Как правильно фотографировать недвижимость
Если риелтор действительно хочет сэкономить время обеим сторонам сделки и продать/сдать квартиру своего клиента, а не просто почесать языком, он обязан делать качественные и информативные фотографии объекта.
Я потому и покупаю всегда телефоны, которые оснащаются широкоугольной камерой. Простой объектив не может передать всей картины. Видели, наверно, эти объявления, где комнаты похожи на какие-то тоннели. На них диван или кровать напоминает перрон вокзала, уходящий в неведомую даль. Такие фото получаются на допотопных телефонах. К тому же они выходят обычно размытые и темные. Посмотрит человек на эти тоннели и катакомбы и закроет страничку. Он хочет быстрее развидеть все это и перейти к следующему объявлению. И висит такая квартира месяцами, не продается.
А хороший риелтор понимает, что продажа квартиры — это, прежде всего, продажа эмоций. И делает все возможное, чтобы объявление вызывало у клиента эмоциональный отклик.
Но и широкоугольной камерой тоже нужно уметь пользоваться. Даже профессиональные фотографы не всегда понимают, как правильно делать фото недвижимости. Вот прямо на реальном примере и покажу разницу.
Взгляните на первую картинку. Фотограф поставил штатив на пороге кухни. В итоге у него на фото не видно, что кухня большая. А она реально огромная — 22 кв. м.
А второе фото я делал. И на моей фотографии масштаб пространства очень хорошо чувствуется. Даже по количеству шкафчиков можно прикинуть примерно площадь. У меня и стол маленький получился, и перспектива дана. Видно, что помещение большое.
Фотограф на стал включать люстру, подсветку, бра на стене. А я, наоборот, всегда включаю свет в помещении — как на показах, так и при съемке. Все недостающие лампочки вкручиваю, а если все равно темновато в комнате, меняю на более мощные. Шторы открываю. Жилье начинает играть совсем другими красками. Фотографии получаются более качественными и более информативными — видно, какая батарея, какие окна.
Недавно я сдал квартиру 80 кв. м за 100 тысяч рублей, при том, что в округе сдавались с десяток аналогичных квартир по цене 65-80 тыс. руб. Я эту квартиру сдал за 100 тысяч за один показ. Вот так нужно делать фото!
Одно время в интернете было много статей про то, как правильно фотографировать помещение. И один шибко умный человек написал: «нужно, чтобы вертикальные линии помещения совпадали с вертикальными линиями кадра объектива». Это модное поветрие пошло в массы, и теперь все стали на штативах телефоны и фотоаппараты размещать так, чтобы вот эту вертикальность линий сохранить.
Это в корне неверно. В 99% случаев такие фото не помогают продать жильё. Даже наоборот – ухудшат шанс на продажу. Покупателя ведь интересует площадь, объём, пространство. А если площадь помещения 10 кв. м, то при такой съемке оно будет казаться меньше. От десяти метров останется три. В маленьких кухнях и маленьких комнатах нужно, наоборот, камеру поднимать выше и направлять немного вниз. Как бы сверху вниз фотографировать, чтобы эти 10 кв. м охватить.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Если риелтор действительно хочет сэкономить время обеим сторонам сделки и продать/сдать квартиру своего клиента, а не просто почесать языком, он обязан делать качественные и информативные фотографии объекта.
Я потому и покупаю всегда телефоны, которые оснащаются широкоугольной камерой. Простой объектив не может передать всей картины. Видели, наверно, эти объявления, где комнаты похожи на какие-то тоннели. На них диван или кровать напоминает перрон вокзала, уходящий в неведомую даль. Такие фото получаются на допотопных телефонах. К тому же они выходят обычно размытые и темные. Посмотрит человек на эти тоннели и катакомбы и закроет страничку. Он хочет быстрее развидеть все это и перейти к следующему объявлению. И висит такая квартира месяцами, не продается.
А хороший риелтор понимает, что продажа квартиры — это, прежде всего, продажа эмоций. И делает все возможное, чтобы объявление вызывало у клиента эмоциональный отклик.
Но и широкоугольной камерой тоже нужно уметь пользоваться. Даже профессиональные фотографы не всегда понимают, как правильно делать фото недвижимости. Вот прямо на реальном примере и покажу разницу.
Взгляните на первую картинку. Фотограф поставил штатив на пороге кухни. В итоге у него на фото не видно, что кухня большая. А она реально огромная — 22 кв. м.
А второе фото я делал. И на моей фотографии масштаб пространства очень хорошо чувствуется. Даже по количеству шкафчиков можно прикинуть примерно площадь. У меня и стол маленький получился, и перспектива дана. Видно, что помещение большое.
Фотограф на стал включать люстру, подсветку, бра на стене. А я, наоборот, всегда включаю свет в помещении — как на показах, так и при съемке. Все недостающие лампочки вкручиваю, а если все равно темновато в комнате, меняю на более мощные. Шторы открываю. Жилье начинает играть совсем другими красками. Фотографии получаются более качественными и более информативными — видно, какая батарея, какие окна.
Недавно я сдал квартиру 80 кв. м за 100 тысяч рублей, при том, что в округе сдавались с десяток аналогичных квартир по цене 65-80 тыс. руб. Я эту квартиру сдал за 100 тысяч за один показ. Вот так нужно делать фото!
Одно время в интернете было много статей про то, как правильно фотографировать помещение. И один шибко умный человек написал: «нужно, чтобы вертикальные линии помещения совпадали с вертикальными линиями кадра объектива». Это модное поветрие пошло в массы, и теперь все стали на штативах телефоны и фотоаппараты размещать так, чтобы вот эту вертикальность линий сохранить.
Это в корне неверно. В 99% случаев такие фото не помогают продать жильё. Даже наоборот – ухудшат шанс на продажу. Покупателя ведь интересует площадь, объём, пространство. А если площадь помещения 10 кв. м, то при такой съемке оно будет казаться меньше. От десяти метров останется три. В маленьких кухнях и маленьких комнатах нужно, наоборот, камеру поднимать выше и направлять немного вниз. Как бы сверху вниз фотографировать, чтобы эти 10 кв. м охватить.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍14❤4
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Да, большие помещения площадью 40-50 кв. м можно фотографировать со штатива и соблюдать вертикальные линии. И картинка получится хорошая, складная. Но в жилой недвижимости комнаты, как правило, маленькие. И тут нужно по-другому подходить. За счет правильного ракурса «подсвечивать» достоинства объекта, расставлять нужные акценты — в этом и состоит работа риелтора.
Но и приукрашивать тоже не стоит. Я, например, даже фотошоп не использую — лишняя трата времени, а пользы этот искусственный лоск не приносит. Стараюсь просто делать качественные фото, но так, чтобы объект на них был таким, какой он есть на самом деле. А то на фотографиях «Эрмитаж», а потом оказывается, что обои где-то облезли, где-то выцвели. У двери нет и никогда не было ручки. Диван старый и подуставший. Люди зря ездят на просмотры и хозяина зря дергают. А фото ведь в конечном счете нужны, чтобы проблемы клиентов решать. И задача профессионального риелтора — с помощью фотографий и классного, реально продающего видео сэкономить время и нервы сразу всем – и покупателям, и продавцам.
Да, видеообзоры я тоже делаю максимально качественные и исчерпывающие. Продавал как-то одноэтажный дом в Чудово — в Новгородской области. Ездить туда на показы — далеко и долго. Я тогда сделал подробнейший видеообзор этого объекта. Вот он, по ссылке. Покупатель нашёлся быстро. Причём решение о покупке он принял уже на этапе просмотра ролика. Увидел, что газ к участку уже подведен. Есть удобный заезд для машины. Изнутри поглядел на эркер с тремя окнами. Виртуально побывал в подвале. И так далее. На объект он приехал, чтобы просто руками всё пощупать и увидеть воочию. И убедиться, что в реальности объект ровно такой, как на моём видео.
А есть риелторы, которые просят продавцов квартиры самостоятельно фото сделать. Это уже совсем ни в какие ворота не лезет. Собственник квартиры неосознанно фотографирует так, чтобы в кадр попали те вещи, которые ему дороги — красивая люстра, красивый диван, стол. Иногда такие фото попадаются, что оторопь берет. Но покупателя это все не интересует.
В общем, чтобы объекты не подвисали, важно использовать качественные фотографии и видео с правильными ракурсами, хорошим освещением и без всяких фотошопов. Риелторы, которые не уделяют внимания этим вещам, создают только иллюзию работы, не решая реальных проблем клиентов. И вместо результата — быстрой продажи по верху рынка — получается один пшик.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Да, большие помещения площадью 40-50 кв. м можно фотографировать со штатива и соблюдать вертикальные линии. И картинка получится хорошая, складная. Но в жилой недвижимости комнаты, как правило, маленькие. И тут нужно по-другому подходить. За счет правильного ракурса «подсвечивать» достоинства объекта, расставлять нужные акценты — в этом и состоит работа риелтора.
Но и приукрашивать тоже не стоит. Я, например, даже фотошоп не использую — лишняя трата времени, а пользы этот искусственный лоск не приносит. Стараюсь просто делать качественные фото, но так, чтобы объект на них был таким, какой он есть на самом деле. А то на фотографиях «Эрмитаж», а потом оказывается, что обои где-то облезли, где-то выцвели. У двери нет и никогда не было ручки. Диван старый и подуставший. Люди зря ездят на просмотры и хозяина зря дергают. А фото ведь в конечном счете нужны, чтобы проблемы клиентов решать. И задача профессионального риелтора — с помощью фотографий и классного, реально продающего видео сэкономить время и нервы сразу всем – и покупателям, и продавцам.
Да, видеообзоры я тоже делаю максимально качественные и исчерпывающие. Продавал как-то одноэтажный дом в Чудово — в Новгородской области. Ездить туда на показы — далеко и долго. Я тогда сделал подробнейший видеообзор этого объекта. Вот он, по ссылке. Покупатель нашёлся быстро. Причём решение о покупке он принял уже на этапе просмотра ролика. Увидел, что газ к участку уже подведен. Есть удобный заезд для машины. Изнутри поглядел на эркер с тремя окнами. Виртуально побывал в подвале. И так далее. На объект он приехал, чтобы просто руками всё пощупать и увидеть воочию. И убедиться, что в реальности объект ровно такой, как на моём видео.
А есть риелторы, которые просят продавцов квартиры самостоятельно фото сделать. Это уже совсем ни в какие ворота не лезет. Собственник квартиры неосознанно фотографирует так, чтобы в кадр попали те вещи, которые ему дороги — красивая люстра, красивый диван, стол. Иногда такие фото попадаются, что оторопь берет. Но покупателя это все не интересует.
В общем, чтобы объекты не подвисали, важно использовать качественные фотографии и видео с правильными ракурсами, хорошим освещением и без всяких фотошопов. Риелторы, которые не уделяют внимания этим вещам, создают только иллюзию работы, не решая реальных проблем клиентов. И вместо результата — быстрой продажи по верху рынка — получается один пшик.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍15🔥8❤2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Правильные и неправильные видеообзоры квартиры
Ощущаю себя иногда человеком-оркестром. Грамотно провести переговоры, отстоять интересы клиента, погрузиться в юридические тонкости договоров, успокоить людей на сделке — все это составляющие моей работы. А еще нужно делать годную рекламу, чтобы продать объект быстро и по верху рынка.
Я уже рассказывал, как правильно фотографировать недвижимость. Теперь поведаю о том, как я снимаю видео и какие результаты получаю.
Хорошее видео реально помогает продавать недвижимость — и дома, и квартиры, и коммерческие объекты. Вот посмотрел я ролик своего коллеги из Казахстана, и у меня сложилось впечатление, что это, скорее, креативно-развлекательный контент. Прикольно, с юмором, весело-задорно — всем понравилось, все поулыбались. Но каков будет результат этой работы? Принесет ли такой креатив новых клиентов? А вот это уже вопрос. Я думаю, что выхлоп будет минимальным. Нужно смотреть, проверять, тестировать.
Дело в том, что смешные видосики сами по себе бесполезны. Видеообзоры должны быть эффективным инструментом продаж. А в этом видео всё действие разворачивается с какой-то пулемётной скоростью. Не видно толком планировки квартиры, не возникают эмоции — что-то мельтешит, прыгает перед глазами и тут же пропадает. И у меня вопрос — это видео снимали, чтобы что? Я этот вопрос всегда задаю своим клиентам, которые собираются приобретать недвижимость. И здесь он тоже напрашивается. Если цель — просто покреативить и развлечь достопочтенную публику, это одно дело. А если нужно привлечь внимание к этой квартире, чтобы люди заинтересовались и договорились о просмотре, то не факт, что цель будет достигнута.
А вот пример моего видео, которое помогло сдать квартиру за 100 000 рублей в месяц, при том что аналогичное жилье в округе сдается по 60-80 тыс. рублей. Как говорится, почувствуйте разницу.
Собственница сделала классный ремонт в квартире. А моя задача была правильно подать все преимущества жилья. Показать изюминку, поставить товар на витрину, чтобы он цеплял взгляд. Знаете, как продавцы на базаре яблочки всегда натирают до блеска и выкладывают так, чтобы они красивым бочком на покупателя смотрели.
Я сделал подробнейший 15-минутный видеообзор жилья. Прошел по комнатам, показал большую кухню, подчеркнул, что в квартире много солнца, красивая отделка. Продемонстрировал и холодильник, и шкафчики с доводчиками, и новый духовой шкаф с плитой. Включил мощную вытяжку. Видно, что наполнение кухни превосходное — есть все, от кофе-машины до бокалов.
Объяснил, что хозяйка не планировала сдавать квартиру, делала ремонт очень качественно, для себя. Поснимал двор из окна, чтобы было видно въезды и вход. Рассказал про подземный паркинг, про охрану, про инфраструктуру. В общем, сделал максимально информативное видео.
Мой подход сработал. Именно видео помогло мне сдать квартиру по верху рынка. Люди пришли на просмотр, уже процентов на девяносто уверенные в том, что они это жилье снимут. Так и вышло.
А хозяйке квартиры так понравился мой обзор, что она попросила прислать это видео на память. У неё обстоятельства жизненные изменились, и она переехала в частный дом за городом, арендует жильё. Не успела, говорит, насладиться своей квартирой, а видео душу греет. Тоже оценила мою работу.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Ощущаю себя иногда человеком-оркестром. Грамотно провести переговоры, отстоять интересы клиента, погрузиться в юридические тонкости договоров, успокоить людей на сделке — все это составляющие моей работы. А еще нужно делать годную рекламу, чтобы продать объект быстро и по верху рынка.
Я уже рассказывал, как правильно фотографировать недвижимость. Теперь поведаю о том, как я снимаю видео и какие результаты получаю.
Хорошее видео реально помогает продавать недвижимость — и дома, и квартиры, и коммерческие объекты. Вот посмотрел я ролик своего коллеги из Казахстана, и у меня сложилось впечатление, что это, скорее, креативно-развлекательный контент. Прикольно, с юмором, весело-задорно — всем понравилось, все поулыбались. Но каков будет результат этой работы? Принесет ли такой креатив новых клиентов? А вот это уже вопрос. Я думаю, что выхлоп будет минимальным. Нужно смотреть, проверять, тестировать.
Дело в том, что смешные видосики сами по себе бесполезны. Видеообзоры должны быть эффективным инструментом продаж. А в этом видео всё действие разворачивается с какой-то пулемётной скоростью. Не видно толком планировки квартиры, не возникают эмоции — что-то мельтешит, прыгает перед глазами и тут же пропадает. И у меня вопрос — это видео снимали, чтобы что? Я этот вопрос всегда задаю своим клиентам, которые собираются приобретать недвижимость. И здесь он тоже напрашивается. Если цель — просто покреативить и развлечь достопочтенную публику, это одно дело. А если нужно привлечь внимание к этой квартире, чтобы люди заинтересовались и договорились о просмотре, то не факт, что цель будет достигнута.
А вот пример моего видео, которое помогло сдать квартиру за 100 000 рублей в месяц, при том что аналогичное жилье в округе сдается по 60-80 тыс. рублей. Как говорится, почувствуйте разницу.
Собственница сделала классный ремонт в квартире. А моя задача была правильно подать все преимущества жилья. Показать изюминку, поставить товар на витрину, чтобы он цеплял взгляд. Знаете, как продавцы на базаре яблочки всегда натирают до блеска и выкладывают так, чтобы они красивым бочком на покупателя смотрели.
Я сделал подробнейший 15-минутный видеообзор жилья. Прошел по комнатам, показал большую кухню, подчеркнул, что в квартире много солнца, красивая отделка. Продемонстрировал и холодильник, и шкафчики с доводчиками, и новый духовой шкаф с плитой. Включил мощную вытяжку. Видно, что наполнение кухни превосходное — есть все, от кофе-машины до бокалов.
Объяснил, что хозяйка не планировала сдавать квартиру, делала ремонт очень качественно, для себя. Поснимал двор из окна, чтобы было видно въезды и вход. Рассказал про подземный паркинг, про охрану, про инфраструктуру. В общем, сделал максимально информативное видео.
Мой подход сработал. Именно видео помогло мне сдать квартиру по верху рынка. Люди пришли на просмотр, уже процентов на девяносто уверенные в том, что они это жилье снимут. Так и вышло.
А хозяйке квартиры так понравился мой обзор, что она попросила прислать это видео на память. У неё обстоятельства жизненные изменились, и она переехала в частный дом за городом, арендует жильё. Не успела, говорит, насладиться своей квартирой, а видео душу греет. Тоже оценила мою работу.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍5🔥3❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Сейчас такое время, когда нужно предлагать что-то уникальное. Если продаёте дом по той же цене, что и все остальные дома в округе, то нужно сделать так, чтобы выбрали именно ваш дом. То же самое, кстати, и с риелторским ремеслом. Можно заплатить агентству и получить стандартный пакет услуг, а можно обратиться ко мне и получить гораздо большую выгоду и пользу при том же, а то и меньшем размере комиссии.
Почему меньшем? Потому что контент работает за меня. Мне уже не приходится башмаки стирать или бензин тратить, чтобы на другой конец города ехать и показывать объект. Я встречаюсь только с настоящими, реальными покупателями или арендаторами, которые это жилье предварительно посмотрели, оценили, и оно их устроило. Отсеиваются «туристы-шатуны», которые от нечего делать по выходным дням смотрят квартиры.
Как-то раз была у меня клиентка, которая считала каждую копейку, потому что на деньги от продажи своей квартиры ей нужно было купить две других. Агентства просили за эту услугу комиссию 5-6%. А я провел продажу с двумя встречными покупками за 3,5% от стоимости объекта. И мне это было выгодно — благодаря тому, что я сделал ставку на видеообзоры.
В некоторых случаях реалистичное и информативное видео просто жизненно необходимо. Продавал как-то одноэтажный дом в Чудово — в Новгородской области. Ездить туда на показы — не ближний свет. Я сделал подробнейший видеообзор этого объекта. Вот он, по ссылке. Покупатель нашёлся быстро. Причём решение о покупке он принял уже на этапе просмотра ролика. А на объект приехал, чтобы просто руками всё пощупать и увидеть воочию. И убедиться, что в реальности объект ровно такой, как на моём видео.
Я всегда делаю качественные, информативные и детальные видеообзоры, которые позволяют потенциальному покупателю получить максимум информации об объекте. Видосов у меня много, я постоянно их снимаю. Кому интересно, оставляю ссылочку на свой ютуб-канал (https://www.youtube.com/@rieltor_piter).
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Пикабу: https://pikabu.ru/@Kalashnikovrent
VC: https://vc.ru/u/3038270-aleksei-kalashnikov
ВК: https://vk.com/nedvizhimost_kalashnikov_spb
Сейчас такое время, когда нужно предлагать что-то уникальное. Если продаёте дом по той же цене, что и все остальные дома в округе, то нужно сделать так, чтобы выбрали именно ваш дом. То же самое, кстати, и с риелторским ремеслом. Можно заплатить агентству и получить стандартный пакет услуг, а можно обратиться ко мне и получить гораздо большую выгоду и пользу при том же, а то и меньшем размере комиссии.
Почему меньшем? Потому что контент работает за меня. Мне уже не приходится башмаки стирать или бензин тратить, чтобы на другой конец города ехать и показывать объект. Я встречаюсь только с настоящими, реальными покупателями или арендаторами, которые это жилье предварительно посмотрели, оценили, и оно их устроило. Отсеиваются «туристы-шатуны», которые от нечего делать по выходным дням смотрят квартиры.
Как-то раз была у меня клиентка, которая считала каждую копейку, потому что на деньги от продажи своей квартиры ей нужно было купить две других. Агентства просили за эту услугу комиссию 5-6%. А я провел продажу с двумя встречными покупками за 3,5% от стоимости объекта. И мне это было выгодно — благодаря тому, что я сделал ставку на видеообзоры.
В некоторых случаях реалистичное и информативное видео просто жизненно необходимо. Продавал как-то одноэтажный дом в Чудово — в Новгородской области. Ездить туда на показы — не ближний свет. Я сделал подробнейший видеообзор этого объекта. Вот он, по ссылке. Покупатель нашёлся быстро. Причём решение о покупке он принял уже на этапе просмотра ролика. А на объект приехал, чтобы просто руками всё пощупать и увидеть воочию. И убедиться, что в реальности объект ровно такой, как на моём видео.
