💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Наткнулся на открытые данные о льготной ипотеке на сайте Дом РФ. Масштабы поражают: с начала реализации первых льготных программ (январь 2018-го, запуск "семейной" ипотеки) такими кредитами воспользовались 2,5 млн человек. Общая сумма льготных займов за шесть лет - 10,3 трлн рублей! Основная часть средств пошла в новостройки, доля ИЖС растет, но пока невелика.

В 2023 году льготной ипотекой воспользовались 931,8 тысяч семей, на 4,7 трлн рублей. При этом за 2023 год, по данным Росреестра, в РФ зарегистрировано около миллиона ДДУ. Точнее – 1 009 277 договоров (сайт ерз).

Количество льготных кредитов почти совпадает с количеством ДДУ! Учтем для порядка: часть сделок с льготной ипотекой – это переуступки (цессия), еще часть - с готовыми квартирами в сданных домах. В любом случае – это четкая иллюстрация полнейшей зависимости стройки от льготных займов.

Это не конь на скаку, и даже не паровоз, а грузовой состав в тысячи тонн. Управлять которым теперь, притормаживать, переводить стрелки надо крайне осторожно. Огромная инерция, останавливать надо плавно чтобы избежать тяжелых последствий. Спад выдачи льготной ипотеки в январе только начался, и в феврале привычный объем не спешит восстанавливаться.

А еще я потыкал в калькулятор (надеюсь, что ошибаюсь). При текущей ключевой ставке в 16%, и годовой компенсации банкам в 8% (очень условно беру среднюю ставку по льготным кредитам 7%, учитываю умеренное снижение ключевой ставки плюс минимальная маржа банкам) получаю что годовой расход бюджета РФ на поддержку портфеля льготной ипотеки в 10 трлн рублей составит 800 млрд. рублей. Удивился полученным результатам. Это 2,2% от расхода бюджета в 2024 году. Не поверил. Но вот, например, к августу 2023 года затраты на компенсации уже составляли 200 млрд рублей, а тогда ключевая ставка с января по июль составляла всего 7,5%. С повышением "ключа" и затраты должны расти, причем в разы. Или это не так работает?

Если грубые прикидки верны, то фактор нагрузки "льготки" на бюджет, в зависимости от ключевой ставки, очень значим. И тут уже открывается обширное пространство для предположений. Начиная от "расходы по льготной ипотеке – существенный фактор для снижения КС, ну ее, эту борьбу с инфляцией" до "ключевую снижать не можем, расходы зашкаливают, – давайте резать льготную ипотеку". В общем опять конструктор, с помощью которого можно подтвердить любые свои прогнозы…

Предположу что при запуске льготной ипотеки пренебрегли сценарием высокой ключевой ставки на длительный период. На фоне затрат бюджета порядка 800 млрд руб не стоит удивляться исчерпанию (окончательному) лимитов по разным программам, снижению лимитов по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн, снижению маржинальной надбавки для банков и тд. Проблема никуда не делась. Ее просто не сильно обсуждают. Пока». #мнение

@yeltsovm

✨ Сбербанк улучшил условия субсидирования льготной ипотеки для ряда застройщиков

С 19 февраля

✅Для застройщиков на проектном финансировании Сбербанка будет доступна льготная субсидия от 3,9%.

✅Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%.

@rusipoteka #банки

Коллеги @iliilitop обнаружили, что сегодня Сбербанк, помимо снижения комиссий для ряда застройщиков в рамках льготных ипотечных программ, ввел для них новое требование:

❗️«Не допускается корректировка стоимости приобретаемого заемщиком объекта недвижимости на размер субсидии».

Таким образом, застройщикам запрещается завышать стоимость объекта недвижимости. В противном случае «банк вправе приостановить сотрудничество в рамках программы кредитования на условиях договора».

@rusipoteka #банки

⭐️ РСХБ снизил минимальную сумму кредита по ипотеке с господдержкой. Теперь кредит доступен новым клиентам в сумме от 100 тыс. (ранее – 3 млн) рублей до 6 млн рублей на срок до 30 лет.

