💬
👨 Дмитрий Щегельский,
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»:

«Вчера на круглом столе в "Комсомольской правде" с банками, застройщиками и риэлторами больше 2-х часов обсуждали вопрос на тему "Ипотека 2024: что есть, как будет и чем рынок успокоиться".

В общем и целом по ипотеке ничего нового сказано не было. 

Общее мнение – до лета ключевая ставка не будет ниже 16%, рынок новостроек Петербурга жив благодаря хайпу ипотечников спешащих в "последний вагон" и "траншевой ипотеке".

Из примечательного

▪️Количество отказов в одобрении ипотеки составляет не менее 30% от общего количества. И, это при том, что ещё год назад всем этим сегодняшним "отказникам" ипотеку бы выдали.
▪️В 1-м квартале 2024 года у застройщиков Петербурга количество сделок упало на 45%.
▪️Один из застройщиков признал, что рост цен произошёл из-за недобросовестных действий некоторых застройщиков, которые переусердствовали с "субсидированными ставками" в 2022-23 годах тем самым искусственно завысив цены.

На закуску.

Один член Национальной палаты недвижимости поделился историей, которая по утверждению многих, не должна стать практикой.

К ним обратился ипотечник, купивший 1 ккв в новостройке по "субсидированной ставке" под 0,01% с ежемесячным платежом всего в 12500 рублей, но с переплатой за квартиру в 30%. В результате схематоза он стал счастливым обладателем 1 ккв без ремонта в Янино за 9,5 млн. рублей. 
 
Я всегда говорю – вы не можете прогнозировать свою жизнь даже на 1 год, не то, что на 30 лет вперёд.

У этого "счастливца" жизненные обстоятельства потребовали продать эту драгоценную квартиру. Засада в том, что подобные квартиры продаются сейчас в среднем за 6,5 млн. рублей.

Вопрос ко всем инвесторам, любящим вкладываться в недвижимость "с плечом": Когда вышеуказанная квартира будет стоить 9,5 млн руб и что делать сейчас этому заёмщику?».

@benua_org

⚠️ ЦБ зафиксировал три новые рискованные схемы на рынке ипотеки

Об этом рассказал начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов.

1️⃣Аккредитивная

Предполагает, что значительная часть средств потребителя на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива, то есть бумажной гарантии. Такие бумаги определяют, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит деньги от покупателя.

В аккредитивной схеме ЦБ видит риск потери заемщиком денег, что остаются на аккредитиве, если банк-держатель гарантии обанкротится. В отличие от эксроу-счетов, средства на аккредитивах не попадают под страхование. Кроме того, регулятор считает, что распространение таких практик вредит застройщикам – поскольку не все деньги за продажу жилья сразу поступают на эскроу-счета, банкам нужно искать другое фондирование для проектного финансирования девелоперов, что влияет на стоимость кредитов для них.

2️⃣Продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости

«На первом этапе застройщик продает квартиру аффилированной компании, связанному лицу, причем продает по сильно заниженной стоимости. Если квартира стоит 10 млн руб., предположим для простоты, что он продает ее аффилированной компании за 1 млн руб. Хотя те случаи, с которыми мы сталкивались, там продажи вообще по абсолютно символической цене, буквально за 1 руб. Цена первого ДДУ, 1 млн руб. или 1 руб. отправляется на счет эскроу.

На втором этапе аффилированное лицо, которое купило у застройщиков этот ДДУ, переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю – физическому лицу, но уступает, естественно, уже за рыночную цену. Допустим, за 10 млн руб. Что происходит в этой ситуации: покупатель прав по ДДУ по переуступке имеет в качестве обеспечения 1 млн руб. или 1 руб. на счете эскроу, а застройщик, получив 10 млн руб. от покупателя и заплатив, условно, 1 млн руб. за первичную сделку, сразу получает 9 млн руб.», – описал Копылов.

Схема с занижением цен и переуступкой тоже опасна в первую очередь для покупателей жилья. «То, с чем боролись, когда не было схемы с эксроу-счетами – отложить момент получения средств застройщиком до того этапа, как дом полностью построен, – здесь полностью передергивается», – объяснил Копылов. Например, в случае дефолта застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в 1 или 1 млн руб. в этом примере, потеряв всю остальную сумму.

3️⃣Траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку»

«Опять начинаем с того, что наша квартира стоит 10 млн руб., 2 млн из них покупатель платит из собственных средств в качестве первоначального взноса. Они сразу попадают на эскроу-счет, никаких проблем, но дальше возникает уже новая история. В отличие от обычной ситуации, ипотечный кредит не на всю оставшуюся сумму, а частями – например, первая часть – 1 млн руб., а вторая – 7 млн руб., и она тоже поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Понятно, что все ипотечные суммы, которые получает заемщик, поступают на счет эскроу, и тут нет никакого нарушения, но такая распределенная во времени выдача кредита тоже имеет свои риски», – рассказал Копылов.

По его словам, схема в целом привлекательна для покупателя – она позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше.«Это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств (для ипотеки. – прим.), но рассчитывают их иметь в будущем. Но если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку».

