💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Провал по спросу будет большой, он уже ощутим: март к марту минус 32%, схожая ситуация в апреле. Плюс не забываем, что с первого июля есть риски завершения ипотеки господдержки и существенных ограничений по другим программам. А доля ипотеки с господдержкой в последнее время была 25-30%, это много от общего объема.

И, самое важное, что ставку 6% сохранят только для семей с детьми до 6 лет. А там, между прочим, доля с детьми до 6 лет в лучшем случае процентов 45 от всей выдачи общей семейной ипотеки, есть регионы, где доля даже 30%. То есть 55% потребителей с рынка может просто уйти. Представляете, что будет, если останется только треть или даже 25% от того, что сейчас? Коренное изменение ситуации, и оно отразится на рынке.

Цены, я считаю, будут снижаться вслед за снижением доступности ипотеки. Вряд ли от этого выиграет конечный покупатель жилья, за исключением тех, кто приобретет за наличные деньги. <...> У меня не вызывает сомнений, что новостройки в горизонте год-два подтянутся к уровню вторичного жилья по цене.

Мы уже сейчас увидели такую модель поведения: когда человек не мог оформить господдержку, он уже не выбирал новостройку. Да, тренд неявно виден, и не сразу произойдет, потому что пока на вторичке всё-таки цена отсечения действует. Многие застройщики, может быть, пока в своих анализах этого не видят. Но если смотреть клиентов именно по вторичному жилью, кто не мог брать семейную ипотеку или господдержку, они все переходили на вторичку. Поэтому я рискнул дать прогноз, что клиенты точно будут выбирать вторичное и загородное жилье, а не новостройки, когда в этом сегменте установится рыночная ипотека. Конечно, дельта 6% или даже 8% к 17% была неконкурентна, но после первого июля для большинства рынка она станет конкурентной, и, я думаю, вторичка начнет развиваться...

Сам по себе механизм льгот точно нужен, но нужно тщательно определять: кому он нужен, когда нужен, и на какой период времени. Может быть, заменой льготной ипотеки может стать более сложный механизм субсидирования ставки аренды. С этой стороны субсидирование аренды кажется честнее и правильнее. И совершенно точно новый механизм должен играть не как поддержка отрасли, потому что отрасль не всегда правильно понимает эту поддержку – мы видим, как цены растут. А нужно играть на стороне клиента, а это значит, что поддержка нужна и на вторичку тоже, и на загородку, так будет честно, и пузырей будет меньше.

А еще, мне кажется, средства Пенсионного фонда можно использовать на ипотеку с хорошей доходностью, и организации могли бы сами выдавать ипотеку, нужно им это разрешить, а не только банковская должна быть привилегия. И, на мой взгляд, есть очень богатые страховые компании, которые тоже могли бы выдавать ипотеку. Это увеличило бы конкуренцию, и ставка могла быть ниже. Потому что сейчас, на мой взгляд, банки где-то интересную позицию занимают в этом вопросе...

Рынок-то в целом неплох. Просто рынок подсел на льготные ипотеки, как на иглу, надо постепенно оздоравливаться. Идут нормальные процессы, такие активности мы видим по миру... Сейчас все это просто стабилизируется, и нужно уметь перестраиваться. Это больно, это никто не любит. Причем строителям еще больнее будет, если риелторы уже с ноября почувствовали сложности, то строителям только предстоит эти циклы перестраивать, а циклы у них длинные, сложные. Им предстоит серьезная трансформационная работа.

А дальше рынок адаптируется. Сначала потихоньку, потом быстрее начнёт отыгрывать. Где-то с четвертого квартала, мы надеемся, ставка будет уже 14,5%. Быстро она начнет опускаться только в 2025 году, может быть, в первом квартале даже до 13%-13,5%, и мы увидим огромную реализацию отложенного спроса, так что 2025-2026 год станут шикарными на рынке недвижимости». #мнение

ист. Всеостройке.рф

@rusipoteka

💬
👨Руслан Сырцов,
управляющий директор компании «Метриум»:

«В Москве квадратный метр первичного жилья за прошедшие пять лет подорожал примерно в полтора раза, точнее на 70,6%, до 465,6 тыс. рублей.

