ЗПИФ Парус-норд прописался в основном портфеле выплата ежемесячно, 12 рублей до налогов, без НКД в целом мне нравится. Другие фонды паруса тоже интересны и ПНК-рентал, но там сейчас торги выше номинала. Считаю эти ЗПИФы лучшими на нашем рынке.
Пару слов про зпифы Тиньков недвижимость ЖК Лужники и ЖК Reds считаю их не очень интересными, больше похоже не лотерейные билеты где в 100% выигрыше только УК👎 тезисы следующие:
1) высокая комиссия за пассивное управление -2,5% в год. Это реально много.
2) выплат понятно никаких нет, до продажи недвижимости, то есть до 26-27 года в лужниках вы ничего не получите.
3) комиссия за покупку и скидки за оптовую покупку осели непонятно где. Заработок на недвижимости начинается в момент покупки, если вы покупаете ниже рынка. На опте это возможно, ну и застройщик платит в среднем 2.5-3% посредникам за сделку, с оптом думаю можно было купить ниже чем старт на 5-6%.
4) Ликвидность низкая - инвесторы пишут, в редсе 20 лотов за 17 дней продал👎
Итог: то есть вы купили опцион и поставили на то, что комменту сдачи в этих проектах, метр квадратный будет стоить дороже чем на старте, может это и так, но подход УК лично меня не устраивает, дорого и не эффективно.
А в рентных фондах недвижимости за 4 года вы с большой вероятность свои 40-50% точно заработаете + рост стоимости актива и индексация ставки аренды + ежемесячные выплаты.
Как вам такое?
#зпиф
Пару слов про зпифы Тиньков недвижимость ЖК Лужники и ЖК Reds считаю их не очень интересными, больше похоже не лотерейные билеты где в 100% выигрыше только УК👎 тезисы следующие:
1) высокая комиссия за пассивное управление -2,5% в год. Это реально много.
2) выплат понятно никаких нет, до продажи недвижимости, то есть до 26-27 года в лужниках вы ничего не получите.
3) комиссия за покупку и скидки за оптовую покупку осели непонятно где. Заработок на недвижимости начинается в момент покупки, если вы покупаете ниже рынка. На опте это возможно, ну и застройщик платит в среднем 2.5-3% посредникам за сделку, с оптом думаю можно было купить ниже чем старт на 5-6%.
4) Ликвидность низкая - инвесторы пишут, в редсе 20 лотов за 17 дней продал👎
Итог: то есть вы купили опцион и поставили на то, что комменту сдачи в этих проектах, метр квадратный будет стоить дороже чем на старте, может это и так, но подход УК лично меня не устраивает, дорого и не эффективно.
А в рентных фондах недвижимости за 4 года вы с большой вероятность свои 40-50% точно заработаете + рост стоимости актива и индексация ставки аренды + ежемесячные выплаты.
Как вам такое?
#зпиф
Forwarded from Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты (Виталий Денисов)
📌Парус – Двинцев - новый ЗПИФ от PARUS asset management
🔸Что внутри: Бизнес-центр класса А, БЦ Двинцев.
🔸Старт торгов: 15 августа в 17.30.
🔸Цена пая от УК – 910 рублей. Покупки паёв доступны только квалифицированным инвесторам.
🔸Управление: 10 млн в год + 10%*
🔸Доходность обещают около 9.9% годовых, выплатой ежемесячно, до НДФЛ. + 5% в год увеличение стоимости актива.
👉Ликвидность на бирже по фондам Парус нормальная, первые три фонда складской недвижимости уже торгуются выше номинала, четвёртый фонд НОРДВЭЙ пока чуть ниже. В целом интересный и ликвидный инструмент, хорошая альтернатива облигациям.
*На самом деле комиссий больше финансовую модель приложил.
#ЗПИФ
@thebestinvestru
🔸Что внутри: Бизнес-центр класса А, БЦ Двинцев.
🔸Старт торгов: 15 августа в 17.30.
🔸Цена пая от УК – 910 рублей. Покупки паёв доступны только квалифицированным инвесторам.
🔸Управление: 10 млн в год + 10%*
🔸Доходность обещают около 9.9% годовых, выплатой ежемесячно, до НДФЛ. + 5% в год увеличение стоимости актива.
👉Ликвидность на бирже по фондам Парус нормальная, первые три фонда складской недвижимости уже торгуются выше номинала, четвёртый фонд НОРДВЭЙ пока чуть ниже. В целом интересный и ликвидный инструмент, хорошая альтернатива облигациям.
