💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #249». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи»
◀️Валерия Малышева, – гендиректор «Ленстройтрест»
◀️Дмитрий Макаров, – коммерческий директор ГК «Полис»
◀️Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Алексей Волков, – директор по маркетингу НБКИ
◀️Татьяна Полиди, – вице-президент Фонда «Институт экономики города»
◀️Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»
◀️Артем Герасимович, – исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка
◀️Александр Копылов, – начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global
◀️Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate
◀️Егор Сусин, – управляющий директор Газпромбанк Private Banking
◀️Александр Иванов, – ведущий аналитик компании «Этажи»
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Сергей Шлома, – директор направления «вторичный рынок» «Инком-недвижимости»
◀️Виталий Малинин, – управляющий партнер агентства недвижимости «Новый Адрес»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»

#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka

📈 Объем нераспроданного жилья в новостройках РФ, по данным ЕИСЖС, за год вырос на 7% – до рекордных 72,5 млн кв. м на 1 января 2024 года, в т.ч. прирост за декабрь составил более 1%.

Доля нераспроданного жилья в общем объеме текущего строительства составила 68,4% (-0,5 п.п. за год)

В новостройках, где продажи квартир открыты, объем нераспроданного жилья составил 43,6 млн кв. м, увеличившись за год почти на 8%. Доля нераспроданного жилья здесь не изменилась и осталась на уровне 41,1%. #первичка

@rusipoteka

💬
👨Виталий Злочевский,
президент Гильдии риэлторов Приамурья:

«В январе-феврале этого года затишья я не жду – люди будут стараться запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда льготной ипотеки, так что у риелторов будет достаточно работы. Далее, в марте, рынок начнет остывать. А после этого будет как минимум стагнация, а как максимум – снижение цен.

У нас есть так называемая Дальневосточная ипотека под 2%. Это основной двигатель торговли на Дальнем Востоке, она составляет примерно две трети от всех ипотечных сделок. Конечно, она выдается только на первичный рынок. И, конечно, это разгоняет цены. За 4 года средние цены по Благовещенску увеличились примерно в 2,5 раза.

А на вторичном рынке квартиры дешевле, разбег процентов в 30–40. Примерно 150 тысяч за квадратный метр стоит "первичка", и 100–120 тысяч – "вторичка". В "свежих" квартирах с хорошим ремонтом цена может доходить до 130 тыс. за "квадрат".

Сделок с льготной ипотекой у нас не так много, как с Дальневосточной, так что, думаю, влияние изменений в льготной ипотеке на наш рынок будет менее значительным, чем в центральных районах России...

Я думаю, что приводит (дальневосточная ипотека к формированию регионального пузыря – прим.). Не могу выразить это в цифрах, потому что не видел отдельной статистики именно по этой ипотеке. Но, думаю, как и обычная льготная ипотека – семейная, сельская – она тоже приводит к надуванию пузыря.

В сегменте первичной недвижимости очень популярно такое явление как завышение цены. И те, кто не сможет оплачивать кредит, попадут в крайне сложную ситуацию. Банк будет забирать квартиры, оценивать их, и цена эта будет значительно ниже, чем залоговая. А значит люди могут оказаться "в минусе". Поэтому проблема пузыря есть, она назревает». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

Минфин: Льготные ипотечные программы должны быть точечными

💬 🏁🏁🏁🏁🏁
Иван Чебесков,
замминистра финансов РФ:

«До сих пор есть мнение, что льготная ипотечная программа – это хороший способ поддержки для граждан. Но что у нас получилось? Когда субсидия даётся на весь рынок, когда субсидируется практически 100% всего первичного рынка, мы понимаем, что тут нет речи о какой-то поддержке. То есть, это не работает.

Мы видим результаты – цены выросли, доступность жилья на самом деле снизилась, то есть тех результатов, которые мы хотели добиться именно для граждан, мы не всегда добиваемся. Поэтому мы и говорим: чтобы льготные программы стали действительно мерой поддержки, они должны быть точечные, они не должны составлять большую часть рынка, они должны составлять меньшую часть рынка.

Тогда это действительно помогает гражданам, не влияет так сильно на цены и помогает тем, кому это действительно необходимо. Поэтому мы действительно сейчас вот пытаемся проработать системный подход вместе с коллегами из Банка России, Минэкономразвития, с банками, чтобы те искажения, которые на рынке произошли, чтобы это все-таки скорректировать в рамках тех поручений, которые дал президент.

Застройщики ведут себя очень рационально. Когда они видят сильное повышение спроса, они начинают повышать цены. Ещё идёт расширение льготных программ, как мы видим, ещё идёт повышение спроса – они начинают повышать цену. И здесь, конечно, мы в какой-то степени действительно подсаживаем строительную отрасль на эти льготные программы.

И тут никто не спорит, что сокращение участия в льготной ипотеке должно быть постепенным, чтобы не оказать влияние на строительную отрасль».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

📍 Арктическую ипотеку планируют сделать доступнее

«Сейчас вместе с Минстроем России донастраиваем критерии по предельной цене квадратного метра, чтобы обеспечить максимальную доступность кредитов и при этом не перегреть рынок», – рассказал глава Минвостокразвития Алексей Чекунков. #арктическая

@rusipoteka

Долю льготных ипотечных кредитов необходимо сократить в 6–8 раз

↪️ ➖➖➖➖➖➖
Рустэм Марданов,
начальник ГУ Банка России по ЦФО:

«В последние месяцы 2023 года удельный вес льготных кредитов по России составил более 80%. То есть люди берут только льготные кредиты.