Минимальная сумма кредита составляет 100 тыс. рублей также и по другим льготным программам:

🛑Семейная ипотека
🛑IT-ипотека
🛑Дальневосточная ипотека
🛑Сельская ипотека

@rusipoteka #банки

📝 Правительство прорабатывает вопрос внесения изменений в ипотечные программы с господдержкой.

Предполагается, что регионы поделят на 5 «ипотечных кластеров»:

📝«динамичные»
регионы с высокими темпами роста населения при больших объемах ввода жилья, не покрывающих спроса и приводящих к низкой доступности жилья

📝«с нехваткой спроса»
регионы с избытком предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов

📝«с нехваткой предложения»
регионы с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос

📝«cтагнирующие»
регионы с невысокими объемами жилого строительства, но без перекосов спроса и предложения

📝«депрессивные»
регионы с наиболее низкими объемами ввода недвижимости и активным снижением численности населения

Исходя из разделения, могут принимать решение о поддержке строительного рынка.

📑 Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года.

В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что правительство к весне 2024 года внесет предложения по переходу на зональный (кластерный) подход к госпрограммам. При этом он уточнял, что льготную ипотеку могут продлить в отдельных регионах со слабым спросом на жилье.

@rusipoteka

⭐️ Альфа-Банк снизил минимальную сумму кредита на любые цели под залог недвижимого имущества до 500 тыс. рублей (ранее – 1 млн).

Остальные условия остались прежними:

🛑максимальная сумма – 15 млн рублей
🛑срок – от 1 до 10 лет
🛑ставка – от 13,5%

Подтверждение дохода не требуется.

Подача заявки на сумму кредита от 500 тыс. до 1 млн рублей доступна только в отделениях банка.

@rusipoteka #банки

🏗️ Застройщики Архангельска придумали, как продавать дорогие новостройки по условиям «Арктической ипотеки».

По условиям программы, действует ограничение по максимальной цене за 1 кв. м приобретаемого жилого помещения. В Архангельской области в I кв. 2024 года она не должна превышать 101 700 рублей.

Один из риелторов города рассказал, что застройщики действительно продают по условиям «Арктической ипотеки» те квартиры, которые под нее не подходят:

↪️➖➖➖➖
«Суть в том, что они делят стоимость квартиры на два договора. По одному договору вы получаете квартиру под "Арктическую ипотеку", и именно эту сумму указывают в договоре долевого участия. А по второму договору покупатель выплачивает разницу между стоимостью по первому договору и реальной стоимостью квартиры.

Например, квартира 50 м кв. стоит 6,5 млн. Чтобы подходить под условия "Арктической ипотеки", она должна стоить 5 085 000 рублей. Это 101 700 рублей за квадрат. Такую сумму застройщик указывает в первом договоре. А разницу между реальной стоимостью в 1 415 000 передают застройщику наличкой по различным документам, например по договору подбора.

Также покупатель должен внести в банк первоначальный взнос в виде 20,1% от стоимости квартиры в договоре, т. е. от 5 085 000 рублей. То есть, чтобы купить квартиру 50 квадратов за 6,5 млн, надо 2,5 млн налички».
➖➖➖➖➖

Такие сделки, по его словам, пользуются сейчас большим спросом, но, чтобы рассматривать такой вариант, нужно иметь на руках не менее 1,5 млн.

❗️На минувшей неделе Минвосток подготовил проект постановления, в котором предлагается исключить из программы положение, ограничивающее стоимость квадратного метра в Арктике. #арктическая

@rusipoteka

🏠📈«Домклик»: больше всего на платежи по ипотеке в России тратят жители:

📍Москвы — 58 700 ₽/мес.;
📍Ямало-Ненецкого автономного округа — 41 500 ₽/мес.;
📍Санкт-Петербурга — 38 900 ₽/мес.

📉Меньше всего на ипотеку тратят жители Чечни, где месячный платеж составляет 10 400 ₽, Ингушетии (10 900 ₽) и Курганской области (17 600₽).

