#ЕстьМнение

Соруководитель практики защиты прав инвесторов компании "Интерцессия" Анастасия Чумак специально для #Небрехни — о том, каковы риски того, что существенное сокращение среднемесячных выдач льготной ипотеки приведет к проблемам на строительном рынке:

Ситуация, когда средмесячные выдачи без субсидий от застройщиков сократились более 80% могут привести и уже приводят к не самым приятным последствиям для строительной отрасли и банковского сектора. Многие банки, в том числе и государственные, просто остановили выдачу льготной ипотеки без участия застройщика. Причины просты — госсубсидия сейчас не покрывает банковские издержки. Если не увидим увеличения государственной субсидии на льготные программы и отмену субсидий от застройщиков-партнеров, то рынок из состояния охлаждения может перейти фактически в состояние заморозки на какое-то время. Сбер заявил, что если бы не субсидии от застройщика, падение по выдачам составило 82%.

В декабре 23 года льготная ипотека у большинства игроков рынка составляла более 80% от всех заключаемых сделок. Всего по прошлому году соотношение в портфеле 70/30 в пользу субсидируемых программ — норма для отечественного банковского сектора. Поэтому падение выдач на 37% в первом полугодии видится логичным, об этом участники рынка говорили в конце прошлого года.

Драматизировать не стоит, но и банкам и стройке надо будет потерпеть до весны — тогда многие предсказывают оттепель, которая символично приходится на этот календарный период. Снижение ставки уже даст позитива. Регулятору и Минфину, конечно, стоит осторожно принимать решения в текущей ситуации. Охладить рынок получилось, теперь главное его не прикончить — тогда последствия могут быть катастрофическими. @nebrexnya

Элитное жилье на максимуме спроса: подняв деньги на перестройке экономики после начала СВО, состоятельные россияне из числа чиновников, силовиков и бизнесменов, спешат вложить их в дорогое жилье, особенно в Москве, Питере и Сочи: в Европе недвижимость теперь купить трудно, да и страхи нестабильного 2022 года остались в прошлом.

Спрос на покупку готовых дорогих квартир мало зависит от программы льготной ипотеки, и за последний год вырос настолько сильно, что продавцы почти перестали торговаться, утверждают аналитики агентства «Intermark Городская недвижимость». Средний размер скидки на вторичном рынке элитного жилья сейчас на самом низком уровне за последние три года — всего 1,8%, хотя еще в начале года был он был близок к 8%, отмечают эксперты компании.

Самыми активными покупателями элитной недвижимости стали те, кто связан с импортозамещением, торговлей и высокими технологиями, отмечают в Intermark. В последнем квартале 2023 года число сделок с дорогим жильем было на 40% выше, чем в первом. Одна из причин высокой активности покупателей – отложенный в 2022 году спрос, когда после начала СВО курс доллара бил рекорды, а уверенность в ближайшем будущем была на минимуме.

Аналитики Циан ( база объявлений об аренде и продаже недвижимости) прогнозируют, что падение цен на вторичном рынке недвижимости неизбежно. А пока прогноз такой: из-за высоких ставок по ипотеке и падения спроса жилье подешевеет на 7-9% уже во втором квартале.

Период стабилизации цен уже практически наступил. Сейчас квартиры пока еще дорожают, однако рост цен незначительный. В январе цены на них выросли на 1%.

ЦБ и Минфин продолжает «бодаться» с Минстроем за льготную ипотеку. Первые не хотят тратить на продление трехлетней программы триллион рублей (ну как не хотят — просто денег особо нет), застройщикам лобби выгодно.

Если Силуанов продавит свою линию, то господдержку оставят для минимальной категории граждан (вангуем — для участников «СВО» или их вдов).

За прошлый год банки выдали россиянам почти 2 млн ипотечных кредитов на 7,85 трлн руб. (+60% к уровню 2022-го). Вместе с тем вырос портфель проблемных займов и погашение просроченной ипотеки путем принудительной продажи залоговых квартир через аукционы.

Зато спрос на элитное жилье в России рекордный. Дорогую недвижку на юге страны покупают те, кто «поднялся» за последние два года на импортозамещении, торговле и высоких технологиях.

Остальным гражданам остается из последних сил держаться за свои квадратные метры, которые отдельные гении из ряда местечковых чиновников предлагают отбирать за долги по ЖКХ.

Началось?

Банки в России нарастили продажи заложенных квартир для закрытия проблемных кредитов в 1,5 раза. За 9 месяцев 2023 объем продаж превысил 28% от суммы просроченной задолженности.

Самое очевидное, но неполное объяснение — жилищный пузырь начинает сдуваться. Цены показывали рост на падающем спросе, росте предложения и увеличивающемся количестве нераспроданного жилья. Дополнительно давит рост закредитованности россиян, который уже начинает угрожать волной неплатежей по тем же ипотекам.

Но есть и другое объяснение: банки решили, что рынок недвижимости достиг потолка, и скоро цены начнут падать. Поэтому начали распродавать залоговую недвижимость сейчас, пока это можно сделать по относительно высоким ценам.