Я всегда делаю качественные, информативные и детальные видеообзоры, которые позволяют потенциальному покупателю получить максимум информации об объекте. Видосов у меня много, я постоянно их снимаю. Кому интересно, оставляю ссылочку на свой ютуб-канал (https://www.youtube.com/@rieltor_piter).
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Пикабу: https://pikabu.ru/@Kalashnikovrent
VC: https://vc.ru/u/3038270-aleksei-kalashnikov
ВК: https://vk.com/nedvizhimost_kalashnikov_spb
👍9❤8
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Решэлтинг по-питерски теперь и в Москве
В первых строках моего поста спешу сообщить самую главную и важную новость: география моей деятельности и сфера влияния резко расширяются!
Я дотянулся теперь и до столицы, что означает конец говно-риелторам в Москве. Как в Питере их всех завалил, так и в Москве завалю. Москвичи, питерский решэлторЪ наконец к вашим услугам!
С первичкой-то я давно уже втихую по Москве работаю. Для меня нет разницы, где находится жилой комплекс — в Москве или в Санкт-Петербурге. Ну, разве что документооборот немного отличается. У меня есть база практически всех московских квартир и других строящихся объектов, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. И есть специальные цены от застройщиков (вы сами такие не получите). И есть понимание, как и ЧТО ДЕЛАТЬ.
Питерские клиенты обращаются регулярно с запросом, как грамотно и без рисков-переплат занедвижиться в Москве. Я, естественно, помогаю. Решаю. Под ключ. С недавнего времени стали приходить москвичи, хотя я вроде бы питерский решэлтор. Например, этим летом, когда ещё действовала льготная ипотека, помогал клиенту-москвичу купить квартиру в новостройке в Москве.
Сначала человек с недоверием ко мне относился. Как это часто бывает, считал риелторов лишним и бесполезным звеном между продавцом и покупателем. Но постепенно лёд растаял, стали мы с ним работать. Я сразу же объяснил, что мои услуги для него по факту будут бесплатными. Я это всегда подчёркиваю, потому что сэкономленное, выбитое на лучших условиях в процессе торга и переговоров практически всегда оказывается выше моей комиссии.
Результат: я выбил грандиозную скидку у застройщика аж в 500 000 рублей! И себе на комиссию заработал, и клиент – в плюсе. Кто ещё в МАскве ТАК может?
И когда мы это дело провернули, он понял, что сам ни за что бы не справился. Взял бы жильё похуже, подешевле.
В общем, теперь я официально решил охватить и рынок вторичного жилья в столице. Подчёркиваю: я буду работать не дистанционно, а непосредственно на месте. Сам. Своими руками. Без посредников, партнёров и прочих паразитов.
Если у меня клиент в Москве, я сажу свой решэлторский зад в свой решэлторский красный «Мустанг» и прямо физически выдвигаюсь в Москву. А там, уже на месте, помогаю клиенту с покупкой, сопровождая на всех этапах сделки.
Всё это вполне реально. Главное — владеть полной и правдивой информацией о жилом комплексе, собственниках, инфраструктуре и проч. У меня есть доступ ко всем базам, где эту информацию можно раздобыть. Я в сфере недвижимости уже более десяти лет, поэтому знаю все подводные камни. Постоянно общаюсь с застройщиками, слежу за тенденциями рынка. Всё выясним, выспросим, найдём лучшие предложения.
Я буду присутствовать в Москве лично, чтобы полностью контролировать все процессы.
Короче говоря, все те риелторско-решэлторские услуги, которые я предлагал в Санкт-Петербурге, теперь будут и в Москве. Знания и компетенции есть. Клиентура уже сама набежала. Почему бы не расшириться?
Работаю в таком же формате, как раньше, — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
В первых строках моего поста спешу сообщить самую главную и важную новость: география моей деятельности и сфера влияния резко расширяются!
Я дотянулся теперь и до столицы, что означает конец говно-риелторам в Москве. Как в Питере их всех завалил, так и в Москве завалю. Москвичи, питерский решэлторЪ наконец к вашим услугам!
С первичкой-то я давно уже втихую по Москве работаю. Для меня нет разницы, где находится жилой комплекс — в Москве или в Санкт-Петербурге. Ну, разве что документооборот немного отличается. У меня есть база практически всех московских квартир и других строящихся объектов, где видно реальное наличие, стоимость, местоположение. И есть специальные цены от застройщиков (вы сами такие не получите). И есть понимание, как и ЧТО ДЕЛАТЬ.
Питерские клиенты обращаются регулярно с запросом, как грамотно и без рисков-переплат занедвижиться в Москве. Я, естественно, помогаю. Решаю. Под ключ. С недавнего времени стали приходить москвичи, хотя я вроде бы питерский решэлтор. Например, этим летом, когда ещё действовала льготная ипотека, помогал клиенту-москвичу купить квартиру в новостройке в Москве.
Сначала человек с недоверием ко мне относился. Как это часто бывает, считал риелторов лишним и бесполезным звеном между продавцом и покупателем. Но постепенно лёд растаял, стали мы с ним работать. Я сразу же объяснил, что мои услуги для него по факту будут бесплатными. Я это всегда подчёркиваю, потому что сэкономленное, выбитое на лучших условиях в процессе торга и переговоров практически всегда оказывается выше моей комиссии.
Результат: я выбил грандиозную скидку у застройщика аж в 500 000 рублей! И себе на комиссию заработал, и клиент – в плюсе. Кто ещё в МАскве ТАК может?
И когда мы это дело провернули, он понял, что сам ни за что бы не справился. Взял бы жильё похуже, подешевле.
В общем, теперь я официально решил охватить и рынок вторичного жилья в столице. Подчёркиваю: я буду работать не дистанционно, а непосредственно на месте. Сам. Своими руками. Без посредников, партнёров и прочих паразитов.
Если у меня клиент в Москве, я сажу свой решэлторский зад в свой решэлторский красный «Мустанг» и прямо физически выдвигаюсь в Москву. А там, уже на месте, помогаю клиенту с покупкой, сопровождая на всех этапах сделки.
Всё это вполне реально. Главное — владеть полной и правдивой информацией о жилом комплексе, собственниках, инфраструктуре и проч. У меня есть доступ ко всем базам, где эту информацию можно раздобыть. Я в сфере недвижимости уже более десяти лет, поэтому знаю все подводные камни. Постоянно общаюсь с застройщиками, слежу за тенденциями рынка. Всё выясним, выспросим, найдём лучшие предложения.
Я буду присутствовать в Москве лично, чтобы полностью контролировать все процессы.
Короче говоря, все те риелторско-решэлторские услуги, которые я предлагал в Санкт-Петербурге, теперь будут и в Москве. Знания и компетенции есть. Клиентура уже сама набежала. Почему бы не расшириться?
Работаю в таком же формате, как раньше, — в плотном контакте с клиентом, с максимальной пользой и выгодой для него.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍40🔥19❤10😁4🤮1💩1🤡1🏆1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Посмотреть обзор на квартиру можно здесь.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург, Москва).
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург, Москва).
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍14❤4
Нюансы при продаже коммерческой недвижимости
Сегодня поделюсь историей, которая приключилась в далекие уже времена пандемии COVID-19 — когда решэлторЪ был еще молодой и не очень опытный. Обычно я пишу, как надо продавать, а в этой раз расскажу, как не надо.
Обратился ко мне один человек с просьбой продать большое коммерческое помещение на Гражданском проспекте. Там были магазин, аптека, что-то еще — уже не помню, да и не суть важно. Офис клиента находился там же.
Я приехал к нему в офис, начал расспрашивать, что к чему. Оказалось, что у этого помещения три собственника. Один — мой клиент, второй обитал где-то за границей, а третий жил в России, но далеко. Я, конечно, первым делом поинтересовался насчет этих двух его партнеров — а они-то, дескать, согласны продавать? Он меня заверил, что всё уже с ними обсудил, они в курсе, продавать согласны.
Нужно бы тогда с ними встретиться, говорю. Обсудить это дело, принять, так сказать, коллективное решение. Но он стал объяснять, что такой возможности нет. У меня, конечно, сразу нехорошее предчувствие возникло. Когда не знаешь, кто чем живет и чем дышит, то не факт, что всё сложится благоприятно. Но я поверил на слово взрослому человеку с жизненным опытом, состоявшемуся бизнесмену, умеющему считать деньги, время и принимать на себя ответственность.
Ладно, говорю, раз не хотите организовать нам встречу, то будем работать по такому принципу. Заключаем с вами договор и работаем по предоплате. Вы оплачиваете авансом стоимость маркетинга — на месяц вперед. А после продажи я все эти расходы вычту из своей комиссии. Его это устроило, и я приступил к работе.
В продаже коммерческой недвижимости есть свои нюансы. Нужно разглядеть, нащупать коммерческую ценность в объекте — понять, для чего он нужен, кому подходит, какой целевой аудитории будет интересен, под что его можно использовать. Мне как человеку из бизнеса эти тонкости хорошо знакомы. Я сразу смекаю, кому предложить, как преподнести и за сколько можно продать. Рисую портрет потенциального покупателя у себя в голове и, исходя из этого, выстраиваю маркетинг. Главный вопрос, на который нужно ответить, — чтобы что? Это не так просто на самом деле. Я погружаюсь в проблему клиента, размышляю, как правильно выстроить маркетинговую стратегию, как позиционировать объявления, как донести ценность объекта до потенциальных покупателей, объяснить, чем это помещение лучше других. Довольно объемная работа.
Цену клиент задрал на максимум. Но других аналогичных объектов поблизости не было, так что вероятность найти покупателя была. Вытянем, думаю. Выставил я помещение в продажу. Продавал недолго, месяца два-три. Для коммерческого помещения это вообще не срок.
В общем, нашел я реального покупателя. Начали мы вести диалог, обговаривать все вопросы. И тут продавец стал выкидывать какие-то фортели. Попросил аванс 2 млн рублей наличными. Мне это все не по душе было. Пытался я ему объяснять, что так не делают, но он рогом уперся — вынь да положь 2 миллиона. Я даже в этой ситуации был больше на стороне покупателей. Это были два парня, которым как раз очень это помещение приглянулось. Я видел, что им очень хотелось его заполучить. Они готовы были идти на уступки и соглашались на все требования.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Сегодня поделюсь историей, которая приключилась в далекие уже времена пандемии COVID-19 — когда решэлторЪ был еще молодой и не очень опытный. Обычно я пишу, как надо продавать, а в этой раз расскажу, как не надо.
Обратился ко мне один человек с просьбой продать большое коммерческое помещение на Гражданском проспекте. Там были магазин, аптека, что-то еще — уже не помню, да и не суть важно. Офис клиента находился там же.
Я приехал к нему в офис, начал расспрашивать, что к чему. Оказалось, что у этого помещения три собственника. Один — мой клиент, второй обитал где-то за границей, а третий жил в России, но далеко. Я, конечно, первым делом поинтересовался насчет этих двух его партнеров — а они-то, дескать, согласны продавать? Он меня заверил, что всё уже с ними обсудил, они в курсе, продавать согласны.
Нужно бы тогда с ними встретиться, говорю. Обсудить это дело, принять, так сказать, коллективное решение. Но он стал объяснять, что такой возможности нет. У меня, конечно, сразу нехорошее предчувствие возникло. Когда не знаешь, кто чем живет и чем дышит, то не факт, что всё сложится благоприятно. Но я поверил на слово взрослому человеку с жизненным опытом, состоявшемуся бизнесмену, умеющему считать деньги, время и принимать на себя ответственность.
Ладно, говорю, раз не хотите организовать нам встречу, то будем работать по такому принципу. Заключаем с вами договор и работаем по предоплате. Вы оплачиваете авансом стоимость маркетинга — на месяц вперед. А после продажи я все эти расходы вычту из своей комиссии. Его это устроило, и я приступил к работе.
В продаже коммерческой недвижимости есть свои нюансы. Нужно разглядеть, нащупать коммерческую ценность в объекте — понять, для чего он нужен, кому подходит, какой целевой аудитории будет интересен, под что его можно использовать. Мне как человеку из бизнеса эти тонкости хорошо знакомы. Я сразу смекаю, кому предложить, как преподнести и за сколько можно продать. Рисую портрет потенциального покупателя у себя в голове и, исходя из этого, выстраиваю маркетинг. Главный вопрос, на который нужно ответить, — чтобы что? Это не так просто на самом деле. Я погружаюсь в проблему клиента, размышляю, как правильно выстроить маркетинговую стратегию, как позиционировать объявления, как донести ценность объекта до потенциальных покупателей, объяснить, чем это помещение лучше других. Довольно объемная работа.
Цену клиент задрал на максимум. Но других аналогичных объектов поблизости не было, так что вероятность найти покупателя была. Вытянем, думаю. Выставил я помещение в продажу. Продавал недолго, месяца два-три. Для коммерческого помещения это вообще не срок.
В общем, нашел я реального покупателя. Начали мы вести диалог, обговаривать все вопросы. И тут продавец стал выкидывать какие-то фортели. Попросил аванс 2 млн рублей наличными. Мне это все не по душе было. Пытался я ему объяснять, что так не делают, но он рогом уперся — вынь да положь 2 миллиона. Я даже в этой ситуации был больше на стороне покупателей. Это были два парня, которым как раз очень это помещение приглянулось. Я видел, что им очень хотелось его заполучить. Они готовы были идти на уступки и соглашались на все требования.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍4❤2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Начали готовить предварительный договор — всё документально оформляем, чтобы внести эти 2 млн. Долго и тяжело шло согласование этого договора — владелец постоянно пытался выкручивать руки этим ребятам. Скажем так, вел себя неэкологично. Но в итоге всё утрясли, согласовали и договорились. И ведем дальше разговор о внесении 2 млн. И что вы думаете? Вдруг выясняется, что те двое его партнеров вообще не в курсе всей этой истории и ничего продавать не хотят.
Я готов был ведро пепла себе на голову высыпать за собственную недальновидность. За то, что не дожал тогда ситуацию с подписанием договора со всеми участниками. Хорошо еще, что не потратил свои деньги на рекламу. Хотя эти затраты несопоставимы с тем объемом работы, который мне пришлось проделать.
Еще раз убедился, что ум и возраст не всегда идут рука об руку. Человеку 60 лет было, «а в башке, слышь-ка, — ну хоть бы мыслишка!». И я, и покупатели были в негодовании. Как может человек на голубом глазу уверять, что все его партнеры в курсе продажи помещения? Что это вообще?
В общем, сделка развалилась, но я извлек из нее хороший урок. И никогда, ни при каких обстоятельствах больше не беру объект в продажу, пока не увижу всех собственников, не услышу их четкое «да», и не заключу с каждым договор. Даже если физически это сделать нельзя, то по видеосвязи можно обсудить эти вопросы, а договор заключить дистанционно.
Если у помещения несколько собственников, то все они должны собраться за одним столом, обсудить все детали, прописать все условия на бумаге и потом двигаться в одном направлении — к продаже. Каждый должен понимать, сколько денег он получает. Стоимость квадратного метра, стоимость доли или процентные соотношения — всё прописывается в договоре. И тогда будет успех. В следующий раз расскажу историю, как я, наученный этим горьким опытом, успешно продал коммунальную квартиру. Там, правда, были другие сложности, но и с ними я справился.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Начали готовить предварительный договор — всё документально оформляем, чтобы внести эти 2 млн. Долго и тяжело шло согласование этого договора — владелец постоянно пытался выкручивать руки этим ребятам. Скажем так, вел себя неэкологично. Но в итоге всё утрясли, согласовали и договорились. И ведем дальше разговор о внесении 2 млн. И что вы думаете? Вдруг выясняется, что те двое его партнеров вообще не в курсе всей этой истории и ничего продавать не хотят.
Я готов был ведро пепла себе на голову высыпать за собственную недальновидность. За то, что не дожал тогда ситуацию с подписанием договора со всеми участниками. Хорошо еще, что не потратил свои деньги на рекламу. Хотя эти затраты несопоставимы с тем объемом работы, который мне пришлось проделать.
Еще раз убедился, что ум и возраст не всегда идут рука об руку. Человеку 60 лет было, «а в башке, слышь-ка, — ну хоть бы мыслишка!». И я, и покупатели были в негодовании. Как может человек на голубом глазу уверять, что все его партнеры в курсе продажи помещения? Что это вообще?
В общем, сделка развалилась, но я извлек из нее хороший урок. И никогда, ни при каких обстоятельствах больше не беру объект в продажу, пока не увижу всех собственников, не услышу их четкое «да», и не заключу с каждым договор. Даже если физически это сделать нельзя, то по видеосвязи можно обсудить эти вопросы, а договор заключить дистанционно.
Если у помещения несколько собственников, то все они должны собраться за одним столом, обсудить все детали, прописать все условия на бумаге и потом двигаться в одном направлении — к продаже. Каждый должен понимать, сколько денег он получает. Стоимость квадратного метра, стоимость доли или процентные соотношения — всё прописывается в договоре. И тогда будет успех. В следующий раз расскажу историю, как я, наученный этим горьким опытом, успешно продал коммунальную квартиру. Там, правда, были другие сложности, но и с ними я справился.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍31
Как я продавал коммуналку с 5 собственниками
В предыдущем посте я рассказывал, как продавал коммерческое помещение и совершил большую ошибку — не встретился и не поговорил со всеми собственниками. Это было для меня хорошим уроком, и теперь я действую осмотрительно. Как, например, в этой истории с продажей коммуналки.
В Питере много коммунальных квартир. Это, можно сказать, «коммунальная столица России».
Одно время действовала целевая программа их расселения, сейчас другие механизмы работают, но коммуналок по-прежнему очень много. И я периодически такое жилье продаю.
А продать коммунальную квартиру — это, скажу я вам, та еще работёнка. Очень непросто добиться, чтобы все жильцы договорились между собой. Каждый сосед тянет одеяло на себя, пытается всеми правдами и неправдами выбить себе какие-то преференции. Один начинает воду мутить, другие подтягиваются, слово за слово — и все, каши не сваришь. Поэтому тут на первое место выходит психологическая и эмоциональная составляющая. Приходится иной раз ужом извиваться, чтобы найти решение, устраивающее всех.
Однажды продавал коммуналку со встречными покупками. Вроде уже всё было говорено-обговорено. Дошло дело до приема комнаты, и вдруг бац — оказалось, что из комнаты вывезли шкаф. А покупателю (соседу по коммуналке — там сложная сделка была, запутанная) было обещано, что шкаф останется. Вроде бы мелочь в масштабах квартиры-то, а он уперся рогом — не буду, говорит, принимать комнату без шкафа, дело принципа. В общем, расслабляться нельзя до последнего. А бывает, что прямо на сделке начинают фортели выкидывать. Сейчас расскажу, как было дело.
Обратилась ко мне агент по недвижимости — опытная, грамотная, я ее давно знал, потому что в одном доме жили. И она меня хорошо знала. Написала мне во «ВКонтакте» с просьбой помочь с продажей своей квартиры на Невском проспекте. Я удивился, даже подумал, может, подвох какой-то. Подожди, говорю, Елена, ты же сама агент. И она объяснила, что квартира коммунальная — 5 собственников. Если говорит, я буду ее продавать, то ко мне будет предвзятое отношение. Все будут думать, что я в свою пользу дело поверну. Поэтому, говорит, мне нужен человек, на которого можно положиться и который не развалит сделку.
Выяснилось, что два собственника — люди крайне проблемные. Вроде того товарища, который из-за шкафа готов был в судебных тяжбах погрязнуть. Короче, люди с тараканами в голове. Как правило, так и бывает — продать хотят все собственники, кроме одного или двух. И наиболее несговорчивый будет владелец самой маленькой комнаты. Он понимает, что продав ее, он едва-едва наберет на другое жилье, а то и вовсе не сможет ничего приобрести. И начинает заламывать цену, не сопоставимую с рыночной стоимостью его доли. Это и становится камнем преткновения и проблемой для всех остальных собственников. Такой человек — самое слабое звено в цепи. И нужно находить с ним общий язык.
Значит так, говорю. Собирай в квартире всех собственников с документами на свои доли. А в этой квартире было 6 комнат и 5 собственников. Я с ними со всеми поговорю, выясню потребности, хотелки, пожелания, разведаю все их мечты и закидоны. Постараюсь все эти вещи непосредственно в разговоре отработать, учесть, заключу с ними договоры на продажу, и начнем работать. На том и порешили.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
В предыдущем посте я рассказывал, как продавал коммерческое помещение и совершил большую ошибку — не встретился и не поговорил со всеми собственниками. Это было для меня хорошим уроком, и теперь я действую осмотрительно. Как, например, в этой истории с продажей коммуналки.
В Питере много коммунальных квартир. Это, можно сказать, «коммунальная столица России».
Одно время действовала целевая программа их расселения, сейчас другие механизмы работают, но коммуналок по-прежнему очень много. И я периодически такое жилье продаю.
А продать коммунальную квартиру — это, скажу я вам, та еще работёнка. Очень непросто добиться, чтобы все жильцы договорились между собой. Каждый сосед тянет одеяло на себя, пытается всеми правдами и неправдами выбить себе какие-то преференции. Один начинает воду мутить, другие подтягиваются, слово за слово — и все, каши не сваришь. Поэтому тут на первое место выходит психологическая и эмоциональная составляющая. Приходится иной раз ужом извиваться, чтобы найти решение, устраивающее всех.