💰Регионами с самыми высокими доходами у жителей, берущих ипотеку, оказались Чукотка (медианный доход - 120,1 тыс ₽), Москва (112 тыс ₽), ЯНАО (110 тыс ₽). Петербург с показателем с 71,5 тыс ₽ занял девятое место.

🪙Минимальные показатели - у Ингушетии (22,5 тыс ₽), Карачаево-Черкесии (25,8 тыс ₽), Чечни (30 тыс ₽).

🤑По всем ипотечным программам медианный доход заемщика в 2023 году составил 54,3 тыс ₽,
по льготным ипотечным программам - 58,6 тыс ₽.

💬
👨Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN RU»:

«На быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать не стоит – регулятор дал это понять еще в прошлом году.

При этом ставки по ипотеке, которые обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, в этом году все равно будут недоступными. Снижение ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года...

Вторичный рынок на фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но к началу весны существенного снижения стоимости квартир ждать не стоит – продавцы только начинают осознавать реальность ушедшего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 г., останавливается.

На первичном рынке пересмотр цен в прайсах – вряд ли решение ближайшей перспективы. Да, льготная ипотека под 8% стала менее доступной, но пока еще на рынке остается "Семейная", которая тоже хорошо поддерживает продажи. Кроме того, застройщики вполне могут "прожить" и на низком спросе благодаря активным продажам во время прошлогоднего ажиотажа». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️Зацените квест года – Сумей взять госипотеку

Вместе с друзьями @ipotekahouse 🤝 собрали вам исчерпание лимитов + кто даёт / не даёт. Занимательная и наглядная картинка получилась

Учитывая оперативку по исчерпанию госпрограмм и скрины выше... Особо задумчивыми щас ходят неуспевшие IT-шники?

Хотя и льготка с семейкой, не дают скучать. Каждый день новости… Сегодня вон УБРиР, не дожидаясь кончика семейного лимита, поставил новые заявы на стоп

Перед глазами, почему-то, картинка с напёрстками: Льготка, Семейка, ИТ... Кручу-верчу, ипотеку взять хочу 🤯 @iliilitop

💬
👨Андрей Жеглов,
гендиректор ГК «Центр Строительных Услуг»:

«Одним их важнейших вопросов является сохранение программы льготной ипотеки. Ведь банки, которые предоставляют застройщику проектное финансирование, отслеживают маржинальность проекта.

Сегодня планку в 20-25%, которую устанавливают банки по маржинальности, большинство моих коллег проходят. При этом ставка проектного финансирования, которую банк сегодня озвучивает, составляет плюс-минус 20%, она базовая.

У большинства застройщиков складывается экономика при условии, что они работают по льготной ставке. Льготную ставку предоставляют при условии высокого темпа продаж. По данным ДОМ РФ, средний срок пользования кредитом составляет сегодня 2,5 года для застройщика.

Соответственно, если мы отменяем льготную ипотеку, продажи точно сократятся, темпы строительства сократятся, и большинство региональных застройщиков не смогут выполнять условия банка по выходу на льготный процент по проектному финансированию. Поэтому мое мнение – убирать льготную ипотеку нельзя, но, возможно, ее стоит дифференцировать для определенных регионов...

Если мы посмотрим, что из себя представляет вторичное жилье, то, например, в Ивановской области это дома, которые строили пленные немцы. Понятно, что в них жить никто не хочет. Недавно мы провели хороший опрос, сравнивая, как изменяется цена на "первичные" дома, которые строили надежные организации, и как изменяется цена на вторичном рынке. Пришли к выводу, что в большинстве случаев цены на вторичном рынке растут. Разница в 40% (в стоимости между первичным и вторичным рынками жилья – прим.) – с квартирами, которые составляют аварийный фонд, и поэтому люди не хотят их покупать.

В настоящее время цены на квартиры в новостройках растут, и тот залоговый фонд, который есть в банках, также имеет тенденцию к постоянному росту». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi