенно появятся свои ценные бумаги, например, аналоги облигаций (в исламском банкинге это называется сукук). И интерес зарубежных финансовых рынков также может возникнуть. В прежние годы мы фондировали ипотеку на западе. Почему бы в будущем не фондировать ее на востоке?

КРЕДИТ НАСЕЛЕНИЮ В АПРЕЛЕ: ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ БУМ НЕ ОСЛАБЕВАЕТ

Мы ещё в марте обращали Ваше внимание, что динамика потребкредитования приобрела нездоровый характер. Спустя два месяца можно констатировать, что картина продолжает ухудшаться.

По свежим данным, в апреле рост потребкредита: 248 млрд (+1.8%), с начала года: 751 млрд (+5.5%).

Для сравнения, в апреле 23г: 143 млрд (+1.2%), за 4М23: 440 млрд (+3.7%).

То есть в этом году, несмотря на 16-ю ставку, потребкредитование растёт в полтора раза быстрее, чем год назад, когда ставка была 7.5%. Причина этого - сильный рост доходов, связанный с выплатами денежного довольствия военным и нехваткой людей на предприятиях.

Высокие темпы роста кредита остаются и в ипотеке. Охлаждение здесь произошло, но пока недостаточное. После 1 июля, когда свернут льготную ипотеку, ситуация должна нормализоваться.

В автокредитовании – настоящее безумие, рост на 55% за год.

В целом цифры проинфляционны, усиливают аргументы ЗА повышение ставки.