Но столь существенный рост средней цены обусловлен не только действием льготной ипотеки, но и

⬩ переходом отрасли на проектное финансирование,
⬩ повышением платы за смену ВРИ (вид разрешенного использования – ред.),
⬩ инфляцией на строительные материалы,
⬩ дефицитом профильных кадров,
⬩ последствиями пандемии,
⬩ западными санкциями и др.

То есть в 2019-2024 гг. целый ряд обстоятельств привел к значительному удорожанию новостроек.

В ближайшей перспективе сложно предвидеть аналогичное стечение факторов. При этом всеобщую льготную ипотеку власти сворачивают. Соответственно, на мой взгляд, новостройки теперь будут дорожать примерно на уровне инфляции, хотя цены на самые ликвидные варианты продолжат расти опережающими темпами». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

«Снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁
Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. "ключ" останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%.

"Возвращение инфляции к цели и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают более продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике, чем прогнозировалось ранее", - говорится в пресс-релизе ЦБ.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем – как и прогнозировал IRN RU. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно.

И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения...

В целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.

Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке.

На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз. На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в московском регионе. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие "схематозы" только вредят рынку недвижимости, так как усилиями ЦБ живут недолго, при этом для борьбы с ними регулятор вынужден ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

Таким образом, реальным инструментом активизации продаж в условиях недоступной ипотеки остается снижение цен, в том числе на рынке новостроек. Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок.

Приведет ли это к катастрофическим последствиям, которыми любят пугать рынок адепты культа "вечнорастущего метра" – банкротству строительных компаний, недостроям, обвалу объемов нового строительства? Нет. Откат цен на 20-30% после двукратного роста – это совершенно нормальное явление. Как подчеркнула Эльвира Набиуллина, прибыль застройщиков "выросла кратно за четыре года", поэтому ЦБ считает, "что у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать"».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁

ист. IRN

@rusipoteka #мнение

🏠🏠Эксперты «Циан.Аналитики» назвали отличия характеристик желаемых и приобретаемых квартир.

🔍При просмотре объявлений больше всего популярны «двушки» (36% потенциального спроса) и «трёшки» (25%).

✔️В структуре реальных сделок на первое место выходят однокомнатные квартиры (34%), которые в просмотрах занимали только третье место. Далее идут «двушки»(27%) и студии (21%). А вот популярные при просмотрах объявлений «трёшки» занимают лишь 14% от общего числа сделок.

👍Структура потенциального спроса по метражам более «равномерная», чем структура реального спроса. Выделяются только типовые метражи (34-41 кв. метров и 56-67 кв. метров).

👍В структуре реальных сделок заметны два четких пика: квартиры с площадями 34-37 кв. метров и с площадями 22-23 кв. метров. Это однокомнатные квартиры и студии.

👍Лоты с метражами от 100 «квадратов» в структуре потенциального спроса составляют 11%, в структуре реальных сделок - 4%.

🤑Структура запросов и реальных сделок по бюджету совпадает. Чаще всего покупатели смотрят и покупают квартиры за 9-10 млн рублей.

🌟Наиболее дорогие варианты (от 40 млн рублей) в структуре потенциального спроса составляют значительно большую долю, чем в структуре реальных сделок (16% против 6%).

🏙Чаще всего потенциальные покупатели смотрят квартиры на этажах со 2-го по 4-й, а приобретают на этажах с 3-го по 6-й.

🏠 Средняя стоимость загородного дома в России в апреле, по данным Циан, составила 10,8 млн рублей.

⬩ За год цены выросли на 8%.
⬩ Относительно 2020 года – почти вдвое.

📍 По словам аналитиков Циан, быстрее всего загородная недвижимость дорожает на Урале и в Приволжье (в регионах с большой долей промышленности, а также в локациях с изначально невысокими ценами (за счет эффекта «низкой базы»). #цены

@rusipoteka

❗️Владимир Путин поставил задачу:

✅обеспечить граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036-му;

✅повысить доступность жилья на первичном рынке.

Это следует из указа президента.

@rusipoteka