@rusipoteka

🏦 Для борьбы с рискованными схемами ЦБ направил письмо в кредитные организации с рекомендациями не использовать их при выдаче ипотеки.

Как сообщил начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов, регулятор намерен дополнительно разъяснить в отдельном письме, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит и требовать от банков большего резервирования.

❗️Также ЦБ готовит следующие предложения правительству:

✅исключение предоставления льготной ипотеки в ситуации, когда жилье по ДДУ покупается по переуступке. Субсидирование должно остаться только в случаях, когда жилье приобретается напрямую у застройщика;

✅новое условие получения банками субсидий за выдачу льготной испотеки – полная оплата ДДУ и внесение этих средств на эскроу-счет;

✅обязательное зачисление средств ипотечного кредита на счет эскроу, для этого необходимо предусмотреть возможность размещение средств на эскроу до регистрации ДДУ.

@rusipoteka

⛔️ ВТБ приостанавливает выдачу IT-ипотеки

С 3 апреля банк временно приостанавливает заключение кредитных договоров по программе «Ипотека с господдержкой для ИТ».

▪️До 2 апреля включительно возможно заключение кредитных договоров по уже назначенным сделкам.
▪️С 3 апреля кредитные договоры по программе не заключаются. Выдача кредитных средств допускается только по ранее заключенным договорам.

При этом банк продолжает принимать и рассматривать заявки клиентов в рамках программы без ограничения. #банки

@rusipoteka

По данным ЦБ:

🔺Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в РФ в феврале увеличилась до 9,29% с 8,40% в январе, в том числе за счет повышения ставок по рыночным предложениям банков.

🔺По кредитам по ДДУ ставка повысилась за месяц на 0,25 п.п., до 6,35%.

🔺Без учета ИЖК по ДДУ (на рынке готового жилья) ставка была выше уровня прошлого месяца на 0,95 п.п.: 11,66% против 10,71% в январе.

@rusipoteka #ставки

⚡️ Минфин: Перед министерством стоит задача сделать меры господдержки более адресными

Ситуация, когда 90% рынка приходится на льготные ипотечные программы – это неправильно, считают в Минфине.

➖➖
«Перед Минфином России стоит задача сделать меры господдержки более адресными. Доля льготных ипотечных программ на рынке должны составлять до 25%.

Меры поддержки, которые оказывает государство, должны быть направлены на людей, а не на строительный и банковский сектор. Нам не нужны спекуляции в этой отрасли, нужны люди, которые с помощью таких программ смогут улучшить свои жилищные условия. И прежде всего – это семьи. Год семьи – одна из центральных тем в послании президента, по итогам которого были сформулированы основные задачи продления семейной ипотеки до 2030 года.

Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт – 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки – плохо будет всем», – заявил и.о. директора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев.
➖➖

По мнению ведомства, 25% – это то состояние рынка, которое позволит в себе сочетать меры поддержки и рыночные принципы, чтобы не допустить дальнейших перекосов в сфере ипотечного кредитования.

@rusipoteka

По данным ЦБ

В феврале 2024 года:

⬆️ количество выданных ипотечных кредитов – 95,6 тыс., это на 25,9% больше по сравнению с январем (75,9 тыс.), но по сравнению с февралем прошлого года (114,6 тыс.) показатель снизился на 16,7%

⬆️ объем выдачи – 332,8 млрд рублей, что на 22,4% больше, чем в январе (271,8 млрд рублей), и на 21,2% меньше по сравнению с февралем 2023 года (422,4 млрд рублей)

⬇️ средний срок кредита снизился на 2,7 месяца, до 292,1 месяца, с 294,8 месяца в январе. За год показатель увеличился на 4,6 месяца с 287,5 месяца в феврале 2023 года, или на 1,6%

⬇️ средний размер кредита составил 3,48 млн рублей (минимум с апреля 2022 года, когда показатель снижался до 3,27 млн рублей), что на 2,7% меньше, чем в январе (3,58 млн рублей). Годовые темпы роста показателя второй месяц отрицательные (-5,5%)

⬆️ средняя ставка увеличилась до максимальных с октября 2019 года 9,29% с 8,40% в январе

В январе-феврале 2024 года:

⬇️ количество выданных кредитов снизилось по сравнению с январем-февралем прошлого года на 10,7% (171,5 тыс. против 192 тыс.)

⬇️ объем выдачи – 604,5 млрд рублей, что на 14,1% меньше, чем за тот же период 2023 года (704 млрд рублей)

⬆️ совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ с учетом приобретенных прав требований увеличился на 206,5 млрд рублей, или на 1,1%, до 18 трлн 404,7 млрд рублей

@rusipoteka #ВыдачаИпотеки

📉 Последнее время спрос на заемные средства со стороны граждан снижается, сообщили в НБКИ.

По данным бюро, с октября 2023-го по март 2024-го количество заявок на получение потребительских и ипотечных кредитов сократилось на 8,7% (на 2,07 млн ед.) и 28% (на 0,14 млн ед.) соответственно.