Если в общем объеме выдачи на них приходится 10% общего объема, это нормально. 15% – терпимо. Но 80% – сами понимаете. Если льготные кредиты могут взять все желающие, идет нарушение нормальных условий деятельности на рынке.

Сейчас в правительстве обсуждают изменения по условиям выдачи льготной ипотеки. Планируется, что они вступят в силу после того, как истечет срок действия действующих программ.

Есть категории граждан, которые должны попадать под льготы целевым образом. Например, многодетные семьи, у которых доход ограничен. Правительство и Центробанк думают, как их поддержать. Также есть области, где жилье строится только в столицах регионов. Но в других городах тоже нужно новое жилье. Будут приезжать учителя, врачи – где они будут жить? Это также нужно учесть при формировании льготных программ».
➖➖➖➖➖➖➖

@rusipoteka

💬
👨Максим Осадчий,
руководитель аналитического управления банка БКФ:

«Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого рынка ипотеки. <...> Банки реагируют на эти новшества ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, но в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка неизбежно натолкнется на резкое снижение спроса.

Однако, в предвыборный период негативные тенденции на социально значимом рынке льготной ипотеки явно нежелательны, поэтому ФАС активно взялось за разруливание ситуации. До выборов, возможно, удастся стабилизировать ситуацию за счет "усмирения" застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и другие получили рекордные прибыли на рынке ипотеки. Показательно, что пока акции застройщиков не обваливаются, хотя вряд ли дела у них в этом году будут идти так же хорошо, как в прошлом.

Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заранее на базе начального курса микроэкономики. Если государство стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Конечно, рост выручки будет стимулировать и предложение, но это уже эффект второго порядка, так как предложение не поспевает за спросом...

Ни в коем случае (не стоит ограничивать стоимость "квадрата" по льготным программам – прим.)! Рынок отреагировал бы на такое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек.

⬩ Разумно было бы одновременно стимулировать и спрос, и предложение.
⬩ Разумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева рынка.
⬩ Разумно было бы направлять госсубсидии на наиболее важные направления, а не разбрасывать их "с вертолета" на весь рынок.
⬩ Разумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики.

Но не вышло. Достаточно сказать, что основной объем льготной ипотеки приходится на столичные регионы. А зачем стимулировать рынок первичного жилья в столичных регионах за счет государства? Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: преимущественное стимулирование рынка первичного жилья ведет к существенному разрыву цен между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке рынка. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Но у советских, как известно, собственная гордость.

Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на рынке жилья, начавшийся в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande. В 2023 году "дефолтнул" другой крупный китайский застройщик – Country Garden.

Еще одно проявление кризиса – огромные объемы непроданного жилья. По данным агентства Reuters, "даже населения Китая в 1,4 млрд человек не хватило бы, чтобы заполнить все пустующие квартиры, разбросанные по всей стране". Налицо эффект домино – кризис строительной отрасли распространяется на финансовую индустрию. Держатели облигаций застройщиков, объявивших дефолт, несут многомиллиардные убытки. Государство пытается остановить развитие кризиса с помощью субсидий. Госбанки Китая снижают ставки в попытке стимулировать рынок ипотеки. Если, тем не менее, кризис перейдет в острую фазу, то последствия могут быть сравнимы с кризисом американской субстандартной ипотеки 2007-2008 годах.

Пока рынок ипотеки (в России – прим.) остается перегретым... Судить о том, удастся ли избежать кризиса на рынке жилья, можно будет по результатам 2024 года». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

«Спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Анжелика Альшаева,
гендиректор агентства недвижимости «КВС»:

«Мы видим, что в первые недели января количество звонков от потенциальных клиентов осталось на уровне аналогичных периодов ноября-декабря, но количество бронирований уменьшилось.

Основным препятствием стало увеличение первоначального взноса по программе господдержки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн руб. По сути, это однокомнатная квартира, даже если смотреть проекты в Ленинградской области. Все желающие купить 2-3-комнатную квартиру, если не попадают под условия семейной ипотеки, должны либо дополнительно увеличить первый взнос, либо брать кредит по рыночной ставке 16-17%, и должно пройти время, чтобы люди к этому привыкли.

Спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года. Вероятнее всего, застройщики будут придерживать вывод новых проектов, строительство которых еще не начато. И такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не изменятся условия кредитования...

По моим данным, те застройщики, которые пошли на условия банков, установивших комиссию, в среднем увеличивают стоимость от 5 до 9%. Мы увеличиваем на 5%. При этом у клиента есть выбор: взять ипотеку в Сбере, ВТБ и так далее, и его цена будет выше на 5%, или получить ипотеку, например, в "Дом рф", который не берет комиссию, и приобрести квартиру по меньшей стоимости. Но нужно понимать, что у "Дом рф" и небольших банков, которые сейчас не берут комиссию с застройщиков, есть определенные сложности со скоростью работы, с большими объемами выдачи.

Недавно прошла встреча Центробанка, ФАС и ряда застройщиков, но договориться не удалось. Сейчас все наблюдают друг за другом, и я думаю, что будут наблюдать до конца января, а может быть, и до конца февраля».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение