💬
👨Иван Носов,
директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС:

«За 2023 год мы продали около 315 тысяч кв. м. В 2022 году было поменьше – около 250 тысяч кв. м. Надо учитывать, что и ассортимент расширился. Прошедший год давал покупателям много поводов ускорять принятие решений, однако по статистике, по основным показателям, для застройщиков год был очень неплохим. В 2022 году мы вывели на рынок 180 тысяч кв. м, в 2023-м – около 200 тысяч кв. м.

На протяжении года средние цены в новостройках ЦДС практически не росли. Как в конце 2022-го вышли на уровень около 180 тысяч за "квадрат", так и держались до конца 2023-го.

Доля ипотеки увеличилась: от 85% до 90%. Практически все кредитные сделки проходили по льготным программам. По рыночным ставкам были единичные продажи.

На 2024 год мы ни в одном базовом сценарии не закладываем рост продаж. Будем осторожно развивать адресную программу. В этом году нам есть что продавать и что строить. Запускать объекты теми же темпами, что в предыдущие годы, мы не будем. Придется действовать осторожно, точечно, с оглядкой.

Сейчас вся конструкция, которая опирается на ключевую ставку, на ипотеку и льготные программы, испытывает определенное давление. Как будет выглядеть рынок после отмены льгот, никто не рискнет предположить. Хотя 5–6 лет назад мы жили без доминирующей роли ипотеки и как-то справлялись».

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Максим Жабин,
заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой»:

«Мы реализовали (по зарегистрированным договорам) в 2022 году 24 тысячи кв. м, 470 квартир. В 2023-м – 29 тысяч кв. м, 600 квартир.

Цены на протяжении 2023 года менялись незначительно – в диапазоне 1–3%. Повышение происходит сейчас, в январе 2024-го, на 5-6 тысяч рублей за кв. м. Это обусловлено и повышением стадии готовности объекта, и, конечно, ростом себестоимости. За четвертый квартал прошлого года и в начале текущего отмечен рост цен на 20-35% по некоторым позициям (ламинат, входные двери, межкомнатные и т. д.). В снижение себестоимости мы не верим.

По льготной ипотеке мы не питаем иллюзий и не надеемся на чудо – на то, что банки поменяют позицию и откажутся от требования дополнительных субсидий. 90-95% квартир продается с использованием ипотеки. Сделки по рыночным ставкам единичны, в основном, конечно, используются льготные программы – господдержка, семейная ипотека.

Мы полагаем, что снижение спроса в 2024 году составит 20–25%. Но приложим максимальные усилия, чтобы этого не произошло. Комбинируем собственные и банковские программы, смотрим, как они работают... Все прояснится в ближайшие полгода, первый квартал пройдем по инерции; во втором банки и застройщики будут принимать решения».

@rusipoteka | @IpoProfi

Банки постепенно сворачивают возможность купить по семейной и IT-ипотеке квартиру по договору переуступки у физлица-инвестора. Эксперты считают, что это может привести к падению цен на инвестиционные квартиры в новостройках.

❤️ергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека»:

В связи с большим предложением квартир для кредитования инвесторы-физлица будут сталкиваться с трудностью при продаже квартир. Возможно, им придется снижать цены.

❤️алерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость:

Чтобы выйти из «квадратных метров» и перейти в более высокие депозиты, инвесторы, которые с помощью льготной ипотеки покупали квартиры на этапе строительства, могут понизить цены до себестоимости покупки плюс набежавшие проценты – в зависимости от срока покупки и этапа стройки снижение может составить до 30%.

После недавних изменений по льготной ипотеке и отмене их распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Теперь они интересны только покупателям со 100%-ной оплатой, а клиенты с ипотекой выбирают квартиры от застройщика, даже если предложения по переуступке имеют планировки, которых не осталось у застройщика. Это уже привело к росту дисконта. Сейчас квартиры по переуступке предлагаются также со скидками 7–10%, но, думаю, часть таких инвесторов скоро снизит цену и предложит дисконт 15-20%.

❤️лия Бочарникова, исполнительный директор компании «Этажи»:

Дисконт на новостройки с переуступкой сейчас вырос до 7-9%, а при срочной продаже и вовсе может превышать 15%. Часть собственников понимают, что при полном прекращении кредитования банками покупки таких объектов по льготным программам, пропадает главное конкурентное преимущество – более доступная ипотека, чем на вторичном рынке.

@rusipoteka #мнение

💬
👨Рустам Азизов.
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

«Повысить доступность квартир в новостройках может снижение первоначального взноса по ипотеке, отмена недавно введенных банковских комиссий и возврат повышенного лимита по ипотеке для столичных регионов.

