💰 ЦБ: Льготная ипотека остается выгодной для банков

Маржа упала, но остается в плюсе, и банки, заявляя о ее убыточности, манипулируют цифрами, считает директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

«Мы в процессе, ведем диалог с банками, ждем от них цифры, дискутируем с ними. Есть элемент (это мое оценочное суждение) лукавства с их стороны в этих расчетах», – заявил он.

Данилов привел два примера некорректного расчета банками маржинальности льготной ипотеки.

🟥Так, один банк учитывает в доходности планируемое увеличение макронадбавок к ипотеке (ЦБ с 1 марта 2024 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке заемщикам с высокой долговой нагрузкой).

«То есть иными словами, он хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое?», – заявил Данилов.

🟥Второй пример связан с нормативом краткосрочной ликвидности (НКЛ).

«Помните, у нас были послабления по НКЛ. Мы дали рекомендацию, что ниже определенного уровня лучше не снижать, но, к сожалению, отдельные банки все-таки допустили снижение норматива, иными словами, росли просто высокими темпами, утилизируя свою подушку ликвидности. А мы с нового года отменяем послабления по НКЛ и вводим плату, если надо добирать и не хватает собственной ликвидности.

Банк говорит: вы ужесточаете требование по НКЛ, мы до этого потратились, ликвидность свою частично проели, теперь нам надо ее восполнять, эти средства из-за повышенного спроса стали дороже, давайте это тоже заложим в расчет. То есть пусть Минфин нам это компенсирует. Как вам это нравится вообще?», – заявил глава департамента ЦБ.

По его словам, если исключить эти два момента из расчетов, льготная ипотека уже будет прибыльной для банка.

💬 «Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным – в районе 50%. То есть банки были в шоколаде, сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах я не вижу отрицательной доходности. <...> Мы с банками дебатируем, но некоторые вещи, которые я вижу в их расчетах, вызывают у меня недоумение и большие вопросы», – отметил Данилов. #льготная

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Теперь могу смело утверждать, что рынок недвижимости в России проходит период повышенных ставок уверенно! Статистика по сети Этажей в России по вторичному рынку и загородной недвижимости, данные по состоянию на сегодняшнее (28 января – прим.) утро.

Новые задатки среднее по рабочим дням в январе 2024 к декабрю 2023 - минус 21% (это вполне нормально). А к ноябрю 2023 минус 32%, ноябрь еще был по старым ставкам. Причем если брали только эту неделю, включая субботу то было бы цифры минус 12 и минус 19 примерно. Практика показывает, что рынок в РФ по новым активностям набирает темп только на третьей рабочей неделе. Поэтому я оцениваю эти цифры как очень оптимистичные!

Теперь по ипотечным консультациям (все виды) – тут просто приятный сюрприз по консультациям сеть Этажей идет плюс 5,2% к средним рабочим дням декабря и всего минус 15,7% к средним показателям ноября. К январю 2023 года этот январь идет минус 4,8%.

Что видим из негативного:

▪️Снижается конверсия, по вторичной недвижимости, люди одобряются, но не спешат выходить на сделки, все понимают, что такие ставки на период 4-8 месяцев, потом можно будет рефинансироваться, но объективно цифры ежемесячного платежа сейчас большие и не все уверены, что ставки быстро начнут снижаться.

▪️Резко снизились заявки на ипотеку с господдержкой, семейная вполне стабильна. Все таки все это игры разума с господдержкой дали о себе знать.

▪️Цены на недвижимость в России не падают. Предварительные данные показывают, что в январе опять будет рост. Странно».

@rusipoteka | @IpoProfi

По данным ЦБ:

⬇️Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в РФ в декабре 2023 года снизилась до 7,91% (8,18% в ноябре) на фоне расширения выдач кредитов по программам господдержки, ставки по которым ниже рыночных.

▪️По кредитам по ДДУ ставка не изменилась и составила 6,12%.

⬇️Без учета ИЖК по ДДУ (на рынке готового жилья) ставка понизилась до 10,38% против 10,61% в ноябре.

