Льготные программы должны быть адресными и не должны быть определяющим фактором на рынке

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Алексей Заботкин,
зампред ЦБ РФ:

«Есть важный нюанс, который нужно понимать. Ключевая ставка на льготное кредитование повлиять не может. И если льготные программы занимают большой объем кредитования, нам приходится сильнее изменять ключевую ставку, чтобы оказать необходимое воздействие на спрос и инфляцию.

По аналогии с физикой – льготные программы кредитования оставляют нам более короткий рычаг, которым мы влияем на экономику, значит, нам надо на него давить сильнее, чтобы добиться того же результата, чем с более длинным рычагом.

В целом постоянно действующие льготные программы должны быть адресными и не должны быть определяющим фактором на рынке. Согласитесь, когда растет инфляция и инфляционные ожидания, а вам дают ипотеку по той же самой льготной ставке, что и раньше, то брать ее становится выгоднее.

Это (ситуация, когда люди приобрели по две-три квартиры по льготной ипотеке, чтобы потом сдавать их – прим.) иллюстрация того, как бюджетные средства, идущие на широкую льготную программу постоянного действия, не столько повышают доступность жилья для тех, кому нужна государственная поддержка, сколько способствуют избыточному спросу, в результате которого резко растут цены на недвижимость.

Да, такая программа (льготная ипотека – прим.) была необходима как антикризисный инструмент во время пандемии. Но когда на протяжении нескольких лет льготной ипотекой могут пользоваться абсолютно все, эффект от более низких процентных ставок полностью перекрывается увеличением основной суммы долга. В итоге доступность жилья, измеряемая как соотношение его средней стоимости к средним доходам, не повысилась. Так что нам кажется абсолютно правильным не продлевать действие широкой льготной программы, а оставить лишь адресные».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

Развитие массовой рыночной ипотеки приведет к снижению цен на жилье

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Президент, как известно, продлил поддержку семейной ипотеки до 2030 года. И это правильно, поскольку программа стимулирует в том числе рождаемость в нашей стране. Механизм хорошо себя зарекомендовал, сотни тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия благодаря финансовой помощи государства. Так что мы от этого точно не будем отказываться.

А что касается массовой льготной ипотеки, то, очевидно, от нее будем отказываться, 1 июля она закончит действовать. Это тоже целесообразно. Ведь такая массовая льготная ипотека на самом деле создала диспропорции на рынке, взвинтила стоимость жилья и, соответственно, кредитов.

Как известно, разница между ценой квартир на первичном рынке и на вторичном рынке сегодня составляет более 42%. Таких разрывов не должно быть. Напомню, что до введения льготной программы разница была не более 10%...

С прошлого года ввели льготную ипотеку для новых территорий. Там надо стимулировать и строительство жилья, и сохранение населения. А что касается основной территории страны, то ипотека все-таки должна быть рыночной. Причем от этого выиграют в том числе и заемщики: развитие массовой рыночной ипотеки приведет к снижению цен на жилье».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

Камила Фазлыева

🔴эксперт в области недвижимости, электронной регистрации и финансового обеспечения сделок с недвижимостью,
🔴руководитель Ипотечного бюро, проекта Электроннаясделка. РФ,
🔴создатель Института электронных технологий в недвижимости,
🔴амбассадор ЦИАН

завела свой телеграм-канал, где рассказывает о новых технологиях на рынке недвижимости и о трансформации жилищно-кредитной системы России.

🔗 https://t.me/fazlyeva1983

💰 Выплачивать 1 млн рублей на погашение ипотеки при рождении третьего и последующих детей планируют в регионах ДФО с низким коэффициентом рождаемости. Эту меру могут ввести уже с 1 января 2025 года, сообщил глава Минвостокразвития Алексей Чекунков.

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«На вторичном рынке Петербурга тенденции те же, стабильно и почти скучно. Предложение в спальных районах медленно прибывает: стабильные плюс 1% за неделю. С начала марта объем предложения вырос на 3,7%, общее количество вариантов (ЦИАН) – менее 29 тысяч лотов.

Рынок еще только приближается к порогу насыщения. Но только существенного роста предложения будет недостаточно для снижения цен, которого многие еще ожидают. А внешних факторов, подталкивающих продавцов форсировать продажи, на горизонте не наблюдается.