Крупнейшие банки России ввели для девелоперов дополнительную комиссию за продажу квартир по льготным программам, что стало непредвиденной нагрузкой на финансовую модель проекта. Так как платить комиссию нужно до раскрытия эскроу-счетов, девелоперам, возможно, придется брать у банков дополнительный кредит, что может привести к росту цен на жилье, даже если это противоречит интересам застройщика и отразится на темпах продаж.

Поэтому представляется целесообразным ликвидировать саму возможность введения таких мер, как банковские комиссии.

➤ Например, повысить ставку по семейной ипотеке на 1 п.п., до 7%. А по программе с господдержкой, которая сегодня занимает более 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов, – на 4 п.п., с 8 до 12%. Это значительно сократит расходы государства. В отсутствие комиссий девелоперы, если им позволяет финансовая модель, смогут направить всю сумму этой комиссии или ее часть на самостоятельное субсидирование ставки до уровня ниже 10%.

➤ Также стоит увеличить лимит по размеру ипотечного кредита для заемщика с 6 до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей, а также снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20% с условием сохранения тщательной процедуры скоринга заемщиков.

Таким образом, условия по ипотечным программам с господдержкой станут снова приемлемыми для покупателей». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

ЦБ выступает за сбалансированное развитие ипотечного кредитования

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Эльвира Набиуллина,
глава ЦБ РФ:

«То, что происходит и происходило в разных странах с рынком жилья, для нас очень важный урок. Если на рынке жилья бум, то с большой вероятностью он может привести к кризису. Нам очень важно этого избегать, поэтому мы выступаем за сбалансированное развитие ипотечного кредитования.

Нельзя путать доступность жилья и доступность ипотеки. Потому что даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объем кредита, – так как в результате массовых льготных программ выросли цены, – то это не означает повышения доступности жилья.

Доступность жилья определяется несколькими факторами. Прежде всего, доходы населения должны расти быстрее цен на жилье, должна повышаться эффективность строительства, должны снижаться издержки. И, конечно, должны быть умеренные процентные ставки по ипотеке даже без льготных программ – у нас они были, когда инфляция была на уровне цели. Тогда у нас началось достаточно активное развитие ипотеки именно из-за снижения рыночных ставок.

Льготная ипотека, если приводит к росту цен на жилье, не повышает его доступность. Даже если ежемесячный платеж не вырос, общая долговая нагрузка заемщика все равно растет. Потому что мы видим, что средние сроки ипотечного кредита выросли с 18 лет в 2020 году до 25 лет».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #Набиуллина

🗣️ Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:

«За массовые льготные программы платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами. Поэтому программы, на мой взгляд, должны быть адресные, пример – семейная, сельская, дальневосточная ипотека. Они направлены на решение тех задач, которые не решаются рыночными методами».

@rusipoteka #Набиуллина

⏰Last Call: неделя до X Российского ипотечного конгресса

Еще не успели? Но пока не опоздали принять участие в ведущем мероприятии ипотечного рынка! Всего неделя осталась до X Российского ипотечного конгресса.

📆Когда: 7 февраля
📍Где: Москва

На мероприятие уже зарегистрировалось более 120 человек. Полный список участников доступен на странице конференции.

Ключевыми темами конференции станут:
🔸Новый ипотечный год – новые возможности
🔸Цифровые сервисы – многообразие платформ как многообразие рынка
🔸Ипотека и цифровизация – проблемы, тренды, развитие
🔸Секьюритизация сегодня – поиск точек роста

Среди спикеров конференции:
🔹Денис Ковалев, Росбанк
🔹Азизов Рустам, ГК «А101»
🔹Ольга Сидоренко, СДЕЛКАРФ
🔹Александр Черных, Тинькофф Банк
🔹Наталья Саввина, Экосистема недвижимости Метр квадратный
🔹Елена Музыкина, ДОМ.PФ

Ознакомиться с полной версией программы и всеми спикерами можно по ссылке.

💬 Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:

⏺С учетом ужесточения самих льготных программ, которое произошло по линии правительства, а также нашей макропруденциальной политики, мы ожидаем темпы роста (ипотечного кредитования в 2024 году – прим.) в районе где-то 7-12%, то есть это достаточно сильное снижение темпов роста, но это более адекватный уровень, потому что то, что мы сейчас видим, – 35% – ну это очень, очень высокий – явный признак перегрева.

⏺Доходность этих программ (льготных ипотечных – прим.) до ужесточения со стороны правительства была сильно больше, особенно для ряда банков, сильно выше 20%. Банки были «в шоколаде». Сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах, в тех расчетах, которые мы видим, я не вижу отрицательной доходности.