@rusipoteka #ставки

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #250». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Максим Осадчий, – руководитель аналитического управления банка БКФ
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK
◀️Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики
◀️Виталий Злочевский, – президент Гильдии риэлторов Приамурья
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Иван Чебесков, – замминистра финансов РФ
◀️Рустэм Марданов, – начальник ГУ Банка России по ЦФО
◀️Анжелика Альшаева, – гендиректор агентства недвижимости «КВС»
◀️Анна Землянова, – главный аналитик Совкомбанка
◀️Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка
◀️Сергей Пахомов, – глава комитета ГД по строительству и ЖКХ
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи»
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость
◀️Иван Носов, – директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС
◀️Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»
◀️Павел Луценко, – гендиректор портала «Мир квартир»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ

#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka

📉 Средняя одобряемость по льготным кредитам на первичном рынке в январе снизилась до 59%, рассказали в компании «Этажи».

На снижение уровня одобряемости влияют:

🛑изменения условий выдачи льготных кредитов, которые произошли за последние полгода;

🛑изменение портрета заемщика. По словам замруководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяны Решетниковой, в периоды роста ключевой ставки активизируются те, кому часто отказывают в кредитах по тем или иным причинам, почему-то они считают, что при снижении доступности кредитов их шансы оформить ипотеку становятся выше;

🛑избирательность банков при выборе заемщиков. Сказывается как ограниченность лимитов по льготным программам, так и сокращение размера компенсации банкам со стороны государства. Все чаще банки предъявляют более высокие требования к доходу заемщиков и его подтверждению, а также к размеру первого взноса.

↪️➖➖➖➖
«В среднесрочной перспективе одобряемость по льготным ипотечным программам будет снижаться. Сейчас банки стали учитывать не только реальную, но и потенциальную долговую нагрузку заемщиков, поэтому уже полученное одобрение ипотечного кредита в одном банке может стать причиной отказа для другого банка», – отметила Решетникова.
➖➖➖➖➖

@rusipoteka

По данным ЦБ

В декабре 2023 года:

⬆️ количество выданных ипотечных кредитов – 196,9 тыс., это на 4,1% больше по сравнению с ноябрем (189,1 тыс.), по сравнению с декабрем прошлого года (176,2 тыс.) показатель вырос на 11,7%

⬆️ объем выдачи – 785,5 млрд рублей, что на 8,2% больше, чем в ноябре (726,1 млрд рублей), и на 12,7% больше по сравнению с декабрем 2022 года (696,9 млрд рублей)

⬆️ средний срок кредита увеличился до рекордных 302,3 месяца (25 лет и 2,3 месяца) с 299,3 месяца в ноябре

⬆️ средний размер кредита вырос до 3,99 млн рублей, что на 3,9% больше, чем в ноябре (3,84 млн рублей)

⬇️ средняя ставка снизилась до 7,91% (в ноябре – 8,18%)

В январе-декабре 2023 года:

⬆️ количество выданных кредитов увеличилось по сравнению с 2022 годом на 53,4% (2 млн против 1,33 млн), рекорд этого показателя обновлен (прежний максимальный уровень 2021 года – 1,9 млн – превышен на 6,7%)

⬆️ объем выдачи – 7,78 трлн рублей, что на 61,6% больше, чем в 2022 году (4,81 трлн рублей), и выше на 36,5% предыдущего годового максимума этого показателя, зафиксированного в 2021 году (5,7 трлн рублей)

⬆️ совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ с учетом приобретенных прав требований увеличился на 4,14 трлн рублей, или на 29,5%, до 18,2 трлн рублей, против роста на 2 трлн рублей, или на 17%, в 2022 году и на 2,5 трлн рублей, или на 26,4%, в 2021 году

@rusipoteka #ВыдачаИпотеки

📄 Комитет ГД по защите семьи поддержал законопроект, которым предлагается упростить продажу квартир, купленных с использованием маткапитала.

Законопроект дает возможность:

⬩ совершеннолетнему ребенку и его отцу отказаться от долей в жилом помещении, купленном с использованием маткапитала;
⬩ перенести обязательства о наделении долями на другое, вновь приобретенное, жилое помещение, в том случае, если оно большее по площади или более дорогое по кадастровой стоимости.

⏳Также предлагается установить срок, в течение которого владелец сертификата или его супруг обязаны оформить жилое помещение, купленное на маткапитал, в общую долевую собственность. #законодательство

@rusipoteka

🏗 Сейчас на рынке около 3 тыс. застройщиков, из них уже более 2,2 тыс. присоединились к программе субсидирования льготной ипотеки Сбербанка и других банков, сообщила замгендиректора Центра стратегических разработок (ЦСР) Лора Накорякова.