Уровень неплатежей по ипотеке стабильно невысокий уровне, рост доходов населения (номинальные +14%, реальные +7,8% в 2023 году) облегчают обслуживание кредитов. Одновременно формируется запас денег на счетах физических лиц – в феврале рекордные +1,1 трлн руб (+2,5%, рекордный показатель с 2016 года). Важно учитывать что растут именно рублевые депозиты – при колебании курса деньги быстро вернутся на рынок недвижимости.

По сделкам – все то же самое: все больше обменных сделок. По объектам с минимальной ценой иногда сталкиваемся с конкуренцией между несколькими покупателями. Уверенно констатируем что повышение ипотечных ставок до заградительного уровня "вторичку" тряхануло, но не обрушило.

На рынке новостроек серьезных изменений тоже нет. На 21 марта выдано 230,2 млрд рублей льготной ипотеки, это больше, чем за весь февраль (227 млрд). При сохранении темпа за март получится близко к 300 млрд. Неплохой показатель, правда темпы выдачи за последнюю неделю несколько снизились.

Сбербанк, вслед за ВТБ, смягчает условия выдачи льготной ипотеки, отменяя комиссию сначала для "зарплатников", а с 4 апреля – для застройщиков с проектным финансированием в банке. Это поддержит рынок, мартовские продажи будут лучше февральских. Но существенного роста ждать не приходится: похоже, 300 млрд в месяц – новый "потолок", до 1 июля. А после, по мнению главы ЦБ, следует прекратить "безадресную" программу господдержки. Возможно, конечно, мы увидим очередную серию "покупайте пока не отменили", но она уже набила оскомину.

На рынке жилой аренды объем предложения снова стал интенсивно снижаться. Сейчас на рынке в долгосрочную аренду выставлено 4,6 тысяч квартир (ЦИАН), это уже на 17% меньше, чем в начале марта. За этим показателем стоит понаблюдать внимательно: мы уже близки к минимальному значению прошлого года (4,1 тысячи лотов). Есть ощущение, что объем предложения будет и дальше снижаться. Впереди – майские праздники и белые ночи и лето, часть квартир перейдет, как и всегда в высокий сезон, в "краткосрочку". Так что ставки неизбежно будут расти.

Суммируем: есть твердое ощущение что снижение цен откладывается. По крайней мере пока». #мнение

@yeltsovm

📉 Доступность массовых новостроек для семьи со среднестатистическим доходом в Москве по итогам 2023 года снизилась.

В 2023 году предполагаемые сроки накопления денег на квартиру увеличились до 7 лет и 2 месяцев, говорится в исследовании «Метриум». Доля ежемесячного платежа по ипотеке в семейном бюджете повысилась с 39% в конце 2022 года до 43% в конце 2023 года.

↪️➖➖➖
«В 2023 году рост доходов во многом был поглощен увеличением расходов домохозяйств. Суммарный годовой доход повысился на 13%, расходы – на 11%, а цена на среднестатистическую квартиру в московской новостройке массового сегмента выросла к концу года на 20%.

Стала менее доступной и ипотека из-за роста ставок по кредитам и урезания субсидированных программ. В 2024 году скорее всего рост цен на новостройки замедлится, и уровень доступности жилья будет зависеть от того, как изменится соотношение расходов и доходов жителей Москвы», – отметил управляющий директор компании Руслан Сырцов.
➖➖➖➖

@rusipoteka

💰 Правительство планирует в ближайшие 2-3 месяца снять ограничение по цене квадратного метра на ипотечное жилье в Арктической зоне. Об этом рассказал глава Минвостокразвития Алексей Чекунков.

Сейчас при покупке жилья по программе «Арктическая ипотека» стоимость «квадрата» на момент подписания кредитного договора не может превышать среднерыночную стоимость в соответствующем субъекте. Эти нормы определяются Минстроем. #арктическая

@rusipoteka

🔹 Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

🟡Изменения, связанные с ипотекой, должны быть более поступательными. При этом мы разделяем позицию Минфина и ЦБ, что поддержка ипотеки должна быть более точечной.