Однажды продавал коммуналку со встречными покупками. Вроде уже всё было говорено-обговорено. Дошло дело до приема комнаты, и вдруг бац — оказалось, что из комнаты вывезли шкаф. А покупателю (соседу по коммуналке — там сложная сделка была, запутанная) было обещано, что шкаф останется. Вроде бы мелочь в масштабах квартиры-то, а он уперся рогом — не буду, говорит, принимать комнату без шкафа, дело принципа. В общем, расслабляться нельзя до последнего. А бывает, что прямо на сделке начинают фортели выкидывать. Сейчас расскажу, как было дело.
Обратилась ко мне агент по недвижимости — опытная, грамотная, я ее давно знал, потому что в одном доме жили. И она меня хорошо знала. Написала мне во «ВКонтакте» с просьбой помочь с продажей своей квартиры на Невском проспекте. Я удивился, даже подумал, может, подвох какой-то. Подожди, говорю, Елена, ты же сама агент. И она объяснила, что квартира коммунальная — 5 собственников. Если говорит, я буду ее продавать, то ко мне будет предвзятое отношение. Все будут думать, что я в свою пользу дело поверну. Поэтому, говорит, мне нужен человек, на которого можно положиться и который не развалит сделку.
Выяснилось, что два собственника — люди крайне проблемные. Вроде того товарища, который из-за шкафа готов был в судебных тяжбах погрязнуть. Короче, люди с тараканами в голове. Как правило, так и бывает — продать хотят все собственники, кроме одного или двух. И наиболее несговорчивый будет владелец самой маленькой комнаты. Он понимает, что продав ее, он едва-едва наберет на другое жилье, а то и вовсе не сможет ничего приобрести. И начинает заламывать цену, не сопоставимую с рыночной стоимостью его доли. Это и становится камнем преткновения и проблемой для всех остальных собственников. Такой человек — самое слабое звено в цепи. И нужно находить с ним общий язык.
Значит так, говорю. Собирай в квартире всех собственников с документами на свои доли. А в этой квартире было 6 комнат и 5 собственников. Я с ними со всеми поговорю, выясню потребности, хотелки, пожелания, разведаю все их мечты и закидоны. Постараюсь все эти вещи непосредственно в разговоре отработать, учесть, заключу с ними договоры на продажу, и начнем работать. На том и порешили.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍14❤5
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Она всё организовала, все обещали прийти. Но, как это водится, один не явился. Это был как раз тот проблемный жилец, Александр. Работал анестезиологом. У него была самая маленькая комната. И, как это водится, он хотел получить самый большой куш за нее. Я с ним созвонился, объяснил, что к чему. Долго мы беседовали, но в итоге пришли к консенсусу.
Помните фильм «Место встречи изменить нельзя»? Там главный герой, следователь Глеб Жеглов, поделился правилами, которыми руководствовался в своей работе. Я их всегда применяю в своей практике, вот в этом посте про них рассказывал. Очень хорошие правила, жизненные. В общем, нащупал я какую-то общую тему, нашел точки соприкосновения, подписали мы с ним договор, и начал я работать.
В двух словах расскажу про квартиру. 120 квадратных метров, шесть просторных изолированных комнат, три потрясающих камина с изразцами — объекты культурного наследия. В разных стилях и в шикарном состоянии. Редко такое встретишь. Сама квартира убитая вусмерть — типичная коммуналка. Стоила дорого — на тот момент цена была 18-20 миллионов.
И все бы ничего, но была одна загвоздка. Александр категорически не соглашался платить комиссию. Вот или так, или никак — ничего платить не буду. И второй сосед, с тараканами в голове, тоже платить отказался. За них, естественно, никто платить не хотел, и все попросили меня как-то это дело уладить, придумать план. В общем, доверяли мне.
А это очень важно, чтобы риелтору доверяли. Вся наша работа основана на доверии. Если у клиента будут какие-то сомнения в честности риелтора, многие сделки будут просто разваливаться. Поэтому харизма должна быть у агента, эмпатия, некий внутренний стержень, чтобы сразу от него позитивный сигнал исходил — я человек надежный, мне доверять можно.
Хорошо, говорю, давайте мы эту комиссию нигде в договоре указывать не будем. И эти двое про нее даже не узнают. Сказано — сделано.
Покупатель нашелся быстро. Звали ее Любовь и пришла она без агента. Осмотрела квартиру, ей все понравилось. Она как раз искала такую — под капитальный ремонт, чтобы всё снести и сделать кабинеты, спальню и т. д. И стал я с ней беседовать, отрабатывать ее страхи и возражения, чтобы она не побоялась внести крупный аванс — 450 тыс. рублей. Это и была моя комиссия.
Я смог ей объяснить, что по определенным причинам мы не можем показать эти 450 тыс. в договоре. То есть из стоимости объекта отнимем эти деньги, и по бумагам стоимость квартиры будет не 20 млн руб., а 19 550 000 руб. А 450 тыс. проведем как услуги риелтора.
Она внесла аванс. А когда рассказала об этом мужу, тот покрутил пальцем у виска и сказал, что можешь, дескать, теперь распрощаться с этими деньгами. Риелтор этот, говорит, исчезнет из арендованного офиса, и никогда ты его больше не найдешь. У неё паника. Она приехала ко мне в офис. И опять я включил всё своё мастерство психолога и переговорщика, чтобы успокоить её и заверить, что всё будет в порядке. Что моя репутация несопоставима с этими деньгами. В итоге она уехала — счастливая и довольная.
Мы начали готовить сделку. У неё риелтора не было, так что я впрягся. Помог одобрить ипотеку в банке. Там еще была проблема с оценкой. Дом, который стоял рядом (следующий по улице), во время войны разбомбили, а потом на его месте построили новый. Но у него была уже другая конфигурация, и один оконный проём в квартире заложили кирпичом. А на плане окно осталось. Пришлось нажать на свои рычаги, чтобы банк согласовал нам этот объект, потому что нарушение планировки-то грубейшее. В общем, совместно с оценщиками мы всё это провернули.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Она всё организовала, все обещали прийти. Но, как это водится, один не явился. Это был как раз тот проблемный жилец, Александр. Работал анестезиологом. У него была самая маленькая комната. И, как это водится, он хотел получить самый большой куш за нее. Я с ним созвонился, объяснил, что к чему. Долго мы беседовали, но в итоге пришли к консенсусу.
Помните фильм «Место встречи изменить нельзя»? Там главный герой, следователь Глеб Жеглов, поделился правилами, которыми руководствовался в своей работе. Я их всегда применяю в своей практике, вот в этом посте про них рассказывал. Очень хорошие правила, жизненные. В общем, нащупал я какую-то общую тему, нашел точки соприкосновения, подписали мы с ним договор, и начал я работать.
В двух словах расскажу про квартиру. 120 квадратных метров, шесть просторных изолированных комнат, три потрясающих камина с изразцами — объекты культурного наследия. В разных стилях и в шикарном состоянии. Редко такое встретишь. Сама квартира убитая вусмерть — типичная коммуналка. Стоила дорого — на тот момент цена была 18-20 миллионов.
И все бы ничего, но была одна загвоздка. Александр категорически не соглашался платить комиссию. Вот или так, или никак — ничего платить не буду. И второй сосед, с тараканами в голове, тоже платить отказался. За них, естественно, никто платить не хотел, и все попросили меня как-то это дело уладить, придумать план. В общем, доверяли мне.
А это очень важно, чтобы риелтору доверяли. Вся наша работа основана на доверии. Если у клиента будут какие-то сомнения в честности риелтора, многие сделки будут просто разваливаться. Поэтому харизма должна быть у агента, эмпатия, некий внутренний стержень, чтобы сразу от него позитивный сигнал исходил — я человек надежный, мне доверять можно.
Хорошо, говорю, давайте мы эту комиссию нигде в договоре указывать не будем. И эти двое про нее даже не узнают. Сказано — сделано.
Покупатель нашелся быстро. Звали ее Любовь и пришла она без агента. Осмотрела квартиру, ей все понравилось. Она как раз искала такую — под капитальный ремонт, чтобы всё снести и сделать кабинеты, спальню и т. д. И стал я с ней беседовать, отрабатывать ее страхи и возражения, чтобы она не побоялась внести крупный аванс — 450 тыс. рублей. Это и была моя комиссия.
Я смог ей объяснить, что по определенным причинам мы не можем показать эти 450 тыс. в договоре. То есть из стоимости объекта отнимем эти деньги, и по бумагам стоимость квартиры будет не 20 млн руб., а 19 550 000 руб. А 450 тыс. проведем как услуги риелтора.
Она внесла аванс. А когда рассказала об этом мужу, тот покрутил пальцем у виска и сказал, что можешь, дескать, теперь распрощаться с этими деньгами. Риелтор этот, говорит, исчезнет из арендованного офиса, и никогда ты его больше не найдешь. У неё паника. Она приехала ко мне в офис. И опять я включил всё своё мастерство психолога и переговорщика, чтобы успокоить её и заверить, что всё будет в порядке. Что моя репутация несопоставима с этими деньгами. В итоге она уехала — счастливая и довольная.
Мы начали готовить сделку. У неё риелтора не было, так что я впрягся. Помог одобрить ипотеку в банке. Там еще была проблема с оценкой. Дом, который стоял рядом (следующий по улице), во время войны разбомбили, а потом на его месте построили новый. Но у него была уже другая конфигурация, и один оконный проём в квартире заложили кирпичом. А на плане окно осталось. Пришлось нажать на свои рычаги, чтобы банк согласовал нам этот объект, потому что нарушение планировки-то грубейшее. В общем, совместно с оценщиками мы всё это провернули.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍13❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО И СЕРЕДИНА⬆️
Дальше начался процесс согласования договора. Очень непростой из-за двух несговорчивых собственников. Они требовали больше денег, выкатывали постоянно новые условия. Но мало-помалу дело двигалось. И вот мы приехали в банк на подписание договора. Вдруг собственник, который больше всех мутил воду, заявляет — а где мои деньги? Пока в руках не увижу, ничего подписывать не буду. То есть человек был не от мира сего, буквально. Все в шоке, менеджер банка в осадок выпала. Второй несговорчивый собственник, глядя на первого, тоже начал требовать денег немедленно. И я понял, что сделка рушится.
Хватаю этого врача за руку и тащу в коридор. И начинаю ещё раз ему проговаривать всё, что было уже говорено-переговорено на протяжении нескольких месяцев. И вижу, как прямо в процессе разговора у него какой-то тумблер в голове перещёлкнулся, пустота в глазах пропала, и включилось логическое мышление. Согласился он подписать договор. И второй смутьян, глядя на него, тоже согласился.
Вот такие моменты — они как раз и показывают мастерство настоящего риелтора. Это психологические аспекты моей профессии, которые не менее важны, чем юридические, как я уже говорил. Нужно суметь быстро перевести разговор в продуктивное и позитивное русло, чтобы не сорвать сделку.
Бывают и ещё хлеще ситуации. Люди начинают на сделке ругаться и чуть ли не с кулаками друг на друга бросаются. Эмоции зашкаливают, и на первый план выходят инстинкты и рефлексы. Люди приходят на сделку настолько напряжёнными, что мозг у них отключается, а разум как будто затуманивается. Они нервничают, пот градом катится, потому что страшно, когда на кону десятки миллионов рублей. Страшно и непонятно, а ситуацию контролировать они не могут, и начинается паника.
В итоге мы подписали договор, заложили деньги на аккредитив, сдали на электронную регистрацию. С этой регистрацией были некоторые проблемы, и я опять нажал на рычаги, чтобы эти дела утрясти и ускорить регистрацию в Росреестре. Регистрация прошла, квартиру мы передали. А моя знакомая после всех этих перипетий призналась, что мало надеялась вообще на успешную продажу. И выбрала меня как единственного риелтора, который, по её мнению, смог бы это дело осуществить. Поняла, говорит, что не ошиблась в выборе — ты разыграл партию блестяще, высший пилотаж.
Эта история лишний раз доказывает, что только опытный риелтор, который проводит клиента через сделку буквально за руку, может реально помочь продать жилье. И не просто закрывает сделку, а становится для своих клиентов персональным риелтором на всю жизнь. В этот раз, кстати, так и получилось. Как-нибудь расскажу продолжение этой истории.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Дальше начался процесс согласования договора. Очень непростой из-за двух несговорчивых собственников. Они требовали больше денег, выкатывали постоянно новые условия. Но мало-помалу дело двигалось. И вот мы приехали в банк на подписание договора. Вдруг собственник, который больше всех мутил воду, заявляет — а где мои деньги? Пока в руках не увижу, ничего подписывать не буду. То есть человек был не от мира сего, буквально. Все в шоке, менеджер банка в осадок выпала. Второй несговорчивый собственник, глядя на первого, тоже начал требовать денег немедленно. И я понял, что сделка рушится.
Хватаю этого врача за руку и тащу в коридор. И начинаю ещё раз ему проговаривать всё, что было уже говорено-переговорено на протяжении нескольких месяцев. И вижу, как прямо в процессе разговора у него какой-то тумблер в голове перещёлкнулся, пустота в глазах пропала, и включилось логическое мышление. Согласился он подписать договор. И второй смутьян, глядя на него, тоже согласился.
Вот такие моменты — они как раз и показывают мастерство настоящего риелтора. Это психологические аспекты моей профессии, которые не менее важны, чем юридические, как я уже говорил. Нужно суметь быстро перевести разговор в продуктивное и позитивное русло, чтобы не сорвать сделку.
Бывают и ещё хлеще ситуации. Люди начинают на сделке ругаться и чуть ли не с кулаками друг на друга бросаются. Эмоции зашкаливают, и на первый план выходят инстинкты и рефлексы. Люди приходят на сделку настолько напряжёнными, что мозг у них отключается, а разум как будто затуманивается. Они нервничают, пот градом катится, потому что страшно, когда на кону десятки миллионов рублей. Страшно и непонятно, а ситуацию контролировать они не могут, и начинается паника.
В итоге мы подписали договор, заложили деньги на аккредитив, сдали на электронную регистрацию. С этой регистрацией были некоторые проблемы, и я опять нажал на рычаги, чтобы эти дела утрясти и ускорить регистрацию в Росреестре. Регистрация прошла, квартиру мы передали. А моя знакомая после всех этих перипетий призналась, что мало надеялась вообще на успешную продажу. И выбрала меня как единственного риелтора, который, по её мнению, смог бы это дело осуществить. Поняла, говорит, что не ошиблась в выборе — ты разыграл партию блестяще, высший пилотаж.
Эта история лишний раз доказывает, что только опытный риелтор, который проводит клиента через сделку буквально за руку, может реально помочь продать жилье. И не просто закрывает сделку, а становится для своих клиентов персональным риелтором на всю жизнь. В этот раз, кстати, так и получилось. Как-нибудь расскажу продолжение этой истории.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
🔥35❤4😁1
Недвижимость как актив
Я уже давно твержу, что сейчас самое время покупать недвижимость. Не акции, не облигации, не золото с бриллиантами, а дома и квартиры. Особенно на вторичном рынке. Это лучший способ сохранить и приумножить имеющиеся сбережения. Даже покупка комнаты сегодня — очень выгодное вложение денег. И вот почему.
Взгляните на график, который представлен на первой картинке к посту. На нём показана динамика изменения цен на квартиры в Санкт-Петербурге (стоимость квадратного метра), начиная с 2005 года. Сплошная линия — это вторичка, пунктирная — первичка. Видно, что кривая неуклонно ползёт вверх. Были моменты (я их отметил синими кружочками), когда цены опускались. Но за каждым таким падением следовал отскок на более высокий уровень.
Даже если взглянуть на график с 1996 года, то картина не изменится. Ни разу не было тотального обрушения цен на недвижимость. А вот обратные ситуации случались. Квартира, которая в 1998 году стоила 20 тыс. долларов, через год продавалась уже за 60 тыс.
За любым падением всегда следует взлёт. Даже если на сто лет назад копнуть, всё то же самое будет. Великая депрессия, чёрные понедельники, чёрные лебеди, а вслед за ними — подъём экономики, рост спроса и цен. Каковы бы ни были экономические и инфляционные факторы, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
Да, сейчас ситуация непростая. Но рано или поздно ставка ЦБ пойдёт вниз, и депозиты станут непривлекательны. И у владельцев депозитов встанет вопрос — а что делать с деньгами? Некоторые уже сейчас этим вопросом озаботились, деньги с депозитов снимают и покупают квартиры.
Недавно разговаривал с одним агентом по недвижимости. У него уже два клиента так поступили. Потому что люди на депозиты перестают надеяться. Снимают 300 тыс., и банк начинает вопросы задавать — а где вы эти деньги взяли? И приходится объяснять, что да как. И народ не сегодня-завтра начнёт вытаскивать свои денежки с депозитов и переводить их во что-то более осязаемое — в квартиры.
Возникнет спрос на недвижимость, и вырастут цены — круг замкнётся. Всё, что сейчас продаётся, станет дороже. И тот, кто сейчас вложит деньги в недвижимость, окажется в плюсе. Через несколько лет он будет гордиться своей прозорливостью, радоваться и удивляться тому, как дёшево ему удалось купить квартиру.
Хотя сейчас некоторым кажется, что рынок падающий, что жильё будет и дальше только дешеветь. Да не будет оно дешеветь до бесконечности. Со дня на день могут цены вверх пойти. Я в недвижимости варюсь с 2015 года. И уже десять лет слышу — ой, скоро ценник упадёт, всё подешевеет, рынок рухнет. И за это время цены на жильё выросли уже раза в два. В 2015 году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке была 105-107 тысяч рублей. А сейчас — 205 тысяч! На второй картинке эти цифры привожу — данные авторитетного сайта, где представлена аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я уже давно твержу, что сейчас самое время покупать недвижимость. Не акции, не облигации, не золото с бриллиантами, а дома и квартиры. Особенно на вторичном рынке. Это лучший способ сохранить и приумножить имеющиеся сбережения. Даже покупка комнаты сегодня — очень выгодное вложение денег. И вот почему.
Взгляните на график, который представлен на первой картинке к посту. На нём показана динамика изменения цен на квартиры в Санкт-Петербурге (стоимость квадратного метра), начиная с 2005 года. Сплошная линия — это вторичка, пунктирная — первичка. Видно, что кривая неуклонно ползёт вверх. Были моменты (я их отметил синими кружочками), когда цены опускались. Но за каждым таким падением следовал отскок на более высокий уровень.
Даже если взглянуть на график с 1996 года, то картина не изменится. Ни разу не было тотального обрушения цен на недвижимость. А вот обратные ситуации случались. Квартира, которая в 1998 году стоила 20 тыс. долларов, через год продавалась уже за 60 тыс.
За любым падением всегда следует взлёт. Даже если на сто лет назад копнуть, всё то же самое будет. Великая депрессия, чёрные понедельники, чёрные лебеди, а вслед за ними — подъём экономики, рост спроса и цен. Каковы бы ни были экономические и инфляционные факторы, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут.
Да, сейчас ситуация непростая. Но рано или поздно ставка ЦБ пойдёт вниз, и депозиты станут непривлекательны. И у владельцев депозитов встанет вопрос — а что делать с деньгами? Некоторые уже сейчас этим вопросом озаботились, деньги с депозитов снимают и покупают квартиры.
Недавно разговаривал с одним агентом по недвижимости. У него уже два клиента так поступили. Потому что люди на депозиты перестают надеяться. Снимают 300 тыс., и банк начинает вопросы задавать — а где вы эти деньги взяли? И приходится объяснять, что да как. И народ не сегодня-завтра начнёт вытаскивать свои денежки с депозитов и переводить их во что-то более осязаемое — в квартиры.
Возникнет спрос на недвижимость, и вырастут цены — круг замкнётся. Всё, что сейчас продаётся, станет дороже. И тот, кто сейчас вложит деньги в недвижимость, окажется в плюсе. Через несколько лет он будет гордиться своей прозорливостью, радоваться и удивляться тому, как дёшево ему удалось купить квартиру.
Хотя сейчас некоторым кажется, что рынок падающий, что жильё будет и дальше только дешеветь. Да не будет оно дешеветь до бесконечности. Со дня на день могут цены вверх пойти. Я в недвижимости варюсь с 2015 года. И уже десять лет слышу — ой, скоро ценник упадёт, всё подешевеет, рынок рухнет. И за это время цены на жильё выросли уже раза в два. В 2015 году средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке была 105-107 тысяч рублей. А сейчас — 205 тысяч! На второй картинке эти цифры привожу — данные авторитетного сайта, где представлена аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍6❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Квартира, которая сегодня стоит 5 млн рублей, завтра будет стоить 10 млн. Эта простая арифметика абсолютно понятна большинству людей. Мало кто разбирается в акциях, облигациях и других ценных бумагах. Есть, правда, и такие, которые думают, что разбираются, вкладывают деньги, но, как правило, с концами. Отдали свои кровные, подождали, всё потеряли, почесали в затылке и забыли про эти акции. А с недвижимостью такого никогда не было. Это актив, который не сгорит и не обесценится. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы это понять.
Если денег мало, можно даже купить комнату в коммунальной квартире. Она будет расти в цене, её можно сдавать и получать потом годами неплохой и стабильный доход. В ней можно жить, в конце концов, или продать через некоторое время дороже. Не было за всю историю такого, чтобы на продаже недвижимости люди теряли деньги — она всегда росла в цене, даже в самые смутные времена. Это физический актив, за который можно не беспокоиться и не волноваться. И в любое время его можно конвертировать в живые деньги. Это, так сказать, активный актив, который всегда с вами.
А вот вклады на депозитах — это актив пассивный, который медленно, но верно превращается в труху, потому что никакие проценты по вкладам не перекрывают инфляцию. Неважно, какой рынок — падающий или растущий, деньги всегда обесцениваются. И рубли, и доллары, и евро — любые деньги обесцениваются. Сравните доллар 2015 года и нынешний. У них совершенно разная покупательная способность. В Европе десять лет назад люди в карманах таскали купюры по 10-20 евро и даже евроценты — монетки. А сегодня 50, 100, 200 евро уже носят, потому что обесценились и там деньги.
Так что депозиты лучше использовать как промежуточный инструмент для вложения денег во что-то более надежное. Например, в недвижимость.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Квартира, которая сегодня стоит 5 млн рублей, завтра будет стоить 10 млн. Эта простая арифметика абсолютно понятна большинству людей. Мало кто разбирается в акциях, облигациях и других ценных бумагах. Есть, правда, и такие, которые думают, что разбираются, вкладывают деньги, но, как правило, с концами. Отдали свои кровные, подождали, всё потеряли, почесали в затылке и забыли про эти акции. А с недвижимостью такого никогда не было. Это актив, который не сгорит и не обесценится. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы это понять.
Если денег мало, можно даже купить комнату в коммунальной квартире. Она будет расти в цене, её можно сдавать и получать потом годами неплохой и стабильный доход. В ней можно жить, в конце концов, или продать через некоторое время дороже. Не было за всю историю такого, чтобы на продаже недвижимости люди теряли деньги — она всегда росла в цене, даже в самые смутные времена. Это физический актив, за который можно не беспокоиться и не волноваться. И в любое время его можно конвертировать в живые деньги. Это, так сказать, активный актив, который всегда с вами.
А вот вклады на депозитах — это актив пассивный, который медленно, но верно превращается в труху, потому что никакие проценты по вкладам не перекрывают инфляцию. Неважно, какой рынок — падающий или растущий, деньги всегда обесцениваются. И рубли, и доллары, и евро — любые деньги обесцениваются. Сравните доллар 2015 года и нынешний. У них совершенно разная покупательная способность. В Европе десять лет назад люди в карманах таскали купюры по 10-20 евро и даже евроценты — монетки. А сегодня 50, 100, 200 евро уже носят, потому что обесценились и там деньги.
Так что депозиты лучше использовать как промежуточный инструмент для вложения денег во что-то более надежное. Например, в недвижимость.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍13❤1
Как продать квартиру на 1 млн дороже
Я в своих историях всегда подчёркиваю выгоды, которые получает клиент, обратившийся ко мне за помощью. Рассказывал, как выбил скидку 800 000 руб. при покупке квартиры на вторичке, как «подвинул» застройщика на 500 000 рублей, как опустил на 950 000 руб. цену квартиры, которая и так уже продавалась по низу рынка.
Да, я приношу клиенту выгоду не 50-100 тыс. рублей, которые обычно закладывают в торг, а на порядок больше. Некоторым кажется, что это невозможно и я просто цену себе набиваю. Но всё дело в том, что я продаю не квадратные метры, а мечту. Делаю всё возможное, чтобы с самого начала, как только потенциальный покупатель увидел моё объявление, у него в голове складывалась картинка идеального дома — где светло, уютно и где хочется остаться.
Когда человеку квартира нравится, когда он загорелся, то при выборе между мечтой и бюджетом всегда выберет первое. А мечта, как правило, стоит дороже. Иногда намного дороже. Вот я и предлагаю квартиру таким покупателям, которые готовы платить деньги за мечту. Любая оценка квартиры — всегда от лукавого. Она даёт «среднюю температуру по больнице». Это маяк, ориентир. Даже оценщики, с которыми я давно работаю, это признают. Никакая оценка не даст точной стоимости жилья. Точно скажет только покупатель, который будет голосовать рублём за этот объект. Ибо красота — в глазах смотрящего.
Сегодня расскажу, как я создаю эту красоту, и поделюсь историей, как в результате продал квартиру не за 6, 5 млн руб., как ожидал клиент, а за 7,6 млн. И, таким образом, принёс клиенту больше миллиона рублей чистой прибыли. Вот как это было.
19 ноября 2024 года обратилась ко мне собственница квартиры, Татьяна, которая жила во Франции. А её мама (второй собственник) жила во Пскове. В Санкт-Петербурге у них была 3-комнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству. И они хотели её продать. Татьяна собиралась приехать после Нового года, и нужно было постараться в это время провести сделку. Я сначала, конечно, не представлял, как дело пойдёт, но решил действовать и решать проблемы по мере поступления.
Запросил пакет документов, фотографии. На фото было видно, что часть ламината и линолеума отсутствует. Это наводило на подозрения. Как потом выяснилось, в квартире умерла тётя Татьяны и в одном месте покрытие с пола сняли. Ну, меня этим не испугаешь. Я и не такое жильё продавал. Сделал оценку, анализ, просмотрел объявления — по цене выходило 7,2-7,4 млн руб. На картинке к посту привожу эти данные. Но я предложил стартануть с 7,9 млн.
Клиентка обрадовалась. Написала мне, что это выше её самых смелых ожиданий. Она рассчитывала продать жильё за 6-6,5 млн. Нашу переписку привожу на скриншоте. Оговорюсь, что пока я ориентировался только по фото. В реальности саму квартиру я ещё не видел. Документы находились в Питере у знакомых собственницы. Я поехал к человеку, изучил документы, сфотографировал их. Параллельно на меня оформили нотариальную доверенность на сбор необходимых форм и справок. Потом я отправился смотреть квартиру. И то, что я там увидел, повергло меня в ужас.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
Я в своих историях всегда подчёркиваю выгоды, которые получает клиент, обратившийся ко мне за помощью. Рассказывал, как выбил скидку 800 000 руб. при покупке квартиры на вторичке, как «подвинул» застройщика на 500 000 рублей, как опустил на 950 000 руб. цену квартиры, которая и так уже продавалась по низу рынка.
Да, я приношу клиенту выгоду не 50-100 тыс. рублей, которые обычно закладывают в торг, а на порядок больше. Некоторым кажется, что это невозможно и я просто цену себе набиваю. Но всё дело в том, что я продаю не квадратные метры, а мечту. Делаю всё возможное, чтобы с самого начала, как только потенциальный покупатель увидел моё объявление, у него в голове складывалась картинка идеального дома — где светло, уютно и где хочется остаться.
Когда человеку квартира нравится, когда он загорелся, то при выборе между мечтой и бюджетом всегда выберет первое. А мечта, как правило, стоит дороже. Иногда намного дороже. Вот я и предлагаю квартиру таким покупателям, которые готовы платить деньги за мечту. Любая оценка квартиры — всегда от лукавого. Она даёт «среднюю температуру по больнице». Это маяк, ориентир. Даже оценщики, с которыми я давно работаю, это признают. Никакая оценка не даст точной стоимости жилья. Точно скажет только покупатель, который будет голосовать рублём за этот объект. Ибо красота — в глазах смотрящего.
Сегодня расскажу, как я создаю эту красоту, и поделюсь историей, как в результате продал квартиру не за 6, 5 млн руб., как ожидал клиент, а за 7,6 млн. И, таким образом, принёс клиенту больше миллиона рублей чистой прибыли. Вот как это было.
19 ноября 2024 года обратилась ко мне собственница квартиры, Татьяна, которая жила во Франции. А её мама (второй собственник) жила во Пскове. В Санкт-Петербурге у них была 3-комнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству. И они хотели её продать. Татьяна собиралась приехать после Нового года, и нужно было постараться в это время провести сделку. Я сначала, конечно, не представлял, как дело пойдёт, но решил действовать и решать проблемы по мере поступления.
Запросил пакет документов, фотографии. На фото было видно, что часть ламината и линолеума отсутствует. Это наводило на подозрения. Как потом выяснилось, в квартире умерла тётя Татьяны и в одном месте покрытие с пола сняли. Ну, меня этим не испугаешь. Я и не такое жильё продавал. Сделал оценку, анализ, просмотрел объявления — по цене выходило 7,2-7,4 млн руб. На картинке к посту привожу эти данные. Но я предложил стартануть с 7,9 млн.
Клиентка обрадовалась. Написала мне, что это выше её самых смелых ожиданий. Она рассчитывала продать жильё за 6-6,5 млн. Нашу переписку привожу на скриншоте. Оговорюсь, что пока я ориентировался только по фото. В реальности саму квартиру я ещё не видел. Документы находились в Питере у знакомых собственницы. Я поехал к человеку, изучил документы, сфотографировал их. Параллельно на меня оформили нотариальную доверенность на сбор необходимых форм и справок. Потом я отправился смотреть квартиру. И то, что я там увидел, повергло меня в ужас.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ⬇️
👍7❤6
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Квартира была не просто захламлена. Там было огромное количество следов от тараканов и клопов. Под мебелью уже буквально нефть из них образовалась — толстый, жирный, мерзкий чёрный слой вот этой гадости. В общем, квартира была в очень печальном состоянии. На фото, которые мне присылала Татьяна, ничего этого видно не было. Более того, она сказала, что клининг уже проводили и после прислали ей эти фото. Но по факту ничего не сделали, просто деньги взяли. Никто ведь не проверял и не контролировал.
Конечно, я принял решение квартиру расхламить и сделать клининг. Подготовка к продаже имеет очень большое значение. Чистая, ухоженная квартира всегда выигрывает в эмоциональном плане. Эти эмоции срабатывают на подсознательном уровне. Без такой подготовки продавать жильё — дохлый номер.
Я вывез из квартиры всю мебель. Полы пришлось разобрать — в большой комнате снял весь ламинат и линолеум из коридора убрал, чтобы лишних вопросов не было. Прошёл по соседям, попросил, чтобы не афишировали информацию, что в квартире человек умер. Собственно, от соседей я всю эту историю и узнал. Это уже потом мне собственники рассказали, что тётя в квартире умерла. В общем, принял превентивные меры, всем всё объяснил, задобрил, подмаслил. Потому что это сильный такой стоп-фактор, влияющий на решение о покупке.
Потом приступили к уборке. Девчонки, которые там убирались, были в ужасе. Но работу сделали на все 100%. Помыли всё, что можно, натёрли подоконники, так что квартира засияла, заблестела и стала выглядеть совсем по-другому. Помыли окна на лоджии и в самой квартире, и она стала солнечной. Отдраили кафельную плитку, полы, стены. Там стало пахнуть свежестью, а не старьём. Жильё стало вызывать положительные эмоции.
Я сделал подробный видеообзор, чтобы люди сразу видели состояние квартиры. Видеообзоры — часть продающего маркетинга. Равно как и качественные, информативные фотографии, и подробное описание. Видеоконтент стал нормой жизни, люди привыкли всё смотреть вживую, и фотографий порой бывает недостаточно. Видеообзор — это своеобразная экскурсия по квартире. Человек может присмотреться, понять, как там что, примерить на себя.
Расхламление и клининг я сделал за свой счёт, деньги с собственников взял уже после. Обошлось это, кстати, не так дорого. 28 тыс. рублей за вывоз мебели и порядка 8-10 тыс. за клининг. Во время уборки я отправлял владельцам жилья «кружочки» в ТГ — показывал, как идёт процесс.
Наконец, запустил я квартиру в продажу. Назначил цену 7,9 млн. Проходит неделя, другая, месяц — тишина. Потом я начал постепенно опускать цену, нащупывая момент, когда начнётся покупательская активность — звонки и показы. При этом я регулярно отправлял отчёты Татьяне, чтобы она была в курсе дел.
Я всегда скидываю все ссылки на объявления своим клиентам, чтобы они видели, как идёт реклама, что происходит с объектом. Никто из агентов этого не делает. Потому что показывать нечего — спускают обычно всё дело на тормозах. А я считаю своим долгом отчитываться по полной программе, чтобы клиенты чувствовали, что дело движется и мы все в одной лодке.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Квартира была не просто захламлена. Там было огромное количество следов от тараканов и клопов. Под мебелью уже буквально нефть из них образовалась — толстый, жирный, мерзкий чёрный слой вот этой гадости. В общем, квартира была в очень печальном состоянии. На фото, которые мне присылала Татьяна, ничего этого видно не было. Более того, она сказала, что клининг уже проводили и после прислали ей эти фото. Но по факту ничего не сделали, просто деньги взяли. Никто ведь не проверял и не контролировал.
Конечно, я принял решение квартиру расхламить и сделать клининг. Подготовка к продаже имеет очень большое значение. Чистая, ухоженная квартира всегда выигрывает в эмоциональном плане. Эти эмоции срабатывают на подсознательном уровне. Без такой подготовки продавать жильё — дохлый номер.
Я вывез из квартиры всю мебель. Полы пришлось разобрать — в большой комнате снял весь ламинат и линолеум из коридора убрал, чтобы лишних вопросов не было. Прошёл по соседям, попросил, чтобы не афишировали информацию, что в квартире человек умер. Собственно, от соседей я всю эту историю и узнал. Это уже потом мне собственники рассказали, что тётя в квартире умерла. В общем, принял превентивные меры, всем всё объяснил, задобрил, подмаслил. Потому что это сильный такой стоп-фактор, влияющий на решение о покупке.
Потом приступили к уборке. Девчонки, которые там убирались, были в ужасе. Но работу сделали на все 100%. Помыли всё, что можно, натёрли подоконники, так что квартира засияла, заблестела и стала выглядеть совсем по-другому. Помыли окна на лоджии и в самой квартире, и она стала солнечной. Отдраили кафельную плитку, полы, стены. Там стало пахнуть свежестью, а не старьём. Жильё стало вызывать положительные эмоции.
Я сделал подробный видеообзор, чтобы люди сразу видели состояние квартиры. Видеообзоры — часть продающего маркетинга. Равно как и качественные, информативные фотографии, и подробное описание. Видеоконтент стал нормой жизни, люди привыкли всё смотреть вживую, и фотографий порой бывает недостаточно. Видеообзор — это своеобразная экскурсия по квартире. Человек может присмотреться, понять, как там что, примерить на себя.
Расхламление и клининг я сделал за свой счёт, деньги с собственников взял уже после. Обошлось это, кстати, не так дорого. 28 тыс. рублей за вывоз мебели и порядка 8-10 тыс. за клининг. Во время уборки я отправлял владельцам жилья «кружочки» в ТГ — показывал, как идёт процесс.
Наконец, запустил я квартиру в продажу. Назначил цену 7,9 млн. Проходит неделя, другая, месяц — тишина. Потом я начал постепенно опускать цену, нащупывая момент, когда начнётся покупательская активность — звонки и показы. При этом я регулярно отправлял отчёты Татьяне, чтобы она была в курсе дел.
Я всегда скидываю все ссылки на объявления своим клиентам, чтобы они видели, как идёт реклама, что происходит с объектом. Никто из агентов этого не делает. Потому что показывать нечего — спускают обычно всё дело на тормозах. А я считаю своим долгом отчитываться по полной программе, чтобы клиенты чувствовали, что дело движется и мы все в одной лодке.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍10❤6
⬆️ТАМ НАЧАЛО И СЕРЕДИНА⬆️
Опустил я цену до 7,65 млн руб. Пошли первые звонки. А 16 января — первый показ. Приехала женщина, Ольга, и обронила такую фразу — выбираю, дескать, между вашей квартирой и аналогичной, тоже под ремонт в соседнем доме. Но та вся завалена мебелью и хламом, а вывозить владелец ничего не хочет. Мол, кому нужно, купят и так. Ольга выбрала нашу квартиру, потому что можно было сразу же безо всяких хлопот приступать к ремонту. Подкупило её то, что здесь была чистота, свежесть, простор и солнце. Для порядка поторговалась, а я для порядка уступил 50 тыс. рублей. В итоге мы договорились на 7,6 млн руб. Скриншот договора — на картинке к посту.
Покупатель оказался с ипотекой, субсидией от горжилобмена на улучшение жилищных условий как многодетная семья. Взаимодействовать с горжилобменом всегда сложно. На моё счастье, у покупательницы был риелтор как раз из горжилобмена — организации, которая контролирует все эти субсидии. Агентша была толковая, мы работали чётко и понимали друг друга с полуслова. Она хорошо помогла нам с согласованием объекта в горжилобмене.
Покупатель внёс аванс, обеспечительный платёж, мы заключили договор и начали готовиться к сделке. Тут оказалось, что мои клиенты приезжают в Питер 28 января, а 18 февраля уезжают. Мы, как могли, активизировали работу. Ещё раз похвалю агента из горжилобмена — действовала очень грамотно, спокойно и профессионально. Она быстро одобрила ипотеку своим клиентам, мы согласовали объект с банком и потом поехали на сделку к нотариусу, потому что фигурировали несовершеннолетние. Ну и сам покупатель хотел провести нотариальную сделку — мы не препятствовали.
Всё сложилось удачно. Татьяна с мамой приехали в то время, как и планировали, и как раз попали на сделку. Они подписали договор, а я сразу приготовил акты приема-передачи объекта, потому что была вероятность, что клиенты уедут, не дождавшись завершения всех дел. Потом они уехали — дочь во Францию, мама во Псков, а я самостоятельно контролировал передачу денег, раскрытие аккредитивов, передачу объекта (мы акты подписали заранее, на сделке). С покупателями это всё мы обсудили, они были не против. То есть объект передавал я, а клиенты даже в этом не участвовали. Деньги они получили, когда сделку зарегистрировали, а сами они к тому времени были уже дома.
Клиенты мне доверились полностью. И это тоже важный аспект продажи. Есть такая пословица: хочешь помочь — не мешай. Вот в этой истории они мне доверяли на 100%, чётко выполняли все мои рекомендации, и результат превзошёл все ожидания. Квартира была продана быстро, по максимально возможной цене — даже оценка не давала такую стоимость.
Вот так я работаю, чтобы добиваться результатов. Уделяю внимание каждому аспекту, который влияет на продажу — расхламление, клининг, маркетинговая стратегия, продающее объявление, видеообзор, фотографии. И в итоге продаю жилье на сотни тысяч и даже миллионы рублей дороже, чем другие риелторы.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
Опустил я цену до 7,65 млн руб. Пошли первые звонки. А 16 января — первый показ. Приехала женщина, Ольга, и обронила такую фразу — выбираю, дескать, между вашей квартирой и аналогичной, тоже под ремонт в соседнем доме. Но та вся завалена мебелью и хламом, а вывозить владелец ничего не хочет. Мол, кому нужно, купят и так. Ольга выбрала нашу квартиру, потому что можно было сразу же безо всяких хлопот приступать к ремонту. Подкупило её то, что здесь была чистота, свежесть, простор и солнце. Для порядка поторговалась, а я для порядка уступил 50 тыс. рублей. В итоге мы договорились на 7,6 млн руб. Скриншот договора — на картинке к посту.
Покупатель оказался с ипотекой, субсидией от горжилобмена на улучшение жилищных условий как многодетная семья. Взаимодействовать с горжилобменом всегда сложно. На моё счастье, у покупательницы был риелтор как раз из горжилобмена — организации, которая контролирует все эти субсидии. Агентша была толковая, мы работали чётко и понимали друг друга с полуслова. Она хорошо помогла нам с согласованием объекта в горжилобмене.
Покупатель внёс аванс, обеспечительный платёж, мы заключили договор и начали готовиться к сделке. Тут оказалось, что мои клиенты приезжают в Питер 28 января, а 18 февраля уезжают. Мы, как могли, активизировали работу. Ещё раз похвалю агента из горжилобмена — действовала очень грамотно, спокойно и профессионально. Она быстро одобрила ипотеку своим клиентам, мы согласовали объект с банком и потом поехали на сделку к нотариусу, потому что фигурировали несовершеннолетние. Ну и сам покупатель хотел провести нотариальную сделку — мы не препятствовали.
Всё сложилось удачно. Татьяна с мамой приехали в то время, как и планировали, и как раз попали на сделку. Они подписали договор, а я сразу приготовил акты приема-передачи объекта, потому что была вероятность, что клиенты уедут, не дождавшись завершения всех дел. Потом они уехали — дочь во Францию, мама во Псков, а я самостоятельно контролировал передачу денег, раскрытие аккредитивов, передачу объекта (мы акты подписали заранее, на сделке). С покупателями это всё мы обсудили, они были не против. То есть объект передавал я, а клиенты даже в этом не участвовали. Деньги они получили, когда сделку зарегистрировали, а сами они к тому времени были уже дома.
Клиенты мне доверились полностью. И это тоже важный аспект продажи. Есть такая пословица: хочешь помочь — не мешай. Вот в этой истории они мне доверяли на 100%, чётко выполняли все мои рекомендации, и результат превзошёл все ожидания. Квартира была продана быстро, по максимально возможной цене — даже оценка не давала такую стоимость.
Вот так я работаю, чтобы добиваться результатов. Уделяю внимание каждому аспекту, который влияет на продажу — расхламление, клининг, маркетинговая стратегия, продающее объявление, видеообзор, фотографии. И в итоге продаю жилье на сотни тысяч и даже миллионы рублей дороже, чем другие риелторы.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
👍31🔥13❤1🤡1