📝 Правительство прорабатывает вопрос внесения изменений в ипотечные программы с господдержкой.

Предполагается, что регионы поделят на 5 «ипотечных кластеров»:

📝«динамичные»
регионы с высокими темпами роста населения при больших объемах ввода жилья, не покрывающих спроса и приводящих к низкой доступности жилья

📝«с нехваткой спроса»
регионы с избытком предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов

📝«с нехваткой предложения»
регионы с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос

📝«cтагнирующие»
регионы с невысокими объемами жилого строительства, но без перекосов спроса и предложения

📝«депрессивные»
регионы с наиболее низкими объемами ввода недвижимости и активным снижением численности населения

Исходя из разделения, могут принимать решение о поддержке строительного рынка.

📑 Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года.

В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что правительство к весне 2024 года внесет предложения по переходу на зональный (кластерный) подход к госпрограммам. При этом он уточнял, что льготную ипотеку могут продлить в отдельных регионах со слабым спросом на жилье.

@rusipoteka

⭐️ Альфа-Банк снизил минимальную сумму кредита на любые цели под залог недвижимого имущества до 500 тыс. рублей (ранее – 1 млн).

Остальные условия остались прежними:

🛑максимальная сумма – 15 млн рублей
🛑срок – от 1 до 10 лет
🛑ставка – от 13,5%

Подтверждение дохода не требуется.

Подача заявки на сумму кредита от 500 тыс. до 1 млн рублей доступна только в отделениях банка.

@rusipoteka #банки

🏗️ Застройщики Архангельска придумали, как продавать дорогие новостройки по условиям «Арктической ипотеки».

По условиям программы, действует ограничение по максимальной цене за 1 кв. м приобретаемого жилого помещения. В Архангельской области в I кв. 2024 года она не должна превышать 101 700 рублей.

Один из риелторов города рассказал, что застройщики действительно продают по условиям «Арктической ипотеки» те квартиры, которые под нее не подходят:

↪️➖➖➖➖
«Суть в том, что они делят стоимость квартиры на два договора. По одному договору вы получаете квартиру под "Арктическую ипотеку", и именно эту сумму указывают в договоре долевого участия. А по второму договору покупатель выплачивает разницу между стоимостью по первому договору и реальной стоимостью квартиры.

Например, квартира 50 м кв. стоит 6,5 млн. Чтобы подходить под условия "Арктической ипотеки", она должна стоить 5 085 000 рублей. Это 101 700 рублей за квадрат. Такую сумму застройщик указывает в первом договоре. А разницу между реальной стоимостью в 1 415 000 передают застройщику наличкой по различным документам, например по договору подбора.

Также покупатель должен внести в банк первоначальный взнос в виде 20,1% от стоимости квартиры в договоре, т. е. от 5 085 000 рублей. То есть, чтобы купить квартиру 50 квадратов за 6,5 млн, надо 2,5 млн налички».
➖➖➖➖➖

Такие сделки, по его словам, пользуются сейчас большим спросом, но, чтобы рассматривать такой вариант, нужно иметь на руках не менее 1,5 млн.

❗️На минувшей неделе Минвосток подготовил проект постановления, в котором предлагается исключить из программы положение, ограничивающее стоимость квадратного метра в Арктике. #арктическая

@rusipoteka

🏠📈«Домклик»: больше всего на платежи по ипотеке в России тратят жители:

📍Москвы — 58 700 ₽/мес.;
📍Ямало-Ненецкого автономного округа — 41 500 ₽/мес.;
📍Санкт-Петербурга — 38 900 ₽/мес.

📉Меньше всего на ипотеку тратят жители Чечни, где месячный платеж составляет 10 400 ₽, Ингушетии (10 900 ₽) и Курганской области (17 600₽).

💰Регионами с самыми высокими доходами у жителей, берущих ипотеку, оказались Чукотка (медианный доход - 120,1 тыс ₽), Москва (112 тыс ₽), ЯНАО (110 тыс ₽). Петербург с показателем с 71,5 тыс ₽ занял девятое место.

