Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Решэлтинг по-питерски теперь и в Москве
В первых строках моего поста спешу сообщить самую главную и важную новость: география моей деятельности и сфера влияния резко расширяются!
Я дотянулся теперь и до столицы, что означает конец говно-риелторам в Москве. Как в Питере их всех завалил, так и в Москве завалю. Москвичи, питерский решэлторЪ наконец к вашим услугам!
С первичкой-то я давно уже втихую по Москве работаю. Для меня нет разницы, где находится жилой комплекс — в Москве или в Санкт-Петербурге. Ну, разве что документооборот немного отличается. У меня есть база практически всех московских квартир и других строящихся объектов, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. И есть специальные цены от застройщиков (вы сами такие не получите). И есть понимание, как и ЧТО ДЕЛАТЬ.
Питерские клиенты обращаются регулярно с запросом, как грамотно и без рисков-переплат занедвижиться в Москве. Я, естественно, помогаю. Решаю. Под ключ. С недавнего времени стали приходить москвичи, хотя я вроде бы питерский решэлтор. Например, этим летом, когда ещё действовала льготная ипотека, помогал клиенту-москвичу купить квартиру в новостройке в Москве.
Сначала человек с недоверием ко мне относился. Как это часто бывает, считал риелторов лишним и бесполезным звеном между продавцом и покупателем. Но постепенно лёд растаял, стали мы с ним работать. Я сразу же объяснил, что мои услуги для него по факту будут бесплатными. Я это всегда подчёркиваю, потому что сэкономленное, выбитое на лучших условиях в процессе торга и переговоров практически всегда оказывается выше моей комиссии.
Результат: я выбил грандиозную скидку у застройщика аж в 500 000 рублей! И себе на комиссию заработал, и клиент – в плюсе. Кто ещё в МАскве ТАК может?
И когда мы это дело провернули, он понял, что сам ни за что бы не справился. Взял бы жильё похуже, подешевле.
В общем, теперь я официально решил охватить и рынок вторичного жилья в столице. Подчёркиваю: я буду работать не дистанционно, а непосредственно на месте. Сам. Своими руками. Без посредников, партнёров и прочих паразитов.
Если у меня клиент в Москве, я сажу свой решэлторский зад в свой решэлторский красный «Мустанг» и прямо физически выдвигаюсь в Москву. А там, уже на месте, помогаю клиенту с покупкой, сопровождая на всех этапах сделки.
Всё это вполне реально. Главное — владеть полной и правдивой информацией о жилом комплексе, собственниках, инфраструктуре и проч. У меня есть доступ ко всем базам, где эту информацию можно раздобыть. Я в сфере недвижимости уже более десяти лет, поэтому знаю все подводные камни. Постоянно общаюсь с застройщиками, слежу за тенденциями рынка. Всё выясним, выспросим, найдём лучшие предложения.
Я буду присутствовать в Москве лично, чтобы полностью контролировать все процессы.
Короче говоря, все те риелторско-решэлторские услуги, которые я предлагал в Санкт-Петербурге, теперь будут и в Москве. Знания и компетенции есть. Клиентура уже сама набежала. Почему бы не расшириться?
Работаю в таком же формате, как раньше, — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
В первых строках моего поста спешу сообщить самую главную и важную новость: география моей деятельности и сфера влияния резко расширяются!
Я дотянулся теперь и до столицы, что означает конец говно-риелторам в Москве. Как в Питере их всех завалил, так и в Москве завалю. Москвичи, питерский решэлторЪ наконец к вашим услугам!
С первичкой-то я давно уже втихую по Москве работаю. Для меня нет разницы, где находится жилой комплекс — в Москве или в Санкт-Петербурге. Ну, разве что документооборот немного отличается. У меня есть база практически всех московских квартир и других строящихся объектов, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. И есть специальные цены от застройщиков (вы сами такие не получите). И есть понимание, как и ЧТО ДЕЛАТЬ.
Питерские клиенты обращаются регулярно с запросом, как грамотно и без рисков-переплат занедвижиться в Москве. Я, естественно, помогаю. Решаю. Под ключ. С недавнего времени стали приходить москвичи, хотя я вроде бы питерский решэлтор. Например, этим летом, когда ещё действовала льготная ипотека, помогал клиенту-москвичу купить квартиру в новостройке в Москве.
Сначала человек с недоверием ко мне относился. Как это часто бывает, считал риелторов лишним и бесполезным звеном между продавцом и покупателем. Но постепенно лёд растаял, стали мы с ним работать. Я сразу же объяснил, что мои услуги для него по факту будут бесплатными. Я это всегда подчёркиваю, потому что сэкономленное, выбитое на лучших условиях в процессе торга и переговоров практически всегда оказывается выше моей комиссии.
Результат: я выбил грандиозную скидку у застройщика аж в 500 000 рублей! И себе на комиссию заработал, и клиент – в плюсе. Кто ещё в МАскве ТАК может?
И когда мы это дело провернули, он понял, что сам ни за что бы не справился. Взял бы жильё похуже, подешевле.
В общем, теперь я официально решил охватить и рынок вторичного жилья в столице. Подчёркиваю: я буду работать не дистанционно, а непосредственно на месте. Сам. Своими руками. Без посредников, партнёров и прочих паразитов.
Если у меня клиент в Москве, я сажу свой решэлторский зад в свой решэлторский красный «Мустанг» и прямо физически выдвигаюсь в Москву. А там, уже на месте, помогаю клиенту с покупкой, сопровождая на всех этапах сделки.
Всё это вполне реально. Главное — владеть полной и правдивой информацией о жилом комплексе, собственниках, инфраструктуре и проч. У меня есть доступ ко всем базам, где эту информацию можно раздобыть. Я в сфере недвижимости уже более десяти лет, поэтому знаю все подводные камни. Постоянно общаюсь с застройщиками, слежу за тенденциями рынка. Всё выясним, выспросим, найдём лучшие предложения.
Я буду присутствовать в Москве лично, чтобы полностью контролировать все процессы.
Короче говоря, все те риелторско-решэлторские услуги, которые я предлагал в Санкт-Петербурге, теперь будут и в Москве. Знания и компетенции есть. Клиентура уже сама набежала. Почему бы не расшириться?
Работаю в таком же формате, как раньше, — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍40🔥19❤10😁4🤮1💩1🤡1🏆1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Посмотреть обзор на квартиру можно здесь.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург, Москва).
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург, Москва).
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍14❤4
Нюансы при продаже коммерческой недвижимости
Сегодня поделюсь историей, которая приключилась в далекие уже времена пандемии COVID-19 — когда решэлторЪ был еще молодой и не очень опытный. Обычно я пишу, как надо продавать, а в этой раз расскажу, как не надо.
Обратился ко мне один человек с просьбой продать большое коммерческое помещение на Гражданском проспекте. Там были магазин, аптека, что-то еще — уже не помню, да и не суть важно. Офис клиента находился там же.
Я приехал к нему в офис, начал расспрашивать, что к чему. Оказалось, что у этого помещения три собственника. Один — мой клиент, второй обитал где-то за границей, а третий жил в России, но далеко. Я, конечно, первым делом поинтересовался насчет этих двух его партнеров — а они-то, дескать, согласны продавать? Он меня заверил, что всё уже с ними обсудил, они в курсе, продавать согласны.
Нужно бы тогда с ними встретиться, говорю. Обсудить это дело, принять, так сказать, коллективное решение. Но он стал объяснять, что такой возможности нет. У меня, конечно, сразу нехорошее предчувствие возникло. Когда не знаешь, кто чем живет и чем дышит, то не факт, что всё сложится благоприятно. Но я поверил на слово взрослому человеку с жизненным опытом, состоявшемуся бизнесмену, умеющему считать деньги, время и принимать на себя ответственность.
Ладно, говорю, раз не хотите организовать нам встречу, то будем работать по такому принципу. Заключаем с вами договор и работаем по предоплате. Вы оплачиваете авансом стоимость маркетинга — на месяц вперед. А после продажи я все эти расходы вычту из своей комиссии. Его это устроило, и я приступил к работе.
В продаже коммерческой недвижимости есть свои нюансы. Нужно разглядеть, нащупать коммерческую ценность в объекте — понять, для чего он нужен, кому подходит, какой целевой аудитории будет интересен, под что его можно использовать. Мне как человеку из бизнеса эти тонкости хорошо знакомы. Я сразу смекаю, кому предложить, как преподнести и за сколько можно продать. Рисую портрет потенциального покупателя у себя в голове и, исходя из этого, выстраиваю маркетинг. Главный вопрос, на который нужно ответить, — чтобы что? Это не так просто на самом деле. Я погружаюсь в проблему клиента, размышляю, как правильно выстроить маркетинговую стратегию, как позиционировать объявления, как донести ценность объекта до потенциальных покупателей, объяснить, чем это помещение лучше других. Довольно объемная работа.
Цену клиент задрал на максимум. Но других аналогичных объектов поблизости не было, так что вероятность найти покупателя была. Вытянем, думаю. Выставил я помещение в продажу. Продавал недолго, месяца два-три. Для коммерческого помещения это вообще не срок.
В общем, нашел я реального покупателя. Начали мы вести диалог, обговаривать все вопросы. И тут продавец стал выкидывать какие-то фортели. Попросил аванс 2 млн рублей наличными. Мне это все не по душе было. Пытался я ему объяснять, что так не делают, но он рогом уперся — вынь да положь 2 миллиона. Я даже в этой ситуации был больше на стороне покупателей. Это были два парня, которым как раз очень это помещение приглянулось. Я видел, что им очень хотелось его заполучить. Они готовы были идти на уступки и соглашались на все требования.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Сегодня поделюсь историей, которая приключилась в далекие уже времена пандемии COVID-19 — когда решэлторЪ был еще молодой и не очень опытный. Обычно я пишу, как надо продавать, а в этой раз расскажу, как не надо.
Обратился ко мне один человек с просьбой продать большое коммерческое помещение на Гражданском проспекте. Там были магазин, аптека, что-то еще — уже не помню, да и не суть важно. Офис клиента находился там же.
Я приехал к нему в офис, начал расспрашивать, что к чему. Оказалось, что у этого помещения три собственника. Один — мой клиент, второй обитал где-то за границей, а третий жил в России, но далеко. Я, конечно, первым делом поинтересовался насчет этих двух его партнеров — а они-то, дескать, согласны продавать? Он меня заверил, что всё уже с ними обсудил, они в курсе, продавать согласны.
Нужно бы тогда с ними встретиться, говорю. Обсудить это дело, принять, так сказать, коллективное решение. Но он стал объяснять, что такой возможности нет. У меня, конечно, сразу нехорошее предчувствие возникло. Когда не знаешь, кто чем живет и чем дышит, то не факт, что всё сложится благоприятно. Но я поверил на слово взрослому человеку с жизненным опытом, состоявшемуся бизнесмену, умеющему считать деньги, время и принимать на себя ответственность.
Ладно, говорю, раз не хотите организовать нам встречу, то будем работать по такому принципу. Заключаем с вами договор и работаем по предоплате. Вы оплачиваете авансом стоимость маркетинга — на месяц вперед. А после продажи я все эти расходы вычту из своей комиссии. Его это устроило, и я приступил к работе.
В продаже коммерческой недвижимости есть свои нюансы. Нужно разглядеть, нащупать коммерческую ценность в объекте — понять, для чего он нужен, кому подходит, какой целевой аудитории будет интересен, под что его можно использовать. Мне как человеку из бизнеса эти тонкости хорошо знакомы. Я сразу смекаю, кому предложить, как преподнести и за сколько можно продать. Рисую портрет потенциального покупателя у себя в голове и, исходя из этого, выстраиваю маркетинг. Главный вопрос, на который нужно ответить, — чтобы что? Это не так просто на самом деле. Я погружаюсь в проблему клиента, размышляю, как правильно выстроить маркетинговую стратегию, как позиционировать объявления, как донести ценность объекта до потенциальных покупателей, объяснить, чем это помещение лучше других. Довольно объемная работа.
Цену клиент задрал на максимум. Но других аналогичных объектов поблизости не было, так что вероятность найти покупателя была. Вытянем, думаю. Выставил я помещение в продажу. Продавал недолго, месяца два-три. Для коммерческого помещения это вообще не срок.
В общем, нашел я реального покупателя. Начали мы вести диалог, обговаривать все вопросы. И тут продавец стал выкидывать какие-то фортели. Попросил аванс 2 млн рублей наличными. Мне это все не по душе было. Пытался я ему объяснять, что так не делают, но он рогом уперся — вынь да положь 2 миллиона. Я даже в этой ситуации был больше на стороне покупателей. Это были два парня, которым как раз очень это помещение приглянулось. Я видел, что им очень хотелось его заполучить. Они готовы были идти на уступки и соглашались на все требования.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍4❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Начали готовить предварительный договор — всё документально оформляем, чтобы внести эти 2 млн. Долго и тяжело шло согласование этого договора — владелец постоянно пытался выкручивать руки этим ребятам. Скажем так, вел себя неэкологично. Но в итоге всё утрясли, согласовали и договорились. И ведем дальше разговор о внесении 2 млн. И что вы думаете? Вдруг выясняется, что те двое его партнеров вообще не в курсе всей этой истории и ничего продавать не хотят.
Я готов был ведро пепла себе на голову высыпать за собственную недальновидность. За то, что не дожал тогда ситуацию с подписанием договора со всеми участниками. Хорошо еще, что не потратил свои деньги на рекламу. Хотя эти затраты несопоставимы с тем объемом работы, который мне пришлось проделать.
Еще раз убедился, что ум и возраст не всегда идут рука об руку. Человеку 60 лет было, «а в башке, слышь-ка, — ну хоть бы мыслишка!». И я, и покупатели были в негодовании. Как может человек на голубом глазу уверять, что все его партнеры в курсе продажи помещения? Что это вообще?
В общем, сделка развалилась, но я извлек из нее хороший урок. И никогда, ни при каких обстоятельствах больше не беру объект в продажу, пока не увижу всех собственников, не услышу их четкое «да», и не заключу с каждым договор. Даже если физически это сделать нельзя, то по видеосвязи можно обсудить эти вопросы, а договор заключить дистанционно.
Если у помещения несколько собственников, то все они должны собраться за одним столом, обсудить все детали, прописать все условия на бумаге и потом двигаться в одном направлении — к продаже. Каждый должен понимать, сколько денег он получает. Стоимость квадратного метра, стоимость доли или процентные соотношения — всё прописывается в договоре. И тогда будет успех. В следующий раз расскажу историю, как я, наученный этим горьким опытом, успешно продал коммунальную квартиру. Там, правда, были другие сложности, но и с ними я справился.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Начали готовить предварительный договор — всё документально оформляем, чтобы внести эти 2 млн. Долго и тяжело шло согласование этого договора — владелец постоянно пытался выкручивать руки этим ребятам. Скажем так, вел себя неэкологично. Но в итоге всё утрясли, согласовали и договорились. И ведем дальше разговор о внесении 2 млн. И что вы думаете? Вдруг выясняется, что те двое его партнеров вообще не в курсе всей этой истории и ничего продавать не хотят.
Я готов был ведро пепла себе на голову высыпать за собственную недальновидность. За то, что не дожал тогда ситуацию с подписанием договора со всеми участниками. Хорошо еще, что не потратил свои деньги на рекламу. Хотя эти затраты несопоставимы с тем объемом работы, который мне пришлось проделать.
Еще раз убедился, что ум и возраст не всегда идут рука об руку. Человеку 60 лет было, «а в башке, слышь-ка, — ну хоть бы мыслишка!». И я, и покупатели были в негодовании. Как может человек на голубом глазу уверять, что все его партнеры в курсе продажи помещения? Что это вообще?
В общем, сделка развалилась, но я извлек из нее хороший урок. И никогда, ни при каких обстоятельствах больше не беру объект в продажу, пока не увижу всех собственников, не услышу их четкое «да», и не заключу с каждым договор. Даже если физически это сделать нельзя, то по видеосвязи можно обсудить эти вопросы, а договор заключить дистанционно.
Если у помещения несколько собственников, то все они должны собраться за одним столом, обсудить все детали, прописать все условия на бумаге и потом двигаться в одном направлении — к продаже. Каждый должен понимать, сколько денег он получает. Стоимость квадратного метра, стоимость доли или процентные соотношения — всё прописывается в договоре. И тогда будет успех. В следующий раз расскажу историю, как я, наученный этим горьким опытом, успешно продал коммунальную квартиру. Там, правда, были другие сложности, но и с ними я справился.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍31
Как я продавал коммуналку с 5 собственниками
В предыдущем посте я рассказывал, как продавал коммерческое помещение и совершил большую ошибку — не встретился и не поговорил со всеми собственниками. Это было для меня хорошим уроком, и теперь я действую осмотрительно. Как, например, в этой истории с продажей коммуналки.
В Питере много коммунальных квартир. Это, можно сказать, «коммунальная столица России».
Одно время действовала целевая программа их расселения, сейчас другие механизмы работают, но коммуналок по-прежнему очень много. И я периодически такое жилье продаю.
А продать коммунальную квартиру — это, скажу я вам, та еще работёнка. Очень непросто добиться, чтобы все жильцы договорились между собой. Каждый сосед тянет одеяло на себя, пытается всеми правдами и неправдами выбить себе какие-то преференции. Один начинает воду мутить, другие подтягиваются, слово за слово — и все, каши не сваришь. Поэтому тут на первое место выходит психологическая и эмоциональная составляющая. Приходится иной раз ужом извиваться, чтобы найти решение, устраивающее всех.
Однажды продавал коммуналку со встречными покупками. Вроде уже всё было говорено-обговорено. Дошло дело до приема комнаты, и вдруг бац — оказалось, что из комнаты вывезли шкаф. А покупателю (соседу по коммуналке — там сложная сделка была, запутанная) было обещано, что шкаф останется. Вроде бы мелочь в масштабах квартиры-то, а он уперся рогом — не буду, говорит, принимать комнату без шкафа, дело принципа. В общем, расслабляться нельзя до последнего. А бывает, что прямо на сделке начинают фортели выкидывать. Сейчас расскажу, как было дело.
Обратилась ко мне агент по недвижимости — опытная, грамотная, я ее давно знал, потому что в одном доме жили. И она меня хорошо знала. Написала мне во «ВКонтакте» с просьбой помочь с продажей своей квартиры на Невском проспекте. Я удивился, даже подумал, может, подвох какой-то. Подожди, говорю, Елена, ты же сама агент. И она объяснила, что квартира коммунальная — 5 собственников. Если говорит, я буду ее продавать, то ко мне будет предвзятое отношение. Все будут думать, что я в свою пользу дело поверну. Поэтому, говорит, мне нужен человек, на которого можно положиться и который не развалит сделку.
Выяснилось, что два собственника — люди крайне проблемные. Вроде того товарища, который из-за шкафа готов был в судебных тяжбах погрязнуть. Короче, люди с тараканами в голове. Как правило, так и бывает — продать хотят все собственники, кроме одного или двух. И наиболее несговорчивый будет владелец самой маленькой комнаты. Он понимает, что продав ее, он едва-едва наберет на другое жилье, а то и вовсе не сможет ничего приобрести. И начинает заламывать цену, не сопоставимую с рыночной стоимостью его доли. Это и становится камнем преткновения и проблемой для всех остальных собственников. Такой человек — самое слабое звено в цепи. И нужно находить с ним общий язык.
Значит так, говорю. Собирай в квартире всех собственников с документами на свои доли. А в этой квартире было 6 комнат и 5 собственников. Я с ними со всеми поговорю, выясню потребности, хотелки, пожелания, разведаю все их мечты и закидоны. Постараюсь все эти вещи непосредственно в разговоре отработать, учесть, заключу с ними договоры на продажу, и начнем работать. На том и порешили.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
В предыдущем посте я рассказывал, как продавал коммерческое помещение и совершил большую ошибку — не встретился и не поговорил со всеми собственниками. Это было для меня хорошим уроком, и теперь я действую осмотрительно. Как, например, в этой истории с продажей коммуналки.
В Питере много коммунальных квартир. Это, можно сказать, «коммунальная столица России».
Одно время действовала целевая программа их расселения, сейчас другие механизмы работают, но коммуналок по-прежнему очень много. И я периодически такое жилье продаю.
А продать коммунальную квартиру — это, скажу я вам, та еще работёнка. Очень непросто добиться, чтобы все жильцы договорились между собой. Каждый сосед тянет одеяло на себя, пытается всеми правдами и неправдами выбить себе какие-то преференции. Один начинает воду мутить, другие подтягиваются, слово за слово — и все, каши не сваришь. Поэтому тут на первое место выходит психологическая и эмоциональная составляющая. Приходится иной раз ужом извиваться, чтобы найти решение, устраивающее всех.
Однажды продавал коммуналку со встречными покупками. Вроде уже всё было говорено-обговорено. Дошло дело до приема комнаты, и вдруг бац — оказалось, что из комнаты вывезли шкаф. А покупателю (соседу по коммуналке — там сложная сделка была, запутанная) было обещано, что шкаф останется. Вроде бы мелочь в масштабах квартиры-то, а он уперся рогом — не буду, говорит, принимать комнату без шкафа, дело принципа. В общем, расслабляться нельзя до последнего. А бывает, что прямо на сделке начинают фортели выкидывать. Сейчас расскажу, как было дело.
Обратилась ко мне агент по недвижимости — опытная, грамотная, я ее давно знал, потому что в одном доме жили. И она меня хорошо знала. Написала мне во «ВКонтакте» с просьбой помочь с продажей своей квартиры на Невском проспекте. Я удивился, даже подумал, может, подвох какой-то. Подожди, говорю, Елена, ты же сама агент. И она объяснила, что квартира коммунальная — 5 собственников. Если говорит, я буду ее продавать, то ко мне будет предвзятое отношение. Все будут думать, что я в свою пользу дело поверну. Поэтому, говорит, мне нужен человек, на которого можно положиться и который не развалит сделку.
Выяснилось, что два собственника — люди крайне проблемные. Вроде того товарища, который из-за шкафа готов был в судебных тяжбах погрязнуть. Короче, люди с тараканами в голове. Как правило, так и бывает — продать хотят все собственники, кроме одного или двух. И наиболее несговорчивый будет владелец самой маленькой комнаты. Он понимает, что продав ее, он едва-едва наберет на другое жилье, а то и вовсе не сможет ничего приобрести. И начинает заламывать цену, не сопоставимую с рыночной стоимостью его доли. Это и становится камнем преткновения и проблемой для всех остальных собственников. Такой человек — самое слабое звено в цепи. И нужно находить с ним общий язык.
Значит так, говорю. Собирай в квартире всех собственников с документами на свои доли. А в этой квартире было 6 комнат и 5 собственников. Я с ними со всеми поговорю, выясню потребности, хотелки, пожелания, разведаю все их мечты и закидоны. Постараюсь все эти вещи непосредственно в разговоре отработать, учесть, заключу с ними договоры на продажу, и начнем работать. На том и порешили.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍14❤5
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Она всё организовала, все обещали прийти. Но, как это водится, один не явился. Это был как раз тот проблемный жилец, Александр. Работал анестезиологом. У него была самая маленькая комната. И, как это водится, он хотел получить самый большой куш за нее. Я с ним созвонился, объяснил, что к чему. Долго мы беседовали, но в итоге пришли к консенсусу.
Помните фильм «Место встречи изменить нельзя»? Там главный герой, следователь Глеб Жеглов, поделился правилами, которыми руководствовался в своей работе. Я их всегда применяю в своей практике, вот в этом посте про них рассказывал. Очень хорошие правила, жизненные. В общем, нащупал я какую-то общую тему, нашел точки соприкосновения, подписали мы с ним договор, и начал я работать.
В двух словах расскажу про квартиру. 120 квадратных метров, шесть просторных изолированных комнат, три потрясающих камина с изразцами — объекты культурного наследия. В разных стилях и в шикарном состоянии. Редко такое встретишь. Сама квартира убитая вусмерть — типичная коммуналка. Стоила дорого — на тот момент цена была 18-20 миллионов.
И все бы ничего, но была одна загвоздка. Александр категорически не соглашался платить комиссию. Вот или так, или никак — ничего платить не буду. И второй сосед, с тараканами в голове, тоже платить отказался. За них, естественно, никто платить не хотел, и все попросили меня как-то это дело уладить, придумать план. В общем, доверяли мне.
А это очень важно, чтобы риелтору доверяли. Вся наша работа основана на доверии. Если у клиента будут какие-то сомнения в честности риелтора, многие сделки будут просто разваливаться. Поэтому харизма должна быть у агента, эмпатия, некий внутренний стержень, чтобы сразу от него позитивный сигнал исходил — я человек надежный, мне доверять можно.
Хорошо, говорю, давайте мы эту комиссию нигде в договоре указывать не будем. И эти двое про нее даже не узнают. Сказано — сделано.
Покупатель нашелся быстро. Звали ее Любовь и пришла она без агента. Осмотрела квартиру, ей все понравилось. Она как раз искала такую — под капитальный ремонт, чтобы всё снести и сделать кабинеты, спальню и т. д. И стал я с ней беседовать, отрабатывать ее страхи и возражения, чтобы она не побоялась внести крупный аванс — 450 тыс. рублей. Это и была моя комиссия.
Я смог ей объяснить, что по определенным причинам мы не можем показать эти 450 тыс. в договоре. То есть из стоимости объекта отнимем эти деньги, и по бумагам стоимость квартиры будет не 20 млн руб., а 19 550 000 руб. А 450 тыс. проведем как услуги риелтора.
Она внесла аванс. А когда рассказала об этом мужу, тот покрутил пальцем у виска и сказал, что можешь, дескать, теперь распрощаться с этими деньгами. Риелтор этот, говорит, исчезнет из арендованного офиса, и никогда ты его больше не найдешь. У неё паника. Она приехала ко мне в офис. И опять я включил всё своё мастерство психолога и переговорщика, чтобы успокоить её и заверить, что всё будет в порядке. Что моя репутация несопоставима с этими деньгами. В итоге она уехала — счастливая и довольная.
Мы начали готовить сделку. У неё риелтора не было, так что я впрягся. Помог одобрить ипотеку в банке. Там еще была проблема с оценкой. Дом, который стоял рядом (следующий по улице), во время войны разбомбили, а потом на его месте построили новый. Но у него была уже другая конфигурация, и один оконный проём в квартире заложили кирпичом. А на плане окно осталось. Пришлось нажать на свои рычаги, чтобы банк согласовал нам этот объект, потому что нарушение планировки-то грубейшее. В общем, совместно с оценщиками мы всё это провернули.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Она всё организовала, все обещали прийти. Но, как это водится, один не явился. Это был как раз тот проблемный жилец, Александр. Работал анестезиологом. У него была самая маленькая комната. И, как это водится, он хотел получить самый большой куш за нее. Я с ним созвонился, объяснил, что к чему. Долго мы беседовали, но в итоге пришли к консенсусу.
Помните фильм «Место встречи изменить нельзя»? Там главный герой, следователь Глеб Жеглов, поделился правилами, которыми руководствовался в своей работе. Я их всегда применяю в своей практике, вот в этом посте про них рассказывал. Очень хорошие правила, жизненные. В общем, нащупал я какую-то общую тему, нашел точки соприкосновения, подписали мы с ним договор, и начал я работать.
В двух словах расскажу про квартиру. 120 квадратных метров, шесть просторных изолированных комнат, три потрясающих камина с изразцами — объекты культурного наследия. В разных стилях и в шикарном состоянии. Редко такое встретишь. Сама квартира убитая вусмерть — типичная коммуналка. Стоила дорого — на тот момент цена была 18-20 миллионов.
И все бы ничего, но была одна загвоздка. Александр категорически не соглашался платить комиссию. Вот или так, или никак — ничего платить не буду. И второй сосед, с тараканами в голове, тоже платить отказался. За них, естественно, никто платить не хотел, и все попросили меня как-то это дело уладить, придумать план. В общем, доверяли мне.
А это очень важно, чтобы риелтору доверяли. Вся наша работа основана на доверии. Если у клиента будут какие-то сомнения в честности риелтора, многие сделки будут просто разваливаться. Поэтому харизма должна быть у агента, эмпатия, некий внутренний стержень, чтобы сразу от него позитивный сигнал исходил — я человек надежный, мне доверять можно.
Хорошо, говорю, давайте мы эту комиссию нигде в договоре указывать не будем. И эти двое про нее даже не узнают. Сказано — сделано.
Покупатель нашелся быстро. Звали ее Любовь и пришла она без агента. Осмотрела квартиру, ей все понравилось. Она как раз искала такую — под капитальный ремонт, чтобы всё снести и сделать кабинеты, спальню и т. д. И стал я с ней беседовать, отрабатывать ее страхи и возражения, чтобы она не побоялась внести крупный аванс — 450 тыс. рублей. Это и была моя комиссия.
Я смог ей объяснить, что по определенным причинам мы не можем показать эти 450 тыс. в договоре. То есть из стоимости объекта отнимем эти деньги, и по бумагам стоимость квартиры будет не 20 млн руб., а 19 550 000 руб. А 450 тыс. проведем как услуги риелтора.
Она внесла аванс. А когда рассказала об этом мужу, тот покрутил пальцем у виска и сказал, что можешь, дескать, теперь распрощаться с этими деньгами. Риелтор этот, говорит, исчезнет из арендованного офиса, и никогда ты его больше не найдешь. У неё паника. Она приехала ко мне в офис. И опять я включил всё своё мастерство психолога и переговорщика, чтобы успокоить её и заверить, что всё будет в порядке. Что моя репутация несопоставима с этими деньгами. В итоге она уехала — счастливая и довольная.
Мы начали готовить сделку. У неё риелтора не было, так что я впрягся. Помог одобрить ипотеку в банке. Там еще была проблема с оценкой. Дом, который стоял рядом (следующий по улице), во время войны разбомбили, а потом на его месте построили новый. Но у него была уже другая конфигурация, и один оконный проём в квартире заложили кирпичом. А на плане окно осталось. Пришлось нажать на свои рычаги, чтобы банк согласовал нам этот объект, потому что нарушение планировки-то грубейшее. В общем, совместно с оценщиками мы всё это провернули.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍13❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО И СЕРЕДИНА⬆️
Дальше начался процесс согласования договора. Очень непростой из-за двух несговорчивых собственников. Они требовали больше денег, выкатывали постоянно новые условия. Но мало-помалу дело двигалось. И вот мы приехали в банк на подписание договора. Вдруг собственник, который больше всех мутил воду, заявляет — а где мои деньги? Пока в руках не увижу, ничего подписывать не буду. То есть человек был не от мира сего, буквально. Все в шоке, менеджер банка в осадок выпала. Второй несговорчивый собственник, глядя на первого, тоже начал требовать денег немедленно. И я понял, что сделка рушится.
Хватаю этого врача за руку и тащу в коридор. И начинаю ещё раз ему проговаривать всё, что было уже говорено-переговорено на протяжении нескольких месяцев. И вижу, как прямо в процессе разговора у него какой-то тумблер в голове перещёлкнулся, пустота в глазах пропала, и включилось логическое мышление. Согласился он подписать договор. И второй смутьян, глядя на него, тоже согласился.
Вот такие моменты — они как раз и показывают мастерство настоящего риелтора. Это психологические аспекты моей профессии, которые не менее важны, чем юридические, как я уже говорил. Нужно суметь быстро перевести разговор в продуктивное и позитивное русло, чтобы не сорвать сделку.
Бывают и ещё хлеще ситуации. Люди начинают на сделке ругаться и чуть ли не с кулаками друг на друга бросаются. Эмоции зашкаливают, и на первый план выходят инстинкты и рефлексы. Люди приходят на сделку настолько напряжёнными, что мозг у них отключается, а разум как будто затуманивается. Они нервничают, пот градом катится, потому что страшно, когда на кону десятки миллионов рублей. Страшно и непонятно, а ситуацию контролировать они не могут, и начинается паника.
В итоге мы подписали договор, заложили деньги на аккредитив, сдали на электронную регистрацию. С этой регистрацией были некоторые проблемы, и я опять нажал на рычаги, чтобы эти дела утрясти и ускорить регистрацию в Росреестре. Регистрация прошла, квартиру мы передали. А моя знакомая после всех этих перипетий призналась, что мало надеялась вообще на успешную продажу. И выбрала меня как единственного риелтора, который, по её мнению, смог бы это дело осуществить. Поняла, говорит, что не ошиблась в выборе — ты разыграл партию блестяще, высший пилотаж.
Эта история лишний раз доказывает, что только опытный риелтор, который проводит клиента через сделку буквально за руку, может реально помочь продать жилье. И не просто закрывает сделку, а становится для своих клиентов персональным риелтором на всю жизнь. В этот раз, кстати, так и получилось. Как-нибудь расскажу продолжение этой истории.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Дальше начался процесс согласования договора. Очень непростой из-за двух несговорчивых собственников. Они требовали больше денег, выкатывали постоянно новые условия. Но мало-помалу дело двигалось. И вот мы приехали в банк на подписание договора. Вдруг собственник, который больше всех мутил воду, заявляет — а где мои деньги? Пока в руках не увижу, ничего подписывать не буду. То есть человек был не от мира сего, буквально. Все в шоке, менеджер банка в осадок выпала. Второй несговорчивый собственник, глядя на первого, тоже начал требовать денег немедленно. И я понял, что сделка рушится.
Хватаю этого врача за руку и тащу в коридор. И начинаю ещё раз ему проговаривать всё, что было уже говорено-переговорено на протяжении нескольких месяцев. И вижу, как прямо в процессе разговора у него какой-то тумблер в голове перещёлкнулся, пустота в глазах пропала, и включилось логическое мышление. Согласился он подписать договор. И второй смутьян, глядя на него, тоже согласился.
Вот такие моменты — они как раз и показывают мастерство настоящего риелтора. Это психологические аспекты моей профессии, которые не менее важны, чем юридические, как я уже говорил. Нужно суметь быстро перевести разговор в продуктивное и позитивное русло, чтобы не сорвать сделку.
Бывают и ещё хлеще ситуации. Люди начинают на сделке ругаться и чуть ли не с кулаками друг на друга бросаются. Эмоции зашкаливают, и на первый план выходят инстинкты и рефлексы. Люди приходят на сделку настолько напряжёнными, что мозг у них отключается, а разум как будто затуманивается. Они нервничают, пот градом катится, потому что страшно, когда на кону десятки миллионов рублей. Страшно и непонятно, а ситуацию контролировать они не могут, и начинается паника.
В итоге мы подписали договор, заложили деньги на аккредитив, сдали на электронную регистрацию. С этой регистрацией были некоторые проблемы, и я опять нажал на рычаги, чтобы эти дела утрясти и ускорить регистрацию в Росреестре. Регистрация прошла, квартиру мы передали. А моя знакомая после всех этих перипетий призналась, что мало надеялась вообще на успешную продажу. И выбрала меня как единственного риелтора, который, по её мнению, смог бы это дело осуществить. Поняла, говорит, что не ошиблась в выборе — ты разыграл партию блестяще, высший пилотаж.
Эта история лишний раз доказывает, что только опытный риелтор, который проводит клиента через сделку буквально за руку, может реально помочь продать жилье. И не просто закрывает сделку, а становится для своих клиентов персональным риелтором на всю жизнь. В этот раз, кстати, так и получилось. Как-нибудь расскажу продолжение этой истории.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
🔥35❤4😁1
Недвижимость как актив
Я уже давно твержу, что сейчас самое время покупать недвижимость. Не акции, не облигации, не золото с бриллиантами, а дома и квартиры. Особенно на вторичном рынке. Это лучший способ сохранить и приумножить имеющиеся сбережения. Даже покупка комнаты сегодня — очень выгодное вложение денег. И вот почему.
Взгляните на график, который представлен на первой картинке к посту. На нём показана динамика изменения цен на квартиры в Санкт-Петербурге (стоимость квадратного метра), начиная с 2005 года. Сплошная линия — это вторичка, пунктирная — первичка. Видно, что кривая неуклонно ползёт вверх. Были моменты (я их отметил синими кружочками), когда цены опускались. Но за каждым таким падением следовал отскок на более высокий уровень.
Даже если взглянуть на график с 1996 года, то картина не изменится. Ни разу не было тотального обрушения цен на недвижимость. А вот обратные ситуации случались. Квартира, которая в 1998 году стоила 20 тыс. долларов, через год продавалась уже за 60 тыс.
За любым падением всегда следует взлёт. Даже если на сто лет назад копнуть, всё то же самое будет. Великая депрессия, чёрные понедельники, чёрные лебеди, а вслед за ними — подъём экономики, рост спроса и цен. Каковы бы ни были экономические и инфляционные факторы, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
Да, сейчас ситуация непростая. Но рано или поздно ставка ЦБ пойдёт вниз, и депозиты станут непривлекательны. И у владельцев депозитов встанет вопрос — а что делать с деньгами? Некоторые уже сейчас этим вопросом озаботились, деньги с депозитов снимают и покупают квартиры.
Недавно разговаривал с одним агентом по недвижимости. У него уже два клиента так поступили. Потому что люди на депозиты перестают надеяться. Снимают 300 тыс., и банк начинает вопросы задавать — а где вы эти деньги взяли? И приходится объяснять, что да как. И народ не сегодня-завтра начнёт вытаскивать свои денежки с депозитов и переводить их во что-то более осязаемое — в квартиры.
Возникнет спрос на недвижимость, и вырастут цены — круг замкнётся. Всё, что сейчас продаётся, станет дороже. И тот, кто сейчас вложит деньги в недвижимость, окажется в плюсе. Через несколько лет он будет гордиться своей прозорливостью, радоваться и удивляться тому, как дёшево ему удалось купить квартиру.
Хотя сейчас некоторым кажется, что рынок падающий, что жильё будет и дальше только дешеветь. Да не будет оно дешеветь до бесконечности. Со дня на день могут цены вверх пойти. Я в недвижимости варюсь с 2015 года. И уже десять лет слышу — ой, скоро ценник упадёт, всё подешевеет, рынок рухнет. И за это время цены на жильё выросли уже раза в два. В 2015 году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке была 105-107 тысяч рублей. А сейчас — 205 тысяч! На второй картинке эти цифры привожу — данные авторитетного сайта, где представлена аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я уже давно твержу, что сейчас самое время покупать недвижимость. Не акции, не облигации, не золото с бриллиантами, а дома и квартиры. Особенно на вторичном рынке. Это лучший способ сохранить и приумножить имеющиеся сбережения. Даже покупка комнаты сегодня — очень выгодное вложение денег. И вот почему.
Взгляните на график, который представлен на первой картинке к посту. На нём показана динамика изменения цен на квартиры в Санкт-Петербурге (стоимость квадратного метра), начиная с 2005 года. Сплошная линия — это вторичка, пунктирная — первичка. Видно, что кривая неуклонно ползёт вверх. Были моменты (я их отметил синими кружочками), когда цены опускались. Но за каждым таким падением следовал отскок на более высокий уровень.
Даже если взглянуть на график с 1996 года, то картина не изменится. Ни разу не было тотального обрушения цен на недвижимость. А вот обратные ситуации случались. Квартира, которая в 1998 году стоила 20 тыс. долларов, через год продавалась уже за 60 тыс.
За любым падением всегда следует взлёт. Даже если на сто лет назад копнуть, всё то же самое будет. Великая депрессия, чёрные понедельники, чёрные лебеди, а вслед за ними — подъём экономики, рост спроса и цен. Каковы бы ни были экономические и инфляционные факторы, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
Да, сейчас ситуация непростая. Но рано или поздно ставка ЦБ пойдёт вниз, и депозиты станут непривлекательны. И у владельцев депозитов встанет вопрос — а что делать с деньгами? Некоторые уже сейчас этим вопросом озаботились, деньги с депозитов снимают и покупают квартиры.
Недавно разговаривал с одним агентом по недвижимости. У него уже два клиента так поступили. Потому что люди на депозиты перестают надеяться. Снимают 300 тыс., и банк начинает вопросы задавать — а где вы эти деньги взяли? И приходится объяснять, что да как. И народ не сегодня-завтра начнёт вытаскивать свои денежки с депозитов и переводить их во что-то более осязаемое — в квартиры.
Возникнет спрос на недвижимость, и вырастут цены — круг замкнётся. Всё, что сейчас продаётся, станет дороже. И тот, кто сейчас вложит деньги в недвижимость, окажется в плюсе. Через несколько лет он будет гордиться своей прозорливостью, радоваться и удивляться тому, как дёшево ему удалось купить квартиру.
Хотя сейчас некоторым кажется, что рынок падающий, что жильё будет и дальше только дешеветь. Да не будет оно дешеветь до бесконечности. Со дня на день могут цены вверх пойти. Я в недвижимости варюсь с 2015 года. И уже десять лет слышу — ой, скоро ценник упадёт, всё подешевеет, рынок рухнет. И за это время цены на жильё выросли уже раза в два. В 2015 году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке была 105-107 тысяч рублей. А сейчас — 205 тысяч! На второй картинке эти цифры привожу — данные авторитетного сайта, где представлена аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍6❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Квартира, которая сегодня стоит 5 млн рублей, завтра будет стоить 10 млн. Эта простая арифметика абсолютно понятна большинству людей. Мало кто разбирается в акциях, облигациях и других ценных бумагах. Есть, правда, и такие, которые думают, что разбираются, вкладывают деньги, но, как правило, с концами. Отдали свои кровные, подождали, всё потеряли, почесали в затылке и забыли про эти акции. А с недвижимостью такого никогда не было. Это актив, который не сгорит и не обесценится. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы это понять.
Если денег мало, можно даже купить комнату в коммунальной квартире. Она будет расти в цене, её можно сдавать и получать потом годами неплохой и стабильный доход. В ней можно жить, в конце концов, или продать через некоторое время дороже. Не было за всю историю такого, чтобы на продаже недвижимости люди теряли деньги — она всегда росла в цене, даже в самые смутные времена. Это физический актив, за который можно не беспокоиться и не волноваться. И в любое время его можно конвертировать в живые деньги. Это, так сказать, активный актив, который всегда с вами.
А вот вклады на депозитах — это актив пассивный, который медленно, но верно превращается в труху, потому что никакие проценты по вкладам не перекрывают инфляцию. Неважно, какой рынок — падающий или растущий, деньги всегда обесцениваются. И рубли, и доллары, и евро — любые деньги обесцениваются. Сравните доллар 2015 года и нынешний. У них совершенно разная покупательная способность. В Европе десять лет назад люди в карманах таскали купюры по 10-20 евро и даже евроценты — монетки. А сегодня 50, 100, 200 евро уже носят, потому что обесценились и там деньги.
Так что депозиты лучше использовать как промежуточный инструмент для вложения денег во что-то более надежное. Например, в недвижимость.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Квартира, которая сегодня стоит 5 млн рублей, завтра будет стоить 10 млн. Эта простая арифметика абсолютно понятна большинству людей. Мало кто разбирается в акциях, облигациях и других ценных бумагах. Есть, правда, и такие, которые думают, что разбираются, вкладывают деньги, но, как правило, с концами. Отдали свои кровные, подождали, всё потеряли, почесали в затылке и забыли про эти акции. А с недвижимостью такого никогда не было. Это актив, который не сгорит и не обесценится. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы это понять.
Если денег мало, можно даже купить комнату в коммунальной квартире. Она будет расти в цене, её можно сдавать и получать потом годами неплохой и стабильный доход. В ней можно жить, в конце концов, или продать через некоторое время дороже. Не было за всю историю такого, чтобы на продаже недвижимости люди теряли деньги — она всегда росла в цене, даже в самые смутные времена. Это физический актив, за который можно не беспокоиться и не волноваться. И в любое время его можно конвертировать в живые деньги. Это, так сказать, активный актив, который всегда с вами.
А вот вклады на депозитах — это актив пассивный, который медленно, но верно превращается в труху, потому что никакие проценты по вкладам не перекрывают инфляцию. Неважно, какой рынок — падающий или растущий, деньги всегда обесцениваются. И рубли, и доллары, и евро — любые деньги обесцениваются. Сравните доллар 2015 года и нынешний. У них совершенно разная покупательная способность. В Европе десять лет назад люди в карманах таскали купюры по 10-20 евро и даже евроценты — монетки. А сегодня 50, 100, 200 евро уже носят, потому что обесценились и там деньги.
Так что депозиты лучше использовать как промежуточный инструмент для вложения денег во что-то более надежное. Например, в недвижимость.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍13❤1
Как продать квартиру на 1 млн дороже
Я в своих историях всегда подчёркиваю выгоды, которые получает клиент, обратившийся ко мне за помощью. Рассказывал, как выбил скидку 800 000 руб. при покупке квартиры на вторичке, как «подвинул» застройщика на 500 000 рублей, как опустил на 950 000 руб. цену квартиры, которая и так уже продавалась по низу рынка.
Да, я приношу клиенту выгоду не 50-100 тыс. рублей, которые обычно закладывают в торг, а на порядок больше. Некоторым кажется, что это невозможно и я просто цену себе набиваю. Но всё дело в том, что я продаю не квадратные метры, а мечту. Делаю всё возможное, чтобы с самого начала, как только потенциальный покупатель увидел моё объявление, у него в голове складывалась картинка идеального дома — где светло, уютно и где хочется остаться.
Когда человеку квартира нравится, когда он загорелся, то при выборе между мечтой и бюджетом всегда выберет первое. А мечта, как правило, стоит дороже. Иногда намного дороже. Вот я и предлагаю квартиру таким покупателям, которые готовы платить деньги за мечту. Любая оценка квартиры — всегда от лукавого. Она даёт «среднюю температуру по больнице». Это маяк, ориентир. Даже оценщики, с которыми я давно работаю, это признают. Никакая оценка не даст точной стоимости жилья. Точно скажет только покупатель, который будет голосовать рублём за этот объект. Ибо красота — в глазах смотрящего.
Сегодня расскажу, как я создаю эту красоту, и поделюсь историей, как в результате продал квартиру не за 6, 5 млн руб., как ожидал клиент, а за 7,6 млн. И, таким образом, принёс клиенту больше миллиона рублей чистой прибыли. Вот как это было.
19 ноября 2024 года обратилась ко мне собственница квартиры, Татьяна, которая жила во Франции. А её мама (второй собственник) жила во Пскове. В Санкт-Петербурге у них была 3-комнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству. И они хотели её продать. Татьяна собиралась приехать после Нового года, и нужно было постараться в это время провести сделку. Я сначала, конечно, не представлял, как дело пойдёт, но решил действовать и решать проблемы по мере поступления.
Запросил пакет документов, фотографии. На фото было видно, что часть ламината и линолеума отсутствует. Это наводило на подозрения. Как потом выяснилось, в квартире умерла тётя Татьяны и в одном месте покрытие с пола сняли. Ну, меня этим не испугаешь. Я и не такое жильё продавал. Сделал оценку, анализ, просмотрел объявления — по цене выходило 7,2-7,4 млн руб. На картинке к посту привожу эти данные. Но я предложил стартануть с 7,9 млн.
Клиентка обрадовалась. Написала мне, что это выше её самых смелых ожиданий. Она рассчитывала продать жильё за 6-6,5 млн. Нашу переписку привожу на скриншоте. Оговорюсь, что пока я ориентировался только по фото. В реальности саму квартиру я ещё не видел. Документы находились в Питере у знакомых собственницы. Я поехал к человеку, изучил документы, сфотографировал их. Параллельно на меня оформили нотариальную доверенность на сбор необходимых форм и справок. Потом я отправился смотреть квартиру. И то, что я там увидел, повергло меня в ужас.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
Я в своих историях всегда подчёркиваю выгоды, которые получает клиент, обратившийся ко мне за помощью. Рассказывал, как выбил скидку 800 000 руб. при покупке квартиры на вторичке, как «подвинул» застройщика на 500 000 рублей, как опустил на 950 000 руб. цену квартиры, которая и так уже продавалась по низу рынка.
Да, я приношу клиенту выгоду не 50-100 тыс. рублей, которые обычно закладывают в торг, а на порядок больше. Некоторым кажется, что это невозможно и я просто цену себе набиваю. Но всё дело в том, что я продаю не квадратные метры, а мечту. Делаю всё возможное, чтобы с самого начала, как только потенциальный покупатель увидел моё объявление, у него в голове складывалась картинка идеального дома — где светло, уютно и где хочется остаться.
Когда человеку квартира нравится, когда он загорелся, то при выборе между мечтой и бюджетом всегда выберет первое. А мечта, как правило, стоит дороже. Иногда намного дороже. Вот я и предлагаю квартиру таким покупателям, которые готовы платить деньги за мечту. Любая оценка квартиры — всегда от лукавого. Она даёт «среднюю температуру по больнице». Это маяк, ориентир. Даже оценщики, с которыми я давно работаю, это признают. Никакая оценка не даст точной стоимости жилья. Точно скажет только покупатель, который будет голосовать рублём за этот объект. Ибо красота — в глазах смотрящего.
Сегодня расскажу, как я создаю эту красоту, и поделюсь историей, как в результате продал квартиру не за 6, 5 млн руб., как ожидал клиент, а за 7,6 млн. И, таким образом, принёс клиенту больше миллиона рублей чистой прибыли. Вот как это было.
19 ноября 2024 года обратилась ко мне собственница квартиры, Татьяна, которая жила во Франции. А её мама (второй собственник) жила во Пскове. В Санкт-Петербурге у них была 3-комнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству. И они хотели её продать. Татьяна собиралась приехать после Нового года, и нужно было постараться в это время провести сделку. Я сначала, конечно, не представлял, как дело пойдёт, но решил действовать и решать проблемы по мере поступления.
Запросил пакет документов, фотографии. На фото было видно, что часть ламината и линолеума отсутствует. Это наводило на подозрения. Как потом выяснилось, в квартире умерла тётя Татьяны и в одном месте покрытие с пола сняли. Ну, меня этим не испугаешь. Я и не такое жильё продавал. Сделал оценку, анализ, просмотрел объявления — по цене выходило 7,2-7,4 млн руб. На картинке к посту привожу эти данные. Но я предложил стартануть с 7,9 млн.
Клиентка обрадовалась. Написала мне, что это выше её самых смелых ожиданий. Она рассчитывала продать жильё за 6-6,5 млн. Нашу переписку привожу на скриншоте. Оговорюсь, что пока я ориентировался только по фото. В реальности саму квартиру я ещё не видел. Документы находились в Питере у знакомых собственницы. Я поехал к человеку, изучил документы, сфотографировал их. Параллельно на меня оформили нотариальную доверенность на сбор необходимых форм и справок. Потом я отправился смотреть квартиру. И то, что я там увидел, повергло меня в ужас.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍7❤6
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Квартира была не просто захламлена. Там было огромное количество следов от тараканов и клопов. Под мебелью уже буквально нефть из них образовалась — толстый, жирный, мерзкий чёрный слой вот этой гадости. В общем, квартира была в очень печальном состоянии. На фото, которые мне присылала Татьяна, ничего этого видно не было. Более того, она сказала, что клининг уже проводили и после прислали ей эти фото. Но по факту ничего не сделали, просто деньги взяли. Никто ведь не проверял и не контролировал.
Конечно, я принял решение квартиру расхламить и сделать клининг. Подготовка к продаже имеет очень большое значение. Чистая, ухоженная квартира всегда выигрывает в эмоциональном плане. Эти эмоции срабатывают на подсознательном уровне. Без такой подготовки продавать жильё — дохлый номер.
Я вывез из квартиры всю мебель. Полы пришлось разобрать — в большой комнате снял весь ламинат и линолеум из коридора убрал, чтобы лишних вопросов не было. Прошёл по соседям, попросил, чтобы не афишировали информацию, что в квартире человек умер. Собственно, от соседей я всю эту историю и узнал. Это уже потом мне собственники рассказали, что тётя в квартире умерла. В общем, принял превентивные меры, всем всё объяснил, задобрил, подмаслил. Потому что это сильный такой стоп-фактор, влияющий на решение о покупке.
Потом приступили к уборке. Девчонки, которые там убирались, были в ужасе. Но работу сделали на все 100%. Помыли всё, что можно, натёрли подоконники, так что квартира засияла, заблестела и стала выглядеть совсем по-другому. Помыли окна на лоджии и в самой квартире, и она стала солнечной. Отдраили кафельную плитку, полы, стены. Там стало пахнуть свежестью, а не старьём. Жильё стало вызывать положительные эмоции.
Я сделал подробный видеообзор, чтобы люди сразу видели состояние квартиры. Видеообзоры — часть продающего маркетинга. Равно как и качественные, информативные фотографии, и подробное описание. Видеоконтент стал нормой жизни, люди привыкли всё смотреть вживую, и фотографий порой бывает недостаточно. Видеообзор — это своеобразная экскурсия по квартире. Человек может присмотреться, понять, как там что, примерить на себя.
Расхламление и клининг я сделал за свой счёт, деньги с собственников взял уже после. Обошлось это, кстати, не так дорого. 28 тыс. рублей за вывоз мебели и порядка 8-10 тыс. за клининг. Во время уборки я отправлял владельцам жилья «кружочки» в ТГ — показывал, как идёт процесс.
Наконец, запустил я квартиру в продажу. Назначил цену 7,9 млн. Проходит неделя, другая, месяц — тишина. Потом я начал постепенно опускать цену, нащупывая момент, когда начнётся покупательская активность — звонки и показы. При этом я регулярно отправлял отчёты Татьяне, чтобы она была в курсе дел.
Я всегда скидываю все ссылки на объявления своим клиентам, чтобы они видели, как идёт реклама, что происходит с объектом. Никто из агентов этого не делает. Потому что показывать нечего — спускают обычно всё дело на тормозах. А я считаю своим долгом отчитываться по полной программе, чтобы клиенты чувствовали, что дело движется и мы все в одной лодке.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Квартира была не просто захламлена. Там было огромное количество следов от тараканов и клопов. Под мебелью уже буквально нефть из них образовалась — толстый, жирный, мерзкий чёрный слой вот этой гадости. В общем, квартира была в очень печальном состоянии. На фото, которые мне присылала Татьяна, ничего этого видно не было. Более того, она сказала, что клининг уже проводили и после прислали ей эти фото. Но по факту ничего не сделали, просто деньги взяли. Никто ведь не проверял и не контролировал.
Конечно, я принял решение квартиру расхламить и сделать клининг. Подготовка к продаже имеет очень большое значение. Чистая, ухоженная квартира всегда выигрывает в эмоциональном плане. Эти эмоции срабатывают на подсознательном уровне. Без такой подготовки продавать жильё — дохлый номер.
Я вывез из квартиры всю мебель. Полы пришлось разобрать — в большой комнате снял весь ламинат и линолеум из коридора убрал, чтобы лишних вопросов не было. Прошёл по соседям, попросил, чтобы не афишировали информацию, что в квартире человек умер. Собственно, от соседей я всю эту историю и узнал. Это уже потом мне собственники рассказали, что тётя в квартире умерла. В общем, принял превентивные меры, всем всё объяснил, задобрил, подмаслил. Потому что это сильный такой стоп-фактор, влияющий на решение о покупке.
Потом приступили к уборке. Девчонки, которые там убирались, были в ужасе. Но работу сделали на все 100%. Помыли всё, что можно, натёрли подоконники, так что квартира засияла, заблестела и стала выглядеть совсем по-другому. Помыли окна на лоджии и в самой квартире, и она стала солнечной. Отдраили кафельную плитку, полы, стены. Там стало пахнуть свежестью, а не старьём. Жильё стало вызывать положительные эмоции.
Я сделал подробный видеообзор, чтобы люди сразу видели состояние квартиры. Видеообзоры — часть продающего маркетинга. Равно как и качественные, информативные фотографии, и подробное описание. Видеоконтент стал нормой жизни, люди привыкли всё смотреть вживую, и фотографий порой бывает недостаточно. Видеообзор — это своеобразная экскурсия по квартире. Человек может присмотреться, понять, как там что, примерить на себя.
Расхламление и клининг я сделал за свой счёт, деньги с собственников взял уже после. Обошлось это, кстати, не так дорого. 28 тыс. рублей за вывоз мебели и порядка 8-10 тыс. за клининг. Во время уборки я отправлял владельцам жилья «кружочки» в ТГ — показывал, как идёт процесс.
Наконец, запустил я квартиру в продажу. Назначил цену 7,9 млн. Проходит неделя, другая, месяц — тишина. Потом я начал постепенно опускать цену, нащупывая момент, когда начнётся покупательская активность — звонки и показы. При этом я регулярно отправлял отчёты Татьяне, чтобы она была в курсе дел.
Я всегда скидываю все ссылки на объявления своим клиентам, чтобы они видели, как идёт реклама, что происходит с объектом. Никто из агентов этого не делает. Потому что показывать нечего — спускают обычно всё дело на тормозах. А я считаю своим долгом отчитываться по полной программе, чтобы клиенты чувствовали, что дело движется и мы все в одной лодке.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍10❤6
⬆️ТАМ НАЧАЛО И СЕРЕДИНА⬆️
Опустил я цену до 7,65 млн руб. Пошли первые звонки. А 16 января — первый показ. Приехала женщина, Ольга, и обронила такую фразу — выбираю, дескать, между вашей квартирой и аналогичной, тоже под ремонт в соседнем доме. Но та вся завалена мебелью и хламом, а вывозить владелец ничего не хочет. Мол, кому нужно, купят и так. Ольга выбрала нашу квартиру, потому что можно было сразу же безо всяких хлопот приступать к ремонту. Подкупило её то, что здесь была чистота, свежесть, простор и солнце. Для порядка поторговалась, а я для порядка уступил 50 тыс. рублей. В итоге мы договорились на 7,6 млн руб. Скриншот договора — на картинке к посту.
Покупатель оказался с ипотекой, субсидией от горжилобмена на улучшение жилищных условий как многодетная семья. Взаимодействовать с горжилобменом всегда сложно. На моё счастье, у покупательницы был риелтор как раз из горжилобмена — организации, которая контролирует все эти субсидии. Агентша была толковая, мы работали чётко и понимали друг друга с полуслова. Она хорошо помогла нам с согласованием объекта в горжилобмене.
Покупатель внёс аванс, обеспечительный платёж, мы заключили договор и начали готовиться к сделке. Тут оказалось, что мои клиенты приезжают в Питер 28 января, а 18 февраля уезжают. Мы, как могли, активизировали работу. Ещё раз похвалю агента из горжилобмена — действовала очень грамотно, спокойно и профессионально. Она быстро одобрила ипотеку своим клиентам, мы согласовали объект с банком и потом поехали на сделку к нотариусу, потому что фигурировали несовершеннолетние. Ну и сам покупатель хотел провести нотариальную сделку — мы не препятствовали.
Всё сложилось удачно. Татьяна с мамой приехали в то время, как и планировали, и как раз попали на сделку. Они подписали договор, а я сразу приготовил акты приема-передачи объекта, потому что была вероятность, что клиенты уедут, не дождавшись завершения всех дел. Потом они уехали — дочь во Францию, мама во Псков, а я самостоятельно контролировал передачу денег, раскрытие аккредитивов, передачу объекта (мы акты подписали заранее, на сделке). С покупателями это всё мы обсудили, они были не против. То есть объект передавал я, а клиенты даже в этом не участвовали. Деньги они получили, когда сделку зарегистрировали, а сами они к тому времени были уже дома.
Клиенты мне доверились полностью. И это тоже важный аспект продажи. Есть такая пословица: хочешь помочь — не мешай. Вот в этой истории они мне доверяли на 100%, чётко выполняли все мои рекомендации, и результат превзошёл все ожидания. Квартира была продана быстро, по максимально возможной цене — даже оценка не давала такую стоимость.
Вот так я работаю, чтобы добиваться результатов. Уделяю внимание каждому аспекту, который влияет на продажу — расхламление, клининг, маркетинговая стратегия, продающее объявление, видеообзор, фотографии. И в итоге продаю жилье на сотни тысяч и даже миллионы рублей дороже, чем другие риелторы.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Опустил я цену до 7,65 млн руб. Пошли первые звонки. А 16 января — первый показ. Приехала женщина, Ольга, и обронила такую фразу — выбираю, дескать, между вашей квартирой и аналогичной, тоже под ремонт в соседнем доме. Но та вся завалена мебелью и хламом, а вывозить владелец ничего не хочет. Мол, кому нужно, купят и так. Ольга выбрала нашу квартиру, потому что можно было сразу же безо всяких хлопот приступать к ремонту. Подкупило её то, что здесь была чистота, свежесть, простор и солнце. Для порядка поторговалась, а я для порядка уступил 50 тыс. рублей. В итоге мы договорились на 7,6 млн руб. Скриншот договора — на картинке к посту.
Покупатель оказался с ипотекой, субсидией от горжилобмена на улучшение жилищных условий как многодетная семья. Взаимодействовать с горжилобменом всегда сложно. На моё счастье, у покупательницы был риелтор как раз из горжилобмена — организации, которая контролирует все эти субсидии. Агентша была толковая, мы работали чётко и понимали друг друга с полуслова. Она хорошо помогла нам с согласованием объекта в горжилобмене.
Покупатель внёс аванс, обеспечительный платёж, мы заключили договор и начали готовиться к сделке. Тут оказалось, что мои клиенты приезжают в Питер 28 января, а 18 февраля уезжают. Мы, как могли, активизировали работу. Ещё раз похвалю агента из горжилобмена — действовала очень грамотно, спокойно и профессионально. Она быстро одобрила ипотеку своим клиентам, мы согласовали объект с банком и потом поехали на сделку к нотариусу, потому что фигурировали несовершеннолетние. Ну и сам покупатель хотел провести нотариальную сделку — мы не препятствовали.
Всё сложилось удачно. Татьяна с мамой приехали в то время, как и планировали, и как раз попали на сделку. Они подписали договор, а я сразу приготовил акты приема-передачи объекта, потому что была вероятность, что клиенты уедут, не дождавшись завершения всех дел. Потом они уехали — дочь во Францию, мама во Псков, а я самостоятельно контролировал передачу денег, раскрытие аккредитивов, передачу объекта (мы акты подписали заранее, на сделке). С покупателями это всё мы обсудили, они были не против. То есть объект передавал я, а клиенты даже в этом не участвовали. Деньги они получили, когда сделку зарегистрировали, а сами они к тому времени были уже дома.
Клиенты мне доверились полностью. И это тоже важный аспект продажи. Есть такая пословица: хочешь помочь — не мешай. Вот в этой истории они мне доверяли на 100%, чётко выполняли все мои рекомендации, и результат превзошёл все ожидания. Квартира была продана быстро, по максимально возможной цене — даже оценка не давала такую стоимость.
Вот так я работаю, чтобы добиваться результатов. Уделяю внимание каждому аспекту, который влияет на продажу — расхламление, клининг, маркетинговая стратегия, продающее объявление, видеообзор, фотографии. И в итоге продаю жилье на сотни тысяч и даже миллионы рублей дороже, чем другие риелторы.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍31🔥13❤1🤡1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
👍9❤5🔥1💩1👌1
Как луганчанин дистанционно купил квартиру в Питере
Мне приходилось покупать квартиры на первичке дистанционно. У меня есть база строящихся объектов в самых разных городах, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. Находясь в Питере, я могу купить квартиру даже за рубежом, например, в Арабских Эмиратах, причём по специальной цене от застройщика.
С Москвой тоже работаю. Я хоть и питерский решэлторЪ, но москвичи в последнее время часто ко мне обращаются. В этом случае я сам выезжаю на место, лично контролирую все процессы — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него. Недавно как раз про это был пост.
А сегодня расскажу историю, как дистанционно подбирал квартиру в Питере покупателю из Луганска. То есть ситуация была обратная — объект в Санкт-Петербурге, а покупатель в другом городе. Это было совсем недавно — в феврале 2025 года.
Обращается ко мне молодой парень, Артём — бывший военный, инвалид, потерял ногу на СВО. Хочет купить двухкомнатную квартиру в Питере и переехать сюда жить с семьёй — женой и 10-месячным ребёнком. И просит меня самостоятельно подобрать ему квартиру.
Как говорю, вы себе это представляете? Вы в Луганске, я в Питере. Выбор квартиры — дело ответственное. А вдруг вам она потом не понравится? Это ведь не булку хлеба купить в магазине.
Долго мы с ним это дело обмозговывали. Сначала он было согласился приехать на пару недель, чтобы самому смотреть объекты. Я ему объяснил, что подбор — процесс не быстрый. Нужно много ездить, ходить, выбирать — не одну квартиру, а пять, десять, пятнадцать вариантов жилья посмотреть. Тогда, говорю, вы уже будете ориентироваться и лучше поймёте, что вам подходит. А речь шла о покупке квартиры стоимостью порядка 11,5 миллионов рублей. И брать на себя такую ответственность мне не хотелось.
Но в итоге я понял, что приехать он не сможет и придётся работать дистанционно. Ладно, думаю, современные проблемы требуют современных решений. Начали мы с ним подбирать жильё. Он отправлял мне ссылки, я ездил смотреть квартиры. Его интересовали варианты на первом этаже.
Приезжал со своим решелторским чемоданом. Проверял всё, что можно — электрику, сантехнику, вентиляцию. Узнавал, что за соседи. Спускался в подвалы. Снимал всё, что я делаю, и отправлял ему детальные отчёты. Вот здесь напряжение низкое, здесь заземления нет, в этой квартире внешняя стена слишком холодная — вероятно, зимой будет промерзать. Показывал, в каком состоянии подъезд. Снимал окружение дома, чтобы у человека было представление о том, куда он приедет и что его ждёт. То есть, чтобы он смог подойти к покупке взвешенно и видеть всю картину в целом.
Одна квартира ему понравилась — чистая, светлая, вызывала положительные эмоции. Но цена её была миллиона на полтора выше рынка. У моего клиента денег на неё хватило бы, но он же не знает ценообразования. А если потом захочет её продать? Сделать это будет сложно — встанет вопрос ликвидности. Станет понятно, что переплатили за жильё. Я попытался с продавцом поговорить, но он с продажей не торопился. Он хотел не продать, а попродаваться. И цену завысил специально. Авось, кто-нибудь да купит. Вот мой клиент бы из Луганска купил, если бы сам выбирал жильё, не понимая конъюнктуры рынка. Или если бы агента рядом толкового не было.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Мне приходилось покупать квартиры на первичке дистанционно. У меня есть база строящихся объектов в самых разных городах, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. Находясь в Питере, я могу купить квартиру даже за рубежом, например, в Арабских Эмиратах, причём по специальной цене от застройщика.
С Москвой тоже работаю. Я хоть и питерский решэлторЪ, но москвичи в последнее время часто ко мне обращаются. В этом случае я сам выезжаю на место, лично контролирую все процессы — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него. Недавно как раз про это был пост.
А сегодня расскажу историю, как дистанционно подбирал квартиру в Питере покупателю из Луганска. То есть ситуация была обратная — объект в Санкт-Петербурге, а покупатель в другом городе. Это было совсем недавно — в феврале 2025 года.
Обращается ко мне молодой парень, Артём — бывший военный, инвалид, потерял ногу на СВО. Хочет купить двухкомнатную квартиру в Питере и переехать сюда жить с семьёй — женой и 10-месячным ребёнком. И просит меня самостоятельно подобрать ему квартиру.
Как говорю, вы себе это представляете? Вы в Луганске, я в Питере. Выбор квартиры — дело ответственное. А вдруг вам она потом не понравится? Это ведь не булку хлеба купить в магазине.
Долго мы с ним это дело обмозговывали. Сначала он было согласился приехать на пару недель, чтобы самому смотреть объекты. Я ему объяснил, что подбор — процесс не быстрый. Нужно много ездить, ходить, выбирать — не одну квартиру, а пять, десять, пятнадцать вариантов жилья посмотреть. Тогда, говорю, вы уже будете ориентироваться и лучше поймёте, что вам подходит. А речь шла о покупке квартиры стоимостью порядка 11,5 миллионов рублей. И брать на себя такую ответственность мне не хотелось.
Но в итоге я понял, что приехать он не сможет и придётся работать дистанционно. Ладно, думаю, современные проблемы требуют современных решений. Начали мы с ним подбирать жильё. Он отправлял мне ссылки, я ездил смотреть квартиры. Его интересовали варианты на первом этаже.
Приезжал со своим решелторским чемоданом. Проверял всё, что можно — электрику, сантехнику, вентиляцию. Узнавал, что за соседи. Спускался в подвалы. Снимал всё, что я делаю, и отправлял ему детальные отчёты. Вот здесь напряжение низкое, здесь заземления нет, в этой квартире внешняя стена слишком холодная — вероятно, зимой будет промерзать. Показывал, в каком состоянии подъезд. Снимал окружение дома, чтобы у человека было представление о том, куда он приедет и что его ждёт. То есть, чтобы он смог подойти к покупке взвешенно и видеть всю картину в целом.
Одна квартира ему понравилась — чистая, светлая, вызывала положительные эмоции. Но цена её была миллиона на полтора выше рынка. У моего клиента денег на неё хватило бы, но он же не знает ценообразования. А если потом захочет её продать? Сделать это будет сложно — встанет вопрос ликвидности. Станет понятно, что переплатили за жильё. Я попытался с продавцом поговорить, но он с продажей не торопился. Он хотел не продать, а попродаваться. И цену завысил специально. Авось, кто-нибудь да купит. Вот мой клиент бы из Луганска купил, если бы сам выбирал жильё, не понимая конъюнктуры рынка. Или если бы агента рядом толкового не было.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍12🔥3
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Следующая квартира была с дикой перепланировкой — в несущей стене сделали проём. Но я потом выяснил, что он изначально был сделан при строительстве дома, но не показан на плане. Как инженер-строитель по образованию, я понимал, что безопасность не нарушена. Начал вести диалог с агентом. Опустил цену на 200 тыс. рублей. Но на этапе согласования начались какие-то пробуксовки. Встречный агент на показ не приехала. Стала требовать, чтобы после продажи квартиры её клиенты и дальше в ней жили, пока не сделают ремонт в другой квартире. Три дня я пытался с ней решить вопросы и выстроить взаимодействие, но броня была непробиваема. Я периодически сталкиваюсь с такими агентами, которые не помогают, а вредят своим клиентам.
И я тогда Артёму говорю — при всём моем усердии и дипломатичности не могу договориться с продавцами. Всё время какие-то препоны возникают, неприятные ситуации. Давайте лучше другой объект искать. И мы продолжили поиски.
Он скидывает варианты, я, значит, езжу и смотрю. Нашли еще одну квартиру, на Рижском проспекте. Большая. Спустился в подвал, там бомбоубежище было. Заснял все. Беда была в том, что прямо напротив стоял дом. И до него можно было буквально рукой дотянуться из окошка. Вот такой классический питерский двор-колодец, где здания вплотную друг к другу стоят. А мой клиент же не видит это вживую — ему нравится. Я опять начал было торговаться. Но оказалось, что у них уже был покупатель на тот момент, и опять пошла какая-то возня. До сделки дело не дошло.
Артём волнуется, переживает. Не расстраивайтесь, говорю. Ваша квартира пока еще не найдена, но она вас ждет. А эти просто не ваши. И вот присылает он мне очередной вариант, тоже на Рижском проспекте, буквально на набережной Обводного канала. Большой просторный двор, индивидуальное место для парковки, отличные соседи. В доме толстенные несущие стены. Рядом детский сад, поликлиника, школа.
Наконец все звёзды сошлись, и мы выбрали эту квартиру. Я сделал видеообзоры, снял всё, что можно. Клиенту понравилось. Я поехал, внёс аванс за квартиру. Заключил предварительно договор о намерениях с агентством. Сделал видеофиксацию квартиры — в таком состоянии мы должны были её принять. Потом ждали ещё пару недель, пока наш продавец подберёт себе встречку. То есть он нам продавал свою квартиру, а себе покупал другую. Начали готовить сделку.
За день до сделки Артём приехал из Луганска. Он посмотрел квартиру, и мы договорились, что она будет передаваться после регистрации, а в условиях раскрытия аккредитивов акт приема-передачи указан не будет. Для этого я и сделал видеофиксацию. Потом пошли к нотариусу, провели сделку, подписали договор купли-продажи, отправили на регистрацию.
В квартиру мы приехали, когда её уже освободили, все выписались оттуда, предоставили нам документы, что никто в ней не зарегистрирован. Мы подписали акт и приняли квартиру. На следующий день я встретился с Артёмом, завёз ему расписку в получении денег. Он был очень довольный и счастливый. Квартира ему понравилась больше всех прочих, которые мы смотрели до этого.
Вот такая была сделка. Решение о покупке пришлось, по сути, принимать мне. Но я не ошибся. Дорогу осилит идущий!
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Следующая квартира была с дикой перепланировкой — в несущей стене сделали проём. Но я потом выяснил, что он изначально был сделан при строительстве дома, но не показан на плане. Как инженер-строитель по образованию, я понимал, что безопасность не нарушена. Начал вести диалог с агентом. Опустил цену на 200 тыс. рублей. Но на этапе согласования начались какие-то пробуксовки. Встречный агент на показ не приехала. Стала требовать, чтобы после продажи квартиры её клиенты и дальше в ней жили, пока не сделают ремонт в другой квартире. Три дня я пытался с ней решить вопросы и выстроить взаимодействие, но броня была непробиваема. Я периодически сталкиваюсь с такими агентами, которые не помогают, а вредят своим клиентам.
И я тогда Артёму говорю — при всём моем усердии и дипломатичности не могу договориться с продавцами. Всё время какие-то препоны возникают, неприятные ситуации. Давайте лучше другой объект искать. И мы продолжили поиски.
Он скидывает варианты, я, значит, езжу и смотрю. Нашли еще одну квартиру, на Рижском проспекте. Большая. Спустился в подвал, там бомбоубежище было. Заснял все. Беда была в том, что прямо напротив стоял дом. И до него можно было буквально рукой дотянуться из окошка. Вот такой классический питерский двор-колодец, где здания вплотную друг к другу стоят. А мой клиент же не видит это вживую — ему нравится. Я опять начал было торговаться. Но оказалось, что у них уже был покупатель на тот момент, и опять пошла какая-то возня. До сделки дело не дошло.
Артём волнуется, переживает. Не расстраивайтесь, говорю. Ваша квартира пока еще не найдена, но она вас ждет. А эти просто не ваши. И вот присылает он мне очередной вариант, тоже на Рижском проспекте, буквально на набережной Обводного канала. Большой просторный двор, индивидуальное место для парковки, отличные соседи. В доме толстенные несущие стены. Рядом детский сад, поликлиника, школа.
Наконец все звёзды сошлись, и мы выбрали эту квартиру. Я сделал видеообзоры, снял всё, что можно. Клиенту понравилось. Я поехал, внёс аванс за квартиру. Заключил предварительно договор о намерениях с агентством. Сделал видеофиксацию квартиры — в таком состоянии мы должны были её принять. Потом ждали ещё пару недель, пока наш продавец подберёт себе встречку. То есть он нам продавал свою квартиру, а себе покупал другую. Начали готовить сделку.
За день до сделки Артём приехал из Луганска. Он посмотрел квартиру, и мы договорились, что она будет передаваться после регистрации, а в условиях раскрытия аккредитивов акт приема-передачи указан не будет. Для этого я и сделал видеофиксацию. Потом пошли к нотариусу, провели сделку, подписали договор купли-продажи, отправили на регистрацию.
В квартиру мы приехали, когда её уже освободили, все выписались оттуда, предоставили нам документы, что никто в ней не зарегистрирован. Мы подписали акт и приняли квартиру. На следующий день я встретился с Артёмом, завёз ему расписку в получении денег. Он был очень довольный и счастливый. Квартира ему понравилась больше всех прочих, которые мы смотрели до этого.
Вот такая была сделка. Решение о покупке пришлось, по сути, принимать мне. Но я не ошибся. Дорогу осилит идущий!
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍42🔥9🤗2❤1
Как я работаю с куплей-продажей домов и участков
Я много рассказываю про то, как покупаю и продаю квартиры. С домами и земельными участками я тоже работаю, но здесь есть свои нюансы. Об этом сегодня и поговорим.
В массе своей люди выбирают дом по принципу «нравится-не нравится». У покупателей нет опыта, нет экспертности и знаний в строительной области. Глаза не видят — сердце не болит. Поколесили по округе, выбрали симпатичный домик — берём! Внешняя картинка и эмоции оказываются на первом плане. А я же так не могу — начинаю копать, как крот. Тем более что я инженер-строитель по образованию, все огрехи и недочеты вижу. И при малейшем подозрении начинаю копать еще глубже. Вот в этой статье я подробно рассказываю о своем подходе к выбору жилья. Неважно, дом это или квартира — я проверяю все от и до.
И я вижу, что хороших домов, которые построены добротно и качественно, на хорошей земле, которая выбирается по многим параметрам и не попадает в разные запретные зоны, очень мало. В основном это такой самострой из говна и палок, который люди покупают на свой страх и риск. Покупают, потому что не видят дальше собственного носа и не задумываются о последствиях.
Но если подходить к выбору дома серьезно, приходится обращать внимание на множество аспектов. Помимо дома как такового нужно принимать в расчет загруженность дорог, пробки, соседей, расположение участка (в пределах коттеджного поселка или поселения), расположение подъездов к участку. Подбор объекта занимает очень много времени — от полугода до года. Нужно проехать не одну тысячу километров и осмотреть не один десяток домов.
Поэтому, когда клиенты обращаются с просьбой подобрать им дом, я объясняю, что есть два варианта. Первый — дорогой. Назовем его «мои ноги + мои мозги». Я сам езжу, смотрю дома, оцениваю все плюсы и минусы, анализирую. Второй вариант дешевле — только «мозги». То есть люди самостоятельно выбирают объекты, а я их уже более детально изучаю и говорю, на что обратить внимание и какие подводные камни могут встретиться. Делаю анализ ГПЗУ, проверяю документы и даю свое экспертное заключение — стоит покупать этот дом или нет. И если покупать, то на что обращать внимание и чего можно ожидать. Чаще всего я работаю именно по второму варианту. Вот один показательный пример.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я много рассказываю про то, как покупаю и продаю квартиры. С домами и земельными участками я тоже работаю, но здесь есть свои нюансы. Об этом сегодня и поговорим.
В массе своей люди выбирают дом по принципу «нравится-не нравится». У покупателей нет опыта, нет экспертности и знаний в строительной области. Глаза не видят — сердце не болит. Поколесили по округе, выбрали симпатичный домик — берём! Внешняя картинка и эмоции оказываются на первом плане. А я же так не могу — начинаю копать, как крот. Тем более что я инженер-строитель по образованию, все огрехи и недочеты вижу. И при малейшем подозрении начинаю копать еще глубже. Вот в этой статье я подробно рассказываю о своем подходе к выбору жилья. Неважно, дом это или квартира — я проверяю все от и до.
И я вижу, что хороших домов, которые построены добротно и качественно, на хорошей земле, которая выбирается по многим параметрам и не попадает в разные запретные зоны, очень мало. В основном это такой самострой из говна и палок, который люди покупают на свой страх и риск. Покупают, потому что не видят дальше собственного носа и не задумываются о последствиях.
Но если подходить к выбору дома серьезно, приходится обращать внимание на множество аспектов. Помимо дома как такового нужно принимать в расчет загруженность дорог, пробки, соседей, расположение участка (в пределах коттеджного поселка или поселения), расположение подъездов к участку. Подбор объекта занимает очень много времени — от полугода до года. Нужно проехать не одну тысячу километров и осмотреть не один десяток домов.
Поэтому, когда клиенты обращаются с просьбой подобрать им дом, я объясняю, что есть два варианта. Первый — дорогой. Назовем его «мои ноги + мои мозги». Я сам езжу, смотрю дома, оцениваю все плюсы и минусы, анализирую. Второй вариант дешевле — только «мозги». То есть люди самостоятельно выбирают объекты, а я их уже более детально изучаю и говорю, на что обратить внимание и какие подводные камни могут встретиться. Делаю анализ ГПЗУ, проверяю документы и даю свое экспертное заключение — стоит покупать этот дом или нет. И если покупать, то на что обращать внимание и чего можно ожидать. Чаще всего я работаю именно по второму варианту. Вот один показательный пример.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍7❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Обратился ко мне человек с просьбой подобрать земельный участок. Договорились, что он сам выбирает, а я помогаю с сопровождением. И когда сделали анализ ГПЗУ, оказалось, что участок находится в охранной зоне памятника сбитому военному летчику во Всеволжске.
Для него это было открытие. Как же так, говорит, ведь там построена куча домов? Я объяснил, что, когда их строили, этой охранной зоны не было. А теперь она есть, и строить дом в этом месте нельзя. Но он от своей идеи не отказался и стал искать выход на каких-то людей, чтобы, значит, снять этот запрет — отменить постановление о статусе памятника и охранной зоне. И как-то раз, довольный, мне сообщил, что нашел человека, который ему пообещал это дело провернуть за энную сумму денег.
Всеволжск — это лакомый кусочек земли, одна из самых привлекательных территорий рядом с городом. Но там всегда всплывает какой-то криминал с землей. Кого-то сажают, штрафуют, отменяют постановления, а потом опять их вводят. И вот он хвастается, что нашел решение. Попытался я ему втолковать, как может повернуться дело. Смотри, говорю, ты сейчас отдаешь эти деньги, ограничения снимают. Проходит 2-3 года, и новая администрация или новый прокурор спрашивают — почему это статус земли поменялся? Вернуть как было! И тебе скажут, что дом строить нельзя.
Ну что вы думаете, влез он в это дело. Полгода бился с какой-то конторой, которая взяла с него деньги, а потом оказалось, что их не хватает. В итоге все-таки добился отмены запрета на строительство — сняли с земли ограничение. А дальше все произошло, как я сказал — вернули земле статус охранной зоны. Не знаю, как сейчас у него дела обстоят, давно не общались. Может, даже и построил дом — там все так строятся. Купили землю, построили — а что будет дальше, одному богу известно.
При покупке земельных участков и домов моя задача — сообщить клиенту о возможных проблемах, предсказать, как ситуация может развиваться дальше. Этим я и отличаюсь от большинства риелторов, которые никогда ничего не строили и не имеют строительного образования.
Не подозревая подвоха в доме или участке, они дадут вам добро на покупку. Им ваши интересы не важны. Главное, побыстрее получить деньги за свои услуги по сопровождению или подбору дома или земельного участка, а дальше хоть трава не расти.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Обратился ко мне человек с просьбой подобрать земельный участок. Договорились, что он сам выбирает, а я помогаю с сопровождением. И когда сделали анализ ГПЗУ, оказалось, что участок находится в охранной зоне памятника сбитому военному летчику во Всеволжске.
Для него это было открытие. Как же так, говорит, ведь там построена куча домов? Я объяснил, что, когда их строили, этой охранной зоны не было. А теперь она есть, и строить дом в этом месте нельзя. Но он от своей идеи не отказался и стал искать выход на каких-то людей, чтобы, значит, снять этот запрет — отменить постановление о статусе памятника и охранной зоне. И как-то раз, довольный, мне сообщил, что нашел человека, который ему пообещал это дело провернуть за энную сумму денег.
Всеволжск — это лакомый кусочек земли, одна из самых привлекательных территорий рядом с городом. Но там всегда всплывает какой-то криминал с землей. Кого-то сажают, штрафуют, отменяют постановления, а потом опять их вводят. И вот он хвастается, что нашел решение. Попытался я ему втолковать, как может повернуться дело. Смотри, говорю, ты сейчас отдаешь эти деньги, ограничения снимают. Проходит 2-3 года, и новая администрация или новый прокурор спрашивают — почему это статус земли поменялся? Вернуть как было! И тебе скажут, что дом строить нельзя.
Ну что вы думаете, влез он в это дело. Полгода бился с какой-то конторой, которая взяла с него деньги, а потом оказалось, что их не хватает. В итоге все-таки добился отмены запрета на строительство — сняли с земли ограничение. А дальше все произошло, как я сказал — вернули земле статус охранной зоны. Не знаю, как сейчас у него дела обстоят, давно не общались. Может, даже и построил дом — там все так строятся. Купили землю, построили — а что будет дальше, одному богу известно.
При покупке земельных участков и домов моя задача — сообщить клиенту о возможных проблемах, предсказать, как ситуация может развиваться дальше. Этим я и отличаюсь от большинства риелторов, которые никогда ничего не строили и не имеют строительного образования.
Не подозревая подвоха в доме или участке, они дадут вам добро на покупку. Им ваши интересы не важны. Главное, побыстрее получить деньги за свои услуги по сопровождению или подбору дома или земельного участка, а дальше хоть трава не расти.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍25🔥4🤝2❤1
О ранних пташках и сонных мухах риелторского мира
Я уже говорил, что работаю с клиентами из разных городов. Людям нравится мой решэлторский подход к работе, они связываются со мной — интересуются арендой, покупкой-продажей квартир, просят помочь с разными жилищными вопросами. В Москву я выдвигаюсь прямо физически и сопровождаю клиента на всех этапах сделки. А с другими локациями работаю в удаленном формате. На самом деле сегодня многие задачи можно решить дистанционно, и я это успешно делаю.
Но в некоторых случаях мне приходится подыскивать риелтора, которому я без опасения мог бы передать своего клиента. Я даже выступал как-то с предложением организовать закрытый клуб риелторов, в котором состояли бы самые дотошные, нудные и скрупулезные спецы по недвижимости вроде меня. И мы передавали бы клиентов друг другу — в надежные руки. Это предложение, кстати, по-прежнему в силе.
Так вот, искал я недавно риелтора для своей клиентки в Краснодаре. Зашел на Яндекс Услуги и пытался интуитивно, опытным путем найти надежного спеца. Отправил сообщения трем риелторам. А у меня принцип такой — для клиенток, для женщин, я стараюсь подобрать специалиста-мужчину. И наоборот. Убедился уже на опыте, что комфортнее и плодотворнее работа идет в этом случае. Флюиды, наверное. По крайней мере, в статистическом плане именно так происходит — мужчина и женщина быстрее находят общий язык.
Один из риелторов откликнулся минут через 7-10. А двое других до сих пор молчат. На картинке к посту привожу скриншот нашей переписки. Как видите, время уже около 11 утра, а человек еще дрыхнет. Но профессионал, который вкладывается в свое дело на 100%, обычно вкалывает от рассвета до заката. И на телефон отвечает сразу. Я, например, не вижу причин не работать полный рабочий день. Целый день на связи — с 9 утра до 11 вечера. Эту железную дисциплину я поддерживаю с тех пор, когда еще стажером был в агентстве недвижимости. Никакого послабления себе не давал. Первым приходил в агентство и сразу впрягался в работу — просматривал объявления, готовил списки объектов, обзванивал клиентов. В итоге стал мастером холодных звонков. И этой стратегии придерживаюсь и поныне. На все звонки отвечаю, а если ненароком пропустил, сразу перезваниваю.
Мне один знакомый, который в нулевые годы много летал трансатлантическими рейсами, рассказывал, что в самолетах в то время были телефонные автоматы. В конце салона висел таксофон с трубкой, по которому можно было позвонить в любую точку мира. Минута разговора стоила 10 долларов — еще тех, не обесцененных. Это как сейчас 3000 рублей за минуту, наверное. Сверху, над телефоном, была надпись: «Стоимость минуты 10 долларов». А внизу — короткая, но емкая фраза: «А сколько стоит не позвонить?».
Это я к тому, что стоимость пропущенного звонка для моего клиента — миллионы рублей, а для меня — сотни тысяч рублей. Поэтому я ем, сплю и ванну принимаю с телефоном. Когда цена телефонного звонка 200, 300, 400 тысяч рублей заработка на перегретом конкурентном рынке, то залеживаться в постели, наверное, не стоит. И надеяться, что никто не позвонит в течение 15 минут, тоже не стоит.
Но многие, очень многие агенты почему-то убеждены, что риелтор должен вести какую-то богемную жизнь. 80% агентов думают, что проснуться можно часов в 11, а за дела приниматься ближе к обеду. Обосновывают это тем, что приходится допоздна ездить на показы. Но знаете, как обычно бывает, — кто рано встает, тому бог дает. А у сонных мух и показов вечерних никогда нет.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я уже говорил, что работаю с клиентами из разных городов. Людям нравится мой решэлторский подход к работе, они связываются со мной — интересуются арендой, покупкой-продажей квартир, просят помочь с разными жилищными вопросами. В Москву я выдвигаюсь прямо физически и сопровождаю клиента на всех этапах сделки. А с другими локациями работаю в удаленном формате. На самом деле сегодня многие задачи можно решить дистанционно, и я это успешно делаю.
Но в некоторых случаях мне приходится подыскивать риелтора, которому я без опасения мог бы передать своего клиента. Я даже выступал как-то с предложением организовать закрытый клуб риелторов, в котором состояли бы самые дотошные, нудные и скрупулезные спецы по недвижимости вроде меня. И мы передавали бы клиентов друг другу — в надежные руки. Это предложение, кстати, по-прежнему в силе.
Так вот, искал я недавно риелтора для своей клиентки в Краснодаре. Зашел на Яндекс Услуги и пытался интуитивно, опытным путем найти надежного спеца. Отправил сообщения трем риелторам. А у меня принцип такой — для клиенток, для женщин, я стараюсь подобрать специалиста-мужчину. И наоборот. Убедился уже на опыте, что комфортнее и плодотворнее работа идет в этом случае. Флюиды, наверное. По крайней мере, в статистическом плане именно так происходит — мужчина и женщина быстрее находят общий язык.
Один из риелторов откликнулся минут через 7-10. А двое других до сих пор молчат. На картинке к посту привожу скриншот нашей переписки. Как видите, время уже около 11 утра, а человек еще дрыхнет. Но профессионал, который вкладывается в свое дело на 100%, обычно вкалывает от рассвета до заката. И на телефон отвечает сразу. Я, например, не вижу причин не работать полный рабочий день. Целый день на связи — с 9 утра до 11 вечера. Эту железную дисциплину я поддерживаю с тех пор, когда еще стажером был в агентстве недвижимости. Никакого послабления себе не давал. Первым приходил в агентство и сразу впрягался в работу — просматривал объявления, готовил списки объектов, обзванивал клиентов. В итоге стал мастером холодных звонков. И этой стратегии придерживаюсь и поныне. На все звонки отвечаю, а если ненароком пропустил, сразу перезваниваю.
Мне один знакомый, который в нулевые годы много летал трансатлантическими рейсами, рассказывал, что в самолетах в то время были телефонные автоматы. В конце салона висел таксофон с трубкой, по которому можно было позвонить в любую точку мира. Минута разговора стоила 10 долларов — еще тех, не обесцененных. Это как сейчас 3000 рублей за минуту, наверное. Сверху, над телефоном, была надпись: «Стоимость минуты 10 долларов». А внизу — короткая, но емкая фраза: «А сколько стоит не позвонить?».
Это я к тому, что стоимость пропущенного звонка для моего клиента — миллионы рублей, а для меня — сотни тысяч рублей. Поэтому я ем, сплю и ванну принимаю с телефоном. Когда цена телефонного звонка 200, 300, 400 тысяч рублей заработка на перегретом конкурентном рынке, то залеживаться в постели, наверное, не стоит. И надеяться, что никто не позвонит в течение 15 минут, тоже не стоит.
Но многие, очень многие агенты почему-то убеждены, что риелтор должен вести какую-то богемную жизнь. 80% агентов думают, что проснуться можно часов в 11, а за дела приниматься ближе к обеду. Обосновывают это тем, что приходится допоздна ездить на показы. Но знаете, как обычно бывает, — кто рано встает, тому бог дает. А у сонных мух и показов вечерних никогда нет.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
💯8❤5