🏗 Еще 700 млн кв. м жилья планируется построить в России в ближайшие 7 лет, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Это означает, что каждый пятый квадратный метр в стране в 2030 году будет новый, отметил он. #стройка

@rusipoteka

Льготная ипотека делает свое дело – количество строящегося жилья на жителя страны ставит рекорды. Так много, как в последние годы в России не строили никогда. При этом, чем выше инфляция, тем выгоднее покупать квадрат субсидируемый государством. Но тем горячее становится рынок: инвестиции в бетон – один из народных способов сохранения капитала.
При этом, цены на рынке очевидно сильно перегреты: Россия одна страна в мире, где первичное жилье стоит на десятки процентов дороже вторички.Строители берут ценой, а не квадратами. Поэтому количества возводимого жилья сильно не хватает для того, чтобы выйти на уровни обеспеченности развитого мира даже в ближайшие десятилетия. Если сейчас в России на одного жителя страны 24 жилых квадратов, то в Германии – это 40. При сегодняшних темпах роста обеспеченности жильем, даже без выбытия, России потребуется 23 года чтобы догнать сегодняшнюю Германию.
Дисбаланс очевиден – цены высоки, и выступают значительным ограничивающим фактором для дальнейшего роста рынка.

🤓В расследовании катастроф есть такой термин, как «принцип швейцарского сыра». Это ситуация, когда цепочка маловероятных событий выстроилась в такую последовательность, что привела к катастрофе. Почему сыра? Потому, что все «дырки» в ряд.

Какова последовательность событий на рынке недвижимости 20-23?

1. 17-20 годы. Органический рост числа жилых проектов на фоне: введения эскроу, разморозки Москвы для массового строительства, повышения разрешенной этажности, развития инструментов ипотеки, достижения фазы внутренней зрелости основными застройщиками.

2. Государство естественным образом поощряет строительный бум, потому что это: стимулирует потребление, создает рабочие места, выплату налогов, решение жилищного вопроса и опосредованно — ситуации с демографией. С точки зрения эмоционального восприятия — города преображаются, что тоже добавляет очков.

3. Внезапная вводная! Ковидный кризис! Система под угрозой, банки мандражируют, застройщики стучат во все лоббистские колокола, продаваны сидят попой в луже и имеют растерянный вид. Власти вынуждены направить меры на поддержку значимой отрасли.

⁉️ Была ли объективная проблема тогда? Нет. Приостановка темпов продаж, наполнения эскроу и сроков реализации проектов — ничего бы системного в экономике не изменила. Посидели бы полтора года и вернулись к бизнесу на здоровом рынке. Самые неэффективные бы вымерли — ну и здорово.

4. Далее — последовательность катастрофы:
• Народ понимает, что ипотечные деньги дешевые, недвига растет, сдача объектов гарантирована государством.
• В ипотечную рулетку начинают играть не только квалифицированные инвесторы (например, чуть менее чем все сотрудники застройщиков накупили себе по 2-3-4 квартиры за истекшие три года), но и совершенно дикие.
• Расцветают хитрые схемы на ипотечных рычагах до сдачи. Даже «квалифицированные» не до конца понимают их риски.
• Застройщики начинают генерировать все новые схемы привлечения средств: рассрочки, субсидии, платежи, кэшбэки и пр.
• Зримо растет доля ипотеки, потому что зачем покупать за свои, если можно купить за чужие, дешевые?
• Осваиваются новые, совсем мусорные площадки (в глухой промке или совсем зажопье Подмосковья) — народ все скупает, потому что дешево и инвест.
• По той же причине выстреливают совсем дикие форматы микрометражей, которые также скупают в кредит под инвест.

5. Параллельно ввысь прыгает ценник на первичку. Потому что, если рвут, как горячие пироги, не смотря на цену — чего бы не рвануть рубильник? Жаба же жаждет!