🪙Минимальные показатели - у Ингушетии (22,5 тыс ₽), Карачаево-Черкесии (25,8 тыс ₽), Чечни (30 тыс ₽).

🤑По всем ипотечным программам медианный доход заемщика в 2023 году составил 54,3 тыс ₽,
по льготным ипотечным программам - 58,6 тыс ₽.

💬
👨Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN RU»:

«На быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать не стоит – регулятор дал это понять еще в прошлом году.

При этом ставки по ипотеке, которые обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, в этом году все равно будут недоступными. Снижение ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года...

Вторичный рынок на фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но к началу весны существенного снижения стоимости квартир ждать не стоит – продавцы только начинают осознавать реальность ушедшего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 г., останавливается.

На первичном рынке пересмотр цен в прайсах – вряд ли решение ближайшей перспективы. Да, льготная ипотека под 8% стала менее доступной, но пока еще на рынке остается "Семейная", которая тоже хорошо поддерживает продажи. Кроме того, застройщики вполне могут "прожить" и на низком спросе благодаря активным продажам во время прошлогоднего ажиотажа». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️Зацените квест года – Сумей взять госипотеку

Вместе с друзьями @ipotekahouse 🤝 собрали вам исчерпание лимитов + кто даёт / не даёт. Занимательная и наглядная картинка получилась

Учитывая оперативку по исчерпанию госпрограмм и скрины выше... Особо задумчивыми щас ходят неуспевшие IT-шники?

Хотя и льготка с семейкой, не дают скучать. Каждый день новости… Сегодня вон УБРиР, не дожидаясь кончика семейного лимита, поставил новые заявы на стоп

Перед глазами, почему-то, картинка с напёрстками: Льготка, Семейка, ИТ... Кручу-верчу, ипотеку взять хочу 🤯 @iliilitop

💬
👨Андрей Жеглов,
гендиректор ГК «Центр Строительных Услуг»:

«Одним их важнейших вопросов является сохранение программы льготной ипотеки. Ведь банки, которые предоставляют застройщику проектное финансирование, отслеживают маржинальность проекта.

Сегодня планку в 20-25%, которую устанавливают банки по маржинальности, большинство моих коллег проходят. При этом ставка проектного финансирования, которую банк сегодня озвучивает, составляет плюс-минус 20%, она базовая.

У большинства застройщиков складывается экономика при условии, что они работают по льготной ставке. Льготную ставку предоставляют при условии высокого темпа продаж. По данным ДОМ РФ, средний срок пользования кредитом составляет сегодня 2,5 года для застройщика.

Соответственно, если мы отменяем льготную ипотеку, продажи точно сократятся, темпы строительства сократятся, и большинство региональных застройщиков не смогут выполнять условия банка по выходу на льготный процент по проектному финансированию. Поэтому мое мнение – убирать льготную ипотеку нельзя, но, возможно, ее стоит дифференцировать для определенных регионов...

Если мы посмотрим, что из себя представляет вторичное жилье, то, например, в Ивановской области это дома, которые строили пленные немцы. Понятно, что в них жить никто не хочет. Недавно мы провели хороший опрос, сравнивая, как изменяется цена на "первичные" дома, которые строили надежные организации, и как изменяется цена на вторичном рынке. Пришли к выводу, что в большинстве случаев цены на вторичном рынке растут. Разница в 40% (в стоимости между первичным и вторичным рынками жилья – прим.) – с квартирами, которые составляют аварийный фонд, и поэтому люди не хотят их покупать.

В настоящее время цены на квартиры в новостройках растут, и тот залоговый фонд, который есть в банках, также имеет тенденцию к постоянному росту». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

🔥 минус 37% - позитивный прогноз

На прошедшем 16.02.24 круглом столе на территории Объединения строителей Петербурга с участием банков, застройщиков и риэлторов царило минорное настроение.

Диалог прошел под девизом прогноза Сбера о падениях выдач льготной ипотеки "минус 37% - это прогноз положительный, ждем падения до 83%".

Застройщики высказали банкам своё ФЕ относительно их желания получать с застройщиков дополнительную дань.

Застройщики не хотят платить комиссию банку, потому что деньги на эту комиссию придется брать из заёмных средств. Ведь эскроу раскрывается только после сдачи дома.

Банки в свою очередь поплакались, что для них выдача ипотеки на сумму до 3 млн.рублей является убытком в 1% от суммы кредита, а кредиты от 3 до 7 млн рублей приносят прибыль в размере 0,08%, что почти равно нулю.

В результате у некоторых застройщиков поменялась доля банков, выдающих ипотеку под их стройки.

Для примера - С 13.01.24 до 13.02.24
- доля дом,РФ увеличилась с 2% до 33%
- Сбер был 52%, стал 32%
- ВТБ было 35% стало 9%

Застройщики вынуждены прибегать к такой форме продажи, как рассрочка.

Рассрочка невыгодна застройщикам. По статистике те покупатели, которые используют программу рассрочки, являются самыми нестабильными - чаще просят пересмотреть условия, расторгают договор.

Фактически, многие покупатели использующие для покупки программу "Рассрочка" от застройщиков не до конца понимают ее особенностей. Эта программа не выгоднее ипотеки. Так, при "рассрочке" первоначальный взнос составляет 20%, а потом платежи равными долями, но платёж по величине будет таким, как если бы человек взял ипотеку. Но рассрочка даётся только до конца строительства, а потом необходимо внести оставшуюся сумму. Где её взять? Получается брать кредит. И это лотерея, потому что через 2-3 года никто не знает, какой будет ключевая ставка и придется кредитоваться уже не по льготным программам, а по обычным рыночным условиям.

Выводы и ожидания

1. Государство не будет больше поддерживать льготную ипотеку. С этим надо смириться.

2. Застройщики будут заниматься оптимизацией процесса, снижать затраты на отделке, материалах, качестве.

3. За рабочие руки со строителями конкурируют сервисы по доставке еды. Рабочие со строек реально уходят в другие отрасли из-за соотношения зарплата-учловия труда.

4. Строить будут меньше не для создание дефицита, а из-за отсутствия финансов и неопределенности.

5. С продажами жилья за КАД в Петербурге-Ленобласти в масс-маркете ситуация УЖЕ плохая

6. Застройщики, которые строят КОТами будут снижать темпы. И это более, чем вероятный вариант.

7. Застройщики будут укрупняться, чтобы жить за счёт оборота, остальные скукожатся или закроются.

8. Увеличения ПВ до 30% признана застройщиками и банками, как одна из основных, снижающих спрос.

9. Банки не ждут стремительное уменьшение ключевой ставки, потому что для ЦБ главное таргетировать инфляцию.

10. Сельскую ипотеку оставят точно, потому что есть политика государства, что людей нужно удерживать на местах, чтобы они не ехали в СПб и Мск.

11. Вторичный рынок до конца не умрет, т.к. 60-70% сделок совершается для личного потребления.

12. Ожидаемое сокращение сделок в Петербурге на вторичке на 20-25%.

13. Количество объектов в рекламе на вторичке увеличивается

14. Продавцы, продающие объекты с лета 2023 года готовы идти на снижение цены. С начала 2024 года в Петербурге цены в рекламе в сегменте масс-маркет в среднем снизились на 2%.

📊 Средние цены на вторичное жилье пока растут

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России в феврале, по данным Циан, составила 142,1 тыс. руб., увеличившись за месяц на 1%. В январе прирост был аналогичным.

Наиболее выраженный рост за месяц:

📍в Красноярске – на 2,6%, до 120,2 тыс. руб. за кв. м
📍в Самаре – на 2,1%, до 123,9 тыс.
📍в Екатеринбурге – на 1,9%, до 128,1 тыс.

Вместе с тем участники рынка замечают увеличение доли сделок с дисконтом и как результат снижение средней стоимости жилья в реальных продажах.

Аналитики ждут дальнейшего охлаждения рынка и снижения номинальных цен предложения, но предупреждают, что большие скидки могут привлечь в сегмент инвесторов. #цены #вторичка

@rusipoteka