*На самом деле комиссий больше финансовую модель приложил.
#ЗПИФ
@thebestinvestru
Forwarded from Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты (Виталий Денисов)
🧐Новый ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий Капитал».
Что нравится?
👍 Коммерческая недвижимость, довольно консервативный сегмент, интересна как защитный актив, генерирующий стабильный доход.
👍 В перспективе, маленький чек, чем меньше чек, тем больше ликвидность. Например, из паёв REDs«Тинькофф REDS» от всё очень туго с ликвидностью, инвесторы днями ждут покупателей в стакане.
Что не нравится?
👎 Конфликт интереса Застройщик — УК ЗПИФа , по сути, это аффилированные лица, кто сказал, что ЗПИФ попадёт ликвидная коммерческая недвижимость?
👎 Долгосрочное управление, не самая простая задача. Тут тоже не факт, что команда справится.
👎 44% текущих активов фонда в одном ЖК.
👎 Управление, запуск фонда и ежегодные расходы.
👎 Про потенциал доходности пока тоже ни слова.
📌 Заходя в любой инвест проект, задавайте себе вопрос, инициатор проекта зарабатывает вместе с Вами или на Вас.
👉Ну и пока не ясно, зачем это застройщику? Дешево построить и дорого продать, по мне, так это лучшая стратегия)
Как итог: пока ничего не понятно, но очень интересно.
📌Как вам инвест-идея ЗПИФ от Застройщика?
#ЗПИФ
@thebestinvestru
Что нравится?
👍 Коммерческая недвижимость, довольно консервативный сегмент, интересна как защитный актив, генерирующий стабильный доход.
👍 В перспективе, маленький чек, чем меньше чек, тем больше ликвидность. Например, из паёв REDs«Тинькофф REDS» от всё очень туго с ликвидностью, инвесторы днями ждут покупателей в стакане.
Что не нравится?
👎 Конфликт интереса Застройщик — УК ЗПИФа , по сути, это аффилированные лица, кто сказал, что ЗПИФ попадёт ликвидная коммерческая недвижимость?
👎 Долгосрочное управление, не самая простая задача. Тут тоже не факт, что команда справится.
👎 44% текущих активов фонда в одном ЖК.
👎 Управление, запуск фонда и ежегодные расходы.
👎 Про потенциал доходности пока тоже ни слова.
📌 Заходя в любой инвест проект, задавайте себе вопрос, инициатор проекта зарабатывает вместе с Вами или на Вас.
👉Ну и пока не ясно, зачем это застройщику? Дешево построить и дорого продать, по мне, так это лучшая стратегия)
Как итог: пока ничего не понятно, но очень интересно.
📌Как вам инвест-идея ЗПИФ от Застройщика?
#ЗПИФ
@thebestinvestru
Forwarded from Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты (Виталий Денисов)
📌Новый ЗПИФ индустриальной недвижимости "Рентал ПРО" выходит на биржу.
🔸Обещают доходность 22%+ годовых на горизонте 10 лет. 12% рентная доходность, c ежемесячными выплатами и 9% капитализация. Первые выплаты в июле.
🔸Текущий объект в составе фонда: ЦОД уровня Tier III в Медведково.
🔸Ещё из интересного, фонд будет активно управляться, то есть объекты в фонде будет покупаться и продаваться, что в перспективе может принести дополнительный доход.
🔸Фонд доступен только для квалифицированных инвесторов, так как планирует покупать строящиеся объекты.
🔸Вознаграждение УК будет составлять 1 млн руб. в мес. и 3% от выплаченного дохода.
🔸Собрать планируют 25 млд. Аллокации хватит всем)
🔸Заявки на покупку паёв принимаются до 5 июня.
👉Интервью с эмитентом от Владимира Жокова.
👉Еще одно мнение про риски от Артема Цогоева.
👉Инвест меморандум
😉Сам планирую поучастовать в размещении, но на небольшую сумму, в этом году основной фокус буду делать на ОФЗ)
#ЗПИФ #коммерческаянедвижимость
💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi
🔸Обещают доходность 22%+ годовых на горизонте 10 лет. 12% рентная доходность, c ежемесячными выплатами и 9% капитализация. Первые выплаты в июле.
🔸Текущий объект в составе фонда: ЦОД уровня Tier III в Медведково.