🟡 Это (выдача льготной ипотеки по новым правилам – только при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров – прим.) была инициатива ключевых застройщиков, которые попросили нас поддержать рынок: у них стройки, новые проекты, обязательства перед банками по выплате проектного финансирования. Мы посчитали весь выпадающий доход, который напрямую влияет на рентабельность господдержки, и определили справедливое комиссионное вознаграждение.

🟡На стоимость жилья такое партнерство не повлияло: спрос резко сжался и, если бы кто-то из застройщиков начал сейчас перекладывать наше вознаграждение на стоимость квартир, он бы просто был вне конкуренции.

🟡Со своей стороны мы сделали все, чтобы не допустить роста цен. И сейчас видим не просто его отсутствие, а даже снижение цен примерно на 1%.

🟡Мы очень осторожно сейчас наблюдаем за инициативами со стороны регулятора (планами ЦБ ввести макропруденциальные лимиты по ипотеке – прим.), у нас есть опасения по этому поводу. Например, существует риск, что снизится доступность ипотечных кредитов для регионов с низкими доходами.

🟡За 2024 г. рынок ипотеки может вырасти от 3 до 5%, в то время как совсем недавно регулятор озвучивал публично, что ожидает роста на уровне 10%. Чтобы показать такой рост, на наш взгляд, необходимо создать для этого дополнительные условия.

🟡Тема рефинансирования малоактуальна: ставки все еще высокие, поэтому переоформлять кредиты по ним граждане не готовы. Покупка недвижимости на вторичке также менее актуальна, на текущий момент доля вторички в наших выдачах – примерно 40%. При этом около 30% – кредиты на покупку загородной недвижимости. По мере снижения ключевой ставки интерес к этим инструментам будет расти.

🟡Разрыв (цен – прим.) между первичным и вторичным жильем будет уменьшаться, но плавно.

ист. Ведомости

@rusipoteka

⬜️ В правительстве начали обсуждать приватизацию ДОМ РФ.

Провести ее предлагается в формате первичного размещения акций (IPO) на Мосбирже. Предварительно выпуск намечается на 2025 год.

Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на близкий к правительству источник, федерального чиновника и трех собеседников, близких к госкомпании.

@rusipoteka

Падение спроса создает риски для цен на недвижимость

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Михаил Матовников,
директор Центра финансовой аналитики Сбербанка:

«На таких ставках вся рыночная ипотека стала очень дорогой, и поскольку консенсус-прогноз аналитиков предполагает, что ставки будут высокими в течение длительного времени, растет понимание, что она быстро не подешевеет.

Ипотечные госпрограммы сильно ужесточены как с точки зрения доступности для заемщиков, так и с точки зрения привлекательности для банков.

Падение спроса создает риски для цен на недвижимость. По операционным данным Сбериндекса, мы видим, что на фоне роста среднего показателя по всей стране в январе началось снижение цен на недвижимость в ряде регионов – пока оно измеряется долями процента и может оказаться временным, но, скорее всего, означает, что тренды развернулись, причем падает и первичка, и вторичка, особенно в регионах, где не очень сильная экономика и спрос всегда был невелик».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

🏦 Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:

Об ипотеке

⚫️В ипотеке рекордный рост (по итогам 2023 года – прим.), разогнанный программами господдержки, – на 34,5%; не будет большим преувеличением сказать, что банки и застройщики выполнили за год двухлетний план.

⚫️В этом году темпы кредитования, скорее всего, снизятся... Мы ожидаем, что потребительские кредиты в этом году вырастут на 3–8%, а ипотека – на 7–12%. Это существенно меньше прошлого года, но это адекватный, сбалансированный рост, который не грозит перегревом рынка.

⚫️Мы активно работаем, чтобы ограничить выдачу рискованных кредитов с помощью макропруденциальных надбавок. Однако они не всегда эффективны, особенно если у банка значительный запас капитала. Поэтому мы рассчитываем, что скоро сможем применять макропруденциальные лимиты в ипотеке, а не только в потребительском кредитовании.