6. Ой! Сданные новостройки, на выходе перестают продаваться в статусе вторички за цену застройщика. Масштабных льгот на вторичку нету, никто сверху не планировал поддерживать спекулянтов.
7. Дополнительно стремительно морально устаревает по-настоящему старый фонд, теряя свою конкурентоспособность. Кому нужна бабкина панелька, если рядом свежий ПИК за те же деньги, от застройщика или инвестора?
8. Цены перестают расти. Застройщики стремительно наращивают объемы, каждый квартал продавая как в последний раз — с максимально агрессивным отжимом и предельно хитрыми схемами продажи.
9. Тыдыщ! Первичка (на котловане, в чем проблема) обгоняет в цене и объемах вторичку. Инвест окончательно теряет смысл. Инвесторы перепрыгивают в другие страны, крипту или утилизируют купленные хаты через сдачу в аренду.
10. Пауза, вакум… Ура, попер доллар! Временно ставим новые рекорды продаж и ипотеки! Но хитрая Набиуллина регулирует по-настоящему важные вещи, ставки ползут, ипотека под угрозой… Мы близки к финалу.

Что сейчас? Система разогнана нездоровыми ипотечными стимулами, просто как вещь в себе. По высоким ставкам квартиры нужны только тем, кто покупает их по-настоящему для себя, но это не бьется с планами продаж застройщиков и ввода уже заявленных проектов. Нужен новый нерыночный стимул.

Всю фигню не продать по ЭТИМ ценам и с ЭТИМИ ставками. Что делать? Снова бежать за помощью, но, судя по сказанному сегодня, Эльвира Сахипзадовна свою мошну застройщикам на этот раз отрывать не намерена… Занавес!
🔺Треугольный метр

А вот глава ЦБ Эльвира Набиуллина наглядно показала депутатам Госдумы, какой был в третьем квартале 2023 года спред между вторичным жильем и первичным рынком. Разница в ценах в 42% не в пользу вторички, где средняя стоимость по стране составила 95 тыс. руб. за кв. м против 134 тыс. руб. за кв. м в сегменте новостроек. Этот разрыв начал увеличиваться в 2020 году, с ведением льготных программ ипотечного кредитования. В 2019 году, когда таких кредитов не было, разница в цене между вторичкой и первичкой не превышала 9%. Тогда средняя стоимость вторичке по стране была на уровне 59 тыс. руб. за кв. м, на первичке — 64 тыс. руб. за кв. м.

Повторюсь ещё раз, происходящие на российском рынке жилья процессы – не уникальные, а свойственные сегодня большинству стран. Почти везде регуляторы сдувают пузыри на рынке недвижимости с помощью высоких, запредельных ставок по ипотеке.
Так, в США средняя ипотечная выплата приближается к $3000 в месяц - никогда раньше не наблюдавшийся уровень.

Мне кажется, что для объяснения происходящего на рынках жилья почти всех стран надо приглашать не экономических аналитиков, а психологов и антропологов. Что случилось с сознанием людей (видимо, после перенесённой эпидемии коронавируса), что они так активно ринулись на рынок недвижимости.

📃Дифференциация регионов России по финансовой доступности жилья для населения

Авторы: Минченко М.М., Ноздрина Н.Н.

«Повышение уровня финансовой доступности приобретения жилья на рынке – одна из ключевых задач современной жилищной политики.

Большинство мероприятий государственной жилищной политики ориентированы на дальнейшее совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере: основной акцент делается на приобретение жилья в собственность, и недостаточное внимание уделяется развитию сектора арендного жилья.

Проблемы финансовой доступности жилья для населения остаются одними из наиболее острых. Приобретение жилья по рыночным ценам по-прежнему осложнено для большей части населения страны».

Источник: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН.

@rusipoteka

📈 Россияне в III квартале, по данным ЦБ, досрочно погасили максимальный объем ипотечных кредитов с конца 2020 года – 594 млрд рублей.

В основном люди закрывали долги за счет собственных сбережений, а не новых займов.

Объем досрочного погашения ипотеки в III квартале вырос

⬩ на 6% по сравнению со II кварталом,
⬩ на 54% по сравнению со III кварталом 2022 года.

@rusipoteka