Проблема в том, что банки с таким прогнозом не ошибутся — сработает эффект самосбывающегося пророчества. Если крупнейшие кредиторы решат, что рынку пора падать, они выбросят критическое количество квартир на рынок, и цена действительно упадет.
@nebrexnya

Росимущество выставило на аукцион АО «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» (ФТ-центр, бывший Главный вычислительный центр Госснаба СССР), которому принадлежат права на 18,3 га земли и 123 объекта недвижимости на 89 651 кв. м в Москве и регионах. Начальная стоимость лота – ₽2,88 млрд руб. Торги намечены на середину марта.

Среди интересных активов, которые принадлежат ФТ-центру – объект культурного наследия городская усадьба Зельина – Безсоновой на Гончарной улице на Таганке, в которой расположен бизнес-центр «Гончарная» площадью около 1300 кв. м. Возможна его реновация в более современный офис.

Также ФТ-центр владеет участками с находящимися на ними старыми производственными и складскими помещениями 7,3 га в Ногинске, 2,7 га в Пушкино, и 1,7 га на Новоясеневском проспекте в Москве, которые также представляют интерес для инвесторов. На участке на Новоясеневском проспекте, граничащим с парковой зоной, можно было бы построить ЖК на 35 000–45 000 кв. м, а участок в Ногинске можно использовать для возведения производственно-логистического центра. В Пушкино возможно малоэтажное строительство.

В общем-то, верно: квадратные метры построены, нужно их сбрасывать. Но опять все тот же вопрос: это жилье «посажено» на ветхую и изношенную инфраструктуру. А ею если и будут заниматься, то когда-нибудь потом.

В итоге введенное в эксплуатацию жилье добавит нагрузку на сети, и процесс их развала только ускорится.

Минфин предупреждает по-хорошему: на продление льготной ипотеки на три года понадобится триллион рублей. А лишнего триллиона у властей по понятным причинам нет. Поэтому ведомство Силуанова предлагает трансформировать программу и сделать ее более адресной.

У вопроса понятные интересанты с понятной мотивацией. Против продления ипотеки выступают ЦБ и Минфин, у которых денег нет и не будет. А продолжение программы лоббирует Минстрой, у которого тоже денег нет, но хочется.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин указывал, что программы льготной ипотеки позволяют поддерживать спрос на жилье и обеспечивать выполнение показателей жилищного нацпроекта. Вот только помимо спроса программа поддерживает и рост цены квадратного метра. В результате жилье в Москве по рыночным ценам недоступно даже большинству москвичей.

За прошлый год банки выдали россиянам почти 2 млн ипотечных кредитов на 7,85 трлн руб. (+60% к уровню 2022-го). Граждане предчувствуют сворачивание льготных программ, и стремятся успеть запрыгнуть в уходящий поезд.

Вот только чем дальше, тем сложнее будет ипотеку останавливать, тем глубже будет падение спроса и выше риски обрушения крупных девелоперов из-за невозможности продать свои квадратные метры.
@nebrexnya

📊💰🏙️Казань, Санкт-Петербург и Нижний Новгород оказались на грани жилищного кризиса: в этих регионах на покупку типичной однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м требуется потратить более 100 медианных зарплат по региону.

Также в этом списке есть и Москва, где при медианной зарплате в ₽72 тыс. и медианной цене однушки в ₽11,8 млн надо потратить 164 месячные зарплаты. Но о столице можно не переживать: поток людей из других регионов и дальше будет создавать устойчивый спрос на недвижимость. Совсем другое дело Казань, где за такую скромную квартиру надо отдать 126 месячных зарплаты, Санкт-Петербург со 118 зарплатами и Нижний Новгород с показателем в 100 зарплат. Там скорое сокращение программы льготной ипотеки может встряхнуть рынок.

В Татарстане программа льготой ипотеки привела к серьёзному перегреву рынка недвижимости. В прошлом году число сделок по договорам ДДУ выросло в 1,5 раза до 27 тыс. – это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Вторичный рынок тоже показал рост на 13% до 114 тыс., и сдулся только к концу года, когда ставки по ипотеке взлетели к 20%. Рост в деньгах ещё больше: девелоперы Татарстана продали квартир на ₽143,6 млрд, что на 78% больше показателя 2022 года.

Весь успех держится исключительно на льготной ипотеке и стремлении людей поскорее купить квартиру, пока есть возможность: число выданных ипотечных займов выросло на 58%. При этом всё равно к началу 2024 году рынок Казани был затоварен: нераспроданный остаток составлял 50% от заявленных площадей в проектах новостроек.

Если начиная с июля 2024 года, как планируется, останутся только целевые ипотечные программы (семейная и IT-ипотека в случае Татарстана), то рынок столкнётся с дисбалансом: медианная зарплата в 126 раз меньше стоимости квартиры, а ипотека недоступна из-за высоких ставок. Сама собой ситуация не рассосётся: Эльвира Набиуллина заявила, что ключевая ставка, может быть, начнёт снижаться только во второй половине 2024 года. А может и не начнёт. Всё зависит от инфляции.

Министр труда, занятости и соцзащиты Татарстана Эльмира Зарипова обещала попросить федеральные власти о продлении льготной ипотеки, но решение о сворачивании программы господдержки уже принято. Льготная ипотека и так уже создала слишком большие перекосы.