🔸Ещё из интересного, фонд будет активно управляться, то есть объекты в фонде будет покупаться и продаваться, что в перспективе может принести дополнительный доход.
🔸Фонд доступен только для квалифицированных инвесторов, так как планирует покупать строящиеся объекты.
🔸Вознаграждение УК будет составлять 1 млн руб. в мес. и 3% от выплаченного дохода.
🔸Собрать планируют 25 млд. Аллокации хватит всем)
🔸Заявки на покупку паёв принимаются до 5 июня.
👉Интервью с эмитентом от Владимира Жокова.
👉Еще одно мнение про риски от Артема Цогоева.
👉Инвест меморандум
😉Сам планирую поучастовать в размещении, но на небольшую сумму, в этом году основной фокус буду делать на ОФЗ)
#ЗПИФ #коммерческаянедвижимость
💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi
Forwarded from Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты (Виталий Денисов)
📌Компания Parus Asset Management, управляющая закрытыми фондами недвижимости, уведомила пайщиков одного из них о сложностях с выплатой им доходов в ближайшей перспективе.
Соответствующее письмо она разослала инвесторам ЗПИФ «Парус-Дмитров», которому принадлежит складской комплекс «FM Logistic Дмитров» (122 329 кв. м) в подмосковном Дмитрове. «Ведомости» ознакомились с этим документом, его содержание подтвердил сооснователь Parus Asset Management Сергей Егоров. В нем сказано, что июльское повышение ключевой ставки (ЦБ тогда установил ее на уровне 18%) и, главное, ужесточение прогнозов ставит под вопрос возможность дальнейших выплат. Задолженность перед ВТБ на текущий момент, как следует из письма, составляет 2,9 млрд руб., тогда как на счетах фонда остается всего 280 млн руб. До конца года ЗПИФ должен будет выплатить проценты по кредиту в размере 243 млн руб., при этом операционный доход от склада за этот же период составит 209 млн руб.
В связи с этим Parus Asset Management предлагает приостановить выплаты дохода до конца 2024 г. За это время компания намерена договориться с текущими арендаторами логопарка (среди них FM Logistic и логистический оператор «Альфа») о повышении ставок. Их увеличение на 17% позволит фонду обслуживать долг, резюмируется в письме.
По другим фондам Parus Asset Management, где основной стратегией является получение рентного дохода, выплаты производятся в полном объеме.
Экономика проектов пока позволяет обслуживать долги перед банками по новым условиям, говорит один из партнеров этой компании, впрочем, он допускает, что в случае более серьезного ужесточения условий по кредитам владеющие этой недвижимостью фонды также могут столкнуться со сложностями по выплатам доходов пайщикам.
- - -
Можно сказать, технический дефолт.
#зпиф
Соответствующее письмо она разослала инвесторам ЗПИФ «Парус-Дмитров», которому принадлежит складской комплекс «FM Logistic Дмитров» (122 329 кв. м) в подмосковном Дмитрове. «Ведомости» ознакомились с этим документом, его содержание подтвердил сооснователь Parus Asset Management Сергей Егоров. В нем сказано, что июльское повышение ключевой ставки (ЦБ тогда установил ее на уровне 18%) и, главное, ужесточение прогнозов ставит под вопрос возможность дальнейших выплат. Задолженность перед ВТБ на текущий момент, как следует из письма, составляет 2,9 млрд руб., тогда как на счетах фонда остается всего 280 млн руб. До конца года ЗПИФ должен будет выплатить проценты по кредиту в размере 243 млн руб., при этом операционный доход от склада за этот же период составит 209 млн руб.
В связи с этим Parus Asset Management предлагает приостановить выплаты дохода до конца 2024 г. За это время компания намерена договориться с текущими арендаторами логопарка (среди них FM Logistic и логистический оператор «Альфа») о повышении ставок. Их увеличение на 17% позволит фонду обслуживать долг, резюмируется в письме.
По другим фондам Parus Asset Management, где основной стратегией является получение рентного дохода, выплаты производятся в полном объеме.
Экономика проектов пока позволяет обслуживать долги перед банками по новым условиям, говорит один из партнеров этой компании, впрочем, он допускает, что в случае более серьезного ужесточения условий по кредитам владеющие этой недвижимостью фонды также могут столкнуться со сложностями по выплатам доходов пайщикам.
- - -
Можно сказать, технический дефолт.
#зпиф