@rusipoteka

Во II полугодии 2024 года на рынке недвижимости может начаться оттепель

💬 🏁🏁🏁🏁🏁
Мария Орлова,
коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:

«В первой половине 2024 года, вероятнее всего, рынок недвижимости продолжит замедляться. Ключевые факторы:

⬩ комиссии для девелоперов за продажу квартир по льготной ипотеке,
⬩ выросший осенью 2023 года минимальный первоначальный взнос для заемщиков,
⬩ а также рост стоимости проектного финансирования и бридж-кредитов для застройщиков.

Все это найдет отражение и на уровне спроса, и на темпах вывода на рынок нового предложения.

Реалистичным выглядит прогноз снижения интереса к первичной недвижимости на 25–30% – будет формироваться волна отложенного спроса. Чтобы заинтересовать покупателей даже в отсутствии значительных скидок, девелоперы начнут концентрироваться на уже реализующихся проектах, будут их качественно улучшать, обостряя продуктовую конкуренцию.

Во втором полугодии 2024 года на рынке недвижимости может начаться оттепель. В этот период ключевая ставка, как полагают аналитики, снизится вплоть до 9–10%, а значит, ставки по рыночной ипотеке окажутся на приемлемом уровне 11–12%. Вероятнее всего, девелоперы смогут более активно субсидировать рыночные ипотечные программы.

И вот в этом моменте существующий объем предложения начнет активно вымываться, и не факт, что девелоперы будут успевать столь же активно пополнять рынок новыми проектами. Скорее всего, выводить будут корпуса, которые уже получили всю положенную разрешительную документацию.

Но девелоперам, которым нынешняя ситуация представляется не самой оптимальной, для начала инвестирования в разработку новых проектов и тем более покупку участков понадобится три-шесть месяцев, чтобы подготовиться к новым стартам. В этом случае с конца 2024 года на рынке начнет формироваться дефицит предложения, который мы будем наблюдать и в 2025 году. Такая ситуация чревата ростом цен на недвижимость на 15–20%».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

⚡️ Финансовый университет при правительстве РФ провел исследование, которое показало:

🔹8,3% семей, проживающих в городах с населением более 250 тыс. человек, рассчитывают приобрести квартиру в течение ближайших 3–5 лет;

🔹самый высокий спрос на недвижимость имеется в Мурманске, Пензе, Саратове, Брянске, Воронеже, Тольятти, Архангельске, Сургуте, Орле, а также в Екатеринбурге;

🔹в IV кв. 2023-го и январе текущего года число потенциальных покупателей недвижимости сократилось на 7,8% по сравнению с IV кв. 2022-го. Но несмотря на общее падение спроса имеется ряд городов, где за последний год спрос на квартиры вырос, – Якутск, Симферополь, Новороссийск, Владимир, Казань, Курск, Сочи, Владивосток и Краснодар;

🔹приемлемый бюджет, который готовы потратить сегодня россияне на приобретение квартиры, составляет 3,23 млн рублей. Самые большие суммы готовы потратить жители Архангельска, Владикавказа, Мурманска, Владивостока, Ставрополя, Махачкалы;

🔹53% потенциальных покупателей недвижимости хотели бы привлечь ипотечный кредит для приобретения жилья;

🔹средний размер возможной ипотеки составляет сегодня 4,3 млн рублей. Самые большие суммы кредита, который хотели бы взять россияне для приобретения квартир, отмечены в в следующих городах: Кемерово, Томск, Махачкала, Москва и область, Сочи, Казань, Ульяновск;

🔹средний приемлемый срок ипотечного кредита – 16,7 года. Наибольшие приемлемые сроки кредита в Ижевске, Ставрополе, Иркутске, Казани и Новосибирске;

🔹роста риска просрочки ипотеки в целом не выявлено. Из тех, кто уже взял кредит, испытывают проблемы с его обслуживанием менее 5% семей. В то же время исследование выявило ряд городов, где риски просрочки за последний год значительно выросли – Улан-Удэ, Кемерово, Рязань, Белгород, Иркутск и ряд других городов.

@rusipoteka