Такую динамику в НБКИ связали в том числе с мерами ЦБ по охлаждению рынка, изменениями условий по льготным ипотечным программам. По мнению экспертов, прошлогоднего спроса на кредитование мы не увидим еще долго.

@rusipoteka

💬
👨Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Изначально цель у семейной ипотеки была заявлена благая – помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, поддержка рождаемости. На старте программы в 2018 г. она эту функцию действительно выполняла...

Однако с 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза, до 400 000 руб. – опять же, без учета "элитки". Поэтому, если не увеличивать первоначальный взнос, теперь по семейной ипотеке в "старой" Москве можно купить не трешку или четырешку, а однушку площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию.

Несколько лучше ситуация в Новой Москве, где 15 млн руб. хватит на двушку. Но, скорее всего, и там это будет евродвушка, то есть на самом деле однушка, потому что полноценная двухкомнатная квартира предполагает две изолированные комнаты и отдельную кухню.

В регионах ситуация не отличатся от московской. По данным федеральной компании "Этажи", в 2023 г. по программе "Семейная ипотека" россияне в 44% случаев покупали однокомнатные квартиры и студии. Очевидно, что даже однушка, не говоря уже о студии, семье с детьми не подходит. Так что можно с уверенностью констатировать: почти половина спроса в рамках семейной ипотеки приходится на инвесторов. А семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, программа уже не столько помогает, сколько мешает, потому что инвестиционный спрос разгоняет цены.

Застройщики предлагают решить проблему увеличением лимитов до 20-30 и т.д. млн руб. Но это путь в никуда: повышение лимитов немедленно приведет к очередному ценовому скачку. Если рост цен не обуздать, уже через три-четыре года метр в Москве будет стоить не 400 000, а 800 000 – 1 млн руб., и по семейной ипотеке можно будет купить в лучшем случае собачью конуру.

Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства. Чтобы наращивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и однушек... Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья – астрономический ценник надо оправдывать. Ну и где будем жить мы и наши дети через несколько лет с такими трендами в жилищном строительстве? В студиях площадью 20 "квадратов"?

Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условиях, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это двушка. В качестве ориентира по метражу можно взять панельные дома популярных серий – типа П-44Т, где площади двухкомнатных квартир начинаются с 50 кв. м. Время показало, что это скромное, но вполне приспособленное для жизни жилье.

Таким образом, в Москве при бюджете покупки 15 млн руб. и площади 50 кв. м стоимость метра квартиры, соответствующей условиям семейной ипотеки, составит 300 000 руб. В регионах, где при кредитном лимите 6 млн руб. бюджет покупке ограничен примерно 7,5 млн, – около 150 000 руб. Этого вполне достаточно, чтобы не только построить качественное жилье, но и получить хорошую прибыль.

В результате у застройщиков будет выбор: строить что угодно и продавать за сколько угодно или возводить жилье эконом- и комфорт-класса с достаточно просторной квартирографией и ограниченной ценой квадратного метра, но зато иметь гарантированный спрос по семейной ипотеке, которую субсидирует государство. Покупатели тоже окажутся в плюсе, потому что инвестиционный спрос перестанет стимулировать рост цен». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️ Молодым семьям хотят дать беспроцентный заем на приобретение или строительство жилья со сроком погашения до 25 лет. С таким предложением к главе правительства Михаилу Мишустину обратилась первый зампред комитета ГД по просвещению Яна Лантратова.

@rusipoteka

🤩 Объем проблемных кредитов (неплатежи более 90 дней) на покупку строящегося жилья за 2023 год вырос в целом по России на 18,3%, превысив 5,88 млрд рублей.

Годовой прирост портфеля составил 1,13 млрд рублей. Годом ранее была отрицательная динамика – сокращение на 14,5% или 0,8 млрд. К таким выводам пришли аналитики КА «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ.

↪️➖➖➖
«Начало 2024 года выглядит пессимистичным, портфель проблемной ипотеки на покупку строящегося жилья за месяц вырос сразу на 5%, при сохранении таких темпов даже на протяжении полугода и заемщикам, и кредиторам будет трудно быстро выбраться из такой ситуации – проблемная задолженность продолжит накапливаться. Стоит отметить, что доля просроченной ипотеки на "первичке" остается на крайне низком уровне и составляет всего 0,12% от совокупной задолженности по ипотеке на строящееся жилье.

Совокупная накопленная просроченная ипотека на первичном рынке жилья формируется из локальных трудностей конкретных заемщиков. После ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности кредит переклассифицируется в категорию "вторичного" рынка, снижая показатель проблемности в сегменте "на стройку" и увеличивая на "вторичке".

И здесь как раз заложен фундамент проблем: текущие рыночные ставки делают невозможным продажу непостроенного жилья, инвестор в которое столкнулся с трудностями по обслуживанию ипотеки, так как новые покупатели с одобренной льготной ипотекой не подходят, равно как нет и очереди из покупателей при переходе данной квартиры во вторичный сегмент, на нем ставки еще выше. Отсутствие спроса порождает накапливание проблем на рынке общего ипотечного кредитования», – отметил гендиректор агентства Денис Аксенов.
➖➖➖➖

@rusipoteka