⏺На первичке до 90% выдается в рамках льготных программ, что ненормально. Это означает, что льготные программы доступны всем, это не очень правильно. Мы выступаем за более целевой характер льготных программ, считаем, что они должны быть доступны тем, кто нуждается, а не просто всем подряд.

⏺Надеемся, что в этом году условия будут пересмотрены и вся эта конфигурация льготных программ будет существенным образом переработана в пользу таких адресных целевых программ. Это позволит избежать ситуации с высоким перегревом цен, когда преимущества от сниженных ипотечных ставок по сути пошли в рост цены. А если посмотреть любые метрики, роста доступности жилья не произошло.

@rusipoteka

💰 ЦБ: Льготная ипотека остается выгодной для банков

Маржа упала, но остается в плюсе, и банки, заявляя о ее убыточности, манипулируют цифрами, считает директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

«Мы в процессе, ведем диалог с банками, ждем от них цифры, дискутируем с ними. Есть элемент (это мое оценочное суждение) лукавства с их стороны в этих расчетах», – заявил он.

Данилов привел два примера некорректного расчета банками маржинальности льготной ипотеки.

🟥Так, один банк учитывает в доходности планируемое увеличение макронадбавок к ипотеке (ЦБ с 1 марта 2024 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке заемщикам с высокой долговой нагрузкой).

«То есть иными словами, он хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое?», – заявил Данилов.

🟥Второй пример связан с нормативом краткосрочной ликвидности (НКЛ).

«Помните, у нас были послабления по НКЛ. Мы дали рекомендацию, что ниже определенного уровня лучше не снижать, но, к сожалению, отдельные банки все-таки допустили снижение норматива, иными словами, росли просто высокими темпами, утилизируя свою подушку ликвидности. А мы с нового года отменяем послабления по НКЛ и вводим плату, если надо добирать и не хватает собственной ликвидности.

Банк говорит: вы ужесточаете требование по НКЛ, мы до этого потратились, ликвидность свою частично проели, теперь нам надо ее восполнять, эти средства из-за повышенного спроса стали дороже, давайте это тоже заложим в расчет. То есть пусть Минфин нам это компенсирует. Как вам это нравится вообще?», – заявил глава департамента ЦБ.

По его словам, если исключить эти два момента из расчетов, льготная ипотека уже будет прибыльной для банка.

💬 «Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным – в районе 50%. То есть банки были в шоколаде, сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах я не вижу отрицательной доходности. <...> Мы с банками дебатируем, но некоторые вещи, которые я вижу в их расчетах, вызывают у меня недоумение и большие вопросы», – отметил Данилов. #льготная

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Теперь могу смело утверждать, что рынок недвижимости в России проходит период повышенных ставок уверенно! Статистика по сети Этажей в России по вторичному рынку и загородной недвижимости, данные по состоянию на сегодняшнее (28 января – прим.) утро.

Новые задатки среднее по рабочим дням в январе 2024 к декабрю 2023 - минус 21% (это вполне нормально). А к ноябрю 2023 минус 32%, ноябрь еще был по старым ставкам. Причем если брали только эту неделю, включая субботу то было бы цифры минус 12 и минус 19 примерно. Практика показывает, что рынок в РФ по новым активностям набирает темп только на третьей рабочей неделе. Поэтому я оцениваю эти цифры как очень оптимистичные!

Теперь по ипотечным консультациям (все виды) – тут просто приятный сюрприз по консультациям сеть Этажей идет плюс 5,2% к средним рабочим дням декабря и всего минус 15,7% к средним показателям ноября. К январю 2023 года этот январь идет минус 4,8%.

Что видим из негативного:

▪️Снижается конверсия, по вторичной недвижимости, люди одобряются, но не спешат выходить на сделки, все понимают, что такие ставки на период 4-8 месяцев, потом можно будет рефинансироваться, но объективно цифры ежемесячного платежа сейчас большие и не все уверены, что ставки быстро начнут снижаться.

▪️Резко снизились заявки на ипотеку с господдержкой, семейная вполне стабильна. Все таки все это игры разума с господдержкой дали о себе знать.

▪️Цены на недвижимость в России не падают. Предварительные данные показывают, что в январе опять будет рост. Странно».

@rusipoteka | @IpoProfi

По данным ЦБ:

⬇️Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в РФ в декабре 2023 года снизилась до 7,91% (8,18% в ноябре) на фоне расширения выдач кредитов по программам господдержки, ставки по которым ниже рыночных.

▪️По кредитам по ДДУ ставка не изменилась и составила 6,12%.

⬇️Без учета ИЖК по ДДУ (на рынке готового жилья) ставка понизилась до 10,38% против 10,61% в ноябре.

@rusipoteka #ставки