О строительных кредитах

⚫️Есть связанный с этим вопрос качества строительных кредитов. В моменте все хорошо, но объем таких кредитов большой – 6,1 трлн руб., что составляет примерно 8% от всего корпоративного портфеля банков, или около 40% их капитала. Важно, чтобы не было ухудшения, сюрпризов, как с дефолтом отдельных крупных застройщиков в Китае, которые набрали много долгов для быстрого роста объемов бизнеса, но переоценили свои силы и не смогли их обслуживать.

⚫️В последнее время на фоне высоких продаж и масштабных программ господдержки наши застройщики тоже начали много проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса. Но опыт учит, что ситуация на рынке может измениться, а это несет потенциальные риски.

⚫️Пока мы не наблюдаем значительного количества проблемных кредитов: их доля менее 0,5% проектного портфеля, но в ситуациях, когда продажи снижаются, решающее значение имеет финансовое состояние компаний.

⚫️Поэтому мы сейчас готовим предложения по обновлению системы критериев для оценки уровня кредитоспособности заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу. В частности, предполагаем внедрить балльно-весовой подход учета критериев в оценке, а также отслеживать соответствие фактических темпов строительства и продаж плановым, учитывать групповые риски. Это позволит лучше дифференцировать компании по степени финансовой устойчивости, с тем чтобы банки принимали более взвешенные кредитные решения и своевременно создавали адекватные резервы.

ист. «Ъ»

@rusipoteka

💬
👨Рустам Азизов,
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

«Льготную ипотечную программу со ставкой 8%, на долю которой сегодня приходится до 50% всех ипотечных кредитов в стране, можно полностью заместить адресными программами, если под их действие будет попадать до 1 млн трудоспособного населения в год.

Можно с высокой степенью вероятности предположить появление адресных ипотечных программ для учителей, отдельных категорий военных, а также расширения линейки программ семейной ипотеки в зависимости от количества детей в семье. Если добавить к этому, например, ипотеку для молодых специалистов до 30 лет, то таким набором адресных программ можно охватить до 1 млн человек в год. Этого хватит, чтобы обеспечить рынок первичного жилья рабочим уровнем спроса, который позволит не снижать объемов строительства и выхода на рынок новых проектов.

Будет целесообразным распространить адресные ипотечные программы на вторичное жилье, так как не во всех регионах страны есть достаточное количество новостроек и их дефицит может вызвать нежелательные ценовые колебания. Также эта мера будет стимулировать строительную отрасль, поскольку не менее 20% покупателей первичного жилья продавали для этого свою старую квартиру. Сделать это при нынешнем уровне ставок на вторичное жилье затруднительно.

При этом ощутимых изменений на рынке жилья в связи с прекращением действия льготной ипотеки и ее заменой на линейку адресных программ пока не прогнозируется.

Можно ожидать, что ставки и другие условия по новым адресным программам могут оказаться привлекательнее, чем в условиях действующей льготной ипотеки. В том числе и потому, что будут распространяться строго на определенные категории заемщиков и, таким образом, решать насущные государственные задачи. Кроме того, со второго полугодия 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки, что повысит привлекательность и рыночных ипотечных программ». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Дмитрий Грицкевич,
управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ:

«По данным ДОМ РФ, в январе доля льготных программ в выдачах на банковском рынке снизилась до 69% с 83% в декабре, однако в феврале объем выдачи ипотеки на новостройки в России по льготной программе вырос на 20,8% к январю.

В целом ожидаем, что по итогам 2024 года прирост ипотечных портфелей банков снизится до 10–12% с 30% в 2023 году. Устойчивого роста доли рыночной ипотеки на рынке ждем не ранее 2025–2026 годов, когда ставки вернутся к значениям 8–9%». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💨🪙Новостройки в России подорожали на 3,6% за квартал.

📈Квадратный метр первичного жилья вырос в цене за первый квартал текущего года в 67 городах страны из 70 исследованных специалистами портала «Мир квартир».

Топ лидеров по подорожанию:
⬆️Череповец (+13,2%),
⬆️Улан-Удэ (+12%),
⬆️Ставрополь (+9%)

Города, где «квадрат» жилья подешевел:
⬇️Архангельск (–2,1%),
⬇️Санкт-Петербург (–1%),
⬇️Краснодар (–0,9%).

🇷🇺В Москве «квадрат» на «первичке» вырос на 2,5%.